פס"ד מחוזי חברי ירקונה נ' ממ"י חידוש חוזה חכירה

ה"פ (תל-אביב-יפו) 671/96

1. שמעון דותן
2. רינה דותן
3. אברהם פיינר
4. עדנה פיינר
5. אריאל רטנר

נגד

מינהל מקרקעי ישראל

בבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו

[7.11.99]

לפני השופט דר' ג' קלינג

עו"ד ש' קרן גיל - בשם המבקשים
עו"ד ר' דותן - בשם המשיב

פ ס ק - ד י ן

השופט דר' ג. קלינג

1. ביום 20.10.32 נחתם הסכם בין הקרן הקיימת לישראל לבין המנוח דוד טוביהו ועל פיו החכירה הקרן ל-49 שנים לטוביהו חלקה 21 בגוש 6450 וחלקה 51 בגוש 6449. ביום 18.2.55 העביר דוד טוביהו מחצית מזכויותיו לאשתו לאה טוביהו. ביום 9.6.64 העבירו דוד טוביהו ולאה טוביהו את כל זכויותיהם לבתם, היא המבקשת מס' 2, ולמבקש מס' 1, שהוא בעלה.

ביום 20.10.32 חתמה הקרן הקיימת לישראל גם הסכם עם יהושע קמחי, ולפיו חכר קמחי ל-49 שנים חלקות 7 ו-77 בגוש 6450. ביום 18.2.55 העביר קמחי מחצית מזכויותיו לאשתו אסתר קמחי. ביום 31.8.76 העבירו יהושע קמחי ואסתר קמחי את כל זכויותיהם לבתם ולבעלה, הם המבקשים מס' 3 ו-4.

ביום 20.10.32 נחתם גם ההסכם שבין הקרן הקיימת לישראל לאליעזר רטנר, ועל פיו חכר אליעזר רטנר ל-49 שנים חלקה 63 (מקודם 13) בגוש 6450.

ביום 23.2.55 העביר אליעזר רטנר את מחצית זכויותיו לאשתו מניה רטנר.

לאחר מות שני בני הזוג ירשה המבקשת מס' 5 את זכויותיהם.

2. המבקשים כולם מעוניינים בחידוש החכירה אשר הסתיימה ב-1981. המשיב, המנהל את אדמות הקרן הקיימת לישראל, מוכן לחתום עם המבקשים על חוזי חכירה, אולם חוזה החכירה המוצע שונה מחוזי החכירה שנחתמו ב-1932.

בחוזי החכירה, שכולם זהים, נאמר:

"א. כוחו של משך זמן החכירה העוברת בירושה, הנקראת להלן "תקופת-החכירה", יפה לתקופה של ארבעים ותשע שנים, החל מיום חתימת החוזה הנוכחי.

ב. כתום תקופת החכירה של ארבעים ותשע השנים הראשונות - מקבל החוכר זכות -קדימה לחידוש זכות-החכירה באותם התנאים לתקופה חדשה של ארבעים ותשע שנים שניות, אם החוכר יבקש בכתב על כך שנה אחת או יותר לפני גמר תקופת החוזה הנוכחי או החוזה שיבוא במקומו...".

המבקשים עתרו לבית המשפט בבקשה כי יוצהר שהם זכאים להארכת החכירה ל-49 שנים נוספות החל ביום 19.10.81 בתנאי הסכם החכירה הראשון, כאשר דמי החכירה יהיו בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל לגבי דמי חכירה בנחלות.

3. המינהל מתנגד למבוקש. בראשית טיעונו נאמר (בע' 2):

"חוזי החכירה המקוריים נוסחו באופן שהיה מקובל באותה תקופה ותניותיהם תאמו לרוח התקופה דאז. מטבע הדברים ובשל הזמן הרב שחלף מאז נכרתו, שינויי העיתים ותפיסות העולם והנסיבות בהן נכרתו, חוזים אלה הינם ארכאיים מאד והמינהל אינו מקפיד על חלק מתניותיהם."

טעון זה מוזר ביותר, ביחוד כאשר הוא בא מפי שמייצג את הקרן הקיימת לישראל. המציע התקשרות ל-49 שנים עם זכות להארכה ל-49 שנים נוספות, חייב לצפות כי בחלוף הזמן תשתנינה הנסיבות. הן זו תכלית קיומה של הקרן הקיימת לישראל, להביא לשינוי התנאים ואורח החיים של העם היהודי. אם מי שניסח עבורה את חוזי החכירה, בזמנו, כשל, אל לה לבוא בטענות למי שסמך על אותו ניסוח. דווקא גופים כמו הקרן הקיימת לישראל ומינהל מקרקעי ישראל, שעניינם בקרקעות, חייבים ביציבות ובודאות, ואין הם יכולים לטעון כי תנאי התקשרות עמם כפופים לשינויים בלתי מוגדרים המשקפים את השתנות העיתים.

מוסיפה באת כח המינהל (בע' 10 לסיכומיה):

"מדיניות המועצה (מועצת מקרקעי ישראל - ג.ק.) על פיה פועל המינהל הינה כי, היה וחפץ חוכר להאריך את תקופת החכירה שלו, עליו לחתום על חוזה עכשווי התואם את התנאים כיום."

טיעון זה אינו מעוגן בכל תשתית משפטית. אם אכן התחייבותה של הקרן הקיימת לישראל היתה כי במשך תשעים ושמונה שנים יהיה תוקף להסכם החכירה כפי שנחתם, מה לה כי תלין על כך. יתר על כן, מנסח ההסכמים צפה שינויים אפשריים בעתיד, וכלל בהסכמים מנגנון לשינוי דמי החכירה.

נראה שהקושי העיקרי של המינהל, המבצבץ מהקטע שהובא לעיל מסיכומי המשיב, הוא הקושי המינהלי להתמודד בניהול החוזים על ידי עובדיו, הרגילים כיום לדפוסים ונהגים אחרים. מדובר בענין שיש לו מחיר כלכלי, ואם הדבר כבד מנשוא עבור המינהל, עליו לשאת ולתת עם המבקשים ובהסכמה להגיע לחוזה חדש תמורת ויתורים מתאימים של המינהל, ויתורים שעשויים להיות כדאיים על מנת ליישר שורה ולהחתים את המבקשים על חוזים המקובלים כיום.

4. המבקשים, הם הטוענים, כי חל שינוי בתנאים של חוזי החכירה המקוריים.

לטענתם, החל בשנות השבעים משלמים הם דמי חכירה בהתאם להחלטות של מועצת מקרקעי ישראל ושלא בהתאם למנגנון שבחוזי החכירה.

המשיב אינו כופר בטיעונם של המבקשים כי שילמו במשך שנים דמי חכירה על פי החלטות של מועצת מקרקעי ישראל. אלא שבפי המינהל טענות שניתן לכנותן מוזרות.

5. הטענה הראשונה היא, כי החכירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, וכי המבקשים (הם ולא המינהל) לא דאגו לרשום את השינוי בדמי החכירה, לעומת המצויין בהסכם החכירה.

איני סבור שראוי כי גוף ציבורי כמינהל מקרקעי ישראל, העוסק בקרקעות, יתגולל על המבקשים שאין עיסוקם במקרקעין, על שהם לא טרחו לרישום השינוי.

יתר על כן, לא עלה בידי המינהל להצביע על הוראת דין הפוסלת שינוי שנעשה בעל פה בתנאיו של הסכם רשום, שינוי שהמינהל אינו כופר בו.

6. טענה מוזרה שניה היא (בע' 9 לסיכומי המשיב):

"המבקשים עצמם מצהירים בבקשתם כי דמי החכירה השנתיים נגבו מהם באופן מרוכז באמצעות המושב, ולו היו המבקשים מסרבים לגביית דמי חכירה עפ"י החלטות המועצה, היה המינהל נוהג לפי הקבוע בחוזה החכירה הספציפי שבין המבקשים למינהל."

היא הנותנת: המבקשים לא סירבו לשלם דמי חכירה לפי החלטות של מועצת מקרקעי ישראל, אלא הסכימו לשלמם בשיעור זה. המינהל קיבל בפועל את דמי החכירה האמורים, ובכך אישר את הסכמתו לקבלם.

עיינתי וחזרתי לעיין בטענה האחרונה, ולא ירדתי לסוף דעתו של הטוען, אלא אם כן מובלעת כאן טענה שהטוען לא ההין לומר אותה במפורש, דהיינו כי במשך עשרות שנים המינהל לא היה מודע לסכומים של דמי החכירה שקיבל מהמבקשים, באשר אלה שולמו במקובץ באמצעות המושב. טענה כזו לא נטענה ואין לי צורך לדון בה.

7. כאמור, המבקשים טוענים כי גבייה במשך שנים של דמי חכירה על-פי ההחלטה של מועצת מקרקעי ישראל הביאה בהסכמה לשינוי הסכם החכירה. אין המבקשים נאחזים בהחלטה של מועצת מקרקעי ישראל לכשעצמה. לכן אין משמעות לטיעונו של המשיב כי החלטות מועצת מקרקעי ישראל מתוות מדיניות בלבד, ולכשעצמן אין בהן כדי לשנות תנאיו של הסכם עם חוכר מסויים. מסופק אני אם אכן ההחלטות של מועצת מקרקעי ישראל הן אך ורק המלצות שבמדיניות, ואין כוחן הרבה מעבר לכך. אולם בענין שבפני אין לי צורך להחליט בכך, לאור דרך טיעונם של המבקשים, הטוענים כי אשר נקבע בהחלטות מועצת מקרקעי היה בהסכמת הצדדים לחלק מההסכם שביניהם.

8. המינהל טוען כי אם מעוניינים המבקשים כי דמי החכירה יהיו כפי שנקבע בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל, עליהם לקבל גם החלטות אחרות, הלא הן החלטות המתייחסות ליתר התנאים של חוזי חכירה לנחלה חקלאית.

יתכן והיה מקום לטיעון זה לו המבקשים נאחזו בהחלטה בדבר דמי החכירה וביקשו להחילה עליהם בתור שכזו. אבל, כפי שכבר נאמר, אין זו דרכם של המבקשים טענתם, אשר קיבלתיה, היא שהסכם החכירה שונה בהסכמה כך שתחת הוראותיו בדבר דמי החכירה, בא האמור בהחלטה של מועצת מקרקעי ישראל.

החלטות אחרות שהמינהל מבקש להחיל על המבקשים לא אומצו על ידי הצדדים, ולא הפכו לחלק מהסכם החכירה.

9. העולה מכל האמור הוא כי המבקשים זכאים כי ייחתמו עמם הסכמי חכירה ל-49 שנים נוספות החל ב-1981, שנוסחם כשל הסכמי החכירה מ-1932, בשינוי אחד והוא כי דמי החכירה יהיו כפי שנקבע בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל לגבי דמי חכירה בנחלות.

הנני מחייב את המשיב לשלם למבקשים את הוצאות התובענה וכן שכר טרחת עו"ד בסכום של -.20,000 ש"ח בתוספת מע"מ.

        ניתן בלשכה היום 7 בנובמבר 1999.

המזכירות תשלח עותקים מפסק הדין לבאי כח בעלי הדין.

פסק הדין בענין דותן נשוא פסק  הדין  של קלינג בוטל בהסכמה בעליון, מה שלא מוריד מערכה של ההנמקה בבית המשפט המחוזי אולם מונע ממנה מלהפוך לתקדים מחייב כלפי כולי עלמא

                                                                                          בברכה