עמותת אדמתי
חסר רכיב

עדכון מקצועי 294 - סוף עידן משטר הנחלות - פריצת דרך - מאמר חמישי בסדרה

09/01/2020

עו"ד אביגדור ליבוביץ 9.1.20

אני שמח לבשר כי הושגה "פריצת דרך" משמעותית במסגרת התהליך לשינוי ההיסטורי "במשטר הנחלות" שנקבע על ידי רמ"י בהחלטה מס' 1 בשנת 1965.

הנושאים המרכזיים העומדים לדיון:

א.     תיקון הגדרת "קרוב" בהחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

ב.      השכרת בתים בנחלות במסלול "דמי כניסה" בסך 3.75% + מע"מ.

ג.      ביטול חובת התגוררות בנחלה במקרים מיוחדים.

ד.      הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה כולל במסגרת תיקון 116 לחוק התכנון והבניה.

ה.     השכרת מבנים לפל"ח.

ו.       עסקאות מיוחדות בעידן ההיוון - מכר מגרש/בית מפוצל, מכר נחלה מפוצלת, "רכישה משותפת", חלוקה בין יורשים.

 

נושא ראשון - תיקון הגדרת "קרוב" בהחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז':

עמדתי בהרחבה על "התקלה" הקיימת בהחלטה המוסדרת בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "ההחלטה"), בהתייחס למגורים של אחים ביחד בנחלה אחרי שאחרון ההורים הולך לבית עולמו.

בקצרה אחזור על מהות "התקלה" - תיקון 1ב בתמ"א 35 משנת 2016 היווה שינוי מהותי בכל הקשור לבנייה בחלקת המגורים בנחלות כאשר אושרה בנייה של יחידה שלישית נפרדת בחלקת המגורים בנחלה. ההחלטה (במספרה האחרון 1591 בטרם בוטלו החלטות המועצה), קבעה מספר מסלולים ליישום ההחלטה על מנת שניתן יהיה לממש גם את הבנייה של הבית השלישי בנחלה.

לאחר כניסה לאחד המסלולים בהחלטה, ניתן יהיה לבנות יחידות דיור בחלקת המגורים עבור "בעל הנחלה וקרובו". הגדרת "קרוב" בהחלטה לא כוללת "אחים" וכאן נולדה התקלה בהחלטה.

הסברתי לרשות כי כאשר הורים יאפשרו לילדים לבנות יחידה שניה או שלישית בנחלה וילכו לבית עולמם ויקבעו בצוואה כי שניים או שלושה ילדים זכאים להתגורר ביחידות הדיור בנחלה ולאור כך שהוראת היסוד בנחלות היא שנחלה ניתנת לרישום ע"ש יחיד או בני זוג בלבד, לא ניתן יהיה לקיים את צוואה ההורים ולהותיר את הילדים ביחד בנחלה, למרות שהיחידות נבנו בהיתר בחיי ההורים ורמ"י אף קיבלה את חלקה בדמות "דמי היוון".

הוסבר כי יש לתקן את הגדרת "קרוב" בהחלטה כך שהיא תכלול "אחים" על מנת שלא לגרום למאבקי ירושה מה גם שיש כאן פגיעה מהותית ויסודית בזכות הקניין של בעלי הנחלות.

לאחר מכתבים שנשלחו ושיחות הבהרה בנושא "התקלה", הובא לידיעתי בשבוע האחרון, כי רמ"י תעלה לדיון את הנושא של תיקון הגדרת "קרוב" בהחלטה ובעניין זה נמתין לעדכונים.

תיקון הגדרת "קרוב" והשפעה על צוואות:

התיקון בהגדרת "קרוב" ישפיע באופן מהותי על צוואות של בעלי נחלות שפעמים רבות מעלים את הבעיה ובצדק, של עלויות דמי היוון גבוהות לצורך ביצוע הפיצול שמוטלות על יורשים.

כלומר, אם נערוך צוואות (כפי שפעמים רבות אנו עורכים) ונקבע כי ילד או שני ילדים יוכלו לפצל מגרשים מהנחלה, אנו, ההורים, מטילים על היורשים חבויות כספיות משמעותיות בשלב בחיים שהילדים שלנו עברו בד"כ את גיל ה- 60 וקיבעו את מרכז חייהם ולא תמיד נכון עבורם לבצע השקעות ניכרות בנחלת ההורים אחרי פטירתם או שכלל אין להם אפשרות כלכלית לבצע את הפיצול.

במקרים בהם הילדים לא יוכלו לעמוד בעלויות הפיצול או שמבחינה משפחתית לא ניתן להותיר את הילדים להתגורר ביחד בנחלה בגלל מערכת יחסים או כל סיבה אחרת - ייתכן כי אחד הילדים ירכוש את הנחלה מהיורשים במסגרת הסכם חלוקת עיזבון ויפצה אותם בסכום הנטו שהיו מקבלים מצד ג' וכן ישלם את המיסים שיחולו על העסקה או שהנחלה תימכר לצד ג' - אפשרות שכבר אמרנו שכדאי מאוד לא לבחור בה אלא להותיר את הנחלה במשפחה.

לאחר תיקון הגדרת "קרוב" בהחלטה, ניתן יהיה להותיר הוראה בצוואה ששניים או שלושה ילדים יתגוררו יחד בנחלה ללא צורך בביצוע הליך פיצול. מצד אחד, מדובר בהקלה משמעותית מבחינה כלכלית שחלה על היורשים, אך, מצד שני, יש כאן "מלכודת דבש" שיש להיזהר ממנה היטב.

מתן אפשרות לילדים להתגורר ביחד בנחלה ללא ביצוע הליך פיצול, עשויה ליצור עבור הילדים מציאות בלתי אפשרית בעת פטירה, גירושין, פשיטת רגל, מכירה, הורשה, סכסוך משפחתי וכו'. ככל ונותיר לילדנו אפשרות להתגורר ביחד בנחלה, מבלי לקבוע הוראות שהתוצאה שלהן היא חלוקה "קניינית" של הזכויות בנחלה באמצעות פיצול מגרשים, אנו עשויים להיות אלו שנגרום למאבק בין היורשים מה שיפרק את המשפחה לדורי דורות.

יחד עם זאת, ילדים שבונים כיום בתים בנחלת ההורים, לא תמיד ערוכים לשלם את דמי ההיוון עבור פיצול המגרש. במרכז הארץ עלויות הפיצול נאמדות בכ- 1.5 מיליון ₪ ויותר (דמי היוון + היטל השבחה + מס רכשה + עלויות נלוות). ילד שיבנה בית בנחלה של הוריו, ולא ישאיר לעצמו "אופק" של פיצול המגרש עליו נבנה הבית או שהוא יקבל את הזכויות בנחלה ויפצה את אחיו - כורה לעצמו "בור" כלכלי ומשפחתי עימו הוא יידרש להתמודד אחרי פטירת ההורים במסגרת חלוקת הנחלה.

מה קורה כאשר היורש לא יכול לעמוד בעלויות הפיצול או הפיצוי?

אני משמש כמגשר במספר תיקים, במסגרתם ילדים ביצעו בניה בנחלת ההורים כאשר בחלקם הושארה צוואה שחילקה את הנחלה לארבעה או שלושה ילדים בחלוקה שווה, בחלקם הושארה צוואה שאפשרה לילד שבנה לפצות את אחיו או לבצע פיצול ובחלקם כלל לא נותרה צוואה.

בכל המקרים שהגיעו להליך גישור, הילדים שבנו בית בנחלה לפני שנים רבות, לא יכולים לעמוד כלכלית בתשלומים של הפיצול או של הפיצוי לאחים בגין חלקם בנחלה.

התוצאה העגומה שיוצאת מכך היא, שהאחים נאלצים להודיע לאח שבנה בנחלה (ולא בכל מקרה קיים סכסוך ביניהם), שהם צריכים את הכספים עבורם או עבור עזרה לילדים והם מבקשים לממש את הזכויות בנחלה. יוצא מכך, שילד שבנה בית מגורים בנחלת ההורים, התגורר בנחלה שנים רבות, גידל את ילדיו בנחלה, הילדים התחתנו ויצאו לחיים עצמאיים, כיום הילד בן 60 ומעלה, נדרש לפנות את הבית ולמצוא בגיל השלישי "חיים חדשים".

מכירה של נחלה במרכז הארץ לדוגמא בסך של 8 מיליון ₪ תותיר בידי האחים 4 מיליון ₪ נטו. האח שהתגורר בנחלה יקבל מיליון ₪ וכן תוספת עבור ההשקעה בבנייה 800,000 ₪. יהיו בידיו 1.8 מיליון ₪ וכעת הוא יידרש למצוא דירה להתגורר בה שכמובן לא תוכל להיות באזור בו הוא הורגל לגור עשרות שנים.

האם נוכל לתאר עוגמת נפש גדולה מזו? האם לאח יש דרך משפטית להתמודד עם המצב בו הוא נמצא? התשובה לכך היא  - לא!

גם במקרה בו האח שגר בנחלה יפנה להליך משפטי וידרוש את הזכויות בבית המגורים שנבנה על ידו - גם במצב בו אין לו הסכם עם ההורים והוא גר בבית שנים רבות - בית המשפט יאפשר לו לבצע פיצול של המגרש או לעיתים אם אין צוואה והוא "מוכן ומסוגל" לקיים את המשק, לפצות את האחים - אך אם אין לאח זה יכולת כלכלית לפעול באחת הדרכים - בצער רב גם בית המשפט יורה על "פירוק שיתוף" ומכירת הנחלה לצד ג'.

לא צריך להכביר מילים לגבי התוצאות הרות האסון שיחולו על המשפחה גיבורת הסיפור שלנו - זו משפחה שמהווה דגם מייצג של עשרות רבות של בעלי נחלות. כאן חייבת לרדת תובנה תביא לשינוי מהותי מן היסוד בדרך שבה נאפשר לילדים לבנות בנחלה וכן בהליך ההורשה במסגרת צוואת שעורכים בעלי נחלות (בנושא זה נרחיב בעדכון הבא).

 

נושא שני - השכרת בתים בנחלות במסלול "דמי כניסה" 3.75% + מע"מ:

הסברנו בהרחבה, כי לא ניתן למנוע מבעלי נחלות השכרת בתים שניבנו בהיתר בנחלות. איסור השכרה מהווה פגיעה יסודית בזכויות הקניין של בעלי הנחלות ובחוקי היסוד.

חוק יסוד כבוד האדם וחרותו קובע כי הזכות הבסיסית של אדם בישראל היא להיות "בן חורין". בחוק היסוד יש "פסקת הגבלה" - פסקה זו קובעת כי לא ניתן לפגוע בזכויות שלפי חוק היסוד אלא בחוק ההולם את ערכיה של מדינה ישראל ושנועד לתכלית ראויה ובמידה שאינה עולה על הנדרש.

האם איסור השכרה של בתים שנבנו בהיתר מהווה פגיעה שנועדה לתכלית ראויה ובמידה שאינה על הנדרש - ברור שהתשובה היא לא מוחלט!            

האם מישהו היה מעלה על הדעת במגזרים אחרים למנוע מבעל זכויות בנכס השכרה של בית מגורים שנבנה בהיתר בניה כדין? גם כאן התשובה היא - ברור שלא!

ההסברים שלנו התמקדו בעיוות המשפטי הקיים באיסור השכרה, בעיוות ההיסטורי שקיים בהוראה זו שאינה מתאימה למציאות המשפטית של הנחלות כיום וגם בטענות רוחביות שקשורות לשוק השכירות במדינת ישראל ובהשלכות ההרסניות של פינוי יחידות הדיור בנחלות - טענות אלו מצביעות על צורך מיידי ובלתי מתפשר בשינוי של ההוראה במשטר הנחלות שלא מאפשרת השכרה של בתים בנחלות.

 

 

 

 

"השכרה" במסלול "דמי כניסה" 3.75% + מע"מ:

השינוי המבוקש בהחלטה הוא מתן "הטבה רביעית" במסגרתה ניתן יהיה להשכיר בתים בנחלות ונסביר להלן.

לאחר תשלום "דמי כניסה" בסך 3.75% + מע"מ נקבל שלוש הטבות:

  1. ביטול רצף בין דורי - אפשרות בניה של "יחידת סמך" עם קיר משותף וכן יחידה שלישית נפרדת עבור "קרוב" ללא צורך בנכד נשוי או נכד מעל גיל 24.
  2. ניצול קיבולת בניה של 375 מ"ר - אפשרות לבנות 375 מ"ר בארבע יחידות בשלושה מבנים נפרדים,  ללא תשלום בגין קיבולת מעבר ל- 160 מ"ר ביחידת דיור. מעבר ל- 375 מ"ר ישולם 91% עבור כל מ"ר מבוקש בהיתר.
  3. פיצול מגרשים מהנחלה בתשלום 33% + מע"מ - לאחר תשלום 3.75% + מע"מ תשולם תוספת של 29.25% + מע"מ עבור 160 מ"ר + 33% + מע"מ בגין הזכויות מעבר ל- 160 מ"ר, בצירוף הפוטנציאל התכנוני.
  4. השכרה של בתי מגורים בהיתר - בעל הנחלה ששילם את "דמי הכניסה" יוכל להשכיר בתי מגורים בהיתר גם עבור מי שאינו "קרובו" - הטבה זו עדיין לא אושרה אך הדברים הועברו למקבלי ההחלטות והיא נמצאת בדיון ברמ"י!!!

הטבה רביעית במסלול 3.75% + מע"מ נותחה על ידנו מבחינה משפטית וכלכלית והובהר כי לאחר תשלום דמי כניסה לרמ"י שכוללים קיבולת בניה של 375 מ"ר לא ניתן לאסור השכרה של בתי מגורים בנחלות.              

"השכרות יסדירו את החריגות":

דבר נוסף שברור גם לרמ"י - בכדי שבעל נחלה יוכל ליישם את ההחלטה עליו לעמוד בשלושת תנאי הסף שהמרכזי בהם הוא "הסדרה של חריגות בניה ושימושים חורגים בנחלה" - כלומר - נוצר מצד של WINWIN - חריגות הבניה יוסדרו בנחלות, רמ"י תקבל דמי שימוש ודמי היוון עבור ההסדרה וכן דמי היוון עבור כניסה להחלטה במסלול "דמי כניסה" ובעל הנחלה יקבל הטבה רביעית כך שהוא יוכל להשכיר בתים בנחלה.

יש כאן מתכון מנצח והעדכון הוא שברמ"י הבינו את הטענה והיא עולה לדיון ואנו מקווים שבהקדם נוכל לעדכן שהוראות ההחלטה עודכנו וניתן יהיה לסמן "וי" על סעיף נוסף היסטורי שירד ממשטר הנחלות ותוקן.  

"השכרות יסדירו את החריגות" - תשננו את המנטרה הזו!          

 

נושא שלישי - ביטול חובת התגוררות בנחלה במקרים מיוחדים:

סיפורים מסמרי שיער הובאו לשולחני ואף בחלק שיתפתי את הציבור, כיצד בעלי הנחלות הפכו "שבויים" בנחלה עד סוף ימיהם. ההוראה שקבעה את חובת ההתגוררות בנחלה גם היא אינה רלוונטית לימינו היא "אנכרוניסטית" והעובדה שהיא עדיין כתובה בהחלטות רמ"י מקורה במקרה הטוב בטעות היסטורית שחוזרת ובמקרה הפחות טוב, מדובר בעיוות משפטי שלא יעלה על הדעת.

בעל נחלה שהגיע לגיל השלישי ורוצה להתגורר בדיור מוגן או ליד הילדים או למצוא כל פתרון מגורים אחר - לא יכול לעזוב את הנחלה! החלטות רמ"י קובעות כי בעל הנחלה הרשום חייב להתגורר בנחלה ולעבד אותה ברציפות ואם פקח ימצא שהוא לא מתגורר בנחלה, הדבר הבא שיפגוש את בעל הנחלה הוא מכתב התראה עם איום בתביעה על הפרת הסכם.

גם כאן לא נתנו את הדעת למציאות המשתנה, לאפשרות לעבור להתגורר בדיור מוגן שלא היתה בעבר. החקלאי המסורתי היה מעבד את הקרקע עד סוף ימיו ומוכן לתת את נשמתו על כל רגב אדמה. החקלאי לא היה מעז אפילו בדמיון לחשוב על לעזוב את הנחלה רגע לפני שהנשמה עוזבת את הגוף. אבל היום המציאות היא שונה בתכלית מזו שהיתה בשנת 1965 עת באה לעולם החלטה מס' 1 שיצרה את משטר הנחלות. החקלאי היום מתמודד עם מציאות כלכלית, משפחתית, ומשפטית, שבינה לבין מה שהיה כאן פעם יש קשר רופף למדי. עמדנו על המציאות הקשה עימה מתמודד החקלאי בכל יום שחולף כאשר החלטות הממשלה מקצצות את ידיו וגורמות למשפחות שלמות לגדוע מסורת של דורות שעסקו בחקלאות ולחסל ענפים בצער רב.

ברמ"י מבינים את הבעיה ואני אף שומע בבהירות ולא ברמז, כי קיימת הבנה שמשטר הנחלות כבר לא מתאים לימינו אך צריך עוד מעט זמן "שהמים ישחקו את הסלע" בכדי שהשינוי המבוקש יוכל לבוא לכדי ביטוי בהחלטות רמ"י.

נחזור לחובת ההתגוררות - נושא זה ברור גם למקבלי ההחלטות וגם כאן השינוי קרוב מתמיד. ביטול חובת ההתגוררות במקרים מיוחדים, לא רק בגיל השלישי, קיימים מקרים מגוונים כמו יורשים שירשו זכויות בנחלה, בעל נחלה שנדרש לעבור לצרכי עבודה לחו"ל או לעיר אחרת, בעיות כלכליות, פטירה, גירושין ועוד ועוד מקרים, כך שלא מדובר ברשימה סגורה אלא בעיקרון חדש שיש לקבל אותו.

ביטול חובת התגוררות במקרים מיוחדים זהו סעיף יסודי במשטר הנחלות וביטולו או עדכונו, יהווה גם הוא שינוי היסטורי שיצביע על כך שמישהו כאן "התעורר" והבין שיש לעשות תיקון גם ביסודות ולא רק בענפים ואין כאן "פרות קדושות" הכל שפיט והכל ניתן לשינוי על מנת להתאים את הנחלה המשפחתית לישראל בשנת 2020.      

 

 

נושא רביעי - מסלול הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה כולל במסגרת תיקון 116 לחוק התכנון והבניה:

כפי שכולם ודאי קוראים במקומות רבים, הטענות בדבר אכיפה אגרסיבית בלתי אפשרית כלפי בעלי הנחלות, הושבה של חקלאים "מלח הארץ" כתף אל כתף על ספסל הנאשמים בכתבי אישום על עבירות בניה, מבצעי אכיפה משולבים כמו אחרי "עבריינים נמלטים" כלפי בעלי נחלות שעשו שימוש במבנים חקלאיים בכדי להתפרנס ובכדי לא ליפול עול על הקופה הציבורית - כל אלו ועוד שהתגברו החל מכניסתו לעולם של תיקון 116 לחוק והבניה - נדרשים שינוי מידי.

כעת בואו לא ניפול כולנו "להבטחות בחירות". אנחנו כבר שבעים מהבטחות ונזכור כי תיקון 116 לחוק התכנון והבניה הוא בגדר "חוק" ולא החלטת הנהלת רמ"י או החלטות מועצה, שמוגדרות כהוראות מנהליות שהן בדרגה נמוכה יותר מחקיקה ראשית. בכדי לשנות הוראות בתיקון 116 נדרשת מערכת חקיקה שעובדת בשוטף דבר שלא קיים כבר חודשים רבים וכאן מדובר בהחלטות  שלא ניתן לקבלן במסגרת ממשלת מעבר או בתקופת טרום בחירות.

הלחץ שהופעל על מקבלי ההחלטות הביא לתודעה הציבורית את הנזקים הכבדים שחווים בעלי הנחלות שלא היו המטרה אליה כיוונו בעת שהתקבל תיקון 116. יחד עם זאת, עבירות בניה בהיקפים נרחבים ימשיכו להיות במוקד האכיפה, אך מה עם החקלאי שהסב מחסן חקלאי בשטח 100 מ"ר ליחידת מגורים בכדי להתפרנס? - האם זו המטרה שתיקון 116 סימן? - התשובה היא ברור שלא!

מערכת האכיפה עובדת בשלוש חזיתות:

הועדה המקומית לתכנון ובניה - פקחי הועדה מגיעים לנחלות במסגרת בקשות להיתר שמוגשות לועדה, סיורים במסגרת תכנית עבודה, הלשנות וכו'. פקח שאיתר עבירת בניה יעביר את המידע לועדה ולאחר שיתבצע שימוע יוגש כתב אישום במסגרתו יואשם בעל הנחלה בעבירות בניה בהתאם לחוק התכנון והבניה ויידרש להרוס/להשיב את המצב בהתאם להיתר המקורי/להוציא היתר ככל וקיימת היתכנות תכנונית וכן ישלם קנס וכיום הקנסות הוגדלו משמעותית מעשרות אלפי ₪ למאות אלפי ₪.

היחידה הארצית לאכיפה - זו היחידה שאמונה על אכיפה במסגרת תיקון 116 לחוק התכנון והבניה ככל והאכיפה לא מתבצעת על ידי הועדה המקומית. יחידה זו נמצאת בחסות משרד האוצר. כיום תכנית העבודה היא אכיפה בחלקות חקלאיות (גם בחלקות המגורים אך בהיקפים נמוכים יותר). בעל נחלה שתימצא אצלו עבירת בניה יידרש לפנות בתוך 30 יום את העבירה ויוטל עליו קנס של 300,000 ₪ ככל ולא תפונה העבירה במועד. בנוסף יוטל קנס של 1,400 ₪ ליום ממועד גילוי העבירה ועד הסרתה ככל והיא לא תפונה בתוך 30 יום.

 

 

בשלב זה, המטרה היא לבחון האם תיקון 116 מקיים את התכלית לשמה הוא חוקק והאם ניתן לבצע בו שינויים. המטרה היא לאפשר לבעלי הנכסים זמן הסדרה סביר מבלי להטיל עליהם קנסות לאחר שהמדינה לא אכפה חריגות במשך שנים רבות וכעת נראה כי מרוץ האכיפה פוגע באופן בלתי סביר במקום לייצר הרתעה עם אפשרות להסדרה ולא ליצור כאוס בלתי סביר וקריסה.

אוכל לשתף כי בפורומים בהם אני שותף יש הבנה למצב ורצון למצוא פתרון אך המצב הפוליטי של מדינה לפני בחירות לא מאפשר פתרונות ישימים, ויחד עם זאת, יש להמשיך ולהפעיל את הלחצים על מקבלי ההחלטות בכדי שבהזדמנות הראשונה האפשרית ייערך שינוי שיאפשר הליכי הסדרה.

רשות מקרקעי ישראל - הרשות אוכפת את ההחלטות שמתקבלות בהנהלת רמ"י ובמועצת מקרקעי ישראל בכל הקשור להסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה. גם כאן ברור, כי יש לאפשר תקופת הסדרה סבירה לבעלי הנחלות על מנת שלא לגרום לקריסה כלכלית אלא ליצור הרתעה עם הזדמנות להסדרה. הפחתה של הקנסות לשנתיים בלבד והתחייבות של בעל הנחלה להסדרה בתקופה זו באמצעות הריסה/הוצאת היתר/השבה למצב ההיסטורי.

המנטרה שקבענו "השכרות יסדירו את החריגות" נופלת על אוזניים קשובות. יש כאן משוואה שתאפשר לכל הצדדים להיכנס למציאות חדשה שבה המבנים בנחלות יהיו מוסדרים ואף ניתן יהיה להשכיר אותם. ההסבר הכלכלי שניתן הוא, שההסדרה יוצרת לבעל הנחלה הוצאות, אם הוא ידע שהוא יוכל להשכיר את המבנה לאחר ההסדרה, רמ"י תקבל מצד אחד דמי היוון ודמי שימוש ובעל הנחלה יקבל תמריץ להסדיר כשהוא יודע שאת ההלוואות שהוא יקבל לצורך ההסדרה הוא יוכל להשיב מהשכרה של המבנים בנחלה.

 

נושא חמישי - השכרה של מבני פל"ח:

כיום ניתן להשכיר מבנים בייעוד לפל"ח לצורך שימושים עם אופי חקלאי בלבד. בקובץ ההחלטות קיימת רשימה שלא מהווה רשימה סגורה. בעל נחלה שיקבל היתר בנייה לייעוד אותו ניתן להשכיר בהתאם להחלטה, יוכל לקבל דמי שכירות בחסות ההחלטה. אך בנחלות קיימים מבנים רבים שנותרו כ"פילים לבנים" ללא שימוש לאחר שהמדינה פירקה לגורמים את החקלאות וגרמה לחקלאים רבים לחסל ענפים.

האם נכון להותיר מבנים אלה ללא שימוש? האם במגזרים אחרים היינו מעלים על הדעת איסור להשכיר מבנים שניבנו בהיתר כדין - ברור שלא!

 

 

טיעון משפטי - גם במקרה של מבני פל"ח המערכת צריכה לעשות שינוי בתפיסה ולהבין כי בעלי הנחלות שהשקיעו במשך שנים רבות בנחלה, בנו מבנים בהיתר, שילמו תשלומים למ"י, שילמו תשלומים אגרות מיסים והיטלים למועצה ולוועדה המקומית, ולכל גורם אחר - זכאים להשכיר את המבנים על מנת להתפרנס מהם. גם במקרה זה אנו רואים פגיעה מהותית בזכויות הקניין של בעלי הנחלות ובפגיעה בהוראות חוקי היסוד.

לדוגמא: בעל נחלה שקיבל היתר לשימוש במחסן לצורכי משרד ושילם לרמ"י דמי היוון. כעת פרש לגמלאות ומבקש להשכיר את המשרד שנבנה בהיתר על מנת להתפרנס - בהתאם להחלטות רמ"י לא ניתן לבצע את ההשכרה! ברור כי קיים כאן עיוות בדיוק כפי שקיים בנושא השכרת בתי מגורים בהיתר וגם כאן נדרש השינוי.

בנוסף לטיעון המשפטי קיים גם טיעון כלכלי - מתן אפשרות לבעלי נחלות להשכיר את המבנים לפל"ח שאושרו לשימושים נוספים לא רק בעלי אופי חקלאי, כמו משרד, סטודיו, קליניקה וכו',  יהווה תמריץ נוסף לבעלי נחלות להסדיר מבנים ולשלם דמי היוון ודמי שימוש לרמ"י. בעל נחלה שבנה מחסן חקלאי ויבקש להשכיר את המחסן ולהתפרנס בגיל פנסיה, יגיש בקשה לשינויי ייעוד, רמ"י תקבל דמי ההיוון בסכומים ניכרים עבור הייעוד החדש ובעל הנחלה יוכל להשכיר את המבנה, להתפרנס וגם להשיב הלוואות - גם כאן קיימת משוואה מנצחת שמקבלי ההחלטות יכולים לקבל ולתקן את ההחלטות בהתאם.

 

עתיד הנחלה המשפחתית:

מי שעוסק בעולם הנחלות במשך השנים עד לשינויים רבים שמתרחשים גם מצד רמ"י וגם מצד הפסיקה של בתי המשפט. החלטות רמ"י כפי שהן מנוסחות כיום לא הטמיעו לתוכן את השינויים שהמציאות יצרה במהלך השנים וכפי שהראינו, קיימים עיוותים שדורשים שינויים מידיים, שכן הם לא יחזיקו מעמד במבחן משפטי.

לאחרונה נדרשתי לכתוב חוו"ד בנושא שימוש חקלאי בקרקע חקלאית בנחלה. אחד הנושאים בהם עסקה חוו"ד הוא - השינויים שחלו במהלך השנים בשימושים של בעלי הנחלות בקרקע החקלאית ובקיצור - האם הגדרה של "שימוש חקלאי" כפי שהיתה לפני חמישים שנה היא אותה הגדרה כיום?

לעניין זה חשוב לי להביא ציטוט קצר מפסק דין שיסגור את הגולל על כל הדיון האחרון שאני מעלה מזה תקופה ארוכה בנושא משטר הנחלות בטענה, כי הגיעה הסוף למשטר הנחלות המסורתי.

 

 

ת"א 2446/01 קק"ל ע"י מנהל מקרקעי ישראל נ' בני ציון - 
"...אני קורא לתובעת לפעול ובמהרה לנסח חוזה משבצת שבו תהיינה הגדרות מדויקות יותר כדי שהמתקשרים עפ"י החוזה ידעו חובותיהם וזכויותיהם, בחינת האסור והמותר בתפעולו של המשק החקלאי. לא פחות חשוב מכך, יש לקבוע הגדרה ממצה למנוח חקלאי/חקלאות שיתיישבו עם מציאות החיים המודרנית של המאה ה- 21, בה החקלאות המסורתית פושטת ו/או משנה צורה מזו של החקלאות אותה הכרנו במאה הקודמת.... לדידי, אין ספק שהגיע הזמן אחרי 22 שנה לעדכן גם תוספת ראשונה זו, ע"מ שתשקף אף היא את מציאות החיים המודרנית בתחומי החקלאות ובעיקר את דפוס החיים המשתנה במושבים, אשר לכולי עלמא שינו את צורות חיים והתנהגות עקב משבר ממושך בחקלאות".

 לעניות דעתי די בציטוט שלעיל בכדי להבין שמשהו כאן קרה ומישהו כאן אולי לא שם לב, אבל צריך כדברי השיר הידוע "להתחיל מבראשית".

  

נאחל שבת שלום לכל בית ישראל!                                                                                                                                                                              

 

                                                                                                           בכבוד ורב ובברכה,         

              אביגדור ליבוביץ, עו"ד            
             ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין

תגובות לדף זה
תגובה חדשה

עדיין אין תגובות לדף זה.
מוזמנים להגיב!

חסר רכיב