פס"ד מחוזי הקניית זכויות למחזיק בקרקע במלחה/מנחת

                5.6.2005

 

 

 

 

פסק דין

 

מהות התובענה

1.          בתובענה זו מתבקש בית המשפט להצהיר על זכותו של המבקש לרכוש מהמשיב נכס מקרקעין – המוחזק בידי המבקש – בתנאים הידועים כ"הסדר מלחה".

 

רקע עובדתי

2.          מר עובדיה לוי (המבקש) עלה עם משפחתו מכורדיסטן לארץ בסמוך לאחר קום המדינה. תחילה, הוא שוּכן במעברה בקסטל, וזמן מה לאחר מכן הועבר, יחד עם עולים חדשים אחרים, לכפר הנטוש מלחה (הידוע גם בשם מנחת). העולים שיפצו בעצמם את הבתים בהם השתכנו. לאחר המעבר למלחה נולדו למבקש 6 ילדים. הוא עבד במחצבת הקסטל עד שנפצע בתאונת עבודה, בשנת 1957, ובעקבותיה החל לעבוד כירקן בשוק מחנה יהודה. בשנת 1969 קנה המבקש, יחד עם שותף בשם אברהם יחיא, מגברת ג'וליה זקין את כל זכויותיה בחלקת קרקע, כולל מבנה בן שני חדרים, בשכונת מלחה (חלקת הקרקע והמבנה ביחד יכונו להלן – הנכס). גברת זקין החזיקה במבנה משנת 1950. תחילה שימש המבנה למגורים, ובשלב כלשהו שינתה זקין את ייעודו למחסן וחנות. המבקש ושותפו שיפצו אותו והשתמשו בו כחנות.

 

3.          בשנת 1974 החליט מינהל מקרקעי ישראל (המשיב) להסדיר את זכויות תושבי שכונת מלחה. הוחלט לאפשר לתושבים הוותיקים לרכוש את דירותיהם בתנאים נוחים במיוחד – במחיר סמלי (להלן – הסדר מלחה או תנאי מלחה). הסדר זה יידון להלן ביתר פירוט (בפסקאות 12-13). אציין כבר כאן כי ועדה מטעם המשיב יישמה הסדר זה לגבי כל נכס בנפרד. כן אציין, כי בשנת 1977 רכש המבקש בתנאי מלחה את בית מגוריו.

 

4.          המבקש היה מעוניין לרכוש גם את הנכס, שכזכור, שימש אותו ואת שותפו כחנות. בשנת 1981 הפקיעה עיריית ירושלים את הנכס לצורך הרחבת כביש גולומב ובניית גשר מעליו. בפועל, המשיכו המבקש ושותפו להחזיק בנכס. בשנת 1988 רכש המבקש את חלקו של השותף, ולאחר שעבודות סלילת כביש גולומב הסתיימו, פתח בנכס מסעדה בשם "סטקיית הגשר". מסעדה זו מנוהלת על ידו ומפרנסת אותו ואת בני משפחתו.

 

במהלך שנות השמונים, עובר לסיום סלילת הכביש ולאחריו, פנה המבקש לעיריית ירושלים ולמשיב, בניסיון לרכוש את הנכס מידי בעליו. לאור ההפקעה, לא היה ברור למבקש באותה עת מי מהשניים (העירייה או המשיב) הוא הבעלים. בסופו של דבר, משהתברר כי המשיב הוא הבעלים ומשאושרה התב"ע שחלה על המקום, ניהל המשיב מגעים עם המבקש בדבר רכישת הנכס. המשיב פנה לשמאי שהמציא שומה לנכס, לפיה ערך המגרש נכון ליום השומה הוא 360,000 ₪, וערך המבנה 275,000 ₪.

 

ביום 18.2.1999 הכין המשיב מסמך, שכותרתו "הנדון: מפרט כספי (הנכס: גוש 030455 חלקה 0001, מלחה ירושלים, המטרה: מסעדה)". במסמך זה (להלן – המסמך) מצוין ערך הנכס "לצורך ביצוע עסקה": 5,017.74 ₪ (חמשת אלפים ₪, במעוגל) – שערוך ערך הקרקע לפי הסדר מלחה (לא כולל מע"מ). המבקש נתבקש לאשר הסכמתו "לערך העסקה ולתנאי התשלום" (תשלום חד פעמי במזומן בתוספת מע"מ). עוד מצוין במסמך, כי "כל האמור לעיל הינו בגדר משא ומתן בלבד, ובצוע העסקה מותנה באישור הנהלת מינהל מקרקעי ישראל" (שם, סעיף ז). המבקש הביע בחתימתו את הסכמתו למסמך.

 

ביום 17.8.1999 שלח המשיב מכתב למבקש, ובו הודיעו כי הנהלת המשיב לא אישרה את העסקה. נאמר במכתב כי "לא ניתן לאשר את העסקה, הואיל והסדר מלחה התייחס למגורים ולא למסחר".

 

בחילופי מכתבים בין המבקש – באמצעות בא כוחו – לבין המשיב, ניסה המבקש לשכנע את המשיב לאשר את העסקה. במכתב תשובה של המשיב (מיום 16.1.2000) צוין כי "אין אפשרות להחיל על המקרה הנ"ל את הסדר מלחה בכל הנוגע לתשלום". במכתב של בא כוח המבקש אל המשיב (מיום 18.4.2001) נאמר: "אודה לך אם תודיעני אם קיימת אפשרות למרשי לרכוש את השטח והמבנה של הסטיקייה ב'תנאי מלחה' או בתנאים דומים". בתשובתו (מיום 6.5.2001) למכתבו האחרון של המבקש, הודיעו המשיב כי הנושא הועלה בפני סמנכ"ל המשיב, וכי לא ניתן להיענות לבקשה.

 

משלא הועילו חילופי המכתבים, פנה המבקש לבית משפט השלום בירושלים, שהעביר את הדיון בתובענה לבית משפט זה, על פי בקשתם המוסכמת של הצדדים (לאור הסעד המבוקש והסמכות העניינית לדון בו). ביום 8.10.2003 הגיש המבקש לבית משפט זה נוסח מתוקן של התובענה.

 

טענות המבקש

5.          טענתו המרכזית של המבקש היא, כי הוא עומד בתנאים שנדרשים בהסדר מלחה. לטענתו, הזכות לרכוש את הנכס בתנאי מלחה היא זכות שעברה אליו מגברת זקין. הוא מטעים כי הסדר מלחה מדבר על "דירות" ולא על "דירות מגורים". לשיטתו, הנכס, כמו כל בתי הכפר מלחה, הוא "דירה", ואין בשינוי הייעוד שערכה גברת זקין בנכס – מבית מגורים למחסן וחנות – כדי להוציאו מתחולת ההסדר.

 

המבקש טוען כי למשיב מדיניות ברורה ועקבית להעניק לתושבי מלחה זכויות במקרקעין הרבה מעבר לרכישת הדירות שבהן הם מתגוררים. תמיכה לטענתו זו הוא מוצא ב-5 מקרים שבהם נרכשו בשכונה נכסים שלדבריו הינם בעלי אופי מסחרי. מניתוח מקרים אלה הוא מסיק, כי גם אם הסדר מלחה דיבר על דירות מגורים בלבד, הרי שבפועל לא נצמד המשיב לנוסח המילולי של ההסדר. לטענתו, חמשת המקרים שעליהם הצביע הם המקרים היחידים שבהם נמכרו לתושבי מלחה "עסקים מסחריים", בהסבירו, כי הדבר מובן, באשר הכפר מלחה היה בנוי מדירות מגורים בלבד ולא התנהלו בו עסקים. טענתו היא אפוא כי המשיב הפלה אותו לרעה. לדבריו, חמשת המקרים שהוא מצביע עליהם, בצירוף העובדה שהמשיב לא הביא ראיות לשינוי מדיניותו, מבססים את טענת ההפליה שהעלה.

 

ראיה נוספת לכך שהמשיב לא נצמד לנוסח המילולי של ההסדר, מוצא המבקש בכך שמכירת הדירות והמגרשים הצמודים הייתה לפי 1,500 ל"י לחדר, כאשר המדד הקובע הוא מספר החדרים המקוריים שהיו במגרש הנמכר. זאת, בשונה מסיכום הישיבה, לפיו הוצע למכור את הדירות תמורת תשלום שבין 1,500 ל-2,000 ל"י, ואת המגרשים הצמודים להחכיר ללא דמי חכירה ראשוניים.

 

המבקש טוען כי המאמצים והכספים הרבים שהשקיע לאורך השנים במטרה לרכוש את הנכס נעשו בידיעת המשיב ובהסכמתו שבשתיקה, ולפיכך, מנוע המשיב מלטעון כי המבקש אינו זכאי לרכוש את הנכס בתנאי מלחה.

 

6.          מעבר לכך טוען המבקש, כי ממילא השתכלל חוזה בין הצדדים למכירת הנכס בתנאי מלחה. לדבריו, חוזה זה בא לידי ביטוי במסמך שנזכר לעיל. במסמך זה רואה המבקש הצעה של המשיב, ובחתימתו שלו על המסמך הוא רואה משום קיבול ושכלול העסקה.

 

7.          ולבסוף, המבקש טוען כי המשיב מפלה אותו לרעה לא רק בכך שאינו מאפשר לו לרכוש את הנכס בתנאי מלחה, כי אם גם בכך שבשומה שהוציא לגבי הנכס, ראה המשיב לנכון להפריד בין ערך המבנה לבין ערך המגרש, והתייחס לשוויים בהתאם למצבם הנוכחי, לאחר שהמבקש השקיע בהם והשביחם.     

 

טענות המשיב

8.          המשיב מתנגד לבקשה מטעמים שונים. בראש ובראשונה, משום שמדובר בנכס בעל ייעוד מסחרי. לטענתו, הסדר מלחה התייחס אך ורק לנכסים ששימשו למגורים. המשיב מציין כי ההסדר איפשר לדיירים לרכוש את דירותיהם ואת המגרשים שעליהם עמדו הדירות, וכי המבקש כבר נהנה מהסדר זה, עת רכש את בית מגוריו בשנת 1977. על כך מוסיף המשיב, כי ההסדר חל על תושבים שיושבו במקום או על אלה שרכשו שם זכויות לפני 1967, ואילו המבקש רכש את זכויותיו בנכס רק בשנת 1969.

 

בהתייחסו לחמשת המקרים שהמבקש הצביע עליהם כראיה לכך שהופלה לרעה, טוען המשיב כי אלה לא היו עסקאות עם מחזיקי נכסים למטרות מסחריות, להוציא מקרה אחד. מקרה זה, אליבא דמשיב, היה תוצאה של טעות, ו"אין הוא יכול להמשיך ולהיתפס לאותה טעות, לאחר שגילה אותה, ולמכור מסעדה במחיר סמלי ... בפחות מאחוז משוויה" (סעיף 15 לסיכומי המשיב; ההדגשה במקור). לטענת המשיב, אף אם ייקבע לגבי יתר המקרים שהזכיר המבקש כי גם הן היו עסקאות למטרות מסחריות, הרי שעדיין אין בכך כדי להוות הפליה של המבקש. כל כך, משום שמדובר בטעות ובחריגה מהמדיניות שעמדה בבסיס הסדר מלחה, ולכן יש לחזור וליישם את המדיניות שנקבעה. לדבריו, גישתו זו ראויה היא, שכן במאזן האינטרסים גובר האינטרס של הציבור לפיו יש לחלק את משאבי הכלל בצורה ראויה, על פני אינטרס המבקש ליהנות מטעות שממנה נהנו אחרים. ממילא, כך המשיב, אף אם מדיניותו הייתה כפי שהמבקש מציג, הרי שהנהלת המשיב החליטה מפורשות, בשנת 1999, שהסדר מלחה אינו חל על מגרשים שייעודם מסחרי.

 

9.          באשר לטענת המבקש כי המסמך מהווה חוזה, מזכיר המשיב את סעיף ז' למסמך, שקבע כי מדובר במשא ומתן בלבד וכי ביצוע העסקה לפי אותו מסמך מותנה באישור הנהלת המשיב. הוא מדגיש כי הדבר היה ידוע למבקש עת חתם על המסמך.

 

10.        אשר לטענת ההפליה הנוספת שמעלה המבקש בהקשר לשומה שהוציא המשיב, טוען המשיב כי הוא מודע להשקעה שערך המבקש בנכס, כמו גם לנסיבות חייו הקשות (במשך השנים סבל המבקש מאסונות אישיים שאין צורך לפרטם), וכי בהתחשב באלה ניסה להגיע עמו לפשרה בסכום הנמוך בהרבה ממחיר השומה.

 

דיון

11.        ראשית לכל, אבחן את ההסדר המכונה "הסדר מלחה" – הרקע להסדר, מהותו ומטרתו.

 

 

הסדר מלחה

12.        על הסדר מלחה אנו למדים מישיבת הנהלת המשיב מיום 18.11.1974 (להלן – הישיבה). מפאת חשיבות הסדר זה לענייננו, אביא את עיקרי הדברים מפרוטוקול הישיבה כלשונם:

 

"הבעיה

כל תושבי מנחת, וותיקים כחדשים, מתגודררים [צ"ל: מתגוררים] בכפר בלי הסדר חוזי כלשהו. חלק מן התושבים מחזיקים בפועל בשטחי קרקע גדולים (עד 10 ד'). בכפר מתבצעת פעילות בנייה בלתי חוקית בקנה מידה נרחב. הבתים בכפר במצב גרוע (כפר ערבי ברמת בנייה נמוכה) כשברוב הבתים השרותים ... נמצאים מחוץ לדירות (בחצר). בכפר אין ביוב, דרכים, מדרכות, מבני צבור וכו'.

 

הכוונה

כוונת המחוז להגיע להסדר עם התושבים ולהעביר הבתים לבעלות המחזיקים בהם. לתכנן את הכפר. לגרום לכך שעירית ירושלים תבצע בכפר עבודות תשתית ולבנות את 'שלוחת מנחת'.

 

הפתרון המוצע

1. להעביר לתושבים (פרט לפולשים) את הדירות במחיר סמלי (בין 2,000-1,500 ל"י לחדר.).

2. להחכיר לתושבים את המגרשים הצמודים לבתים, כששטח מכסימלי למגרש יגיע עד ל-1/2 ד' בדמ"ח סמליים (הערכת דמה"ח תיעשה ליום כניסת המשפחה לשטח).

3. את המגרשים אשר יתפנו בתוך תחום הכפר לייעד לפינוי המשפחות המתגוררות צפונה לרחוב מנחת (בתחום רמות שרת) ולבנים, תושבי הכפר, כשערך הקרקע יחושב למועד המסירה וכחלק מהוצאות הפינוי.

4. לתכנן את 'שלוחת מנחת' ולבנות אותה באופן אנטנסיבי (כ-2,500 יח"ד)."

 

בהמשך הפרוטוקול, לאחר דיון קצר, סיכם את הדברים מר מ' זורע (מנהל המינהל):

 

"מסכם:

1. מאשרים עקרונית את דרך הפעולה המוצעת ע"י מחוז י-ם בהנחיות הבאות.

א.  המחוז יפעל לפינוי שטחים בלתי מבונים בתחום הכפר ובשלוחת מנחת והעברתם לרשות המינהל.

ב.  הדירות יועברו לתושבים כהצעת המחוז ובגין הקרקע (לאחר ביצוע ציפוף) ייחתם עמם חוזה חכירה, ללא תשלום דמי-חכירה ראשוניים.

ג. האמור בסעיף ב' שלעיל יחול רק על התושבים הותיקים שיושבו במקום ע"י הסוכנות, או על תושבים שרכשו זכויות עד לחודש יוני 1967. לגבי התושבים שרכשו זכויות או פלשו למקום לאחר תאריך זה יקבעו עקרונות פעולה נפרדים

ד. לאחר גיבוש סופי של תוכנית הפעולה יפעל המחוז לחתימת הסכם עקרוני עם ועד הכפר

ה. עם חתימת ההסכם עם ועד הכפר יוחל במו"מ ניפרד עם כל אחד מהתושבים. סדר הקדימויות לניהול המו"מ יקבע כך שתחילה יטופל בפינוי התושבים המחזיקים שטחים גדולים יותר.

2. המחוז יכין הצעה מפורטת על יסוד קוי הפעולה שאושרו לעיל, ויביאה לאישור מנהל המינהל בצנורות המטה הרגילים".

 

13.        הבעיות שהביאו את המשיב להציע את הסדר מלחה היו, אם כן, אלה: המצב הגרוע של בתי הכפר; העובדה שתושביו התגוררו בבתיהם ללא הסדר חוזי; חוסר התשתיות שבמקום; בנייה בלתי חוקית; והחזקה ללא פיקוח של שטחים גדולים בידי חלק מהתושבים.

 

ההסדר שהתקבל נועד לפתור בעיות אלה. על פי ההסדר יועברו הדירות לתושבים במחיר סמלי, והמגרשים הצמודים, שלא יעלו על חצי דונם למגרש, יוחכרו להם בתנאים נוחים. הגבלת שטח המגרשים אמורה הייתה להקצות שטחים אשר יתפנו לקליטת תושבים שגרו לא הרחק משם, כמו גם לבנים של תושבי הכפר. הוחלט כי ההסדר יחול רק על התושבים הוותיקים שיושבו במקום על ידי הסוכנות, או על מי שרכש זכויות במקום עד לחודש יוני 1967.

 

מבחינה לשונית, ההסדר מדבר בחלקו על "בתים" (סעיף הכוונה שבפרוטוקול הישיבה; סעיף 2 לפתרון המוצע שם) ובחלקו על "דירות" (סעיף 1 לפתרון המוצע; סעיף 1(ב) לסיכום הישיבה). מקריאת פרוטוקול הישיבה, ברור כי השימוש בשני המונחים הוא באותו מובן – הבתים בהם מתגוררים התושבים.

 

האם המבקש עומד בתנאים שדורש הסדר מלחה, כפי שנקבעו בישיבה?

14.        המבקש הוא תושב ותיק, אשר התגורר במלחה שנים רבות לפני 1967. ככזה, רכש מהמשיב את ביתו ואת המגרש הצמוד, שלטענת המשיב, שטחו 900 מ"ר ועליו שני מבנים הכוללים 3 יחידות דיור. המבקש לא חלק על כך.

 

15.        השאלה הצריכה כאן הכרעה היא, האם עומד המבקש בתנאי ההסדר אף ביחס לנכס. את זכויותיו בנכס לא רכש המבקש כתושב ותיק של מלחה. הסדר מלחה אינו מבחין בין תושב מלחה ותיק שרכש זכויות במקום לבין תושב "חיצוני" שרכש שם זכויות. אל שניהם מתייחס הסדר מלחה באופן זהה: אם יושבו בדירות על ידי הסוכנות או רכשו בהן את הזכויות לפני יוני 1967, יחול עליהם ההסדר, אך לא כך אם רכשו את זכויותיהם לאחר מכן (ראו סעיף 1(ג) לסיכום הישיבה, המפנה לסעיף 1(ב)). במילים אחרות, ההתייחסות בהסדר ל"תושבים הוותיקים" מכוונת לבית שהתגורר בו התושב הוותיק, ולא לכל נכס במלחה.

 

16.        עניין נוסף השנוי במחלוקת הוא, האם הסדר מלחה חל על בתים שייעודם מסחרי. המשיב טוען כי ההסדר חל רק על דירות מגורים. המבקש מציין, לעומתו, כי ההסדר מדבר על "דירות" ולאו דווקא על "דירות מגורים".

 

במחלוקת זו, דעתי כדעת המשיב. אמנם, כפי שראינו, לא רק שההסדר אינו נוקט בביטוי המפורש "דירות מגורים", אלא בחלקו אף מדבר על "בתים" (מונח שמשמעותו לכאורה רחבה יותר משל "דירות"). ברם, מתוך הוראות ההסדר ברי כי כוונתו הייתה לחול על הבתים שבהם התגוררו התושבים. כך משתמע מסעיף הבעיה שבהסדר, וכך עולה מהפתרון המוצע ומסיכום הישיבה. בנסיבות אלה, השימוש במילה "דירות", גם אם אינו עקבי, רק מחזק את מסקנתי זו.

 

17.        לאור כל האמור, נהיר כי המבקש לא עומד בתנאים שנקבעו בהסדר מלחה, ככל שהדבר נוגע לנכס (להבדיל מבית מגוריו). זאת, משתי סיבות: האחת, הוא רכש את הזכויות בנכס לאחר חודש יוני 1967; והשנייה, מדובר בנכס בעל אופי מסחרי, ולא בבית מגורים.

 

18.        נשאלת עתה השאלה, האם הפעיל המשיב את הסדר מלחה באופן מפלה, באפשרו רכישות בתנאי ההסדר למי שלא עמדו בדרישותיו הבסיסיות, מזה, ובסירובו לעשות כן ביחס למבקש, מזה?

 

בחינתה של טענת ההפליה והדיון בה להלן, ייסובו על חמשת המקרים שעליהם הצביע המבקש.

 

ניתוח חמשת המקרים

19.        תחילה, אתאר כל מקרה, אזכיר את טענות הצדדים בנוגע אליו ואסכם את פרטיו הייחודיים. לאחר מכן, אסכם את העולה מניתוח כלל המקרים.

 

I. מגרשים 34 ו-151

20.        ביום 12.12.1977 נרכש מגרש מס' 34, בשטח 750 מ"ר, על ידי תושב מלחה ותיק (נספח ה לתצהיר המתוקן מטעם המשיב). הרכישה הייתה בתנאי מלחה, לפי מספר החדרים שהיו בבית המקורי. באותו יום הועבר למשפחה זו מגרש שכן ריק (מס' 151) בשטח של 500 מ"ר (שם, ההסכם השני). העברת המגרש הריק (להלן – המגרש הנוסף) נעשתה ללא תמורה. מהפרוטוקול מיום 12.5.1977 של הוועדה מטעם המשיב, אשר יישמה את הסדר מלחה (להלן – ועדת מלחה), עולה כי העברת המגרש הנוסף הייתה לטובת גן ילדים שהפעילה המשפחה בחלק מביתה. הוועדה ציינה כי יעוד המגרש הנוסף הוא ציבורי וסייגה את החלטתה בכך שהוא לא יהיה ניתן להעברה וכי לא יהיה ניתן לשנות את יעוד הקרקע (ראו נספח 5 לתצהיר התשובה מיום 12.2.2004 לשאלון מטעם המבקש).

 

המבקש מצביע על כך שהמגרש שעליו עומד המבנה (מגרש מס' 34) גדול דיו כדי להכיל חצר משחקים לגן הילדים, והוא מביע תמיהה על הענקת המגרש הנוסף. הוא מוסיף כי גן הילדים פרטי ולא ציבורי, ומסיק מכך כי המגרש הנוסף (מס' 151) ניתן למטרה מסחרית לכל דבר. כן הוא טוען, כי בהיעדר הוראה המגבילה את מכירת המגרש בהסכם, בעלי גן הילדים יכלו להעביר את הזכויות במגרש הנוסף לאחר, ומכאן שלא היה בכוחם של הסייגים שקבעה ועדת מלחה למנוע את ההעברה בפועל.

 

המשיב, מצדו, מציין כי מדובר בהגמשה מסוימת של הנחיות הסדר מלחה, שנועדה ליתן בשעתו מענה פרטני לתושבים. הוא מוסיף, כי טענות המבקש נגד הגמשה זו אך מחזקות את טענת המשיב כי היום – כעבור שלושים שנה – הגמשה זו אינה ראויה. כן הוא טוען, כי ועדת מלחה ראתה את ייעוד המגרש הנוסף כציבורי וכי קשה לראות במגרש משחקים של גן ילדים "מגרש מסחרי", בעוד שמבנה המשמש מסעדה הוא על פניו מבנה מסחרי. באשר להעברת הזכויות, טוען המשיב כי נמסר לו ייפוי כוח בלתי חוזר כדי להבטיח שהמגרש ישמש כמגרש משחקים או כגן ילדים (תשובה 48 לתצהיר התשובה לשאלון), ולכן לא ניתן לשנות את השימוש במגרש באופן חד צדדי.

 

מקרה זה מתייחד אפוא בשלושה עניינים: הועבר שטח (1,250 מ"ר), הגדול מהשטח המקסימלי שנקבע בהסדר (חצי דונם), ואף גדול משטח המגרש שעליו נמצא המבנה (750 מ"ר); חלק מהשטח (מגרש 151) ניתן ללא תמורה; ההסדר חל לא רק על בית המגורים, אלא גם על גן ילדים, שהוא עסק פרטי, בעל סממנים ציבוריים.

 

II. מגרשים 35 ו-150

21.        נסיבות מקרה זה דומות בעיקרן לאלה של המקרה הקודם. אף כאן רכשה משפחה ותיקה מגרש בשטח של 750 מ"ר (מס' 35) והוענק לה בנוסף, ללא תמורה, מגרש שכן בשטח 700 מ"ר, כדי שזה ישמש חצר משחקים לגן ילדים שנמצא בחלק מבית המשפחה (ראו נספח ו לתצהיר המתוקן מטעם המשיב ונספחים 5 ו-6 לתצהיר התשובה שלו לשאלון). טענות הצדדים גבי מקרה זה דומות, ולא אחזור עליהן. רק אציין, כי במקרה זה, הוגש לתיק בית המשפט העתק ייפוי כוח נוטריוני שהעניק הרשאה למשיב לפעול לרישום הערת אזהרה שלא תותר בנייה על הקרקע אלא על פי שיקול דעת המשיב.

 

III. מגרש 32 (בית מס' 136)

22.        ביום 20.6.1976 נרכש בתנאי מלחה מגרש זה, כולל המבנה שעליו, על ידי תושב מלחה, שגר במבנה מאז שנת 1962 (ראו נספח ז לתצהירו המתוקן של המשיב). מאוחר יותר, לאחר שהמבנה והמגרש היו כבר בבעלותו, שינה התושב את ייעוד המקום, והפך אותו לבית אבות.

 

המבקש טוען כי לפני שנת 1962 היה המבנה בבעלות אדם אחר. הוא מוצא בכך ראיה לכך שהמשיב מכיר בהעברת זכויות בין תושבים. עוד הוא טוען, כי בניית בית האבות הייתה חייבת לקבל הסכמה של המשיב, כולל חתימתו על תכניות הבנייה, ויש בדבר כדי להראות את יחסו הגמיש של המשיב לייעוד מסחרי של נכסים שהועברו בתנאי מלחה.

 

המשיב טוען, לעומתו, כי השנה שבה הועברו הזכויות לתושב (1962) היא המבדילה בין מקרה זה לבין המקרה של המבקש, שהרי המבקש קנה את הנכס מגברת זקין לאחר השנה הקובעת לצורך רכישת זכויות מהמשיב בתנאי מלחה (1967). המשיב מציין כי המבקש לא הוכיח שהייתה הסכמה מצד המשיב לשינוי הייעוד לבית אבות, בהוסיפו, כי לאחר העברת הבעלות לתושב לא נדרש אישור המשיב לצורך קבלת היתר בניה.

 

לסיכום מקרה זה, מדובר ברכישת נכס שעמד בתנאי מלחה. הסבת ייעוד הנכס לבית אבות הייתה מאוחרת לרכישת המגרש בתנאי מלחה, ולכן לא היה צורך באישורו של המשיב לשינוי ייעוד זה.

 

IV. מגרש 1

23.        ביום 10.7.1995 נרכשו המגרש והמבנה שעליו על ידי היורשים של זוג תושבי מלחה ותיקים (ראו נספח ח לתצהיר המתוקן של המשיב). המגרש, בשטח 1,480 מ"ר, נרכש בתנאי מלחה, לפי מחיר של חדר מקורי אחד (ראו נספח 2 לתצהיר התשובה של המשיב לשאלון).

 

טענותיו של המבקש גבי עסקה זו אינן ממוקדות, ולא כולן ברורות לי. בתחילה טען כי התושב "רכש גן ילדים בתנאי מלחה והפך אותו לבית אבות" (סעיף 20(ה) לתצהירו המתוקן). בסיכומיו טען כי במקום הוקם בית דירות (סעיף 25(י) לסיכומיו). הוא הוסיף כי עסקת המכר כללה את המגרש הצמוד, בניגוד לטענת המשיב כי המגרשים מוחכרים, ורק דירות המגורים נמכרות. כן כיוון טענותיו לעובדה כי העסקה בתנאי מלחה בוצעה רק בשנת 1995, כאשר עסקאות לפי הסדר מלחה נערכו כבר בשנת 1977, כמו גם לעובדה כי היא בוצעה עם יורשי התושב הוותיק, ואלה לא מתגוררים במלחה (וראו טענותיו בסעיפים 24 ו-25(א)-(יב) לסיכומי המבקש).

 

לטענת המשיב, עמד בזמנו מבנה נוסף במגרש זה, אשר שימש כגן ילדים, ולאחר הפקעת חלק מהמגרש לצורך הרחבת כביש גולומב, נהרס המבנה. הוא מסביר כי העסקה בוצעה רק בשנת 1995, משום שחלק מהמגרש הופקע ולאחר מכן חיכה המשיב לאישור התב"ע שחלה על המקום. באשר לכניסת היורשים לנעלי התושבים הוותיקים, טוען המשיב כי הסדר מלחה שותק בעניין זה. אשר לכתובת שמסרו היורשים בעת ביצוע העסקה עמם (רח' גולומב 41), אומר המשיב כי המבקש לא הוכיח שאין הדבר נכון.

 

ככל שניתן לדלות מטענות המבקש, ייחודיות מקרה זה מתבטאת בעניינים אלה: ראשית, לא תושבי מלחה הוותיקים הם שרכשו את המגרש, כי אם יורשיהם, אשר לא ברור אם גרים הם במקום. שנית, הרכישה הייתה מאוחרת (כעשרים שנה לאחר שהחל המשיב ליישם את הסדר מלחה). שלישית, שטח המגרש גדול בהרבה מזה שסוכם עליו בהסדר מלחה (כמעט דונם וחצי, לעומת חצי דונם).

 

V. מגרש 9

24.        אין מחלוקת בין הצדדים כי במקרה זה מכר המשיב נכס המשמש למטרה מסחרית. נכס זה, שנמכר בתנאי מלחה ביום 11.7.1994, שימש כבר בעת מכירתו כמשתלה. המשיב מציין כי מדובר היה בטעות בשיקול דעתו, ולפיכך, לטענתו, אין להשליך ממקרה זה למקרהו של המבקש. לעומתו, טוען המבקש, כי מאחר שלא הובהר מה מקורה של הטעות, ולאור הזמן הרב (כעשרים שנה) שעבר מאז הסדר מלחה ועד לביצוע עסקה זו, יש להניח כי המקרה משקף כללים ועקרונות להפעלת ההסדר על ידי המשיב, וכי הדבר אף מתיישב עם המדיניות העולה, אליבא דמבקש, משאר המקרים שפורטו לעיל.

 

סיכום הממצאים העולים מניתוח חמשת המקרים (או: מדיניות המשיב בפועל)

25.        מלבד הדמיון בין שני המקרים הראשונים (גני הילדים), שונים חמשת המקרים זה מזה. עם זאת, עולים מהם מספר מאפיינים משותפים, היכולים להצביע על מדיניות המשיב בנוגע ליישום הסדר מלחה. האחד, התמורה שקיבל המשיב מהרוכשים הייתה לפי מספר החדרים שהיו במבנים המקוריים של הכפר. השני, לפחות בחלק מהמקרים, המגרשים הצמודים לבתים לא הוחכרו. לעתים הם נכללו במסגרת עסקת המכר ולעתים הוענקו ללא תמורה. הלכה למעשה, הבדל זה חסר משמעות, שכן ממילא מחיר העסקה נקבע לפי מספר החדרים המקוריים, ותו לא. מאפיין שלישי הוא, הענקת מגרשים הגדולים מחצי דונם, לעתים גדולים בהרבה. אציין כי בין אם מדובר בהרחבת המגרש שעליו עומד המבנה ובין אם מדובר בהצמדת מגרש שכן, בכל המקרים מדובר בסופו של דבר על שטח אדמה רצוף, שעליו עומד מבנה המגורים.

 

שלושת מאפיינים אלה, שנוספים על המדיניות העולה מפרוטוקול הישיבה, אין בהם כדי לשנות את המסקנה שאליה הגעתי, ולפיה אין להחיל את הסדר מלחה על המקרה של המבקש. זאת, משום שאינם רלוונטיים לטענת ההפליה.

 

26.        עם זאת, אחדים מן הממצאים העולים מניתוח חמשת המקרים עשויים להיות רלוונטיים לטענת ההפליה, ואלו הם: בשני מקרים (הראשון והשני שתוארו לעיל) נמכרו בתנאי מלחה נכסים שבחלקם שימשו גני ילדים פרטיים; במקרה אחד (הרביעי) נמכר מגרש בתנאי מלחה לא לתושבי מלחה הוותיקים, כי אם ליורשיהם; במקרה אחר (החמישי) נמכר בתנאי מלחה מגרש שייעודו מסחרי באופן מובהק (משתלה).

 

לאור אלה, האם ניתן לומר כי המשיב הפלה את המבקש לרעה?

28.        כזכור, המבקש חורג מהתנאים שדורש הסדר מלחה בשני עניינים: האחד, הוא רכש את זכויותיו בנכס לאחר יוני 1967; והשני, הנכס משמש לייעוד מסחרי (מסעדה).

 

29.        באשר למכשלה הראשונה העומדת לפני המבקש – המועד שבו קנה את זכויותיו – המקרה היחיד הדומה הוא המקרה הרביעי. ואולם, בעוד שם מדובר ביורשים של תושבי הבית, כלומר באותה משפחה, בעניינו של המבקש מדובר באדם שאינו קשור לתושבי הבית הוותיקים (הגם שהוא עצמו תושב ותיק בשכונה. ראו לעניין זה פסקה 15 לעיל).

 

30.        באשר למכשלה השנייה הניצבת על דרכו של המבקש – ייעודו המסחרי של הנכס – יש מקרה מובהק הדומה לו (המשתלה), וכן שני מקרים שמסחריותם שנויה במחלוקת (גני הילדים). סבורני, כי עניינם של גני הילדים שונה מעניינו של המבקש. אמנם מדובר בגני ילדים פרטיים, אך יש בגני ילדים סממנים ציבוריים, וכך ראה זאת גם המשיב, עת מצא לנכון, בשעתו, לאפשר לבעליהם לרכוש מגרשים מוגדלים לטובת הגנים. החשיבות שייחס המשיב לפן הציבורי שבגני הילדים מצאה את מקומה בהתחייבות הרוכשים שלא לשנות את ייעוד המגרשים שניתנו להם, והיא באה לידי ביטוי גם בפרוטוקול ועדת מלחה (כפי שבואר לעיל). קיים הבדל נוסף בין גני הילדים לבין מקרהו של המבקש. המגרשים שהוענקו לבעלי הגנים היו מגרשים שכנים, ולמעשה ניתן לראותם כהגדלת שטח המגרש שעליו בנוי ביתם. לא כן בעניינו של המבקש.

 

31.        כללו של דבר: מבין חמשת המקרים שתוארו לעיל, החריגה המשמעותית היחידה מהסדר מלחה הייתה במקרה החמישי. גני הילדים אינם מהווים חריגה משמעותית בנסיבותיהם, וכך אף המקרה שבו נמכר נכס ליורשים. זאת ועוד: אף המקרה החמישי, שבו הודה המשיב בטעותו, חריג במידה פחותה לעומת חריגות המקרה של המבקש, שהרי אינו לוקה במכשלה הייחודית שבמקרה של המבקש – רכישת הזכויות לאחר יוני 1967.

 

לאור כל האמור, אין בידי לקבוע שהמבקש הופלה לרעה.

 

אמנם, לאור הראיות שבתיק, לא נתחוורה לי במלואה המדיניות שבה פעל המשיב בהחילו את הסדר מלחה. עם זאת, ברור כי לא הובא בפניי אף לא מקרה אחד של החלת ההסדר על מי שרכש זכויות לאחר יוני 1967 (מלבד יורשים). התגמשות המשיב בשני המקרים של גני הילדים, והטעות שעשה עת מכר בתנאי מלחה נכס מסחרי, אין בהם כדי לפרוץ את כל הסכרים, ולאפשר רכישות בתנאי מלחה במקרים שברור כי בהם ההסדר לא נועד לחול.

 

32.        מעבר לנדרש אוסיף כי אפילו הייתי מוצא, על בסיס השוואת חמשת המקרים למקרה של המבקש, כי הוא הופלה לרעה לעומתם, גם אז לא הייתי סבור שיש לחייב את המשיב "לתקן" את הפלייתו ולאפשר לו לרכוש את הנכס בתנאי מלחה. המשיב הבהיר את מדיניותו נכון להיום, מדיניות המאמצת את העקרונות הבסיסיים שדובר עליהם בישיבה. זוהי המדיניות השוויונית, שמלכתחילה צריך היה לנהוג בה (כפי שראינו, אגב, לא סטה ממנה באופן משמעותי, מלבד מקרה אחד). משכך, המבקש אינו זכאי לטובת הנאה שאותה לא אמור לקבל לפי המדיניות השוויונית, אף אם בזמנו קיבלו אותה אחרים, תוך חריגה מהמדיניות השוויונית. ראו לעניין זה, ביתר פירוט, בג"ץ 637/89 "חוקה למדינת ישראל" נ' שר האוצר, פ"ד מו(1) 191, בעמ' 201-206.

 

האם השתכלל חוזה בין הצדדים

33.        כזכור, המבקש טוען כי המסמך שהוצע על ידי המשיב ונחתם על ידו הוא בבחינת חוזה (ראו פסקה 6 לעיל). דין טענה זו להידחות. במסמך מופיע סעיף מפורש הקובע כי מדובר במשא ומתן בלבד, וכי השלמת העסקה טעונה אישורו של מנהל המשיב. ראו לעניין זה ע"א 5042/96 כהן נ' מינהל מקרקעין ישראל, פ"ד נג(1) 743, בעמ' 752.

 

בטרם נעילה

34.        גם בשעה זו של נעילת שער, לא ננעלו שערי פשרה. ראיתי אפוא להעיר את הדברים הבאים לעניין זה. מצאתי ממש בטענות המבקש נגד השומות שהוציא המשיב בשנת 1999, הנוגעות לנכס ולמגרש שעליו הוא עומד (ראו פסקאות 4 ו-7 לעיל). השומות כללו את המשאבים הרבים שהשקיע המבקש בנכס. ברי כי מצב הנכס בעקבות השקעותיו אינו דומה כלל למצבו נכון למועד קנייתו, בשנת 1969. אף המשיב מכיר בכך (ראו פסקה 10 לעיל).

 המבקש מחזיק בנכס מזה 36 שנה ומשתמש בו לפרנסתו ולפרנסת בני משפחתו. מן הראוי ונכון להעביר לבעלותו את הנכס שבו הוא מחזיק ממילא.

 נראה, כי הנכון ביותר יהיה להעביר את הבעלות בנכס למבקש, לא בתנאי מלחה, אך גם לא לפי ערך השומות שנערכו בשנת 1999, אלא במחיר מאוזן המתחשב במכלול נסיבות העניין. כלומר, במחיר שיביא בחשבון לא רק את עובדת החזקתו רבת השנים של המבקש בנכס ואת השקעותיו המרובות בו, אלא גם את הציפיות שיכלו להיווצר אצלו לאורן ולאור מגעיו עם המשיב, אף אם לא היה בהן כדי להקים לו עילה משפטית.

 

סוף דבר

35.          הבקשה נדחית. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

 

ניתן היום כ"ז באייר, תשס"ה (5 ביוני 2005) בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

                                                                               

דוד חשין, סגן נשיא