עמותת אדמתי
חסר רכיב

עדכון מקצועי 299 - סדרת מאמרים בנושא - חלוקת הנחלה המשפחתית - מאמר ראשון - היבט כלכלי 22.3.20

26/03/2020

     תאריך: ‏26 מרץ 2020

                                                                                                                                  ‏א' ניסן תש"פ

לכבוד

תפוצה מקצועית

 

עדכון מקצועי מס' 299

סדרת מאמרים בנושא - חלוקת הנחלה המשפחתית
שלבי העבודה החל מעריכת הצוואה ועד החלוקה בין היורשים

מאמר ראשון - ההיבט הכלכלי

 

הקורונה עצרה את המרוץ המטורף של החיים, השגרה השתנתה מהקצה אל הקצה, אבל החיים חזקים ואנו ממשיכים הלאה במעלה הדרך. זה זמן טוב לחשבון נפש, להנות מהמשפחה (טוב בואו לא נעשה הצגות כמה אפשר להיות בבית עם ילדים...) וגם עבור הסבים והסבתות זה זמן נהדר להנות ביחד משעות איכות בלי המטלות מהילדים והנכדים.

פתאום אנחנו מתגעגעים לצאת החוצה ולהרגיש את החופש, זה שהיה הכי מובן מאליו עד לפני שבוע. שימו לב איך ברגע אחד החיים משתנים, ואנחנו מסתגלים לשגרה החדשה, אולי קשה לנו, אבל אנחנו יודעים מהר מאוד להתאים את עצמנו למצב החדש.

אני מבקש לקחת את המציאות החדשה ולדבר על השינוי שאנחנו צריכים לעשות בחשיבה על החיים בכלל ועל המשפחה שלנו בפרט. בכדי לרדת לעומק הדברים, נרחיב בנושא שמעסיק רבים מכם ובייחוד בימים אלה והוא  - החלוקה של הנחלה - הלכה למעשה.

אני מקבל בימים האחרונים עשרות טלפונים מבעלי נחלות שחרדים למצבם ואומרים לי את אותם משפטים בניסוחים שונים: "אביגדור, מה קורה אם אני הולך מחר לעולמי ממחלת הקורונה מה יהיה עם הנחלה? אני פוחד שהילדים יריבו והמשפחה תתפרק, תכין לי דחוף צוואה אני חייב לחתום".

 

האם עידן הקורונה הביא אתו דחיפות לחתימה על צוואות? לדעתי זו לא הסיבה, זה רק עוד גורם שהביא בעלי נחלות לחשוב, כי יש היום זמן מיותר וכולם נמצאים בבית עם המשפחה וסיר הלחץ המשפחתי רוחש וגועש והראש עובד והמחשבות רצות וההורים חרדים לשלום המשפחה ורוצים לעשות סדר ולהותיר הוראות בצוואה שיפחיתו את הסיכוי למחלוקות.

לאור המצב והוראות משרד הבריאות לא ניתן לקיים פגישות פרונטאליות, אז עברנו לפגישות בווידאו והצוואות נחתמות בבית במקום במשרד, עם כל אמצעי הזהירות הנדרשים.

בעדכון מקצועי 298 הבאתי ניתוח של חלוקת עיזבון בין שני יורשים של נחלה כאשר אחד מקבל את המגרש המפוצל והשני את הנחלה המפוצלת.

לאחר הפרסום של העדכון קיבלתי תגובה מאמא מודאגת שביקשה שאפרט את דרך החישוב של החלוקה - ובהתאם לדבריה "אני צריכה מספרים בכדי שאוכל לבחון את דרך החלוקה. אני חייבת להבין איך אתה מבצע את החישובים?"

לאור כך שהשאלה שהציגה האמא המודאגת משקפת בעיה עימה מתמודדים בעלי נחלות רבים, בחרתי להיענות לבקשה ולבצע ניתוח של "המספרים" ביחס לחלוקה בין היורשים.

הסיפור המשפחתי של האמא המודאגת:

אנחנו בעלי זכויות בנחלה ויש לי ארבעה ילדים. ילד אחד רוצה כבר היום לבנות בית בנחלה, ילד נוסף שעומד להתחתן ירצה לבנות בית שלישי ושניהם ירצו לבצע פיצול של המגרשים מהנחלה. אנחנו רוצים לערוך צוואה ולקבוע שאחד מהילדים יקבל את הנחלה, שניים יקבלו מגרשים שיפוצלו מהנחלה ואחד יקבל פיצוי כספי ושכולם יקבלו חלק שווה בכסף או בשווה כסף.

השאלות לדיון:

  1. כיצד מחלקים נחלה אחת בין ארבעה ילדים?
  2. האם ניתן לבצע פיצול של שני מגרשים?
  3. כיצד קובעים את השווי של כל חלק שמקבל כל ילד?
  4. כיצד מבצעים חלוקה שווה בין הילדים?
  5. כיצד מוציאים לפועל את הוראות הצוואה?

 

 

 

שלבי העבודה:

שלב ראשון - בדיקות מקדמיות בטרם עריכת הצוואה:

בטרם נערוך עבור ההורים את הצוואה יש לבחון את החלוקה בארבעה היבטים: משפטי, מיסוי, תכנוני, כלכלי:

1.       משפטי - בחינת המצב המשפטי של הנחלה, רישום הזכויות, אפשרות כניסה להחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז', עמידה בתנאי הסף לכניסה להחלטה, מצב המבנים בנחלה, חריגות בניה, שימושים חורגים וכו'.

2.       מיסוי - חלוקה של הזכויות בין היורשים טומנת בחובה השלכות מס משמעותיות (מס שבח ומס רכישה) ויש לבחון את החלוקה בהתחשב בהשלכות המס (איזון פנימי ואיזון חיצוני).

3.       תכנוני - יש לבחון את המבנים בנחלה ואת האפשרות לבנות בית שני ושלישי וכן את ההיתכנות לבצע פיצול של שני מגרשים מהנחלה.

4.       כלכלי - עריכת חישובי "ברוטו" ו"נטו" של שווי מגרשים מפוצלים ונחלה מפוצלת וביצוע איזון בין הילדים כך שכל אחד יקבל חלק שווה בכסף או בשווה כסף.

 

שלב שני  - הצגת תוצאות בדיקות ההיתכנות וקבלת החלטה ביחס לחלוקה בין היורשים.

שלב שלישי - עריכת הצוואה.

שלב רביעי - בניית בית שני ושלישי בנחלה בחיי ההורים.

שלב חמישי - הוצאה לפעול של הוראות הצוואה לאחר ששני ההורים הלכו לבית עולמם.

 

השלב הראשון - "בדיקות היתכנות מקדמיות" (כלכלי, משפטי, מיסוי, תכנוני) - ינותח בארבעה מאמרים נפרדים, על מנת לאפשר לקוראים להבין את אופן החלוקה והעקרונות המנחים שעומדים מאחורי הוראות הצוואה.

 

 

ניתוח כלכלי של חלוקת הזכויות בנחלה:

העובדות:

ראובן ושרה ההורים בעלי זכויות בנחלה.

בנחלה בנוי בית מגורים של ההורים בשטח 200 מ"ר בהיתר.

לראובן ושרה ארבעה ילדים (נעם, רועי, תומר, ניר).

נעם - מעוניין לבנות בית שני ולפצל את המגרש עם הבית מהנחלה.

רועי - רווק ועומד להינשא ושוכר דירה בעיר ומעוניין לבנות בית בנחלה ולפצל מגרש.

תומר - נשוי מתגורר בבית בהרחבה.

ניר - רווק.

ההחלטה של ההורים לביצוע החלוקה כפי שייקבע בצוואה:

תומר - יקבל את הנחלה המפוצלת (לאחר פיצול שני מגרשים).

נעם - יבנה בית שני ויפצל מגרש מהנחלה.

רועי - יבנה בית שלישי ויפצל מגרש מהנחלה.

ניר - יקבל פיצוי כספי.


חלוקה התמורות במכירה לצד ג':

בכדי לבחון את החלוקה בין היורשים בכסף או בשווה כסף (מגרש/נחלה מפוצלת), בשלב ראשון נבחן את השווי של הנחלה המלאה ללא פיצול מגרשים בערכי ברוטו ונטו, כלומר מה יהא גובה המיסים שיחולו במכירה לצד ג' ובהתאם לכך נקבע את השווי שכל ילד זכאי בסך 1/4 משווי הנחלה נטו, כלהלן:

שווי נחלה מלאה - 8,000,000 ₪. 

דמי רכישה (כולל דמי הסכמה חלק חקלאי) - 3,000,000 ₪. 

היטל השבחה - 400,000 ₪.

מס שבח - 600,000 ₪.

תמורה נטו - 4,000,000 ₪.

כל יורש זכאי ל ¼ משווי נחלה מלאה נטו = 1,000,000 ₪.

תומר - קיבל זכות "המלצה" מההורים למגרש בהרחבה ושווי זכות ההמלצה נקבע לסך של 800,000 ₪ (תומר שילם עבור המגרש דמי היוון + דמי פיתוח תשתיות + בניה).

החלוקה בפועל:

תומר - 200,000 ₪.

נעם - 1,267,000 ₪.

רועי - 1,267,000 ₪

 ניר - 1,267,000 ₪

כלומר, במקרה שבו ההורים לא קבעו בצוואה את זהות היורשים ביחס למגרשים או לנחלה, וככל והיורשים לא הגיעו להסכמה ביניהם ביחס לחלוקה או שאף אחד מהם לא רוצה לקבל זכויות במגרש או בנחלה או שאין למי מהם את היכולת הכלכלית לשלם את הפיצוי, הנחלה תימכר לצד ג' והחלוקה של התמורה נטו תתבצע בהתאם לאמור לעיל.

 

 

 

 

 

חלוקת תמורות בין היורשים בחלוקת הנחלה ע"י פיצול מגרשים - בערכי נטו:

שלב ראשון - בחינת השווי של כל נכס:

תומר - (נחלה מפוצלת 3 מיליון ₪ נטו + זכות המלצה 800,000 ₪) = 3,800,000 ₪.

נעם - שווי מגרש מפוצל 1 נטו 1,000,000 ₪.

רועי - שווי מגרש מפוצל 2 נטו 700,000 ₪ (שווי נמוך ממגרש ראשון כי גובה היטל השבחה עבור פיצול מגרש שני גבוה יותר ממגרש ראשון).

ניר - 1/4 משווי כלל נכסי העיזבון (3,800,000 ₪ + 1,000,000 ₪ + 700,000 ₪) / 4 =
1,375,000 ₪.

 

שלב שני - עריכת "קרן איזון" בין היורשים:

לאחר שבחנו את החלק שכל אחד מקבל בחלוקה שההורים קבעו בצוואה או בחלוקה שהיורשים הגיעו אליה בהסכמה וחתמו על הסכם חלוקת עיזבון ככל וההורים לא קבעו בצוואה את זהות היורשים, נפתח "קרן איזון" ונקבע כי יורש שקיבל סך הגבוה מ- 1/4 מהשווי של כלל הנכסים (1,375,000 ₪) חייב לקרן האיזון את גובה ההפרש בין השווי של 1/4 מכלל הנכסים , לבין השווי של הנכס שקיבל. יורש שקיבל שווי נמוך מ- 1/4 מכלל הנכסים זכאי לקבל מקרן האיזון את ההפרש בין שווי הנכס שקיבל לשווי של 1/4 מכלל הנכסים.

 

שלב שלישי - חלוקה בפועל:

תומר - (נחלה מפוצלת 3 מיליון ₪ + זכות המלצה 800,000 ₪) = 3,800,000 ₪ - 1,375,000 ₪ = 2,425,000 ₪ -.

נעם - שווי מגרש מפוצל 1 נטו 1,000,000 ₪ - 1,375,000 ₪ = 375,000 ₪ +.

רועי - שווי מגרש מפוצל 2 נטו 700,000 ₪ - 1,375,000 ₪ = 675,000 ₪ +.

ניר – 1/4 משווי כלל נכסי העיזבון = 1,375,000 ₪.

 

 

 

 

יורש זכאי/חייב:

תומר - חייב לקרן האיזון 2,425,000 ₪.

נעם - יקבל מקרן האיזון 375,000 ₪.

רועי - יקבל מקרן האיזון 675,000 ₪.

ניר - יקבל מקרן האיזון 1,375,000 ₪

בדיקה – 2,425,000 ₪ - (1,375,000 + 375,000 + 675,000 ) = 0

 

מסקנות סיום שלב התכנות כלכלית:

א.      תומר בעל זכויות בבית בהרחבה. לאחר שאחרון ההורים ילך לבית עולמו בדרך העולם הרגילה בשיבה טובה (עם הקורונה לא ניתן לדעת... 😊) הילדים בד"כ עוברים את גיל 60 והם אחרי המשכנתאות. תומר יוכל למכור את הבית בהרחבה אם לא תהיה לו דרך מימון אחרת ויפצה את אחיו באמצעות הכספים שיקבל ממכירת הבית. אם נביט במשוואה שחלה לאורך ולרוחב במושבים "שווי בית בהרחבה שווה לנחלה נטו" תומר יוכל לפצות את אחיו וגם לבנות בית בנחלה.           
הערה - לאחר שניישם את עידן הנחלה המהוונות ונשלם את "דמי הרכישה" בגין חלקת המגורים, לא תחול המשוואה לפיה "שווי בית בהרחבה שווה לנחלה נטו", אלא שווי הנחלה יעלה עשרות מונים על הבית בהרחבה שכן לא יחול חיוב במס משקולל במכירה בסך 50% - 52% כפי שחל כיום. על כן, בעל נחלה ששילם את דמי הרכישה או רוכשים של נחלות שקיבלו זכויות בנחלה עם חלקת מגורים מהוונת יבצעו חישובים שונים מאלו שמבוצעים כיום על ידי בעלי נחלות במסגרת החלוקה (ההיתכנות היא שדמי רכישה ישולמו על ידי יחיד סגולה או במכירה בלבד ועל כן אנו מתייחסים למשוואה לפיה "שווי בית בהרחבה שווה לנחלה נטו" גם בימים אלה בעת ביצוע החלוקה או בעריכת צוואות).

ב.      לאחר שנבצע היתכנות כלכלית של החלוקה, כלומר נוודא כי ההוראות שנותיר בצוואה יתקיימו בפועל וניתן יהיה לבצע את החלוקה לאור ההשלכות הכלכליות של החלוקה, נבחן את השלכות המיסוי שיחולו על העברת הכספים בין היורשים. במאמר הבא נבחן את המיסים שיחולו על היורשים ככל והפיצוי הוא מתוך העיזבון או מחוץ לעיזבון ונוכל לקבל תמונה מלאה של החבות שתחול על היורש המפצה.

ג.        במקרה שלנו היורש המפצה (תומר) ישלם את המיסים שחלים על החלוקה בין היורשים כי העיקרון המנחה הוא הוא "זה נהנה וזה לא חסר". פסיקה אחרונה מבתי משפט לענייני משפחה מאמצת את עיקרון החלוקה לפי בסיס של "נטו" ולא "ברוטו" ובהתאם לכך בוצעה החלוקה בין ארבעת היורשים בסיפור שלנו.

ד.      לאחר שנבחן את השלכות המיסוי על החלוקה, נבחן את אפשרויות הבניה בנחלה של בית שני ושלישי וביצוע פיצול של שני מגרשים, ננתח את ההחלטות שמקנות זכויות בנייה בנחלות ומהי קיבולת הבניה שניתנת לבניה וכיצד נחלק אותה בין המגרשים לנחלה וכן את הדרך לבצע פיצול מגרשים וכניסה להחלטה ברמ"י במסלולים השונים (דמי כניסה ודמי רכישה).

ה.      לאחר שנקבל תמונה מלאה של המצב המשפטי, מיסוי, תכנוני וכלכלי, נוכל להסביר כיצד יש לערוך את הצוואה ואיך נתאים את ההוראות של הצוואה להחלטות רמ"י, תוך עריכת תכנון מס מתאים בצוואה בכדי לא ליצור ליורשים "תקלות מס" וכן ננתח "תקלות" בעריכת צוואות ונביא סיפורים מחדר הגישור (נביא סיפור חדש לגמרי מעידן הקורונה).

ו.        בשלב האחרון נסביר כיצד נוציא את הוראות הצוואה לפועל תוך ביצוע חלוקה בין היורשים ורישום הזכויות ביחס למגרשים ולנחלה המפוצלת.

 

אני מאחל בריאות ושמחה לכל בית ישראל.

 

                                                                                                           בכבוד ורב ובברכה,        

              אביגדור ליבוביץ, עו"ד                   
             ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין


תגובות לדף זה
תגובה חדשה

עדיין אין תגובות לדף זה.
מוזמנים להגיב!

חסר רכיב