הצעת חוק רשות מקרקעי ישראל

1.הסרת חסם קונקרטי - לפני עשרים וחמש שנים, בשנת 1996 ,התקבלה החלטה עקרונית על ידי מועצת מקרקעי ישראל, המאפשרת את רישום זכויות החכירה לדורות בבתי המגורים בקיבוצים ובמושבים שיתופיים )להלן - קיבוץ( על שם החברים, במקום על שם הקיבוץ. הליך זה מכונה שיוך דירות. הליך זה איננו כרוך בשינוי של ייעוד הקרקע. הקרקע נותרת בייעוד התקף, אלא שהזכות בקרקע עליה בנויה דירת המגורים נגרעת מהאגודה השיתופית )הקיבוץ( ונרשמת , במסגרת זכות חכירה מהוונת כנהוג במגזר העירוני, על שם החבר.

2 . מהלך זה בא לעולם במקביל למבצע רחב- היקף בקרב חוכרים למגורים על 'מקרקעי ישראל' במגזר העירוני: הן חוכרים בבניה נמוכה והן חוכרים בבניה רוויה. מטרת מבצע זה היתה מתן זכות חכירה מהוונת לדירות המגורים לחוכרים למגורים על 'מקרקעי ישראל' במגזר העירוני. כך, למשל, דיירים שהיו )חלקם, עודם( חברים באגודות שיתופיות שפעלו במגזר העירוני, זכו לרישום זכות החכירה לדורות בדירה על שמם, במסגרת חוזה חכירה מהוון. כך גם חוכרים למגורים בבניה נמוכה. הם קיבלו חוזה חכירה לדורות )מהוון( על הקרקע בה התגוררו וזאת תמורת סכום סמלי של %75.3 מערך הקרקע על פי מחירי טבלה אזורית של שומת הקרקע. מהלך זה במגזר העירוני, הוכתר בהצלחה מרובה. בפועל, רוב רובם של החוכרים למגורים על 'מקרקעי ישראל' במגזר העירוני הסדירו את רישום דירות המגורים על שמם במסגרת חוזה חכירה לדורות מהוון )היינו - ללא צורך בתשלום שוטף של דמי חכירה שנתיים ל -רשות מקרקעי ישראל(. מהלך פ שוט זה הקל על הנטל הביורוקרטי שהוטל על רבבות חוכרים למגורים במגזר העירוני וביטל כמעט לחלוטין את החיכוך הביורוקרטי מול רשות מקרקעי ישראל. הוא גם פישט והרחיב את יכולת גיוס האשראי הבנקאי לאור רישום פשוט וברור של זכויות המגורים.

3 .לעומת זאת, בהתיישבות הקיבוצית, חרף חלוף עשרים וחמש שנים, טרם בוצע וטרם הושלם, ברוב הקיבוצים הליך רישום זכויות החכירה לדורות על שם החברים, במסגרת חוזה חכירה לדורות מהוון. עיקר יישום המהלך נעשה בקרב קיבוצים באזור קו העימות בהם התשלום הנדרש הוא אפס; יחד עם זאת כ- שני שליש מהקיבוצים בישראל, המעוניינים בעיגון זכויות החברים בדירות המגורים בקיבוץ )דירות שהן בדרך כלל תפוסות על ידי חברים אלו(, טרם הגיעו אל המנוחה ואל הנחלה. במילים אחרות, החברים בקיבוצים אלו טרם זכו - בניגוד לרוב הדיירים על 'מקרקעי ישראל' במגזר העירוני - לקבלת חוזה חכירה לדורות מהוון, בנוסח הנהוג בקרב כל חוכר )בין באזורי הביקוש ובין באזורי הספר(, במגזר העירוני )כולל חוכרים באזורים כפריים, שנהפכו ברבות השנים לחלק מהמגזר העירוני(. לאחר חלוף עשרים וחמש שנים לא ניתן עוד להמתין לביורוקרטיה של רשות מקרקעי ישראל ומן הראוי לקדם לאלתר מהלך חקיקתי אשר יפחית את הנטל הביורוקרטי )כמו הצורך בהסכמה וחתימה של רשות מקרקעי ישראל על כל היתר בניה בשטח המחנה בקיבוץ, כולל היתר בניה תואם תכנית(, ויאפשר לחברי הקיבוץ ודאות משפטית לגבי בית המגורים.

4 .העקרון: הבחנה בין 'שטח המחנה' והשטחים החקלאיים - מטרת הצעת חוק זה היא לנתק - אחת ולתמיד - את הקשר הבעייתי בין רשות מקרקעי ישראל לבין הקיבוצים ככל שדברים אמורים ב'שטח המחנה' של הקיבוץ, וזאת להבדיל מהשטחים החקלאיים )'שטחי העיבוד'(. 'שטח המחנה' בקיבוץ כולל בתוכו את שימושי המגורים, מבני הציבור ומבני משק חקלאיים. אין הצעת חוק זו עוסקת כלל ועיקר בשטחים החקלאיים המוחזקים בידי הקיבוץ, אלא אך ורק באזור הבינוי )'שטח המחנה'(.

5 .הקניית בעלות – העקרון הבסיסי שמונח ביסוד הצעת החוק הוא כי הבעלות ב'שטח המחנה', כולו או חלקו, תועבר על שם הקיבוץ כנגד תשלום סכום של %75.3 מערך הקרקע על פי שמאות אזורית )מקבץ של קיבוצים(. השמאות תהיה פשוטה, שקופה ואחידה )ערך קרקע ללא פיתוח כנהוג ברשות מקרקעי ישראל, ותוך נטרול השקעות קהילתיות, כלכליות וחברתיות של הקהילה הקיבוצית(. הצעת החוק קובעת כי אם שולם הסכום הבסיסי כאמור, ושולם מס רכישה, יהיה רשאי הקיבוץ לנהוג מנהג בעלים בשטח המחנה; הוא לא יידרש עוד לקבל הסכמה של רשות מקרקעי ישראל להליכי תכנון ורישוי לפי דיני התכנון והבניה )אלא הוא ימשיך להיות כפוף לרשויות הרגילות של התכנון והבניה בישראל(; הקיבוץ יוסמך להעניק זכויות חכירה לדורות לחברי הקיבוץ, ב מתכונת של בית מגורים אחד לכל משפחת חברים בקיבוץ )כולל משפחה שהיא יחיד(.

6 .הקיבוץ איננו חייב לקבל החלטה בדבר הענקת זכות חכירה לחבר הקיבוץ; כך, למשל, בקיבוץ שיתופי, רשאית האסיפה הכללית להחליט כי הזכויות בבתי המגורים יישארו ע"ש הקיבוץ. יחד עם זאת, סביר להניח כי ברוב הקיבוצים בישראל החברים יעדיפו את רישום הזכויות ע"ש חברי הקיבוץ. העברת הז כויות תהיה לחבר חליף, שיתקבל לחברות בקיבוץ

7 .משטר העברת הזכויות על ידי חבר הקיבוץ - חוכר במגזר העירוני למגורים חייב בתשלום של %75.3 מערך הקרקע כתנאי לקבלת חוזה חכירה מהוון למגורים. מכאן ואילך הוא פטור מתשלום כלשהוא לרשות מקרקעי ישראל, דוג מת דמי הסכמה. הטענה היתה כי ישנה הנחה כי שולמו בעבר במגזר זה דמי הסכמה )אף אם לא שולמו או שולם סכום סמלי בלבד(. הצעת החוק קובעת כי אם החבר שעל שמו נרשמה דירת המגורים הוא חבר בעל ותק של פחות מ- 15 שנה בקיבוץ, הרי שבעת ההעברה הראשונה של הזכות לחבר חליף )אדם שהתקבל לחברות בקיבוץ(, הוא יידרש לשלם )בנוסף לתשלום הסכום הבסיסי של %75.3 מערך הקרקע( דמי הסכמה בגובה שליש מעלית ערך הקרקע, בכפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית. יחד עם זאת, אם מדובר בחבר מבוגר בעל ותק העולה על 25 שנה בעת ההעברה הוא יופטר מתשלום זה, כנהוג בקרב חוכרי מגורים במגזר העירוני; אם מדובר בחבר בעל ותק שבין 15 ל-25 שנה בעת ההעברה, הוא ישלם תשלום מדורג, באופן יחסי )למשל, חבר בעל 20 שנות ותק, ישלם מחצית מהתשלום של דמי הסכמה(. לאחר תשלום זה, לא יידרשו תשלומים נוספים לרשות מקרקעי ישראל.

8 .קבלת הצעת חוק זו עשויה להניב תועלת רבה לאינטרס הציבורי; הקופה הציבורית עשויה לזכות בתקבול נכבד, מיידי, ובאופן מרוכז, מקיבוצים רבים מאוד בישראל, וזאת ללא מתן קרקע נוספת וללא שינוי ייעוד הקרקע הקיימת, היות ומדובר ב'אירוע מס' הרי ש יש להוסיף על כך תקבולים של מי סי מקרקעין. במקביל, הקיבוצים וחברי הקיבוצים יזכו לחסכון מהותי בעלויות תקורה )כולל הסרת חסמים בפני תכנון ורישוי( ובעלויות ביורוקרטיות, תוך עיגון משפטי, מיידי, בהיר וברור של זכויות החברים בבתי החברים.