עמותת אדמתי
חסר רכיב

הפחתת דמי חכירה מהוונים בסכום תשלום היטל השבחה

30/12/2021
לאחרונה פורסמה באתר רמ"י החלטת הנהלה מס' 4714 קיזוז היטל השבחה לפי החלטת מועצה 1513.

ההחלטה מיום 20.03.2019 אשר פורסמה ביום 25.10.2021 מתייחסת למדיניות רמ"י בהחזר דמי חכירה מהוונים במקרים בהם שולם היטל השבחה עבור תוספת זכויות בנייה ע"י חוכר (בלשון ההחלטה "קיזוז היטל השבחה") וזאת כפי שנקבע בסעיף 2.5.3 להחלטת מועצה 1513, כיום סעיף 5.7.10 לקובץ החלטות המועצה.


להלן נוסח ההחלטה המלאה:
"בעקבות פסק הדין בעניין בר יהודה, תוקנה החלטת מועצה 1513 (סעיף 5.7.10 ס"ק (3) לקודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "הקודקס") אשר קבעה כי:
יזם אשר חויב בתשלום היטל השבחה על ידי הועדה המקומית עבור אותן זכויות שבגינן שילם לרשות דמי היתר בתשלום 91% יהיה זכאי להחזר דמי היתר בגובה היטל השבחה ששולם על ידו, ובלבד ששיעור דמי ההיתר ששולמו בגין הזכויות הנוספות לא יפחת מ – 31%. על היזם להמציא אישור על תשלום היטל השבחה שבוצע על פי שומה סופית בהתאם לדין
הצורך בקיזוז בהתאם להחלטת המועצה יצר מורכבויות שונות לידי ביטוי הן מבינה תפעולית שעניינה הצורך בעריכת בדיקה פרטנית של כל בקשה לקיזוז והן מבחינת המדיניות הרצויה בשאלת יישום ההחלטה. עוד צוין כי בדיון שהתקיים כי הנהלת הרשות סבורה כי יש לעשות הבחנה בין בעל זכויות שבנה לבין בעל זכויות שטרם בנה, ובכך למעשה לא קיים את התחייבויותיו על פי ההסכם.
בדיון הועלו מספר סוגיות לדיון. להלן ההחלטות שהתקבלו בגינן:

1. תקרת קיזוז התשלום באזורי עדיפות לאומית/קו עימות: המלצת האגף מקובלת. מוצע לעדכן את שיעור התשלום המינימלי לאחר קיזוז היטל השבחה כך שבאזור עדיפות א' תעמוד על 10.56% ובאזור עדיפות ב' התקרה תעמוד על 17.37%. בנוסף, הובהר כי הפטור מתשלום שחל לגבי בעלי זכויות בבניה נמוכה באזור עדיפות לאומית א, יחול רק על מי שמימש את מטרת החכירה בלבד, ומימש את הבניה.

2. אותן זכויות: שמאי המרחב יערוך בחינה מהותית של הזכויות כדי לקבוע האם מדובר באותן זכויות. ככל ומבחינה מהותית מדובר באותן זכויות גם אם לא מדובר באותה תב"ע (בוטלה/שונתה), יינתן החזר. ככל וישנן שאלות מקצועיות בנושא זה, יש לערוך בירור מקצועי מול רפרנט שימונה על ידי שמאית הרשות לעסוק בנושא. הובהר, כי רשות מקרקעי ישראל תבחן אפשרות לתיקון הסעיף הרלוונטי בקודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל באופן בו יבחנו המקרים לביצוע בדיקות כאמור. יחד עם זאת, ועד לתיקון הסעיף כאמור, בירור מקצועי מול שמאית הרשות, יערך רק מעל סכום שאגף שמאות יקבע.

3. עררים: רמ"י תפעל ליצור מצב בו לא יהא ליזמים אינטרס כלשהוא להגיש ערר לועדה המקומית.

4. ריבית פיגורים: המלצת האגף מקובלת. על השמאי והחשב לוודא שהקיזוז שנערך על ידי רמ"י אינו כולל מרכיב של ריבית פיגורים."

אפליית המגזר החקלאי
אפליית המגזר החקלאי ביחס למגזר העירוני נמשכת שנים רבות, הן ביחס לאפשרות לקיזוז דמי חכירה מהוונים במקרה של היטל השבחה בסוגי עסקאות מסוימים, והן ביחס לשיעור דמי ההיוון עבור תוספת זכויות השבחה (51% במקום 31%).
וראו לעניין זה חוזרינו מס' 20/2021 הפחתת היטל השבחה מדמי חכירה מהוונים ו - 50/2017 ביטול עסקאות ומתן ארכות לביצוען - החלטה חדשה
עברו יותר משבע וחצי שנים ממועד מתן פס"ד בלוך וטרם התקבלה החלטה רוחבית של מועצת מקרקעי ישראל לפיה תשלומי היטל השבחה, ככל שיחולו, יופחתו באופן גורף מתשלומי דמי החכירה המהוונים, בגין אותן זכויות.


חסר רכיב