חסר רכיב

פס"ד ורונר גת רימון - אושר פיצול ורישום כ – 5 דונם מנחלה.

14/12/2017

 

בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו

הפ    000293/02

 

לפני:

כבוד השופט יהודה זפט - סגן נשיא

 

08/02/2006

 

 

בעניין:

1.    דוד ורונר

2.    ניצה ורונר

3.    שלמה ורונר

4.    עזבון המנוח יוסף ורונר ז"ל

 

 

ע"י ב"כ עוה"ד

אברהם ע. מקליס

המבקשים

 

נ  ג  ד

 

 

1.    אביבה נוימן

2.    מינהל מקרקעי ישראל

ע"י ב"כ עוה"ד שירלי אנגלרד

3.    טובה ניב

 

 

משיבות 1 ו-3 ע"י ב"כ עוה"ד

גיל נבו

המשיבים

 

פסק  דין

רקע

 

בשנת 1930 התיישבו גרשון ושרה גלעדי (להלן: "משפחת גלעדי") בנחלה במושב גת רימון ששטחה כ – 14 דונם, הידועה כחלקות 23 ו – 32 בגוש 6718 שבבעלות קרן קיימת לישראל (להלן: "הנחלה").

בסמוך לאחר מכן התיישבו יוסף ופרידה ורונר, קרובי משפחה של משפחת גלעדי (להלן: "משפחת ורונר"), על חלק מהנחלה של משפחת גלעדי.

 

ביום 20.11.46 נערך זכרון דברים בין משפחת גלעדי למשפחת ורונר, לפיו תקבל משפחת ורונר חלקת אדמה בשטח של חמישה דונמים של 919 מטר כל דונם מהנחלה ובסה"כ 4,595 מ"ר (להלן: "הנכס").

 

מאז ועד לפטירתם של יוסף ופרידה ורונר ז"ל, החזיקה משפחת ורונר בנכס. לאחר פטירתם של יוסף ופרידה ורונר החזיקו המבקשים דוד ושלמה ורונר, בניו של יוסף ורונר, בנכס על פי שטר מתנה, מיום 16.1.87 והסכם מתנה מיום 12.1.89 (נספחים ה1 ו – ה2).

בסמוך לשנת 1990 פנה ב"כ המבקשים למשיבה 1, בעלת זכות החכירה בנחלה כיום, וביקש ממנה לחתום על יפוי כח שיאפשר רישום הנכס ע"ש יוסף ורונר ויורשי אשתו המנוחה. בסמוך נרשמה הערת אזהרה לטובת יוסף ורונר על זכויות החוכרים בנחלה.

ביום 1.9.96, לאחר שמונה כמנהל עזבונו של המנוח יוסף ורונר ז"ל, פנה ב"כ המבקשים אל משיבה 1 בבקשה נוספת להסדיר את רישום הזכויות בנכס.

בסמוך לנובמבר 2000 הודיעה משיבה 1 למבקשים כי אין לה כל התנגדות לביצוע מדידת הגבולות החיצוניים של כל החלקה.

למרות מגעים אלה, לא נרשמו זכויות המבקשים בנכס.

 

בתובענה שלפני עותרים המבקשים להצהיר כי הם בעלי הזכויות בשטח של 4,595 מ"ר מתוך חלקה 23 בגוש 6718 בגת רימון בהתאם לתרשים שצורף שנספח א לתובענה, ולהורות על רישום זכויותיהם של המבקשים במינהל מקרקעי ישראל ו/או בלשכת רישום המקרקעין.

 

טענות המבקשים

 

      א.       משפחת ורונר מחזיקה משנת 1930 בנכס בהסכמת משפחת גלעדי, ועד המושב גת רימון וקרן קיימת לישראל ו/או מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל").

 

       ב.       בשנת 1942 נערכה אסיפה במושב גת רימון בה הודיע נציג קרן קיימת לישראל על הסכמתה של קרן קיימת לישראל להעברת זכויות החכירה בנכס ממשפחת גלעדי למשפחת ורונר. הודעה זו הועלתה על הכתב, ומשפחת גלעדי יחד עם משפחת ורונר פעלו על פיה בשיתוף ועד גת רימון שהיה צד להסכם החכירה.

 

       ג.       בשנת 1946 נכרת הסכם בכתב בין משפחת גלעדי למשפחת ורונר, בנוכחות יו"ר ועד גת רימון ומזכיר המושב, לפיו העבירה משפחת גלעדי למשפחת ורונר את זכויות החכירה בנכס.

 

       ד.       אמנם זכויותיה של משפחת ורונר בנכס לא נרשמו, אולם נוכח העברת החזקה בנכס ובניית בתי משפחת ורונר על הנכס ללא התנגדותם של משפחת גלעדי, המושב והקרן הקיימת לישראל, ומשלא נטען כלפי משפחת ורונר שלא קיימה את חיוביה לפי הסכם העברת הנכס, זכותה בנכס היא זכות שביושר.

 

       ה.       הזכויות שביושר בנכס כוננו יחסי נאמנות בין משפחת גלעדי, המוכרת, לבין משפחת ורונר הקונה, באופן שמשפחת גלעדי משמשת כנאמן שאמור לפעול לטובת משפחת ורונר בקשר עם הזכויות בנכס. רק בתשובתן לתובענה כאן, כפרו המשיבות בנאמנות זו ועל כן התובענה טרם התיישנה.

 

       ו.       אין לשעות לטענות בדבר שיהוי. המבקשים מחזיקים בנכס במשך כל השנים והתובענה כאן נועדה רק להסדיר את עניין הרישום. מכל מקום החזקת המבקשים בנכס מלמדת שלא זנחו את טענותיהם בקשר עם זכויותיהם בנכס, ולא הובאה כל ראיה לנזק שנגרם למשיבות בשל השיהוי הנטען.

 

טענות המינהל

 

      א.       קרן קיימת לישראל ו/או המינהל לא ידעו על ההסכמים שנכרתו בין משפחת גלעדי למשפחת ורונר בקשר עם העברת חלק מזכויות החכירה בנחלה ממשפחת גלעדי למשפחת ורונר, וממילא לא נתנו הסכמתם להעברה שכזו, ורק בעקבות פניית ב"כ המבקשים בבקשה לפיצול הנחלה נודע למינהל לראשונה על ההסכמים שנכרתו לכאורה בין משפחת ורנר לבין משפחת גלעדי.

 

       ב.       מנספח ג' לתובענה לא ניתן ללמוד על על הסכמת קרן קיימת לישראל לפיצול הנחלה, שכן מדובר במסמך כללי  ולא בהסדר ספציפי בקשר עם הנחלה שהוחכרה למשפחת גלעדי.

 

       ג.       מדיניות המינהל כפי שעוגנה בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל, אוסרת על חלוקת זכויות החכירה בנחלה, למעט חריגים. הוראה ברוח זו נכללה בסעיף ג להסכם החכירה. מכאן, שמשפחת גלעדי לא הייתה רשאית להעביר למשפחת ורונר חלק מזכויות החכירה בנחלה, ואין בעצם קיום הבתים שנבנו על ידי משפחת ורונר בנחלה כדי ליצור להם זכויות כלפי המינהל.

       ד.       מכל מקום, למינהל נהלים בקשר עם מתן זכויות חכירה במקרקעין שבבעלותו, ואין ליתן למבקשים זכויות חכירה בנכס תוך עקיפת נהלי המינהל בעניין זה.

 

טענות המשיבות

 

      א.       על פי גרסת המבקשים התגבשה עילת התביעה בשנת 1930. על פי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958 תובענה בקשר עם מקרקעין מתיישנת אחרי 25 שנה, ועל כן התובענה התיישנה ואין להזדקק לה עוד.

 

       ב.       ככל שזכותם של המבקשים בנכס נסמכת על ההסכם להעברת הנכס משנת 1946, מדובר בהתחייבות לעשות עסקה, שלא השתכללה כדי זכות קניינית, ועל זכות זו לא חלות הוראות סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, בדבר העדר התיישנות התביעה מכוח הרישום בפנקסי המקרקעין, אלא הוראות סעיף 166 (א) לחוק המקרקעין המחילות על התחייבות לעיסקה במקרקעין שנעשתה לפני תחילת חוק המקרקעין את הדין הקודם, קרי, הוראות חוק ההתיישנות, לפיו תביעה לגבי מקרקעין מוסדרים תתיישן לאחר 25 שנה.

 

       ג.       המבקשים השתהו בהגשת התובענה דנן במשך עשרות שנים ובכך יש כדי ללמד שזנחו את תביעתם.

 

       ד.       השתהות המבקשים בהגשת התובענה גרמה למשיבות נזק ראייתי, שכן העדים הרלבנטיים לבירור נסיבות כריתת ההסכם להעברת הנכס אינם בין החיים ואין אפשרות לברר את כוונתם האמיתית בקשר עם ההתקשרות האמורה והמנעות משפחת ורונר מרישום זכויותיה בנכס.

 

 

      ה.      פיצול הנחלה לשני חלקים שיהפכו למשקי עזר יגרום למשיבה נזק באופן שיימנע מהמשיבות לבנות בתים נוספים על נחלתן בשל מדיניות המינהל שלא לאשר תוספת בתים במשקי עזר.

 

       ו.       בניגוד להתחייבות הצדדים להסכם העברת הנכס, לא מונה מודד, לא הוקמה גדר, ומשפחת ורונר לא הסדירה את החוב שהיה קיים באותה עת באוצר לחקלאות עברית, ולא הסירה בניינים הנמצאים מחוץ לגבולות מגרשם. מכאן, שהצדדים להסכם זה לא התכוונו לקיימו.

 

דיון

 

      א.       קרן קיימת לישראל, שקרקעותיה מנוהלות על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") היא הבעלים הרשום של הנחלה (נספח ב). זכויותיה של משפחת גלעדי בנחלה במועדים הרלבטיים לתובענה הוקנו לה מכוח חוזה חכירה ל – 49 שנים, משנת 1934, שנכרת בינה לבין קרן קיימת לישראל לבין ועד מושב גת רמון (נספח א לתשובת המינהל) (להלן: "הסכם החכירה").

 

בסעיף ג להסכם החכירה נקבע:

 

"הקרן מכירה בזכויותיו של החוכר על הבניינים והמטעים הקיימים היום ושייבנו ויינטעו אחרי כן. אולם לגבי זכות החכירה הם מהווים יחידה משקית אחת ובלתי נפרדת מהנחלה, והחוכר אינו רשאי להפרידם מהנחלה על ידי הורשה, העברה וכדומה."

 

גם על פי מדיניות המינהל המעוגנת בהחלטה מס' 1 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל ובהסכמי חכירה בהם הוא מתקשר עם חוכרי נחלאות, אין לפצל זכויות בנחלה. זאת, כדי שאפשר יהיה לנצל את שטח הנחלה לשימושים חקלאיים באופן יעיל, וכדי להבטיח את יכולתו של המינהל לפקח על זהות בעלי הזכויות בנחלה.

 

 

מכאן, שכדי לזכות בסעד המבוקש על המבקשים להראות לא רק שמשפחת גלעדי אכן הסכימה להעביר למשפחת ורונר את הזכויות בנכס אלא גם שקרן קיימת לישראל ו/או המינהל נתנו הסכמתם להעברה שכזו.

 

האם הסכימה קרן קיימת לישראל להעברת הזכויות בנכס למשפחת ורונר?

 

       ב.       לטענת המבקשים, קרן קיימת לישראל הסכימה להעברת זכויות החכירה בנכס ממשפחת גלעדי למשפחת וורונר והסכמה כזו ניתנה גם על ידי ועד מושב גת רימון שהיה צד להסכם החכירה וגורמים אחרים שעסקו בענייני היישוב. להוכחת טענתם זו צירפו המבקשים את המסמכים שלהלן:

 

1.     תרשומת/פרוטוקול נציג קרן קיימת לישראל, מיום 3.12.1942 בענין גת רמון (נספח ג).

2.     מכתב האגף לשמוש קרקע מיולי 1962 (נספח ג2).

3.     אישור ברית פקוח לקואפרציה החקלאית העובדת בע"מ (נספח ט).

4.     אישור מדור פיקוח וריכוז קרקעות של המינהל ורשימות שצורפו אליו (נספח יא).

 

בע"א 1662/99 חזקיהו חיים נ' אליהו חיים ואח', פ"ד נו (6) 295 (להלן: "ע"א 1662/99"), נקבע ע"י כבוד השופטת פרוקצ'יה (פסקה 17 בע' 314):

 

"מערכת היחסים המשפטית בין גורמי המינהל, הסוכנות, האגודה וחבר האגודה בנויה על התשתית הבאה: הקרקע היא קרקע מדינה המנוהלת בידי המינהל, המשכיר אותה לסוכנות היהודית בתורת גורם מיישב. הסוכנות מצידה מעניקה רשות שימוש במשבצת קרקע לאגודה השיתופית, והאגודה כבת-רשות מעניקה רשות שימוש לחבר אגודה בנחלה. מעמד חבר האגודה הוא כבר-רשות. ההלכה הפסוקה הגדירה זכות זו כזכות אישית שאינה קניינית, אשר אופייה וגדריה נקבעים בהתאם להסכמת הצדדים בהסכם הרשיון. הסכם הרשיון לצורך ענייננו הוא "ההסכם המשולש" המגדיר, בין היתר, את תנאי הרשיון המחייבים את חבר האגודה. על פי הסכם זה, אף שרשות השימוש היא זכות אישית, היא עבירה בכפוף לתנאי ההסכמה בין מעניק הזכות למקבל זכות השימוש. יוצא מכך, כי בר רשות רשאי לעשות דיספוזיציה בזכותו, הכל בכפוף להסכמת הצדדים בעת יצירת הרשיון ו"אף שביסודה, זכות השימוש היא זכות אישית, דבר עבירותה והתנאים לעבירותה ניתנים להסכמה בין מקבל השימוש ומעניק השימוש, ולכן יש לבדוק כל מקרה לגופו".

 

הנה כי כן, כדי לעמוד על ההסכמות שהיו בין קרן קיימת לישראל ומשפחת גלעדי בקשר עם פיצול הנחלה והעברת הנכס למשפחת ורונר יש לבחון את הנסיבות שהיו עובר לכריתת הסכם החכירה ולאחר כריתתו. בכלל זה יש לבחון האם התגבשו בין הצדדים הסכמות מאוחרות להסכם החכירה בקשר עם העברת הזכויות בנכס למשפחת ורונר.

 

       ג.       המבקשים צירפו לתובענה מסמך, הנחזה להיות תרשומת או פרוטוקול, מיום 3.12.42, שנערך על ידי נציג קרן קיימת לישראל בקשר עם סכסוך שהתגלע בין מתיישבי גת רמון בשאלת מכון המים וחוזי חכירה (נספח ג'). כך נכתב על ידי נציג קרן קיימת לישראל:

 

"...אחרי עיון בשאלת מכון המים באה הנהלת הקהק"ל לידי מסקנה שהדרך היחידה להבאת שלום בין היריבים בגת רמון ובעיקר בשאלת מכון המים היא להכיר בכל המתישבים הנמצאים כיום בגת רמון כזקנים כחדשים, לסדר חוזי חכירה גם עם אלה שבעצם לא קיבלו אדמה ישר מהקהק"ל אלא קנו מהחוכרים הקודמים חלק מאדמתם החכורה, להכניס את כולם בתור חברים באגודת המים ולהחכיר את מכון המים של הקהק"ל לאגודה שתתאשר ושתכלול בקרבה כאמור את כל המתישבים.

...

רציתי לדעת אם לבאי כוח שני הצדדים יש הסמכות לקבל החלטה בשם כולם אם נבוא לידי הסכם תחייב את כולם. שני הצדדים הודיעו לי שכל מה שיוחלט ...חייב את כולם ושום איש לא יתנגד להחלטה שתתקבל.

הצעתי לפניהם את ההצעה הזו:

א)    הקהק"ל מכירה בתור מתישבים את כולם הנמצאים כעת ביום הזה... בהתאם לרשימה הנמצאת תחת ידי.

ב)    בקשר עם זה הקהק"ל מוכנה לסדר חוזי חכירה עם אותם האנשים ולשם... יצטרכו לסדר חלוקת החלקות שהוחכרו קודם לחוכרים הקודמים ושאח"כ הפרישן למתישבים החדשים חלקות אחדות.

ג)     כל המתיישבים לפי הרשימה שיש תחת ידי נכנסים בתור חברים לאגודת המים ולשם זה יש צורך לסדר את תקנות האגודה שיהיה ניכר שהמתישבים החדשים הם חברים לאגודת המים בזכויות ובחובות.

ד)    בזמן האסיפות הכלליות או בחירות בקשר עם שאלת אגודת המים תהיה לחברים מספר קולות בהתאם למספר הדונמים שיש לכל אחד ואחד.

ה)    כדי לסדר את הדברים בהקדם ולא להזניח אותם הוחלט שהמתישבים האלה שמסרו באופן זה או אחר חלק מהשטח המוחכר ע"י הקהק"ל למתישבים החדשים עליהם, כלומר על המוכר והקונה או החוכר הישן והחדש לחתום על ההצהרות שהראשון מסכים להעברת חלק מהמוחכר לו והשני מקבל את החלקה הזה וזה ישמש בתור יסוד להכנת התיק בטבו ולהעברת החלק מאחד לשני.

ו)     הודעתי להם בפירוש שכל ההצעות הללו מתיחסות אך ורק לסידור חוזי חכירה ולסידור אגודת המים. כל השאלות האחרות השנויות במחלקת שאין להן שייכות ישרה לשאלת המים ולסידור חוזי חכירה אינן מעניינות אותי ואין לי שום סמכות לטפל בהן. באי כוח שני הצדדים הודיעו שהם מקבלים את ההצעה שלי ומוכנים למלאות אותה במילואה.

..."

 

       ד.       מרסל בן דורי, המצהיר מטעם המינהל, לא התייחס לנספח ג' שלעיל בתצהירו, וממילא לא כפר בקיומו.

גם בסיכומיו לא כופר המינהל בקיומו של נספח ג' האמור, אלא מעלה טענה, לפיה אין באמור בנספח ג' כדי ללמד על הסכמה מצד המינהל, אלא על משא ומתן כללי שלא גובש לכדי הסכם מחייב (סעיף 22).

 

משאין כופר בקיומו של נספח ג' שלעיל ובהתאם לאמור בו, אין אלא להסיק שבזמן אמת, הסכימה קרן קיימת לישראל, בעלת הקרקע, להחכיר למתיישבים החדשים בהם יוסף ורונר, הנזכר בסעיף 23 לרשימת המתישבים שצורפה לנספח ג האמור, חלק מהנחלות שחכרו ממנה המתיישבים הוותיקים, ובתנאי שהחוכר הישן והחוכר החדש ימציאו הצהרה מצדם שהחוכר הישן מוכן להעביר לחוכר החדש חלק מהנחלה והחוכר החדש מוכן לקבל את אותו חלק מהנחלה.

 

בכך נתנה קרן קיימת לישראל את הסכמתה להעברת זכויות החכירה בנכס ממשפחת גלעדי למשפחת ורונר, ומכאן תלויה הייתה ההעברה בהסכמת החוכרים בלבד. קרי הסכמת משפחת גלעדי ומשפחת ורונר להעברת הזכויות בנכס. 

 

       ה.       הסכם העברת הנכס (נספח ד), כולל הסכמה של משפחת גלעדי ומשפחת ורונר להעברת הזכויות בנכס ממשפחת גלעדי למשפחת ורונר. מכאן, שככל שיימצא שהסכם זה הוא בר תוקף, ניתן יהיה לקבוע שלמצער בשנת 1946 הושלמו כל ההליכים הכרוכים בהעברת הזכויות בנכס ממשפחת גלעדי למשפחת ורונר, ודרישת קרן קיימת לישראל להמצאת הצהרה מצד החוכרים בדבר הסכמתם להעברת הזכויות בנכס כתנאי להסכמתה להעברת זכויות אלה אף היא נתמלאה.

 

בסעיף 6 לתצהירו ציין מרסל בין דורי שהמינהל אינו יודע על ההסכמים שנחתמו בין משפחת גלעדי לבין משפחת ורונר.

 

מהצהרה זו נראה שהמינהל אינו כופר בקיומו של המסמך (נספח ד), אלא מייחס למינהל העדר ידיעה על ההסכמה הכלולה בו.

לטעמי, אין בהצהרתו של מרסל בן דורי, נציג המינהל, כדי ללמד על כך שקרן קיימת לישראל לא ידעה על ההסכמות המעוגנות בהסכם העברת הנכס שנכרת בין משפחת גלעדי למשפחת ורונר. לעניין זה אין נפקות לידיעתו או העדר ידיעתו של המינהל כיום, שכן במועד עריכת הסכם העברת הנכס המינהל טרם נוסד ואפשר שלא נמסרו לו כל המסמכים והנתונים הקשורים בנכס.

 

הסכם העברת הנכס נערך לאחר העברת החזקה בנכס למשפחת ורונר ולאחר שנודע לקרן קיימת לישראל אודות העברת החזקה בנכס וככל הנראה בהתאם לדרישתה (כמפורט בנספח ג שלעיל).

 

ועוד. הסכם העברת הנכס נחתם על ידי משפחות גלעדי ורונר בנוכחות יו"ר הועד והמזכיר של מושב גת רמון ואף בויל. כאמור, ועד גת רמון היה צד להסכם החכירה ובנסיבות אלה סביר להניח שיו"ר הועד ו/או מזכיר הועד העבירו לקרן קיימת לישראל העתק מהמסמך או את תוכנו.

 

הנחה זו מתחזקת לנוכח ההכרה בורונר יוסף כחבר באגודת גת רימון (נספח ט) והעובדה שבמשך כל השנים בהן החזיקה משפחת ורונר בנכס לא נטען על ידי קרן קיימת לישראל וועד המושב, שהיה צד להסכם החכירה, שמשפחת ורונר מחזיקה בנכס שלא כדין.

 

מכאן, שבזמן אמת הסכימה קרן קיימת לישראל להעברת הזכויות בנכס ממשפחת גלעדי למשפחת ורונר בתנאי שמשפחות גלעדי וורונר יסכימו להעברה זו. בעריכת הסכם העברת הנכס, הושלם התנאי שהציבה קרן קיימת לישראל להסכמתה להעברת הזכויות בנכס ממשפחת גלעדי למשפחת ורונר וככל שצריך היה לבצע פעולה נוספת בקשר עם העברה זו, מדובר בפעולה פורמלית בלבד שאין בה כדי לפגוע בזכויותיה של משפחת ורונר בנכס, ביחסים שבינה לבין קרן קיימת לישראל ו/או המינהל. ראה אודות רכישת זכות שביושר במקום שצדדים לעסקת מקרקעין השלימו את התחייבויותיהם על פי העסקה, אף שלא השלימו את העיסקה ברישום, בע"א 1559/99 שושנה צימבלר נ' רבקה תורג'מן (פסקה 8) (פורסם בתקדין) (להלן: "ע"א 1559/99).

 

       ו.       לנוכח מסקנתי לפיה הסכימה קרן קיימת לישראל להעברת הזכויות בנכס למשפחת ורונר, אין במדיניות הנוכחית של המינהל, לפיה אין לפצל נחלה, כדי להשפיע על זכויותיה של משפחת ורונר, ואין בסיס להתנגדות המינהל לרישום זכויות משפחת ורונר בנכס.

 

תוקפו של הסכם העברת הנכס

 

       ז.       בהסכם העברת הנכס, נקבע:

 

"זכרון דברים:

עפ"י ההסכם שנעשה בין שני הצדדים, מצד א' גרשון גלעדי ואשתו שרה רבקה ומצד ב' ורונר יוסף יצחק ואשתו פרדי צביה על הדברים כדלקמן: צד א' מוסר וצד ב' מקבל חלקת אדמה החכורה מקהק"ל בגוש 6718 מס' 23 והרשומה בטבו עש' צד א'. בשטח 13,999.9 דונם, מהחלקה הזו צד א' מוסר לצד ב' חמישה דונמים בעלי 919 מטר כל דונם, לקנינם הפרטי, ויש רשות לצד ב' לבנות ולנטוע כאדם העושה בתוך שלו. השטח שעולה 4595 מטר צריך להמדד בשלושים מטר רוחב ואורך 153 מטר כפי שיעשה מודד, ההוצאות בעד המדידה יפלו על שני הצדדים בשוה, כן הוסכם לעשות גדר בין החלקות של שני הצדדים מחוטי ברזל דוקרים במשך חדש אחרי המדידה.

צד ב' יתחייב לסדר את החוב באוצר לחקלאות עברית כפי החשבון במשך שבועיים, באם צד ב' ירצה לעזוב את המושב, אז צד א' בר מצרא לשלם בעד החמישה דונמים אותו הסכום שהקונה יציע. המסים לקהק"ל וכדומה חלים על שני הצדדים מיום החלוקה והלאה ביחס השטח שיש לכל אחד ואחד. אחרי המדידה יתחייב צד ב' להעביר את הבנינים הנמצאים מחוץ לגבולו למגרשו.

כז' עשינו ברצוננו הטוב בנוכחות יו"ר הועד ... והמזכיר פרובר ביום 20 לנובמבר שנת 1946 בתור עדים יוסף אפרת ורבקה אפרת."

  

       ח.       לטענת המשיבות, אף אם אין לפקפק בקיומו של ההסכם, לא הצליחו המבקשים להוכיח את נסיבות עריכתו וקיום התחייבויות הצדדים על פיו ויש בכך כדי ללמד שהצדדים להסכם האמור לא התכוונו לקיימו. כך לטענתם, לא מונה מודד, לא הוקמה גדר, משפחת ורונר לא הסדירה את החוב שהיה קיים באותה עת באוצר לחקלאות עברית ולא הסירה בניינים הנמצאים מחוץ לגבולות מגרשם.

 

משפחת ורונר מחזיקה בנכס מזה למעלה מ – 60 שנה בלי שמשפחת גלעדי ו/או המשיבות פעלו לסלקם מהנכס. בכך יש כדי לתמוך במסקנה שמשפחת גלעדי הסכימה להעברת הזכויות בנכס למשפחת ורונר, ולא הייתה לה כל טענה בעניין זה.

אכן, אפשר שלא מונה עדיין מודד ולא הוקמה גדר, ברם משמחזיקה משפחת ורונר בנכס ללא התנגדות מצד משפחת גלעדי, נראה שהצדדים להסכם האמור החליטו לקיים את הוראות ההסכם בדבר העברת הנכס למשפחת ורונר, תוך ויתור על מינוי מודד והקמת גדר. מכל מקום, לנוכח העדר התנגדות מצד משפחת גלעדי, אין באי מינוי המודד כדי לגרום לביטול העברת הזכויות בנכס שבוצעה בפועל בהסכמת הצדדים.

 

טענת המשיבות, כאילו לא שילמה משפחת ורונר חוב שהיה קיים באוצר לחקלאות עברית, נטענה ללא כל ראיה ואיני מקבלה. מכל מקום, אין בטענה זו כדי להצדיק ביטול ההסכם להעברת הנכס במקום שלא הוכח שמדובר בהפרה יסודית של ההסכם ולא נמצא שמשפחת גלעדי הודיעה, בזמן מן הזמנים, על ביטול ההסכם.

 

ועוד. בצו הירושה של המנוח גרשון בן אהרון דוד גלעדי, אביהן של המשיבות, מיום 4.7.62 (נספח ב לתשובת המשיבות) נכללו בעזבונו של המנוח: "בית של שלושה חדרים בגוש 6718 חלקה 23 ומגרש בחלקה 32 בגוש 6718". בעזבון לא נכללו שני בתים שנבנו על ידי משפחת ורונר בתחום הנכס, כמפורט בסעיף 4 לתצהירו של מרסל בן דורי. בכך יש כדי ללמד שבמועד מתן צו הירושה ידעו המשיבות שהזכויות בנכס הכולל שני בתים הבנויים עליו אינן שייכות עוד למשפחת גלעדי.

 

לנוכח האמור עד כאן מסקנתי היא שאף שהעברת הזכויות בנכס לא הושלמה ברישום, ביחסים בין המבקשים למשיבות יש ליתן להסכם העברת הנכס תוקף מחייב, ומשלא נשמע על ידי משפחת גלעדי ו/או גורמים רלבנטיים אחרים טענה אודות התחייבויות שלא בוצעו על ידי משפחת ורונר המחזיקה בנכס בידיעת משפחת גלעדי והגורמים הרלבנטיים, קמה למשפחת ורונר זכות שביושר בנכס והמבקשים זכאים להירשם כבעלי הזכויות בנכס בכפוף לתנאי הסכם החכירה.

 

התיישנות

 

      ט.       לטענת המשיבות, על פי הוראות סעיף 5 (2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח – 1958,  תקופת ההתיישנות לגבי תביעה במקרקעין מוסדרים, הינה 25 שנה. ממילא, תביעת המבקשים המבוססת על זכותה של משפחת ורונר בנכס עוד משנת 1930, עת לטענתם התיישבה משפחת ורונר בנכס, התיישנה כבר בשנת 1955.

 

לטענת המבקשים, זכותם בנכס היא זכות שביושר המצמיחה יחסי נאמנות בין משפחת גלעדי, המוכרת, לבין משפחת ורונר, הרוכשת, וכל עוד לא כפרה משפחת גלעדי בנאמנותה אין למנות את תקופת ההתיישנות. רק בתשובתה להמרצת הפתיחה כפרה משפחת גלעדי בנאמנותה. לפיכך, לא התיישנה התובענה.

 

בע"א 1559/99 הנזכר לעיל, נדרש בית המשפט לשאלת התיישנותה של זכות שביושר שהתגבשה לאחר תחילתו של חוק המקרקעין ובמסגרת דיונו בשאלה זו, מצא שעוד קודם לכן הכיר בית המשפט בזכות שביושר שמהדין האנגלי שהתגבשה קודם לתחילתו של חוק המקרקעין, וביחס לזכות זו לא ראה קושי לקבוע שזכות שביושר זו מקימה יחסי נאמנות בין המוכר לקונה. כך נקבע שם (פסקה 13):

 

"כאמור, בפרשת ענבטאוי – שעובדותיה מזכירות לא במעט את עובדות המקרה שלפנינו – קבע בית המשפט כי זכותו של הקונה הראשון היא זכות שביושר "אנגלית", המבוססת על הדין שקדם לחוק המקרקעין. על כן לא ראה קושי לקבוע, כי קיומן של זכויות שביושר אצל הקונה מקים יחס של נאמנות בין המוכר לקונה". קביעה זו מעוגנת היטב בדין הקודם. כדבריה של פרופ' נילי כהן:

לפני חוק המקרקעין נקלטה ההלכה מן המשפט האנגלי, לא בלי היסוסים, לפיה יוצר חוזה מכר מקרקעין, הניתן לביצוע בעין, נאמנות קונסטרוקטיבית, כלומר נאמנות מכוח דין. מרגע כריתתו של חוזה מכר מקרקעין נחשב המוכר לנאמן, ואילו הקונה נחשב לנהנה, כאשר זכותו של הקונה מכוח החוזה נחשבה לא לזכות חוזית גרידא, אלא לזכות שביושר."

בפסק דין זה מצא בית המשפט לנכון להחיל גם על יורשי המוכר את חובת הנאמנות הקונסטרוקטיבית, ובהמשך פסק הדין דן בית המשפט בשאלת המועד שבו מתחיל מירוץ ההתיישנות של תביעה המבוססת על יחסי נאמנות, וקבע שעילת התביעה נגד הנאמן נוצרת ברגע בו כופר הנאמן במעמדו כנאמן, או ברגע בו הוא מפר את חובתו כנאמן.

 

בענייננו, עד להגשת התשובה לתובענה זו לא דרשו המשיבות מהמבקשים לסלק את ידם מהנכס ולא הביעו את התנגדותן לרישום זכויות המבקשים. ממילא עד להגשת התשובה לתובענה לא כפרו בנאמנותן ולא החל מירוץ ההתיישנות.

 

לפיכך טענת ההתיישנות נדחית.

 

שיהוי

 

       י.       כידוע בשיהוי כשלעצמו אין כדי להצדיק דחיית תובענה, ורק במקום שיש בשיהוי כדי ללמד שהמבקש ויתר על טענותיו ו/או שבשל השתהותו של המבקש השתנה מצבו של המשיב לרעה, אפשר שתדחה התובענה בשל שיהוי בהגשתה.

 

משנמצא שמשפחת ורונר החזיקה בנכס ובנתה בשטחו את בתיה בידיעת משפחת גלעדי וללא התנגדותה, אין לומר שהמבקשים ויתרו על זכויותיהם בנכס.

 

אכן, אפשר שבירור התובענה בשלב שבו כל הנוגעים בדבר אינם בין החיים אינו מצב אופטימלי, אולם נראה שבענייננו אין בכך כדי לגרום לעיוות דין ככל שמדובר ביחסים שבין המשיבות לבין המבקשים. המשיבות אינן כופרות בקיומו של הסכם העברת הנכס ובהיותן שכנות של המבקשים, והן מודעות כל השנים למצב  בפועל.  די בעובדות אלה שאינן במחלוקת כך כדי ללמד על זכותם של המבקשים וממילא לא ניתן לומר שנגרם למשיבות נזק ראייתי מהשיהוי שבהגשת התובענה.

 

ועוד. משהגעתי למסקנה שבין המבקשים למשיבות נוצרו יחסי נאמנות, העובדה שלא ניתן לעמוד על הגורמים לאי רישום זכויות המבקשים בנכס אינה פועלת לרעת המבקשים, אלא לרעת משפחת גלעדי ו/או המשיבות, אשר היו אמורות לפעול בעניין זה לטובת משפחת ורונר, ומשלא עשו כן עליהם הנטל להראות מדוע לא עשו כן.

 

טענת המשיבות כאילו בשל השתהות המבקשים בהגשת התובענה יהפוך המינהל את שני החלקים של הנחלה למשקי עזר באופן שלא ניתן יהיה לבנות עליהם בתים נוספים, אינה מקובלת עלי. ראשית, טענה זו נטענה מבלי לצרף כל ראיה שיש בה כדי ללמד שזכויות המשיבות יפגעו בשל רישום הזכויות של המבקשים בנכס. שנית, בפועל הנחלה מפוצלת מזה עשרות שנים, ובמשך כל השנים לא נטען על ידי המשיבות שיש בכך כדי לפגוע בזכויות שבנחלה שנותרו בידיהן. ואפילו כך, יש לייחס פגיעה אפשרית בזכויות המשיבות בנחלתן לתוצאות הסכם העברת הזכויות בנכס, לו הסכימה משפחת גלעדי ולא למשך הזמן שחלף מאז.

 

בתצהירה טענה תמר ארד, המצהירה מטעם המשיבות, שבסמוך לשנת 1988, נמנעה ממשפחת גלעדי האפשרות לבנות בית נוסף על שטחה בשל בניית הבתים על הנכס על ידי משפחת ורונר (סעיף 16), אולם טענה זו לא גובתה במסמך כלשהו. המשיבות צירפו לתשובתן את הבקשה שהגישו בשנת 1988 לבניית בית נוסף על שטחן (נספח ג לתשובת המשיבות), אולם לא צירפו את תשובת המינהל כדי לתמוך בטענתן זו. משלא המציאו תשובה זו אין אלא להסיק שלא היה בה כדי לתמוך בטענתן.

 

אשר על כן, החלטתי לקבל את התובענה.

 

הנני מצהיר כי המבקשים, זכאים להירשם כבעלי זכויות החכירה בשטח של 4,595 מ"ר שבחלקה מס' 23 בגוש 6718 במושב גת רימון, בהתאם להסדרי החכירה של מינהל מקרקעי ישראל במושב גת רימון.

 

5129371

54678313

המשיבים, במאוחד ובנפרד, ישלמו למבקשים את הוצאות התובענה, ושכ"ט עו"ד בסך

-.20,000 ₪, כשמחצית החיוב על משיבות 1 ו-3 ומחצית על משיב 2.

 

המזכירות תמציא עותק מפסק הדין  לב"כ הצדדים בפקסימיליה.

 

יהודה זפט 54678313-293/02

ניתן היום י' בשבט, תשס"ו (8 בפברואר 2006) בהעדר הצדדים.                                                                              

השופט יהודה זפט - סגן נשיא

 

חסר רכיב