חסר רכיב

פס"ד משקי עזר קמחי ואח' מרמת טיומקין – ביקורת חריפה על ממ"י: "ניכר שהמצב בו כורת המינהל חוזי חכירה ייחודיים עם חוכרים שונים, תוך שבד בבד קיימות ונקבעות ומשתנות הוראות כלליות, הוא מתכון לסבכים ושיבושים"

14/12/2017

בבית המשפט העליון   בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

 

ע"א  8918/06

 

בפני:  

כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין

 

כבוד השופט א' רובינשטיין

 

כבוד השופט ח' מלצר

 

המערערים:

1. שלמה קמחי

 

2. טובה קמחי

 

3. חסידה כהן

 

4. חנה שיף

 

5. משה שוב

                                            

 

נ  ג  ד

                                                                                                           

המשיב:

מינהל מקרקעי ישראל, מדינת ישראל

                                            

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב

בתיק ה"פ 873/04 [פורסם בנבו], שניתן ביום 31.7.06 על-ידי השופט

ש' ברוך

                                            

תאריך הישיבה:

י"ג בסיון תשס"ח      

(16.6.08)

 

בשם המערערים:

עו"ד שמואל שוב, עו"ד שושי בירזון

 

בשם המשיב:

עו"ד רות גורדין

 

ספרות:

א' ברק, פרשנות תכליתית במשפט (תשס"ג)

לפסק-דין במחוזי (2006-07-31): הפ 873/04 קמחי שלמה נ' מנהל מקרקעי ישראל תל אביב שופטים: ש. ברוך עו"ד: שוב שמואל, קרן לוי, קניג ולרשטיי

מיני-רציו:

* בדיון שעיקרו מחלוקת עם ממ"י בדבר פרשנותם ותוצאותיהם של חוזי חכירה, נקבע כי אין מקום לחייב את ממ"י לפדות את זכויות החכירה במקרקעין, ואף לא להורות על שיעורי התשלום המופחתים, להם טוענים המערערים.
ערעור על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי, בו נדחתה תביעת המערערים, שעניינה מחלוקת עם המשיב (להלן המינהל) בדבר פרשנותם ותוצאותיהם של חוזי חכירה. המערערים חוכרים לדורות חלקות שבבעלות המינהל בשכונת רמת טיומקין בנתניה, לפי חוזי חכירה זהים – בעלי תניות ייחודיות, שיישומן עומד ביסוד ההליך.

.ביהמ"ש העליון (מפי השופט א' רובינשטיין ובהסכמת המשנה לנשיאה א' ריבלין והשופט ח' מלצר) דחה את הערעור מהטעמים הבאים:

חוזה החכירה קובע, כי שיעור התשלום בעת ההעברה יהיה בגובה 36%, ולא הונח יסוד לבקשת המערערים כי השיעור יהיה 16%, או כי ינוכה מן התשלום היטל ההשבחה. לשון החוזה ברורה, ואין אפשרות להוסיף עליה, אף בגדרי פרשנות תכליתית. הוראות המינהל דהאידנא, קובעות כי על חוכרים לבחור בין התנאים המיוחדים הקבועים בחוזה החכירה הפרטני, לבין הטבות שונות שמציע המינהל מעת לעת. טענת המערערים, כי הסדר זה אינו מחייבם לבחור בין שני ה"מסלולים" הללו איננה נכונה. לאמיתו של דבר, דומה שההסדר עושה חסד עם המערערים; לכאורה, מוגבלים היו המערערים לתנאי החוזה הפרטני (שהוא בחינת lex specialis, או התניה על כללי המינהל הרגילים); ואילו ההוראות הנדונות מתירות למערערים לברור את המסלול הרצוי להם (עליהם לעשות חשבון כלכלי). מכאן, שאין מקום לחייב את המינהל לפדות את זכויות החכירה במקרקעין, ואף לא להורות על שיעורי התשלום המופחתים (16% או 36% בניכוי היטל ההשבחה), להם טוענים המערערים, ואין להיעתר לערעור.

ביהמ"ש הוסיף לסיום – מבלי לקבוע מסמרות, ובכפוף לאילוצים מאילוצים שונים – כי הסדרת תנאי החכירה באופן כוללני היא הדרך הרצויה, הן למען הפשטות והיעילות, והן מכיוון שהמינהל אמון על בנייתה ומימושה של מדיניות קרקעית כוללת למדינה. במבוכי מינהל מקרקעי ישראל, והמינהל הציבורי בכלל, ככל שהדברים כלליים ושוים ביסודם לכל נפש, נחסכות טעויות, עגמת נפש ומחלוקות. יש לקוות כי הנוגעים בדבר יתנו לכך את דעתם.

 

פסק-דין

 

השופט א' רובינשטיין:

 

רקע

א.       ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט ברוך) מיום 31.7.06 בה"פ 873/04, [פורסם בנבו], בו נדחתה תביעת המערערים, שעניינה מחלוקת עם המשיב (להלן המינהל) בדבר פרשנותם ותוצאותיהם של חוזי חכירה. המערערים חוכרים לדורות חלקות שבבעלות המינהל בשכונת רמת טיומקין בנתניה, לפי חוזי חכירה זהים מיום 20.7.76 (להלן חוזה החכירה). כפי שנראה להלן, וככל הנראה בשל נסיבות היסטוריות שונות, המדובר בחוזים בעלי תניות ייחודיות, שיישומן עומד ביסוד ההליך.

 

ב.       בחוזה החכירה נקבע, כי אם יבקש החוכר לשנות את מטרת החכירה ממשק עזר לבניה רוויה, או להעביר את זכויותיו לצד שלישי למטרה זו, ישולם למינהל סך 36% מערך הקרקע, לפי שומת שמאי ממשלתי. נקבע, כי אם לאחר עיון מחודש בשומה, היא תוסיף להיות גבוהה מהמחיר שנקבע בהסכם בין החוכר לרוכש, יוכל החוכר להודיע למינהל על אי הסכמה לשומה; בנסיבות אלה, יעמדו בפני המינהל שתי ברירות (סעיף 22(ד)(3) לחוזה החכירה): "לבצע את ההעברה (של זכויות החכירה – א"ר) בהסכם בין החוכר ובין רוכש הזכויות/הבונה; או לפדות את זכויות החכירה של החוכר... תמורת תשלום המחיר שנקבע בהסכם שבין החוכר ובין רוכש הזכויות/הבונה בתוספת מחצית ההפרש שבין מחיר זה ובין סכום ההערכה שנקבע על-ידי השמאי הממשלתי לאחר העיון החדש...".

 

ג.        בשנת 2002 לערך, הוצע למערערים סך 9.5 מליון ש"ח תמורת זכויות החכירה. המערערים ביקשו לברר את דרישות המינהל לקראת עסקה זו, והחלה התכתבות ממושכת בין הצדדים. ביום 18.5.03 נשומו המקרקעין על ידי המינהל, בסך 24.96 מליון ש"ח. המערערים ביקשו כי המינהל יפעל לפי אחת החלופות האמורות, קרי, כי יסכים להעברת הזכויות לפי שווי של 9.5 מליון ש"ח, או כי יפדה את זכויות החכירה תמורת סך זה בתוספת מחצית ההפרש בינו לבין הסכום של 24.96 מליון ש"ח. משלא נענה המינהל לדרישה, הגישו המערערים תביעתם, בגדרי המרצת פתיחה, לבית המשפט קמא.

 

ההליך קמא

 

ד.       המערערים עתרו להצהרה, כי המינהל חייב לפדות את זכויות החכירה כאמור. לחלופין, אם לא יחויב המינהל לפדות את הזכויות, התבקש בית המשפט להורות למינהל לגבות "דמי הסכמה" בהתאם למחיר שנקבע בעבור מכר הזכויות (9.5 מליון ש"ח); נטען, כי על שיעור דמי ההסכמה להיות 16% – קרי, 20% פחות מן השיעור הקבוע בחוזה, בהתאמה להפחתה בת 20% שהפחית המינהל במשך השנים משיעור התשלום הנגבה באין הוראה מיוחדת; או לחלופין, כי על השיעור להיות 36% מהתקבול, בניכוי היטל ההשבחה בגין העסקה – שכן, עובר להפחתה הנזכרת, נהג המינהל לנכות את ההיטל.

 

ה.       בעקבות החלטת בית המשפט קמא מיום 9.3.05, המציאו המערערים חוזה מכר חתום, הנוקב בתמורה של 9.5 מליון ש"ח. המינהל, מצידו, ערך שומה מעודכנת, בסך 14.1 מליון ש"ח. ביום 28.6.05 הודיע המינהל כי אינו מעוניין לפדות את הזכויות, וכי הוא מסכים לבצע את ההעברה על בסיס המחיר שנקבע בין המערערים לבין הרוכש.

 

ו.        כאמור, התביעה נדחתה. ביחס לפדיון הזכויות, נקבע בפסק הדין כי התביעה היתה מוקדמת, הואיל ובעת הגשתה טרם המציאו המערערים חוזה מכר חתום; וכי, על כל פנים, למינהל זכות חוזית לבחור שלא לפדות את הזכויות, פררוגטיבה אותה מימש כאמור. אשר לשיעור התשלום, נקבע כי הדרישה להפחתת התשלום משמעותה "שעטנז" בין ההוראות הקבועות בחוזה החכירה הפרטני לבין הוראות המינהל הרלבנטיות, מהלך שאינו אפשרי. עם זאת, מתח בית המשפט קמא ביקורת על התנהלות המשיב, הן באשר למהירות תגובותיו והן באשר לשינוי שחל בשומת המקרקעין.

 

טענות הצדדים בערעור

 

ז.        בפי המערערים טענות שונות, כיד הכשרון הטובה. טענתם העיקרית היא, בתמצית, כי את תנאי חוזה החכירה יש לקרוא, על רקע נסיבות כריתתו, באופן המעניק הטבה מיוחדת: כנטען, בעבר גבה המינהל בגין עסקה מסוג זה "דמי היתר" בשיעור 51%, בניכוי מחצית היטל ההשבחה (החלטת מינהל מס' 402), ואילו היום נגבים 31%, ללא ניכוי היטל ההשבחה (החלטת מינהל מס' 933). הואיל והשיעור הסטנדרטי הופחת ב-20%, סבורים המערערים כי יש להעניק בעניינם הטבה זהה, ולהפחית את שיעור התשלום ל-16%. לחלופין, נטען כי אם לא "יותאם" התשלום המוטל על המערערים לשיעור החדש, יש לנכות ממנו היטל השבחה, כפי שנעשה בהסדר ה"רגיל" לפני הפחתת השיעור האמורה.

 

ח.       המערערים חוזרים גם על הדרישה, כי המינהל יפדה את המקרקעין לפי התנאים הנזכרים מעלה. בעניין זה נטען, כי בתכתובת בין הצדדים נקט המינהל ב"סחבת", וכי לא קיים את חובתו, הנקובה בחוזה החכירה, לבחור תוך ששים יום בין שתי הברירות הנתונות בסעיף 22(ד)(3) לחוזה החכירה. כן נטען, כי לא נדרש חוזה מכר חתום כדי להעמיד את המינהל בפני הברירה האמורה בחוזה החכירה, ודי היה לשם כך בהצעה שקיבלו המערערים מן הרוכש.

 

ט.       מטעם המינהל נטען, כי תביעת המערערים היתה מוקדמת (כפי שקבע בית המשפט קמא), וכי המינהל עמד בחובתו לבחור בין שתי הברירות הנתונות לו, תוך ששים יום מיום שהומצא החוזה. אשר לגובה התשלום, נטען כי הוראות המינהל (נוהל 31.32 והחלטה 1054) מתירות למערערים לבחור בין המסלול הקבוע בחוזה החכירה הפרטני, לבין מדיניות המינהל הכללית, לרבות הטבות שונות הניתנות בגדרה; אך לא ניתן לערב בין הוראות שונות הנתונות במסלולים הנפרדים הללו. כן נטען, כי חוזה החכירה אינו קובע הטבה קבועה בשיעור של 15% ביחס לשיעור התשלום הסטנדרטי, וכי אילו ניתנה הטבה קבועה כזו, היה לה ביטוי מפורש בחוזה. נטען, כי להפחתת מחציתו של היטל השבחה אין קשר לדמי ההיתר, שכן חלה רק בין 1988 ל-2002, לאחר החוזה ובטרם המו"מ הנוכחי.

 

י.        בדיון ביום 16.6.08 הצענו כי המשיב יבחן את האפשרות, ש"ערך הקרקע" יימדד תוך ניכוי היטל ההשבחה. בהודעת המינהל מיום 17.7.08 נמסר כי לשיטתו, מוטל תשלום ההיטל על המערערים, ואינו בא בכלל חישוב ערך הקרקע. המערערים חלקו על פרשנות זו, ולשיטתם (תגובה מ-13.6.08) עמדת המינהל היא התיחסות לערך קרקע וירטואלי; השיטה הנוהגת מ-2002 (החלטה 933), שקבעה דמי היתר בשיעור 31% בלא ניכוי היטל ההשבחה, באה למניעת סרבול, ללא שינוי כלכלי, ולגבי תושבים אחרים של רמת טיומקין נגבו 36% בניכוי היטל השבחה. עוד נטען, כי 36% מערך הקרקע ברוטו משמעו כמעט מלוא שווי הקרקע, בניגוד לתכלית החוזים המיוחדים מ-1976.

 

דיון והכרעה

 

י"א.    לאחר העיון, אציע לחברי שלא להיעתר לערעור. אפרט את נימוקי, ראשית, בנוגע לדרישה כי המינהל יפדה את זכויות החכירה, אחר באשר לגובה התשלום. אציין כאן, כי אכן עסקינן בחוזה לא שיגרתי, שכנראה נבע מנסיבות אשר שורשן בהתפתחויות בימי המנדט, אך לפנינו מונח חוזה החכירה ועלינו להידרש לפרשנותו, ולא כל "אלה תולדות" מונחים לפנינו. עם זאת, במבט צופה פני עתיד, נשוב לעניין "חוזים יחודיים" בסיפת הדברים.

 

פדיון זכויות החכירה

 

י"ב.    כאמור, קבע בית המשפט קמא כי התביעה לחייב את המינהל לרכוש את הזכויות היתה מוקדמת, באשר הוגשה בטרם נחתם חוזה מכר. הקביעה, לפיה הברירה הקבועה בסעיף 22(ד)(3) לחוזה החכירה מותנית בהמצאת חוזה מכר חתום, נשענת על לשון הסעיף, כגון "באם ההערכה של השמאי... תוסיף להיות גבוהה מהמחיר שנקבע בהסכם שבין החוכר ובין רוכש הזכויות..." (ההדגשה הוספה – א"ר). כשלעצמי, אינני משוכנע כי מניסוח זה ומאחרים כמותו משמע כי אין די בהצעת רכש מחייבת משפטית, וכי נדרש חוזה חתום (ובפרט, הואיל וקיים בודאי קושי בחתימת הסכם לפני שהוסדרו התנאים הרלבנטיים עם המינהל, ופעמים בחיי המעשה זו שאלת ביצה ותרנגולת).

 

י"ג.     ואולם, דומה כי אין בכך כדי להועיל למערערים. כאמור, המינהל הודיע כי אינו מעוניין לפדות את זכויות החכירה, אלא לאפשר את קיום העסקה לפי המחיר עליו הוסכם בין המערערים לרוכש. בכך נראה כי מילא את חובתו החוזית, קרי, לבחור באחת האפשרויות המנויות בסעיף 22(ד)(3). אפילו נקבל את פרשנות המערערים, לפיה היה על המינהל לבחור בתוך 60 יום מפנייתם (לפני שהומצא חוזה חתום) – לא הונח בסיס, שעל יסודו עשוי האיחור להקים זכות חוזית או מינהלית לכפות על המינהל חלופה מסוימת. ויוער, כי המערערים לא הצביעו על נזק שנגרם להם כתוצאה מהשתהותו הנטענת של המינהל בפרשה – ובפרט, כפי הנראה הצעת הרכש לא בטלה, אלא עודנה ממתינה למימוש.

 

גובה התשלום שיגבה המינהל

 

י"ד.    נותרה, איפוא, הצלע השניה של הערעור, שעניינה גובה התשלום. נושא זה הוא עיקר המחלוקת, כמובן. ייתכן, כי יש אמת בטענת המערערים לפיה נועד חוזה החכירה להקנות הטבה מיוחדת, וכי לאור הוראותיו החדשות של המינהל "נשחקה" הטבה זו ביחס לחוכרים "רגילים". ברם, דומה כי – בכל הכבוד – צדק בית המשפט קמא, בקבעו כי "אין עיגון לדרך החישוב המוצעת על-ידי המבקשים (המערערים – א"ר)" (עמ' 16 לפסק הדין). גם אם לא יכלו המערערים (וגם המינהל) לשער ב-1976 כי יחולו שינויים כאלה ואחרים, אין משמעות הדבר כי בידם לאכוף הרכבת השינויים על היחסים החוזיים ביניהם. חוזה החכירה נוקב בשיעור תשלום ספציפי של 36% (בנסיבות דנן), ולא בהטבה בשיעור 15% ביחס לתנאים ה"רגילים" שיקבע המינהל מעת לעת, או בהוראה בדבר ניכוי היטל ההשבחה. לשון החוזה ברורה, ואין אפשרות להוסיף עליה, אף בגדרי פרשנות תכליתית – ראשית, מכיוון שהפרשנות המוצעת על ידי המערערים נעדרת אחיזה בטקסט, ו"גבול הפרשנות במשפט הוא גבול הטקסט" (אהרן ברק פרשנות תכליתית במשפט 55­60, 63­65 (2003); ד"נ 40/80 קניג נ' כהן, פ"ד לו(3) 701, 715; ע"א 3622/96 חכם נ' קופת חולים "מכבי", פ"ד נב(2) 638, 646­648); ושנית, משום שלא עלה בידי המערערים לאשש – אף בגדר נסיבות כריתת החוזה, להבדיל מלשונו – את הטענה שכוונת החוזה לאמיתה היא דווקא להוראות להן הם טוענים.

 

ט"ו.    נוסף לכך, דרך החישוב שמציעים המערערים נראית, בכל הכבוד, שרירותית במידה רבה. תחילה, המערערים מבקשים לערוך השוואה בין שיעור התשלום הקבוע בחוזה (36%) לבין שיעור 51%, הקבוע בהוראת המינהל מס' 402; ואולם, הוראה זו נתקבלה רק ב-1988, ולא הונח יסוד של ממש לטענה שהיא משקפת את הנוהג הרלבנטי למועד כריתת החוזה (1976).

 

ט"ז.    ועוד, זו לשון ההוראה בחוזה החכירה הקובעת שיעור תשלום של 36%:

 

"במידה והבניה... תהיה למטרת 'שיכונים רוויים'... ישלם הבונה למחכיר דמי חכירה מהוונים בשיעור של 36% מערך הקרקע כנ"ל, שייחשבו... כאילו שולמו 91% מערך הקרקע..."

 

מכאן משמע – לכאורה – בבירור, כי התשלום בשיעור 36% עניינו דמי חכירה מהוונים, בגין תקופת החכירה שתחל ממועד שינוי יעוד הקרקע, ולא דמי היתר בגין שינוי היעוד או דמי הסכמה בגין העברת הזכויות לצד שלישי (להרחבה בדבר שלושת סוגי התשלומים, ראו פליאה אלבק ורן פליישר דיני מקרקעין בישראל 323­326 (2005); אהרן נמדר שינוי יעוד בקרקע חקלאית 49­62 (1996); ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא נ' חייט, פ"ד נא(2) 286, 299­300). הניסיון להשוות בין השיעורים הקבועים בהוראות המינהל 402 ו-933 לבין השיעור האמור בחוזה מערב, לפיכך, מין בשאינו מינו (ויושם אל לב, כי השיעורים האמורים בהוראות המינהל נמדדים לפי עליית השווי במהלך תקופת החכירה, ואילו התשלום הקבוע בחוזה החכירה מיוסד על מלוא ערך המקרקעין).

 

י"ז.     לטובת הטענה כי יש לנכות מן התשלום המגיע למינהל את היטל ההשבחה, מצביעים המערערים על שני מכתבים ששלחה עו"ד כהן, בשם המינהל, מהם עולה כי יוכלו לקבל החזר בגין היטל ההשבחה לכשימציאו קבלה. ואולם, המכתבים נשלחו בשנת 1992. ברי, כי הם מבוססים על הוראות המינהל שנהגו באותה עת – קרי, החלטה מס' 402 (החלטה מס' 933, אשר ביטלה את ניכוי היטל ההשבחה, התקבלה כאמור ביום 2.7.2002). אין תימה, איפוא, כי המכתבים נקטו בשיטה הנהוגה בשעתם, ולא ניתן לראות בהם התחייבות מיוחדת לנכות את היטל ההשבחה בעניינם של המערערים, בין בגדר חוזה החכירה ובין בגדר הוראות המינהל הכלליות.

 

י"ח.    לבסוף, טוענים המערערים, וחזרו על כך גם בתגובתם האחרונה, כי במשך השנים נהג המינהל לנכות את היטל ההשבחה מן הסכומים המגיעים לו, בעסקות אחרות במקרקעין ברמת טיומקין. אף טענה זו אין להלמה. ראשית, היא מועלית לראשונה בערעור, ובדין התנגד המינהל להרחבת החזית בשלב זה, והרי לא היה כל קושי להציג זאת בבית המשפט קמא. שנית, אף בערעור נטענה הטענה ללא ביסוס. שלישית, כפי שנזכר, הוראות המינהל שנהגו בעבר אכן קבעו כי ינוכה היטל השבחה – מן השיעור הגבוה יותר דאז (של 51%); ייתכן שהמינהל אכן ניכה את היטל ההשבחה מן המגיע לו לגבי עסקות אחרות ברמת טיומקין, שבוצעו לפי הוראות המינהל הישנות (מובן שלא ניתן לבחון השערה זו, בהיעדר מסד עובדתי, כאמור).

 

י"ט.    כללו של דיוננו: חוזה החכירה קובע, כי שיעור התשלום בעת ההעברה יהיה בגובה 36%, ולא הונח יסוד לבקשת המערערים כי השיעור יהיה 16%, או כי ינוכה מן התשלום היטל ההשבחה. כנזכר מעלה, הוראות המינהל דהאידנא קובעות כי על חוכרים לבחור בין התנאים המיוחדים הקבועים בחוזה החכירה הפרטני, לבין הטבות שונות שמציע המינהל מעת לעת. טוענים המערערים, כי הסדר זה אינו חל בעניינם – קרי, לשיטתם, כי הוא אינו מחייבם לבחור בין שני ה"מסלולים" הללו. ואולם, לאמיתו של דבר, דומה שההסדר עושה חסד עם המערערים; לכאורה, מוגבלים היו המערערים לתנאי החוזה הפרטני (שהוא בחינת lex specialis, או התניה על כללי המינהל הרגילים); ואילו ההוראות הנדונות מתירות למערערים לברור את המסלול הרצוי להם (השוו בועז מקלר ועודד שמעון "דמי הסכמה במכירת נחלה חקלאית" מיסים טו/2 א-80, א-87 – א-90 (2001), והדיון דשם בפסיקת בתי המשפט המחוזיים), וכמובן יעשו את חשבונם הכלכלי, שהרי בכסף עסקינן.

 

סוף דבר

 

כ.       סוף דבר, אין מקום לחייב את המינהל לפדות את זכויות החכירה במקרקעין, ואף לא להורות על שיעורי התשלום המופחתים (16% או 36% בניכוי היטל ההשבחה), להם טוענים המערערים, ואין בידינו איפוא להיעתר לערעור.

 

כ"א.    כאמור מעלה, דומה ששיעור התשלום של 36% (מערך הקרקע) הקבוע בחוזה החכירה מתיחס לדמי חכירה ולא לתשלומים נוספים; לכאורה, יכול היה המינהל לדרוש דמי היתר ו/או דמי הסכמה בנוסף לסכום זה (וראו ס' 10 לחוזה החכירה; לגבולות הזכות לגבות דמי היתר באין הוראה מתאימה בחוזה החכירה, ראו ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28; ע"א 6651/99 הדר נ' קק"ל, פ"ד נו(1) 241; ע"א 5492/04 מצלאוי חברה לבנין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל – מחוז תל אביב (לא פורסם, [פורסם בנבו], 7.5.2006)). ואולם, סבורני כי הצדדים הניחו בטיעוניהם, כי אם יבחרו המערערים בדרך שמתוה החוזה, ימצה התשלום בשיעור 36% מערך העסקה את התשלום המגיע למינהל בגינה. אזכיר כי המשיב אכן הסכים "לאפשר למערערים לבחור בין ההסדר הקבוע בחוזי החכירה... לבין נקיטה בהסדר הקבוע בהחלטה 933" (סעיף ב.35 לסיכומי המערערים).

 

כ"ב.    אין לכחד, כי יתכן שבתקופות מסוימות היו "חלונות" שהיו מאפשרים למערערים תנאים טובים יותר, ואולם עסקות נבחנות על פי מועדן, ואף לשיטת המערערים ההודעה מן הקונים הפוטנציאליים שמסרו היתה מ-6.1.04 (החוזה ממאי 2005), והחלטת המינהל שבתוקף אז היתה החלטה 933, וכפי שציין בית המשפט קמא, המינהל "קרא" הוראה מתוכה לעניין דמי ההיתר, קרי 31% (אם יבחרו המערערים במסלול זה).

 

כ"ג.    אוסיף, כי ניכר שהמצב בו כורת המינהל חוזי חכירה ייחודיים עם חוכרים שונים, תוך שבד בבד קיימות ונקבעות ומשתנות הוראות כלליות, הוא מתכון לסבכים ושיבושים (השוו למשל הדיון הנזכר מעלה אצל מקלר ושמעון, וכן עניין הדר); אפשר שבשל כך נתארך הטיפול בעניינם של המערערים. דומה לכאורה – כמובן, מבלי לקבוע מסמרות, ובכפוף לאילוצים מאילוצים שונים – כי הסדרת תנאי החכירה באופן כוללני היא הדרך הרצויה, הן למען הפשטות והיעילות, והן מכיוון שהמינהל אמון על בנייתה ומימושה של מדיניות קרקעית כוללת למדינה (ראו למשל סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960; בג"ץ 6698/95 קעדאן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נד(1) 258, 270­272; ע"א 1257/01 אביעזר נ' מדינת ישראל, פ"ד נז(5) 625, 642; אליקים רובינשטיין "קרקעות המדינה: משפט, צדק ומינהל תקין" קרקע 60, 9, 16­28 (2005); מוטי בניאן פרקי יסוד בדיני מקרקעין 78­87 (1998)); לכאורה, טוב היה אף להסדיר תחום זה בחקיקה (ראו ע"א 585/68 וייראוך נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד כג(1) 491, 494; בועז ברזילי "התוצאות המרחביות של תשלומים למינהל – דמי היתר" מקרקעין ד/3 58, 65­66 (2005); נמדר, בעמ' 49­50). במבוכי מינהל מקרקעי ישראל, והמינהל הציבורי בכלל, ככל שהדברים כלליים ושוים ביסודם לכל נפש, נחסכות טעויות, עגמת נפש ומחלוקות. יש לקוות כי הנוגעים בדבר יתנו לכך את דעתם.

 

 

כ"ד.    בנסיבות שפורטו, לרבות התנהלות המינהל שאליה נדרש בית המשפט קמא, ולדבריו בעניין זה אנו מצטרפים, אציע שלא לעשות צו להוצאות.

 

                                                                                            ש ו פ ט

 

המשנה לנשיאה א' ריבלין:

 

           אני מסכים.

 

                                                                                            המשנה לנשיאה

 

השופט ח' מלצר:

 

           אני מסכים.

 

                                                                                            ש ו פ ט

 

           הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' רובינשטיין.

 

5129371

54678313

 ניתן היום, י"ח בטבת תשס"ט (14.1.09).

 

 

5129371

54678313

 

א' רובינשטיין 54678313-8918/06

המשנה לנשיאה                                         ש ו פ ט                                         ש ו פ ט

חסר רכיב