חסר רכיב

פס"ד שפר ואח' ממושב צופית בענין חוזה חרות-אמריקה וזכויות הארכת חוזה מקורי. על ההבדל בין חלקות ב' וחלקות א' ועל היותו של חוזה לדורות קרוב בזכויות שהוא מקנה לבעלות

14/12/2017

בית המשפט המחוזי מרכז

ת"א 6070-08-07

שפר ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז ואח'

 

30 במרץ 2009

 

לפני :

כבוד  השופט  מאיר יפרח

התובעים:

 

1. עירית שפר   

2. אהרון ברק   

3. צבי גובר   

4. יאיר מונדלק   

5. יוסף סיני

נגד

 

הנתבעים:

1. מינהל מקרקעי ישראל-מחוז מרכז

2. צופית- מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ

3. עמנואל קופר (דרכון ארה"ב 158218954)

4. יכין חברה חקלאית בע"מ

 

 

מיני-רציו:

* במסגרת הכרעה בפרשנות סעיף בחוזה חכירה לדורות משנת 1939, בין קק"ל, לבין אגודה שיתופית ושעניינו בחידוש החכירה, נפסק כי בתקופת החכירה הנוספת יוסדרו היחסים החוזיים עפ"י התנאים בחוזה החכירה שהיה נהוג אצל המינהל בשלהי שנת 1980, לגבי חכירת חלקות עיבוד חקלאי.

* מקרקעין – חכירה – הסכם החכירה

* חוזים – פרשנות – כללי פרשנות

* חוזים – חוזה אחיד – חוזה רשות

מהי פרשנותו הראויה והנכונה של סעיף ג' לחוזה חכירה לדורות מיום 24.3.1939, שנקשר בין קק"ל, לבין חירות אמריקה א' אגודה שיתופית להתיישבות חקלאית בע"מ (להלן, לפי העניין: "אגודת חירות אמריקה" או "האגודה")? האגודה חכרה חלקות באזור כפר סבא לתקופה של 49 שנים המתחילה (למפרע) ביום 1.10.1931 ומסתיימת ביום 30.9.1980. עניינו של הסעיף, בחידוש החכירה.

ביהמ"ש המחוזי פסק כי:

בתקופת החכירה הנוספת יוסדרו יחסיהם החוזיים של הצדדים על-פי התנאים הקבועים בחוזה החכירה שהיה נהוג אצל המינהל בשלהי שנת 1980, או במועד סמוך לכך, לגבי חכירת חלקות עיבוד חקלאי, הידועות כחלקות ב'. עיקרי הטעמים שהובילו לקביעה זו:

א. לשון סעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי הינה ברורה, מפורשת וחד משמעית. על-כן יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנות הסעיף. הדברים מקבלים משנה חשיבות ותוקף כאשר עסקינן בחוזה אחיד אותו יש לפרש בהתאם לתכליתו האובייקטיבית, הנלמדת, בראש ובראשונה, מלשונו. קל וחומר שכך הוא עת הפרשנות המוצעת על ידי הצדדים לסעיף ג(1) אין לה עיגון כלשהו בלשונו.

ב. סעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי נוקט לשון "חידוש החכירה" להבדיל מ"הארכת חכירה". בהתאם לדברי המלומד ויסמן, קיים הבדל משמעותי בין חידוש חכירה להארכתה. בעוד שככלל, במסגרת הארכת החכירה הנטייה להחיל על התקופה הנוספת את תנאי החוזה המקורי, הרי שבמסגרת חידוש החכירה הנטייה תהיה על-פי רוב לקבוע תנאים שונים מאלה שנהגו בתקופת החכירה המקורית. דברים אלה נכונים כל עוד לא הוכיחו הצדדים כי כוונתם המשותפת הייתה אחרת.

ג. חוזה החכירה המקורי הוא חוזה רשות. בכל הנוגע להחכרת מקרקעי המדינה פועל המינהל כנאמן הציבור. אין דינו של המינהל כדין מחכיר פרטי. על התקשרויותיו עם חוכרים חולשות שתי מערכות של דינים: מחד המשפט הפרטי ומאידך המשפט הציבורי. על המינהל לאזן באורח תמידי בין שתי מערכות הדינים הנ"ל באופן שמחד לא יקופחו זכויות מוקנות של החוכרים ומאידך יישמר בידיו שיקול הדעת לבצע וליישם את המדיניות הקרקעית של המועצה, בהתאם לרוח העתים והזמן.

במקרה דנן שימר המחכיר בידיו בסעיף ג(1) הנ"ל את הזכות לקבוע תנאי חכירה חדשים בתקופה החכירה הנוספת. פועל יוצא משימור זה הוא שאין בידי החוכר כל זכות מוקנית הנוגעת לתנאי חוזה החכירה שיסדיר את יחסיו עם המחכיר בתקופת החכירה הנוספת. על כן לא נמצא ממש בטענות התובעים, לפיהן נפגעו כביכול זכויותיהם המוקנות. מעבר לכך יצוין כי משבא המינהל בנעלי המחכיר, בראשית שנות השישים של המאה הקודמת, שימור הזכות לקביעת תנאי חכירה חדשים קיבל צביון ציבורי, המתחייב מתפקידו כמי שאמור ליישם את המדיניות הקרקעית שמתווה המועצה.

ד. מושא חוזה החכירה המקורי הוא חלקות עיבוד חקלאי, המכונות חלקות ב'. תנאי החכירה של מקרקעין מסוג זה ניתנים לשינויי מדיניות של המועצה ביתר קלות בהשוואה למקרקעין עירוניים או מקרקעין שהינם חלקות א' בנחלות. עם זאת ברור שאין המינהל והמועצה יכולים לנהוג ככל העולה על רוחם לגבי קביעת תנאי חכירה למקרקעין מן הסוג הנדון. אף כאן כפופים הם לכללי המשפט הציבורי ולתניות חוזה החכירה הרלבנטי.

 

החלטה

 

 

פתח דבר

 

1.       מהי פרשנותו הראויה והנכונה של סעיף ג' לחוזה חכירה לדורות מיום 24.3.1939, שנקשר בין חברת קרן קיימת לישראל בע"מ (להלן גם:"קק"ל") לבין חירות אמריקה א' אגודה שיתופית להתיישבות חקלאית בע"מ (להלן, לפי העניין: "אגודת חירות אמריקה" או "האגודה")? זו השאלה העומדת להכרעה בהחלטה זו, ובה נעסוק. מפאת חשיבות הסעיף המדובר להמשך הדיון, להלן לשונו:

"סעיף ג': חידוש החכירה

 

1.     כתום תקופת החכירה לפי החוזה הנוכחי, או כתום החכירה לפי חוזה החכירה שיבוא במקום החוזה הנוכחי, תהא הזכות לחוכר לחדש את החכירה לתקופה חדשה של ארבעים ותשע שנים נוספות, על בסיס חוזה החכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירת אדמה מהקרן באזור כפר-סבא , אם החוכר יבקש על כך מהקרן שנה אחת או יותר לפני גמר תקופת החכירה לפי החוזה הנוכחי, או לפני גמר החכירה לפי חוזה החכירה שיבוא במקום החוזה הנוכחי.

 

2.     שמונה עשר חודש לפני גמר תקופת החכירה לפי החוזה הנוכחי, או לפני גמר החכירה לפי חוזה החכירה שיבוא במקום החוזה הנוכחי, מחויבת הקרן להודיע לחוכר, במכתב רשום בדואר, כי החוכר מחויב לפנות לקרן בכתב ולבקש על חידוש החכירה. קבלת הדואר על משלוח המכתב הרשום תשמש הוכחה כי הקרן מילאה את התחייבותה האמורה. אם במשך שישה חודשים מיום משלוח המכתב הרשום בדואר, כנזכר לעיל, לא יפנה החוכר לקרן בבקשה בכתב ע"ד חידוש החכירה- תהיה הזכות לקרן להחכיר את הנחלה לאחר, או להשתמש בנחלה לפי ראות עיניה הגמורה של הקרן. במקרה של איחור משלוח המכתב הרשום בדואר על ידי הקרן- ייחשב פרק זמן ששת החודשים הנזכרים לעיל, מיום משלוח המכתב, גם אם המכתב נשלח אחרי תקופת החכירה".

 

2.       כבר עתה ייאמר כי לאחר שמיעת חלק מראיות התובעים והנתבעת 2, הגיעו ב"כ התובעים, ב"כ הנתבע 1, מינהל מקרקעי ישראל (להלן גם: "המינהל"), וב"כ הנתבעת 2, צופית- מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ (להלן, גם: "המושב" או "צופית") להסכמה דיונית, לפיה ההכרעה בתביעה לא תימצא בשלב זה במישור העובדתי (ראו עמ' 100-101 לפרוטוקול ישיבת 30.4.08). בהתאם להסכמה דיונית זו נדרש בית המשפט להכריע בשאלה מקדמית-משפטית שעניינה סוג חוזה החכירה לדורות האמור לחול ביחסים שבין התובעים לבין המינהל: האם יהא זה חוזה החכירה מיום 24.3.1939 או שמא החוזה החדש שצורף כנספח ה' לתצהיר הגב' שרה סימבול מטעם המינהל. בעקבות הסכמה זו הגישו בעלי הדין סיכומים בכתב.

 

3.       קריאת סיכומי בעלי הדין לימדה כי הצדדים כללו בהם ענייני עובדה אשר לא הוכחו בראיות. לפיכך, זומנו הצדדים לישיבה נוספת בה התבקשו ליתן הבהרות לגבי חומר הראיות שישמש מסד למתן החלטה. במהלך ישיבה זו (אשר קוימה ביום 12.3.09), חודדה ותוחמה ההסכמה הדיונית באופן שהוסכם כי המחלוקת בה עסקינן הינה "בשאלה משפטית גרידא שעניינה משמעותו של סעיף ג' לחוזה מיום 24.3.1939 וסעיף זה בלבד. ההכרעה בשאלה האמורה אינה חוסמת טענות אחרות שיש לצדדים". עולה, אם כן, כי המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים לגבי פרשנותו של סעיף ג' לחוזה החכירה מיום 24.3.1939 (מוצג ת/1. להלן גם: "חוזה החכירה המקורי") תוכרע על-פי כללי פרשנות חוזים כפי שהותוו בפסיקת בית המשפט העליון, בכפוף להסכמה הדיונית שהושגה.

 

4.       בהתאם למסגרת דיונית זו עליי להתעלם מחילוקי דעות בשאלות שבעובדה. כן עליי להתעלם מן הראיות שנשמעו והוצגו. יחד עם זאת, אינני רואה מנוס מלהציג מספר הנחות עובדה הצריכות לעניין, מבלי להכריע בשלב זה בדבר נכונותן או אי נכונותן:

 

(א)    חוזה החכירה המקורי חל ביחסי הצדדים.

 

(ב)    תקופת החכירה, לפי חוזה החכירה המקורי, תמה ביום 30.9.1980.

 

(ג)     תקופת חכירה נוספת של 49 שנים ראשיתה ביום 1.10.1980 ומועד סיומהּ הינו ביום 30.9.2029 (להלן: "תקופת החכירה הנוספת").  

 

(ד)    התובעים הפעילו ברירה לחידוש החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים רק ביום 28.9.2000, הוא מועד הגשת התביעה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב (ת"א 2624/00). התובעים לא פעלו בהתאם לאמור בסעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי, לפיו בתום תקופת החכירה הקבועה בו, לחוכר תהא זכות לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים "אם החוכר יבקש על כך מהקרן שנה אחת או יותר לפני גמר תקופת החכירה לפי החוזה הנוכחי, או לפני גמר החכירה לפי חוזה החכירה שיבוא במקום החוזה הנוכחי".

 

 (ה)   קק"ל (או המינהל הבא בנעליה) לא פעלו בהתאם לאמור בסעיף ג(2) לחוזה החכירה המקורי, לפיו שמונה עשר חודשים לפני גמר תקופת החכירה הקבועה בו, מחויב המחכיר להודיע לחוכר (אגודת חירות אמריקה), בדואר רשום, כי הוא מחויב לפנות אל המחכיר בכתב ולבקש את חידוש החכירה. 

 

(ו)     המקרקעין נשוא חוזה החכירה המקורי הם מקרקעין אשר ייעודם חקלאי. מקרקעין אלה מכונים חלקה ב' בנחלה. מונח זה לא נזכר בחוזה החכירה המקורי. הוא מופיע בהחלטה 279 של מועצת מקרקעי ישראל, מיום 29.5.1984, בה מוגדרת חלקה ב' בנחלה כּ- "שטח קרקע בנחלה המשמש לחקלאות בלבד ומעובד על ידי המחזיק בנחלה". יצוין כי החלטה 279 בוטלה בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל שמספרה 304.

 

5.       תקצר היריעה מלפרט את הסכסוך ארוך השנים שנתגלע בין בעלי הדין. תביעה זו הוגשה בבית המשפט המחוזי בתל-אביב עוד ביום 28.9.00 (ת"א 2624/00) והועברה לבית משפט זה סמוך להקמתו, בחודש אוגוסט 2007. במסגרת התביעה (המתוקנת) מבקשים התובעים להצהיר על שני אלה: ראשית, כי הם בעלי זכויות חכירה לדורות במקרקעין נשוא התביעה, כל אחד לפי חלקו, כמפורט במפת חלוקה לפי תב"ע (מוצג ת/19); שנית, כי המקרקעין נשוא התביעה אינם חלק ממקרקעי הנתבעים 2, 3 ו-4. בנוסף, עותרים התובעים למתן צו המורה למינהל לרשום את זכויות החכירה לדורות במקרקעין על שמם.

 

התובעת 1 מבססת את זכאותה להירשם כחוכרת לדורות של המקרקעין (לפי חלקה) על היותה יורשת של המנוח איתן שפר, אשר הינו יורש של אביו המנוח, מר יוסף שפיר, שהיה חבר באגודת חירות אמריקה. לפי הטענה, למר יוסף שפיר ז"ל הוקצו חלק מן ממקרקעי אגודת חירות אמריקה טרם חיסולהּ.

 

התובעים 2 עד 5 מבססים את זכאותם להירשם כחוכרים לדורות של המקרקעין (לפי חלקם) על היותם בנים ממשיכים במושב, אשר בסוף שנות החמישים של המאה הקודמת, שילמו בפועל עבור רכישת חלקם במקרקעי חירות אמריקה, על-פי החלטות האסיפה הכללית של המושב. 

 

6.       כאן המקום לציין כי הנתבעים 3 ו-4 לא הגישו כתבי הגנה מטעמם בגדרי התביעה. בא-כוח הנתבע 3 הצהיר לפרוטוקול כי הנתבע 3, מר עמנואל קופר, אינו מתנגד לסעדים המבוקשים בתביעה (עמ' 66 לפרוטוקול ישיבת 27.4.06). אשר לנתבעת 4, יכין חברה חקלאית בע"מ, קבע בית המשפט (כב' השופטת ר' משל-שֹהם) בהחלטתו מיום 14.9.06, כדלקמן:

 

"מאחר שהמשיבה [יכין חברה חקלאית בע"מ. מ' י'] בחרה שלא להתגונן בפני התביעה, זכאים המבקשים [התובעים. מ' י'] לפסק-דין לאחר שיוכיחו תביעתם. תוכן פסק הדין יקבע בתום ההליכים בתיקים שבכותרת (ובלבד שלא יחרוג מעילת התביעה המקורית).

 

אין אפשרות למתן פסק דין לפי תנאי המשיבה כאשר אלו לא מוסכמים על המבקשים".

 

 

7.       כנזכר לעיל, השאלה הניצבת לפתחי בגדרי החלטה זו הינה מצומצמת בהיקפה. עניינה בפרשנותו הנכונה של סעיף ג' לחוזה החכירה המקורי. הא ותו לא. שאלה זו תיבחן באספקלריה של שתי מערכות נורמטיביות: האחת, המשפט הפרטי – דיני החוזים – והשנייה, המשפט הציבורי. דין החוזים חל מחמת היות הפעולה המשפטית חוזה ואילו המשפט הציבורי חל מכוח מיהותו הציבורית של הגוף המתקשר, מינהל מקרקעי ישראל (לשעבר, קק"ל) (ראו: ע"א 5042/96 כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, מחוז ירושלים, פ"ד נג(1) 743, 750 (1999). להלן: "פרשת כהן").

 

8.       על מנת שניתן יהיה לפסוק בשאלה הפרשנית שהוצגה, יש להביא תיאור ולו תמציתי של העובדות הצריכות לעניין, ואלה תפורטנה להלן. למען הסדר הטוב, וכדי למנוע הכברת מלל מיותר אציין כי כל ההדגשות שתובאנה בציטוטים השונים הן שלי, אלא אם כן ייאמר במפורש אחרת.

 

הצדדים

 

9.       התובעים הם חברים בנתבעת 2, צופית- מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ. התובעת 1 הינה יורשת של המנוח איתן שפר, אשר הינו יורש של אביו המנוח, מר יוסף שפיר, שהיה חבר באגודת חירות אמריקה. התובעים 2 עד 5 הינם בנים של חברי צופית. הם נקלטו בשנת 1959 כחברים במושב.

 

10.       הנתבע 1, מינהל מקרקעי ישראל, הוקם עם חקיקת חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960 (להלן: "חוק המינהל"). תפקידו של המינהל הוא, כאמור בסעיף 2(א) לחוק המינהל, לנהל את מקרקעי ישראל. "מקרקעי ישראל" מוגדרים בסעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל כמקרקעין בישראל של המדינה, של הקק"ל או של רשות הפיתוח. אלה הן קרקעות הציבור המרוכזות בבעלות המדינה או בניהולה. מקרקעי ישראל מנוהלים על-פי חוק יסוד: מקרקעי ישראל, חוק מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 וחוק המינהל. בחוקים אלה נקבעו העקרונות לניהול מקרקעי המדינה (ראו, למשל, האמור בע"א 1257/01 אביעזר נ' מדינת ישראל, מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(5) 625, 629 (2003). להלן: "פרשת אביעזר").

 

11.       הנתבעת 2, אשר נוסדה בשנת 1933, רשומה כאגודה שיתופית ומסווגת כמושב עובדים. אדמות המושב הן בבעלות מדינת ישראל והקרן הקיימת לישראל ומנוהלות על ידי המינהל. החל משנת 1961 עוגנו זכויות המושב באדמותיו בהסכם משולש שנערך בין המינהל, הסוכנות היהודית לארץ ישראל והמושב. ביום 17.9.1987 הוחלף ההסכם המשולש בהסכם דו צדדי בין המושב למינהל, ולפיו שוכר המושב ישירות מאת המינהל את שטחי משבצת המושב (להלן: "הסכם המשבצת").

 

המקרקעין נשוא התביעה, הידועים כמקרקעי אגודת חירות אמריקה, כלולים בשטח משבצת הקבע של המושב והינם חלק מהסכם המשבצת, החל משנות השבעים של המאה הקודמת. בהתאם להסכם זה, המושב מעניק לחברים בו רשות להשתמש במקרקעין שהושכרו לו. לכל חבר מוקצית נחלה ומעמדו בה הוא מעמד של בר-רשות.

 

12.       הנתבע 3 הינו יורשו של המנוח מרדכי קופר, שהיה אחד החברים באגודת חירות אמריקה.

 

13.       הנתבעת 4, יכין חברה חקלאית בע"מ (ובשמה הקודם יכין אגודה חקלאית שיתופית בע"מ. להלן גם: "יכין"), קיבלה מהאגודה בשנת 1953 חלק מזכויות החכירה לדורות במקרקעין נשוא התביעה.

 

עיקרי העובדות

 

14.       אגודת חירות אמריקה נוסדה בשנת 1937 על ידי קבוצת יהודים מצפון אמריקה במטרה להתארגן במשותף לצורך עליה לארץ ישראל והתיישבות בה. ביום 24.3.1939 נחתם חוזה חכירה בין קק"ל לבין אגודת חירות אמריקה, לפיו חכרה האגודה מידי קק"ל מקרקעין בחלקות שונות בגוש 7599 שבאזור כפר סבא, לתקופה של 49 שנים המתחילה (למפרע) ביום 1.10.1931 ומסתיימת ביום 30.9.1980 (סעיף ב' לחוזה החכירה המקורי. להלן: "המקרקעין"). בסעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי ניתנה לאגודת חירות אמריקה הזכות לחדש את החכירה ל-49 שנים נוספות. המקרקעין הוחכרו לאגודה לצרכי חקלאות ובכלל זה "למטרת בניית בניינים משקיים משותפים ונטיעת מטעים משותפים על הנחלה וגם לעיבוד הנחלה לכל מטרה חקלאית אחרת" (סעיף א' לחוזה החכירה המקורי). יוער כי זכויות החכירה לדורות במקרקעין רשומות בלשכת רישום המקרקעין על שם אגודת חירות אמריקה.

 

15.       על-פי המופיע בחוזה החכירה המקורי מנתה אגודת חירות אמריקה 18 חברים וביניהם מר יוסף שפיר ז"ל, חמהּ של התובעת 1, ומר מרדכי קופר ז"ל, אשר יורשו הוא הנתבע 3.

 

16.       המקרקעין הוחזקו ועובדו על ידי יכין עבור חברי אגודת חירות אמריקה עד לעלייתם לארץ ישראל. יכין הכשירה את המקרקעין ונטעה עליהם פרדס. היא השקיעה וסייעה בפיתוח המקרקעין. בגין כך שועבדו לטובתה זכויות החכירה לדורות של האגודה במקרקעין.

 

17.       בפועל, בין היתר על רקע מלחמת העולם השנייה, לא יושמו מטרות אגודת חירות אמריקה. רק 5 מתוך 18 חברי האגודה עלו ארצה והתיישבו בה, ביניהם מר יוסף שפיר ז"ל ומר מרדכי קופר ז"ל. 5 החברים הנ"ל הצטרפו לצופית. הם קיבלו מאגודת חירות אמריקה קרקעות מתוך המקרקעין לשם עיבודן. נוסף על כך קיבל כל אחד מהם מצופית קרקע בת 2 דונם לצורך הקמת בית מגורים.

18.       ברבות השנים הוזנח הפרדס הנטוע על המקרקעין והצטברו חובות בגין עיבודו. משנקלעה אגודת חירות אמריקה לחובות, הוחלט על פירוקה. נגד האגודה הוצא צו פירוק ביום 12.8.1956. לאחר סיום הפירוק, בוטל, ביום 13.8.1965, רישום האגודה בפנקס האגודות השיתופיות. דבר הביטול פורסם ברשומות ביום 9.9.1965.

 

19.       שלוש שנים לפני שהוחלט על פירוק האגודה, קרי, ביום 26.7.1953, נחתם זיכרון דברים בין האגודה וחבריה ליכין (מוצג ת/11). בזיכרון הדברים הוסכם, בין היתר, כי 5 החברים שעלו לארץ יקבלו שטח של כ-15 דונם כל אחד מתוך מקרקעי האגודה. עוד הוסכם כי ייחתם בין 5 החברים הנ"ל לבין קק"ל חוזה חכירה לגבי השטחים הללו. נוסף על כך הוסכם כי יתר רכוש האגודה (ובכלל זה המקרקעין שלא הוקצו ל-5 חברי האגודה שעלו לארץ) יעבור ליכין ובכך ייפרע חובה של האגודה ליכין. יוטעם כי קק"ל לא הייתה צד לזיכרון דברים זה. בו ביום, 26.7.1953, קיימה אגודת חירות אמריקה אסיפה כללית (מוצג ת/10). באסיפה זו הוחלט, בין השאר, לחסל את האגודה "ולפנות בבקשה אל רושם האגודות השיתופיות בהתאם לסעיף 46(1) לביצוע חיסולה של האגודה בהתאם לחוק". עוד הוחלט "לסלק ברכוש של האגודה את החובות בסך של קרוב ל-20 אלף ל"י ל"יכין" אגודה חקלאית שיתופית בע"מ... למטרה זו מוסרים ליכין את שטח פרדסי חירות א' (אחרי שנמסרו 5 חלקות לחברים שהתיישבו) בערך כ-200 דונם מטרים...".

 

20.       בדיעבד התברר כי חרף האמור בדו"ח הפירוק הסופי, זכויות החכירה לדורות במקרקעין נותרו רשומות בלשכת רישום המקרקעין על שם אגודת חירות אמריקה. זכויות אלה לא נרשמו עד עצם היום על שם 5 חברי האגודה שעלו לארץ ועל שם יכין.

 

21.       על מנת שניתן יהיה למחוק חכירות הרשומות בפנקס המקרקעין על שם האגודה, החליט בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כב' השופטת ר' משל-שֹהם), ביום 29.9.2003, במסגרת ההליכים בתיק זה, על החייאת האגודה. עם החייאת האגודה הורה רשם האגודות השיתופיות על פירוקה ומינה לה מפרק. למפרק הוגשו תביעות חוב סותרות מטעם יכין, צופית, עיזבון המנוח מרדכי קופר ז"ל, עיזבון המנוח יוסף שפיר ז"ל והתובעים 2 עד 5 (להלן: "תביעות החוב"). תביעות החוב עסקו כולן בדרישה כי האגודה תעביר להם את זכויות החכירה שלה במקרקעין, לפי חלקו של כל תובע.

 

22.       ביום 22.9.2005 ניתנה החלטת מפרק האגודה. ההחלטה מתייחסת לזכויות החכירה הקנייניות בלבד נכון למועד חיסול האגודה ביום 13.8.1965. ההחלטה אינה עוסקת בגלגול זכויות אגודת חירות אמריקה מכוח הסכמים מאוחרים. בהחלטתו דחה מפרק האגודה את תביעות החוב שהגישו צופית והתובעים 2 עד 5 וקיבל את תביעות החוב מטעם יכין, עיזבון המנוח מרדכי קופר ז"ל ועיזבון המנוח יוסף שפיר ז"ל, כפי המפורט דלקמן :

 

(א)    נקבע כי חלקה 2 ו-1/3 מחלקה 4 בגוש 7559 יועברו ליורשי המנוח יוסף שפיר ז"ל.

(ב)    נקבע כי חלקה 3 ו- 1/3 מחלקה 4 בגוש 7559 יועברו ליורשי המנוח מרדכי קופר ז"ל.

 

(ג)     נקבע כי יתרת המקרקעין (למעט אלה שהוקצו לקופר, שפר ורוסק) יועברו ליכין.

 

(ד)    המפרק דן בטענת צופית, לפיה יכין מכרה את זכויותיה במקרקעי אגודת חירות אמריקה, למעט השטחים שהוקצו ל-5 חברי האגודה שעלו לארץ (להלן: "יתרת המקרקעין") ליכין שיכון בע"מ החברה לשיכון ומשקי עזר חקלאיים (להלן: "יכין שיכון") וצופית רכשה מיכין שיכון את הזכויות. בנושא זה המפרק קבע בהחלטתו (סעיפים 34-36) לאמור:

 

"...יכין חקלאית דוחה את טענות צופית ועומדת על כך כי זכויותיה לא הועברו על ידה ליכין שיכון ו/או לכל צד ג' אחר. אי העברת הזכויות ליכין שיכון מאיין את ההעברה לצופית. לאור עמדתה זו של יכין חקלאית והעדר המחלוקת כי היא זו שהתקשרה עם האגודה בזיכרון הדברים הרי שכל תביעה הקיימת לצופית הינה נגדה ולא נגד האגודה ובסכסוך זה אין בסמכותי להכריע. אין בהחלטתי כדי לגרוע מטענות צופית, ככל שקיימות, נגד יכין חקלאית, אך זאת יש לברר במסגרת בית משפט מוסמך ולא בפניי כל שעליי להכריע הוא מי הזכאי מהאגודה לחלק מנכסיה בהתאם להתחייבויותיה ערב הפירוק ובמהלכו. אין זה מעניינה של האגודה ואין זה בסמכותי להכריע בזכויות לאחר "שיצאו" מידיה של האגודה ומה עשו רוכשי זכויות עם המקרקעין לאחר רכישתם ממנה".

 

                                                                                             (ההדגשה במקור. מ' י').

 

(ה)    המפרק דן בטענת התובעים 2 עד 5, לפיה הם מימנו את רכישת יתרת המקרקעין על ידי צופית. לפיכך, כך הטענה, הם, ולא צופית, זכאים להיכנס לנעלי יכין לגבי יתרת המקרקעין. בעניין זה קבע המפרק בהחלטתו (סעיף 41) כדלקמן:

 

"לאור החלטתי לדחות את תביעת צופית הרי שדין תביעתם זו [של התובעים 2 עד 5. מ' י'] אף היא להידחות. גם בפניהם פתוחה הדרך לברר תביעתם מול צופית ו/או יכין חקלאית".

 

23.       ביום 19.7.06 דחה רשם האגודות השיתופיות את ערעורם של צופית ואחרים על החלטת המפרק. נקבע על ידו כי טענות הצדדים תתבררנה על ידי בית משפט מוסמך. עוד נקבע כי זכויות החכירה לדורות במקרקעין לא יירשמו לעת עתה על שם מי מהצדדים עד להכרעה של בית המשפט המוסמך בסכסוכים שלפניו.

 

בסיום סקירת עובדות הרקע אציין כי ביום 24.1.2008 נתן בית משפט זה (כב' הנשיאה ה' גרסטל) תוקף של פסק דין להסכם שנחתם בין צופית ליכין, במסגרתו הבהירה יכין כי אין לה טענות לזכויות ביתרת המקרקעין (ת"א 729-11-07).

 

 

השאלות שעומדות על הפרק

 

24.       כנזכר לעיל, חילוקי הדעות בין בעלי הדין נסבים על שאלת פרשנותו והיקף פרישתו של סעיף ג' לחוזה החכירה המקורי שעניינו חידוש החכירה. ארבע הן השאלות המצריכות הכרעה במחלוקת זו, בהיבטיה המשפטיים:

 

האחת, האם אי קיום התחייבות המחכיר, כאמור בסעיף ג(2) לחוזה החכירה המקורי, מביא להחלת תנאי חוזה זה על יחסי הצדדים בתקופת החכירה הנוספת; השנייה, האם העובדה שהחוכר לא הפעיל את הברירה לחידוש תקופת החכירה למשך 49 שנים נוספות, כאמור בסעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי, מפקיעה את מעמדו כחוכר לדורות במקרקעין; השלישית, האם המועד בו הפעיל החוכר את הברירה לחידוש תקופת החכירה (קרי, ביום 28.9.2000) משליך על סוג חוזה החכירה שייחתם עימו; הרביעית, פרשנותו הראויה של סעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי. פשיטא: מהם התנאים שיחולו על החכירה בתקופה הנוספת: האם יהיו אלה תנאי חוזה החכירה המקורי או התנאים המקובלים בחוזי חכירה שנחתמו עם חוכרים, בשנת 1980 או במועד סמוך לכך, לגבי קרקעות חקלאיות באזור כפר סבא.

 

אדון בשאלות אלה ראשונה-ראשונה ואחרונה אחרונה. קודם לכן אסקור את המתווה הנורמטיבי ממנו תיגזרנה התשובות לשאלות המונחות לפניי.

 

אדנים משפטיים

 

 

25.       נקודת המוצא לדיוננו היא טענת התובעים, לפיה תנאי חוזה החכירה המקורי הם אלה הקובעים את גדר זכויותיהם לגבי חידוש החכירה לתקופה נוספת (ראו סעיף 19 לסיכומיהם). נקודת מוצא זו דרה בכפיפה אחת עם המדיניות הקרקעית שהתוותה מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "המועצה") למינהל. המועצה הוקמה על-פי סעיף 3 לחוק המינהל. המועצה קיבלה, ועודה מקבלת במסגרת תפקידה, החלטות שונות הנוגעות לתנאי החכרה או מסירה לעיבוד של קרקעות המדינה, אשר ייעודן חקלאי. מכוח חוק יסוד: מקרקעי ישראל וחוק המינהל, נקבעת המדיניות הקרקעית במקרקעי המדינה על ידי המועצה, ואילו על ביצועה ויישומה של המדיניות מופקד המינהל (פרשת אביעזר, בעמ' 642). עיון בהחלטה 1054 של מועצת מקרקעי ישראל, מיום 27.7.2005, אשר כותרתה "תחולת החלטות מועצת מקרקעי ישראל על חוזי חכירה פרטניים", מלמד כי המועצה רואה את המינהל כמחויב בהוראות חוזי החכירה הפרטניים עם החוכרים. וכך קובעת החלטה 1054 במלואה:

 

 

"חוכר המבקש למצות זכויות שבחוזה החכירה הפרטני אשר הינו צד לו, המיטיבות ביחס להסדרים תקפים שנקבעו ע"י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה, לא  יהיה זכאי להקלות ולתנאים מיטיבים לפיהם נוהג המינהל על-פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל המאוחרות למועד תחילת החכירה, ויחולו עליו, לכל דבר ועניין, הוראות חוזה החכירה הפרטני".

 

26.       לאחרונה התייחס כב' השופט א' רובינשטיין בע"א 8918/06 קמחי נ' מינהל מקרקעי ישראל, מדינת ישראל, לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 14.1.09 (להלן: "פרשת קמחי") להוראות המינהל (נוהל 31.32 והחלטה 1054) המתירות לחוכרים לבחור בין המסלול הקבוע בחוזה החכירה הפרטני, לבין מדיניות המינהל הכללית, לרבות הטבות שונות הניתנות בגדרה, בציינו:

 

"כנזכר למעלה, הוראות המינהל דהאידנא קובעות כי על חוכרים לבחור בין התנאים המיוחדים הקבועים בחוזה החכירה הפרטני, לבין הטבות שונות שמציע המינהל מעת לעת. טוענים המערערים, כי הסדר זה אינו חל בעניינם - קרי, לשיטתם, כי הוא אינו מחייבם לבחור בין שני ה"מסלולים" הללו. ואולם, לאמיתו של דבר, דומה שההסדר עושה חסד עם המערערים; לכאורה, מוגבלים היו המערערים לתנאי החוזה הפרטני (שהוא בחינת lex specialis, או התניה על כללי המינהל הרגילים); ואילו ההוראות הנדונות מתירות למערערים לברור את המסלול הרצוי להם".

 

27.       יוער כי הצדדים לא התייחסו בסיכומיהם להחלטה 1054 של המועצה או לנוהל 31.32 של המינהל. עם זאת מקריאת סיכומי התובעים ומטיעוניהם לפניי, ברור כי התובעים מבקשים לייסד את זכויותיהם על חוזה החכירה המקורי. לחלופין, ככל שלא תתקבל עתירתם הראשית, עותרים התובעים לחידוש החכירה בהתאם לחוזה שהיה נהוג בזמן בו אמורה הייתה להתחדש החכירה, קרי במועד סיום חוזה החכירה המקורי, 30.9.1980, ולא בתנאים הנהוגים כיום.

 

28.       אפנה אפוא לבחינת הכללים לאורם יפורש סעיף ג' לחוזה החכירה המקורי. כידוע, יש לפרש חוזה בשיטת הפרשנות התכליתית. תכלית החוזה, כתכליתו של כל טקסט משפטי, מורכבת מתכלית סובייקטיבית ומתכלית אובייקטיבית (א' ברק פרשנות במשפט- פרשנות החוזה (תשס"א, כרך ד') עמ' 112 (להלן: "פרשנות החוזה")). תכליתו הסובייקטיבית של החוזה היא כוונתם האמיתית המשותפת של הצדדים (פרשנות החוזה, עמ' 405). על-פי הדין, מתפרש חוזה לפי אומד דעתם של הצדדים "כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו-מתוך הנסיבות" (סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. להלן: "חוק החוזים"). בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 311-312 (1995) קבע המשנה לנשיא (כתוארו אז) ברק כי אומד דעת זה "הוא המטרות, היעדים, האינטרסים והתכלית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים", והוא נלמד מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו.

 

ראו גם דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 11.5.06.

 

29.       בענייננו, חוזה החכירה המקורי נוסח בידי קק"ל, בלא שקדם לו משא ומתן. עניין לנו בחוזה אחיד. לחוזה אחיד יש אופי מיוחד. אופי מיוחד זה מתבטא בכך שבחוזה אחיד נוסח החוזה ותנאיו נקבעו מראש על ידי צד אחד, והוא משמש אותו צד ביחסיו עם אנשים רבים, בלתי מסוימים במספרם או בזהותם (סעיף 2 לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982). ברע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עיזבון המנוחה מילגרום הינדה ז"ל נ' מרכז משען, פ"ד נב(4) 145, 158-159 (1998) (להלן: "פרשת מילגרום") לימדנו הנשיא ברק כי לאופיו המיוחד של החוזה האחיד יש שתי השפעות פרשניות עיקריות. האחת, תכליתו של החוזה האחיד היא בעיקרה תכלית אובייקטיבית. אף שיש לחוזה האחיד גם תכלית סובייקטיבית זו לרוב קשה להוכחה. "רק במקרים מועטים ניתן לחשוף את כוונתם המשותפת של שני הצדדים. במרכז תכליתו של החוזה האחיד עומדת התכלית האובייקטיבית". ראו גם: ע"א 8537/06 סויסה נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ, לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 3.2.09; להלן: "פרשת סויסה"; ע"א 5300/92 בנק לאומי לישראל נ' "אורות" מושב עובדים של עולי אמריקה להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, פ"ד נא(5) 273, 287 (1997); ע"א 779/89 שלו נ' סלע חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מח(1) 221, 228 (1993). השנייה, חזקה היא כי תכליתו של החוזה האחיד הינה כזו שהתוצאה שתושג תהא נגד האינטרס של בעל השליטה על הטקסט (הספק) ולמען האינטרסים של הצד הנשלט (הלקוח). חזקה זו תחול רק עם לא עלה בידי הפרשן לגבש תכלית ברורה של החוזה. חזקה זו ידועה ככלל הפרשנות נגד המנסח.

 

30.       תכליתו האובייקטיבית של החוזה היא האינטרסים, המטרות והערכים המשותפים לשני הצדדים אשר חוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים (פרשנות החוזה, עמ' 531 עד 532). התכלית האובייקטיבית הינה התכלית ההיפותטית שהייתה לצדדים, אילו פעלו כאנשים סבירים והוגנים (פרשת מילגרום, בעמ' 158). בבואי לפרש את חוזה החכירה המקורי לפי אמות מידה אובייקטיביות איעזר בכללי הפרשנות הבאים: 

 

(א)    יש להימנע מפירוש חוזה המוביל לתוצאה אבסורדית, או המטיל על הצד לחוזה התחייבות בלתי סבירה (ע"א 72/78 מינהל מקרקעי ישראל נ' ראב, פ"ד לב(3) 785, 789 (1978); ע"א 270/86 רגובי נ' תנובה, פ"ד מה(1) 620, 632 (1990)). הוא הדין לפירוש המעניק לצד זכות שבנסיבות אינה סבירה (פרשת סויסה, בפסקה ד' לפסק דינו של כב' השופט רובינשטיין)).

 

(ב)    חוזה יש לפרש כמכלול אחד הבא להגשים את התכלית הכלכלית של העסקה ולאור חובת הצדדים לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת (ע"א 6276/95 מגדלי באך בע"מ נ' חוזה, פ"ד נ(1) 652, 567 (1996); ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1) 826, 833 (1996)).

 

(ג)     חוזה החכירה המקורי הוא "חוזה רשות" במובן זה שהמינהל הוא רשות שלטונית (ע"א 6651/99 הדר נ' קק"ל- באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(1) 241, 250 (2001)). בנושא זה המינהל אינו פועל כמחכיר פרטי. המינהל הינו אורגן של המדינה, אשר לגביו מורחבת יריעת הנורמות גם לעבר הנורמות המיוחדות של המשפט הציבורי, בנוסף לנורמות החלות עליו מתחום המשפט הפרטי. עמדה על כך, לאחרונה, כב' השופטת פרוקצ'יה בבג"צ 4736/03 אלון חברה הדלק לישראל בע"מ נ' שר התעשייה והמסחר ויושב ראש מועצת מקרקעי ישראל, לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 15.6.08 (להלן: "פרשת אלון"), בציינה:

 

"במסגרת יחסיו החוזיים עם חוכרים במקרקעי ישראל, כפוף המינהל לשתי מערכות נורמטיביות מקבילות: כצד לחוזה, הוא כפוף לכללי המשפט האזרחי, ולדיני החוזים בכלל זה; לצידם, בתורת נאמן הציבור למקרקעי ישראל, כפוף המינהל לעקרונות המשפט הציבורי. לפיכך, בניהול עסקאות בקרקעות המדינה שומה על המינהל לפעול בהתאם לכללי הצדק הטבעי, ולכלכל צעדיו בהגינות, בשוויון ובסבירות...".

 

ראו גם: בג"צ 840/79; המ' 830/79, 860 מרכז הקבלנים והבונים בישראל נ' ממשלת ישראל, פ"ד לד(3) 729, 748 (1980); ע"א 15/87 מדינת ישראל נ' וייס, פ"ד מה(1) 342, 348 (1990). להלן: "פרשת וייס"; ע"א 516/87 מדינת ישראל נ' בלייכפלד, פ"ד מב(3) 244, 248 (1988). להלן: "פרשת בלייכפלד"; פרשת כהן, בעמ' 750.

 

בפסיקת בית המשפט העליון הודגש כי מקרקעי המדינה הם משאב חיוני בעל ערך רב, ובנהלו אותם משמש המינהל נאמנו של הציבור, ועליו להגן על ייעודם לתכליות שלהן נועדו (פרשת אביעזר, בעמ' 643). בעשותו כן שוקל המינהל שיקולים לאומיים חברתיים על רקע חוק המינהל (פרשת וייס). ודוק: כרשות ציבורית מוטלת על המינהל חובת הגינות ותום לב כפולה: עליו לפעול בתום לב בהתאם לדין החוזים (סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים) וכן על-פי אמות מידה של הגינות וסבירות הנשאבות מן המשפט הציבורי, מכוח היותו נאמן הציבור. עמדה על כך כב' השופטת פרוקצ'יה בע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, בעמ' 45-46 (2001) (להלן: "פרשת הוד אביב"):

 

"חובת הרשות הציבורית כצד לחוזה רשות לנהוג בתום-לב ובהגינות נובעת משני מקורות: המשפט הציבורי החל עליה מכוח מעמדה הציבורי, והמשפט הפרטי - מכוח היותה מתקשרת בחוזה שחל עליו דין החוזים... . חובת ההגינות המחייבת רשות בפעולותיה עם האזרח מכוח המשפט הציבורי הינה קודמת, רחבה יותר ומחמירה יותר מחובת תום-הלב הנובעת מדין החוזים, והיא חלה על הרשות בכל מגוון פעולותיה הן בתחום המשפט הפרטי והן בתחום הציבורי. היא מחייבת אותה, בין היתר, בכשירותה כבעלת נכסים או כמופקדת על ניהולם...אין כיום חולק כי הרשות הציבורית כפופה לעקרונות המשפט הציבורי, וחובת ההגינות בכלל זה, גם כאשר היא פועלת במישור הפרטי והיא אינה נהנית בתחום זה מאותו חופש פעולה המוקנה לפרט בניהול ענייניו.

 

 

ישנם הבדלי דרגה ומהות בין שני מקורות המשפט - הפרטי והציבורי - החלים על הרשות הציבורית באשר לחובות תום-הלב וההגינות. וכך, חובת הרשות הציבורית לנהוג ביושר ובהגינות, הנשאבת מהמשפט הציבורי, עולה בחומרתה על זו הנדרשת מן המתקשר הפרטי... מהרשות הציבורית תידרש אפוא אמת-מידה של הגינות בהתקשרותה החוזית עם הפרט, העולה על זו הנדרשת מן המתקשר הפרטי. היא מתחייבת מהיות הרשות נאמן הציבור, ונובעת, בין היתר, מקיומם של יחסי מרות בין הרשות לבין האזרח שאינם יחסי שוויון כוחות המאפיינים יחסי אזרח לאזרח... המינהל, כמי שמופקד על מקרקעי ישראל, פועל כנאמן הציבור לגבי קרקעות אלה ונדרשת ממנו רמת הגינות גבוהה בהתקשרו עם האזרח בהקשר לכך".

 

(ד)    חוזי רשות אחידים, דוגמת חוזה החכירה המקורי, יפורשו על-פי כללי הפרשנות המקובלים לגבי חוזים אחידים (ג' שלו חוזים ומכרזים של הרשות הציבורית (תש"ס) עמ' 20 (להלן: "שלו")). בעמ' 31 לספרה מוסיפה וכותבת המלומדת שלו כדלקמן:

 

"...בפירוש חוזי רשות מוטל עלינו בדרך כלל לבחון ולשקול את התכלית האובייקטיבית של חוזים אלה, את המטרות האופייניות ואת האינטרסים הציבוריים שחוזי רשות מהסוג הנדון מיועדים להגשים. כאשר מדובר בחוזי רשות יש ליתן משקל מיוחד לעקרונות היסוד של המשפט הישראלי ולמערכת הערכים שחוזים בכלל, וחוזי רשות בפרט, נועדו להגשים. חוזי רשות מבטאים אינטרס ציבורי, ומיועדים לקדם את טובת הציבור. זוהי ההצדקה לקיומם. יתר על כן: חזקה על הרשות הציבורית העורכת חוזה שהיא פועלת על פי אמות המידה הראויות לפעולת רשות ציבורית, והן: הגינות וסבירות. הדרישה מהרשות לפעול בהגינות ובסבירות נגזרת מתפקיד הרשות כנאמן הציבור".

 

(ה)    חוזה החכירה המקורי הינו חוזה ארוך טווח. בחוזה מסוג זה נוהגים צדדים לכלול מנגנון המאפשר להם להתאים את החוזה, או הוראה מהוראותיו, לשינוי העיתים. במקרה דנן מצויה בחוזה החכירה המקורי הוראה חוזית מפורשת, הקובעת כי בתום תקופת החכירה על-פיו, יוסדרו יחסי הצדדים בתקופת החכירה הנוספת "על בסיס חוזה החכירה שיהיה נהוג אז  לגבי חכירת אדמה מהקרן באזור כפר סבא".

 

 (ו)    עוצמתה הקניינית של זכות החכירה לדורות נשוא חוזה החכירה המקורי. מכבר נפסק, ביחס לחוכרי קרקע עירונית, כי זכות חכירה לדורות לתקופה ממושכת, קרובה במהותה ובאופייה לזכות בעלות (ראו: רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517 (1996). להלן: "פרשת לוסטיג"; ע"א 355/76 בסו נ' מלאך, פ"ד לא(2) 359 (1977). להלן: "פרשת בסו"; ע"א 7136/06 קופמן נ' מרדכי ז"ל לודמיר, לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 22.1.09. להלן: "פרשת קופמן"; ע"א 1858/05 שנרך נ' פלס, לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 11.2.07). וכך שנינו מפי כב' השופטת פרוקצ'יה בפרשת אלון (פסקאות 26 עד 28):

 

 

"מדיניות מינהל מקרקעי ישראל מעוצבת באמצעות החלטות מועצת מקרקעי ישראל, שהיא הגוף העליון של המינהל, הקובע את אמות המידה הכלליות למדיניות הקרקעית של המדינה. העקרונות הבסיסיים של המדיניות הקרקעית בישראל נקבעו בהחלטה המרכזית של מועצת מקרקעי ישראל, היא החלטה מס' 1 מיום 17.4.65. ... החלטה מס' 1 מעגנת את ההבחנה היסודית שנהגה בארץ עוד בטרם קום המדינה, בין קרקע חקלאית לקרקע עירונית. לגבי קרקע עירונית היא קובעת, בין היתר, כי ערכה יהא הערך הריאלי, שמשמעותו על פי ההחלטה היא ערך הקרקע במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון לפי הערכת השמאי הממשלתי (סעיף ב(2)). הקרקע תימסר לחוכר רק לשימוש ולייעוד שנקבעו בתכנון (סעיף ב(2)). תקופת ההחכרה של הקרקע לא תעלה על 49 שנים עם אופציה להארכתה ב- 49 שנים נוספות (סעיף ב(4)). ככלל, על החוכר לשלם עם קבלת הקרקע דמי חכירה ראשוניים בשיעור 40%-80% מערכה. כמו כן, עליו לשלם דמי חכירה שנתיים בשיעור 5% מהיתרה, ביחס למבני תעשיה, מסחר ומלאכה, תיירות ומגורים, ו- 2% לגבי מבנים ציבוריים. עם זאת, המועצה רשאית לקבוע גם דמי חכירה אחרים או שיטות חישוב וצורות תשלום אחרות לגבי חכירה של נכסים מסוימים (סעיף ב(5)). ככלל, מסירת קרקע עירונית שאינה מיועדת למטרות ציבוריות, תיעשה לפי מכרז פומבי, אולם המועצה רשאית בהמלצת המינהל לשחרר את המינהל מחובה זו. הממשלה רשאית אף היא להורות על מסירת קרקע בתנאי חכירה שונים באזורים שיש לה עניין מיוחד בפיתוחם (סעיף ב(7)). לגבי שינוי יעודה של הקרקע העירונית, או שינוי היקף השימוש המותר בה, קובעת החלטה מס' 1, כי בידי החוכר נתונה הרשות לנצל את הקרקע לפי היעוד החדש, תמורת תשלום דמי חכירה המתאימים לייעוד החדש, בהתאם להערכת השמאי הממשלתי ובשיעורים שייקבעו בכללי המועצה (סעיף ב(9)).עקרונות מנחים אלו ביחס לקרקע עירונית, שונים בתכלית מעקרונות ההחכרה של קרקע חקלאית. קרקע חקלאית, מוחכרת במסגרת של נחלות (סעיף א(4)). ככלל, בשל צרכי הגידולים החקלאיים, היקפי המקרקעין המוחכרים לחקלאי גדולים בהרבה מאלו המוחכרים לחוכר עירוני (פרשת שיח חדש, בעמ' 39). דמי החכירה אינם נגזרים מערכה הריאלי של הקרקע, אלא הם אחוז זעיר מתוך הכנסתה של הנחלה (סעיף א(5)), ובפועל, שיעורם של דמי החכירה של קרקע חקלאית הוא נמוך מאוד, ועומד על מאות בודדות של שקלים לשנה לנחלה (פרשת שיח חדש, עמ' 40). החוכר חייב להתגורר בנחלה, ולעבדה ברציפות ובקביעות, ואם הוא אינו עושה כן, ניתן להורות לו להחזיר את הקרקע למינהל, תמורת פיצוי בגין השקעותיו בנחלה (סעיף א(7)). במקרה של שינוי ייעוד, יבוא הסכם החכירה לידי גמר, והקרקע תוחזר למינהל, תמורת פיצוי החוכר עבור השקעותיו בקרקע ועבור הפקעת זכותו (סעיף א(10)); (לעניין ההתפתחויות שהחלו במישור פיצוי החקלאים, ראו את פרשת שיח חדש, והחלטות המועצה שהחליפו את ההחלטות שבוטלו במסגרת אותה פרשה). על-פי התפיסה הבסיסית המעוגנת בהחלטה מס' 1, זכויותיו בקרקע של חוכר  קרקע עירונית "עמידות" יותר בפני שינויים מזכויותיו של החוכר החקלאי (למעט באשר לחלקת מגוריו של החקלאי). הדבר נובע, בין היתר, מהשוני המשמעותי בהיקפי הקרקע המוחכרים, ומשיעור דמי החכירה המשולמים לשני סוגי הקרקעות, ומהאינטרס הציבורי לשמר את המרחבים החקלאיים פתוחים וירוקים לטובת הציבור כולו, ולרווחת הדורות הבאים. ואמנם, ביחס לחוכרי קרקע עירונית, בית משפט זה הכיר בהם, לא אחת, כבעלי זכות חכירה הקרובה במהותה ובאופייה לבעלות (פרשת בלייכפלד, עמ' 250; רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517, 526). עם זאת, גם החכרות הקרקעות העירוניות אינן עשויות מקשה אחת, ואף בגידרן ניתן למצוא הסדרים שונים הנגזרים ממטרת החכירה ודמי החכירה, העשויים להשליך על עוצמתה של זכות הקניין שבידי החוכר".

 

 

 (ז)    יש להבחין בין אופציה להארכת חוזה חכירה לדורות לתקופה נוספת של 49 שנים לבין אופציה לחידושו לתקופה זו. על ההבחנה בין הארכת תקופת החכירה ובין חידושהּ עמד המחבר י' ויסמן בספרו דיני קניין החזקה ושימוש (2005) בעמ' 314-316 (להלן: "ויסמן") כדלקמן:

 

"שכירות לתקופה מוסכמת עשויה שתתארך מכוח הפעלת ברירה להארכתה (extension), או מכוח הפעלת ברירה לחידושה (renewal). ההבחנה בין שתי דרכים אלה מותנית בשאלה אם נתכוונו הצדדים שהתקופה הנוספת תהא המשכה של השכירות המקורית- שאז לפנינו "הארכה" של השכירות - או שמא נתכוונו להתקשרות בשכירות חדשה - שאז לפנינו "חידוש" השכירות. ההשלכות של ההבחנה עשויות להיות מגוונות ולנבוע מן ההבדל בדין בין מעמדה של שכירות קיימת לבין מעמדה של שכירות חדשה. ... אף אם מבחינה עיונית אפשר שההבחנה בין הארכת שכירות ובין חידוש שכירות היא חדה ובהירה, בחיי המעשה עוררה הבחנה זו קשיים. המתקשרים בעסקאות שכירות אינם ערים תמיד לדקויות הכרוכות בהבחנה זו, והגבול המבדיל בין השניים ניטשטש. הנטייה של בתי המשפט הייתה בדרך כלל לראות בשני סוגי התקופה הנוספת כהמשך השכירות המקורית (אף כי יש בעניין זה מגוון של גישות בפסיקה)".

 

הבחנה דומה מצינו גם במשפט האמריקאי (172 A.L.R 1205):

 

 

"Although there is a division of authority on this point…many courts, in determining whether a provision of a lease giving the lessee an option for a further term beyond the original term of the lease contemplates the making of a new lease agreement, recognize a technical distinction between provisions which give the lessee an option or privilege to renew his lease for a stipulated time and those which give him the option or the privilege of extending the term –that is, between "renewal" provisions and "extension" provisions. The principle running throughout the cases recognizing such a distinction is that if the option given the lessee is an option or privilege for "renewal" of the lease it contemplates the execution of a new lease contract or at least some affirmative act on the part of the lessee, prior to the expiration of the current term, indicating his election to avail himself of the renewal privilege, whereas if the option is an option or privilege for an "extension", mere holding over by the lessee after the expiration of the term, and the continued payment of rent, constitutes an election to take the new term".

 

31.       אפנה ליישם את האמור לעיל למקרה שלפניי.

 

 

 

 

 

האם אי קיום התחייבות המחכיר, כאמור בסעיף ג(2) לחוזה החכירה המקורי, מביא להחלת תנאי חוזה זה על יחסי הצדדים בתקופת החכירה הנוספת?

 

32.       התובעים טוענים כי חוזה החכירה המקורי עודנו בתוקף, לאור העובדה שהמינהל (הבא בנעלי קק"ל) לא מילא את חובתו החוזית (הקבועה בסעיף ג(2) לחוזה זה) להודיע להם בדואר רשום, 18 חודשים לפני סיום תקופת החכירה המקורית, כי עליהם לפנות אליו בכתב ולבקש את חידושהּ. משכך, יש להחיל על החכירה בתקופה הנוספת את תנאי חוזה החכירה המקורי. התובעים סומכים את טיעונם על שני פסקי דין שניתנו בבתי המשפט המחוזיים, אשר נסיבותיהם העובדתיות דומות, על-פי הנטען, לנסיבות המקרה שלפניי. בפסקי דין אלה נקבע כי על החכירה בתקופה הנוספת יחולו תנאי חוזה החכירה המקורי. פסק הדין הראשון הינו ה"פ (מחוזי-נצ') 268/05 חיות נ' קרן קיימת לישראל, לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 6.9.06 (להלן: "פרשת חיות"). בגדר הקדמת המאוחר אציין כאן כי פסק הדין בפרשת חיות בוטל על ידי בית המשפט העליון (ע"א 9087/06, לא פורסם, ניתן ביום 26.12.07). במסגרת פסק הדין בערעור קבע בית המשפט העליון כהאי לישנא:  

 

"לאחר ששמענו את טענות הצדדים, אנו מקבלים את הערעור. פסק הדין של בית המשפט המחוזי על קביעותיו יבוטל, אך לאור טענות שנשמעו היום מוצהר בזה כי המשיבים [ה"ה חיות- מ' י'] יהיו רשאים לחתום על הסכם חכירה בתנאי הסכמי ממ"י שנהגו בשנת 1989 לגבי מושבים. אם תהא מחלוקת בשאלה מהם תנאי ההסכם משנת 1989, ובשאלה זו לבדה, תשמר לצדדים הזכות לפנות לערכאות".

 

 

פסק הדין השני הוא ה"פ (מחוזי-ת"א) 10160/99 טייגפלד נ' מינהל מקרקעי ישראל, לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 21.5.01 (להלן: "פרשת טייגפלד"). כאן המקום לציין כי בפסקי הדין בעניין חיות וטייגפלד נקבע עובדתית כי הצדדים המשיכו לנהוג בתקופת החכירה הנוספת בהתאם להוראות חוזה החכירה המקורי. בענייננו מצב הדברים שונה לכאורה. אמנם לא הוכחו קיומם של הסכמה מכללא או נוהג הסכמי המלמדים כי הצדדים פעלו ברבות השנים בהתאם לחוזה החכירה המקורי. ברם, בהתאם להסכמה הדיונית מיום 12.3.09, אין בכך כדי למנוע מן הצדדים להראות אחרת.

 

33.       המינהל טוען, מנגד, כי אי משלוח הודעה בכתב על תום תקופת החכירה, כקבוע בסעיף ג(2) לחוזה החכירה המקורי (להלן: "הודעת התזכורת") אינו אמור להיזקף לחובתו, למעט בהקשר אחד והוא העדר אפשרות לפנות את החוכר מן המקרקעין. המינהל תומך יתדותיו בשני פסקי דין של בית המשפט המחוזי בתל-אביב. פסק הדין הראשון הינו ה"פ (מחוזי-ת"א) 11079/99 אסטרחן נ' מינהל מקרקעי ישראל, לא פורסם, ניתן ביום 19.4.01 (להלן: "פרשת אסטרחן"). יצוין כי על פסק הדין בפרשת אסטרחן הוגש ערעור לבית המשפט העליון. הערעור נדחה לאחר שהצדדים הגיעו להסדר של פשרה במסגרתו (ע"א 4277/01, לא פורסם, ניתן ביום 16.6.02). פסק הדין השני הוא ה"פ (מחוזי-ת"א) 484/06 פרנק נ' מינהל מקרקעי ישראל, לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 28.6.07 (להלן: "פרשת פרנק").

 

34.       צופית מצטרפת לעמדת המינהל. בסיכומי השלמה מטעמה מוסיפה צופית ומציינת כדלקמן: ראשית, אין דמיון בין עובדות המקרה שלפניי לעובדות שנדונו בפסקי הדין בעניין חיות וטייגפלד. בענייננו, כך הטענה, לא נהגו התובעים, אף לא יום אחד, על-פי חוזה החכירה המקורי. שנית, לא הייתה למינהל יכולת לקיים במועדה את החובה הפורמאלית של משלוח הודעת התזכורת, כקבוע בסעיף ג(2) לחוזה החכירה המקורי, שכן בתום תקופת החכירה המקורית אגודת חירות אמריקה לא הייתה קיימת. כזכור, אגודת חירות אמריקה חוסלה עוד בשנת 1965, והתובעים לא הודיעו למינהל, לפי הטענה, כי הם באים בנעלי האגודה. יוער כבר עתה, כי שתי טענותיה האחרונות של צופית הן טענות עובדה מובהקות החורגות מן המתווה הדיוני נשוא החלטה זו. משכך, לא אדרש אליהן.

 

35.        לאחר בחינת טענות הצדדים נחה דעתי כי בשאלה שבמחלוקת הדין עם המינהל וצופית.

 

אני סבור כי אי קיום חובת מתן הודעת התזכורת, כנקוב בסעיף ג(2) לחוזה החכירה המקורי, אינו יכול להקים לתובעים זכות חוזית לחידוש החכירה בתקופה הנוספת בהתאם לתנאי חוזה החכירה המקורי. גם אם אלך יד ביד עם התובעים ואניח, מבלי לקבוע מסמרות בדבר, שאכן קיימת יריבות חוזית בין כל אחד מהם לבין המינהל (היינו, שהתובעים באים בנעלי אגודת חירות אמריקה וכן שמסרו על כך הודעה מתאימה לקק"ל ולמינהל) אין בכך כדי לאשש את פרשנותם לסעיף ג(2) לחוזה החכירה המקורי, ואנמק.

 

ראשית, סעיף ג' לחוזה החכירה המקורי, העוסק ב"חידוש החכירה" מורכב משני סעיפי משנה. סעיף ג(1) מופנה לחוכר וקובע את זכותו לחדש את החכירה לתקופה נוספת על ידי מתן הודעה מתאימה למחכיר. זכות זו הינה זכות עצמאית העומדת על רגליה שלה. זכות זו אינה תלויה, כלל ועיקר, במשלוח או אי משלוח הודעת התזכורת על ידי המחכיר כקבוע בסעיף ג(2). החוכר אינו יכול להיבנות אפוא מכך שהמחכיר הפר את חובתו (העצמאית והבלתי תלויה) למשלוח הודעת התזכורת. סעיף ג(2) מופנה למחכיר. עיקר הקביעה הגלומה בו היא חובתו של המחכיר לשלוח לחוכר את הודעת התזכורת 18 חודשים לפני תום תקופת החכירה המקורית. חובה זו מאופיינת בשניים: האחד, היותה חובה עצמאית. והשני, היותה חובה פורמאלית. לאור שני מאפיינים אלה, נפקות אי קיומה של החובה לשלוח הודעת תזכורת מצויה בדל"ת אמות סעיף ג(2). דהיינו: אי משלוח הודעת התזכורת מונע מן המחכיר מלפעול לפינוי החוכר מן המקרקעין ובדרך זו להביא לניתוק היחסים החוזיים. יובהר כי הפרת החובה הקבועה בסעיף ג(2) אינה מונעת מן החוכר מלפנות למחכיר בבקשה לחידוש החכירה לתקופה נוספת ואף אינה מזכה אותו בחידוש החכירה באותם תנאים של חוזה החכירה המקורי. אי קיום חובת מתן הודעת התזכורת, כנקוב בסעיף ג(2) לחוזה החכירה המקורי, מפקיע את זכות המחכיר לפעול לפינויו של החוכר. דבר אין לו לסעיף משנה זה עם מימוש זכותו של החוכר לחדש את חוזה החכירה המקורי לתקופה נוספת. פרשנות מעין זו ננקטה על ידי בית המשפט המחוזי בפרשת אסטרחן, והדברים שנקבעו שם יפים והולמים לפרשתנו:

"הזכות לחדש את החכירה לשתי תקופות של 49 שנה בכל פעם, בתום תקופת החכירה הראשונה, ניתנה לחוכרים, המנוחים כתר, על פי סע' ג(1) לחוזה החכירה הראשון, ובו הותנה במפורש כי חידוש החכירה, כאמור, יהיה "על בסיס חוזה החכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירת אדמה מהקרן באזור כפר אז"ר". אמנם, על פי סע' ג(2) לחוזה החכירה הראשון, התחייבה הקרן לשלוח לחוכר הודעת תזכורת, במכתב רשום, 18 חודש לפני גמר תקופת החכירה, על כך שתקופת החכירה עומדת להסתיים, ועל כך שעליו לפנות לקרן בכתב, על מנת לבקש את חידוש החכירה בהתאם לסע' ג(1). אולם, הודעת תזכורת זו, לא נועדה אלא להכשיר את הקרקע לזכותה של הקרן לפנות את החוכר, אם לא יפעל על פי סע' ג(1) לחידוש החכירה, ועל כן, נקבע בסע' ג(2) כי מקום שהקרן מילאה את התחייבותה ושלחה את הודעת התזכורת כאמור, ואילו החוכר לא פנה לקרן בבקשה בכתב לחידוש החכירה, כי אז תהיה הזכות לקרן להחכיר את הנחלה לאחר בתום 6 חודשים מיום משלוח הודעת התזכורת. במקרה שלפנינו, לא עלתה כלל שאלת פינויים של החוכרים, המנוחים כתר, "מחלקות הבית" נשוא חוזה החכירה הראשון, ואף כי אין מחלוקת שהמנוחים כתר לא פנו אל המשיב בכתב בבקשה לחידוש החכירה עם תום תקופת החכירה על פי חוזה החכירה הראשון, המשיך המשיב לראות במנוחים כתר, גם לאחר שנת 1983, חוכרים לכל דבר ועניין באותם מקרקעין. לפיכך, העובדה שהמשיב מצידו לא שלח לחוכרים את הודעת התזכורת הקבועה בסע' ג(2) לחוזה החכירה הראשון, אין לה כל משמעות בנסיבות המקרה דנן, וזאת לנוכח מטרתה ותכליתה של אותה הודעה כצעד מקדים המכשיר הליך פינוי של החוכרים. במילים אחרות, משבחרו שני הצדדים, בהתנהגותם, להמשיך את היחסים ביניהם והמנוחים כתר המשיכו להחזיק במקרקעין כמקודם, יש לראותם כמי שמימשו הלכה למעשה את הזכות המוקנית להם בסע' ג(1) לחוזה החכירה הראשון, לחדש את החכירה ל-49 שנים נוספות מ-1984 ואילך, הגם שבשל מחדלי שני הצדדים, לא נחתם חוזה חכירה חדש והמנוחים כתר לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין כחוכרים, לתקופה הנוספת. במצב דברים זה, נראה, כי אין מקום לסטות לעניין חידוש החכירה לתקופה הנוספת ממה שהותנה והוסכם במפורש בין הצדדים בסע' ג(1) לחוזה החכירה הראשון, דהיינו כי חידוש החכירה יהיה על בסיס חוזה החכירה הנהוג במועד החידוש לגבי חכירת אדמה מהקרן באזור כפר אז"ר. אחרי הכל, יש לזכור, כי הזכות לחדש את החכירה ניתנה לחוכרים, והעובדה כי לא נקטו בצעדים הפורמאליים לחידושה כנדרש בחוזה החכירה הראשון, אין בה, על פי גישתי, כדי להוליך למסקנה לפיה יש להנציח, מבחינת היחסים המשפטיים שבין הצדדים, את תנאי חוזה החכירה הראשון, ובוודאי שאין לאפשר לחוכרים להיאחז, לצורך מסקנה זו, במחדלו של המשיב, בכך שלא שלח את הודעת התזכורת, שכן מחדל זה יכול היה, לכל היותר, לחסום את דרכו של המשיב מלנקוט הליכי פינוי נגד החוכרים. זאת ותו לא".

 

                                                                                           (ההדגשה במקור- מ' י').

כן ראו האמור בפרשת פרנק:

 

"אין לייחס משמעות כלשהי לעובדה לפיה לא ביקשו המבקשים באופן פורמאלי את חידוש חוזה החכירה עוד בשנת 1986, עם תום תקופת החכירה המקורית, כנדרש בחוזה המקורי, שהרי גם קק"ל וחליפה – המינהל שנכנס בנעליה, לא קיימו את חובת ההודעה הנקובה בסעיף 2 לפרק ג' הדן בחידוש החכירה... ההודעות ההדדיות נשוא סעיף זה לא נועדו אלא להכשיר את זכותה של קק"ל לפנות את החוכר באם לא יפעל בהתאם לתנאים הקבועים בחוזה.

 

דהיינו, מקום שהקרן מילאה את התחייבותה ושלחה לחוכר את הודעת התזכורת, וזה האחרון לא הגיש בקשה לחידוש החכירה- יהא צפוי לסנקציית הפינוי והחכרת הקרקע לאחר. משהקרן עצמה לא פעלה על פי החוזה ולא שלחה את ההודעה המתחייבת, מה לה כי תלין על המבקשים".

 

כללו של דיוננו: זכותו של החוכר לפנות אל המחכיר בבקשה לחידוש החכירה (כקבוע בסעיף ג(1)) נפרדת מחובת המחכיר לשלוח לחוכר הודעת תזכורת על תום תקופת החכירה המקורית (כקבוע בסעיף ג(2)). ניתן להתבונן על המערך ההסכמי הקבוע בסעיף ג' לחוזה החכירה המקורי כיוצר שני חיובים עצמאיים של החוכר והמחכיר. היה והחוכר מחליט להפעיל את זכותו לחידוש החכירה, מוטל עליו חיוב לפנות אל המחכיר בבקשה מתאימה כקבוע בסעיף ג(1). מנגד, על המחכיר מוטל חיוב עצמאי בעניין משלוח הודעת התזכורת לחוכר כקבוע בסעיף ג(2). המחברת ג' שלו לימדתנו בספרה דיני חוזים (מהדורה 2, 1995) 467 כי "בחוזה שחיוביו עצמאים זה מזה, חייב כל צד לקיים את חלקו, במועד ובאורח שנקבעו בחוזה, בלא קשר לקיום או לאי-קיום על-ידי הצד האחר. לנפגע עומדת התרופות בשל הפרת החוזה, אולם אין הוא זכאי להימנע מקיום חלקו בחוזה, כל עוד החוזה לא בוטל כדין. במקרה של חיובים עצמאיים, אי-קיום החוזה על ידי הנפגע מהווה הפרה". זאת ועוד. בע"א 2273/02 חברת פסל בע"מ נ' חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ, פ"ד נח (2) 36, 46 (2003), נפסק כי "החיוב העצמאי משמיע לנו כי חבותו של כל צד לחוזה עומדת בפני עצמה, אפילו לא עמד הצד האחר במילוי חבותו שלו".

 

שנית, פרשנותם של התובעים לסעיף ג(2) הנ"ל מובילה לתוצאה אבסורדית שבגדרה ניתנת להם זכות שחוזה החכירה המקורי אינו מעניק להם. בזמן שחוזה החכירה המקורי מזכה את החוכר לחדש את החכירה לתקופה נוספת בתנאים שיהיו מקובלים אצל המחכיר במועד החידוש, מוליכה פרשנות התובעים לתוצאה לפיה חוזה החכירה המקורי, על קרבו וכרעיו, ימשיך להסדיר את יחסי הצדדים בתקופת החכירה הנוספת, אף אם תנאיו אינם התנאים המקובלים אצל המחכיר במועד חידוש החכירה. לפרשנות שכזו אין לשעות שכן היא מעניקה לחוכר זכות שאינה מעוגנת בחוזה החכירה המקורי.

 

האם העובדה שהחוכר לא הפעיל את הברירה לחידוש תקופת החכירה למשך 49 שנים נוספות, כאמור בסעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי, מפקיעה את מעמדו כחוכר לדורות במקרקעין?

 

36.       על שאלה זו אני משיב בשלילה מחמת כוחם המשולב של שני טעמים. הטעם האחד נובע מקריאת סעיפים ג(1) ו-ג(2) כמכלול. העובדה שהחוכר לא פנה למחכיר בבקשה לחידוש החכירה במועד הקבוע בסעיף ג(1), אינה מאפשרת למחכיר לנתק את הקשר החוזי עם החוכר, כל עוד לא שלח הוא לחוכר את הודעת התזכורת כקבוע בסעיף ג(2).

במקרה דנן שני הצדדים, קרי החוכר והמחכיר, לא פעלו בהתאם למתווה הקבוע בסעיף ג' לחוזה החכירה המקורי. בהינתן האמור המחכיר אינו זכאי להחכיר את המקרקעין לאחר או להשתמש בהם כראות עיניו. לשון אחר: תוקפם של היחסים החוזיים בין החוכר למחכיר נשמר חרף חוסר המעש ההדדי.

 

הטעם השני נעוץ בטיבה ואופייה של זכות החכירה לדורות. כנזכר לעיל בפסקי הדין בעניין לוסטיג, בסו, קופמן ו-אלון, זכות חכירה לדורות במקרקעין היא זכות בעלת עוצמה קניינית גבוהה. אמנם בענייננו עסקינן בקרקעות חקלאיות המיועדות לעיבוד חקלאי בלבד ולא למגורים, המכונות חלקות ב', באשר אליהן חוזק הזכות הינו פחות בהשוואה לקרקעות עירוניות או לחלקות א' בנחלה. יחד עם זאת, ככל שיש לתובעים זכויות חכירה לדורות במקרקעין, ואיני מכריע בכך, לא ניתן לומר שזכויות אלו נגוזו מחמת הפרתה של דרישה פרוצדוראלית במהותה, הנקובה בסעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי, המורה לחוכר להגיש בקשה למחכיר על אודות רצונו לחדש את החכירה.

 

האם המועד בו הפעיל החוכר את הברירה לחידוש תקופת החכירה (קרי, ביום 28.9.2000) משליך על סוג חוזה החכירה שייחתם עימו?

 

37.       גם על שאלה זו אני משיב בשלילה. במצב הדברים בו מחמת מחדלי שני הצדדים לא נחתם חוזה חכירה חדש בתום תקופת החכירה המקורית, אין מקום לסטות מן האמור בסעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי. יש לפעול בהתאם ללשונו הברורה והמפורשת של סעיף זה, דהיינו, על המינהל לחדש את החכירה בתקופה הנוספת "על בסיס חוזה החכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירת אדמה מהקרן באזור כפר סבא". נשאלת השאלה מהו מועד חידוש החכירה החוזי? סעיף ג(1) נוקט במילה "אז". מילה זו מתארת ציון זמן, והזמן בו מדובר מפורט ברישא של סעיף ג(1), היינו "בתום תקופת החכירה לפי החוזה הנוכחי...". הווה אומר, משתמה תקופת החכירה המקורית ביום 30.9.1980, תחודש החכירה לתקופה נוספת על-פי התנאים שנהגו לגבי חכירת אדמה באזור כפר סבא בשלהי שנת 1980, או במועד סמוך לכך. 

 

38.       מקריאת סיכומי הצדדים עולה כי הם פירשו את סעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי משל היה חומר ביד היוצר. טענתם העיקרית של התובעים היא כי תנאי חוזה החכירה המקורי מוסיפים לחול אף בתקופת החכירה הנוספת. מנגד, טענתו של המינהל בסיכומיו היא כי יש לחדש את חוזה החכירה עם התובעים על-פי התנאים שיהיו תקפים במועד החידוש (סעיף 34). המינהל מוסיף ומבאר כי מדובר בתנאים המקובלים אצלו כיום (סעיף 8) וכי תנאים אלו דומים לתנאים ששררו בשנות ה-80 (סעיף 53). אין בידי לקבל את פרשנות מי מהצדדים.

 

לשון סעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי ברורה, ואין אפשרות להוסיף עליה, אף בגדרי פרשנות תכליתית. ראשית, מכיוון שהפרשנות המוצעת על ידי הצדדים נעדרת אחיזה בטקסט ו"גבול הפרשנות הוא גבול הטקסט" (ראו פרשת קמחי, בפסקה י"ד לפסק דינו של כב' השופט רובינשטיין). שנית, משום שלא עלה בידי הצדדים לאשש את הטענה לפיה התכוונו לסטות ממועד חידוש החכירה החוזי. כזכור, עניין לנו בחוזה רשות אחיד אשר יש לפרשו בהתאם לתכליתו האובייקטיבית.

 

פרשנותו הראויה של סעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי

 

39.       מקיבוצם של דברים אל בקעה אחת עולה כי בתקופת החכירה הנוספת יוסדרו יחסיהם החוזיים של הצדדים על-פי התנאים הקבועים בחוזה החכירה שהיה נהוג אצל המינהל בשלהי שנת 1980, או במועד סמוך לכך, לגבי חכירת חלקות עיבוד חקלאי, הידועות כחלקות ב'. אלה עיקרי הטעמים שהובילוני לקביעה זו: 

 

(א)    לשון סעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי הינה ברורה, מפורשת וחד משמעית. על-כן יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנות הסעיף (ראו: ע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט בע"מ, לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 28.1.08; רע"א 8613/08 איתן לוי מהנדסים ויועצים בע"מ נ' עיריית גבעתיים, לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 23.3.09). הדברים מקבלים משנה חשיבות ותוקף כאשר עסקינן בחוזה אחיד אותו יש לפרש בהתאם לתכליתו האובייקטיבית, הנלמדת, בראש ובראשונה, מלשונו. קל וחומר שכך הוא עת הפרשנות המוצעת על ידי הצדדים לסעיף ג(1) אין לה עיגון כלשהו בלשונו.

 

(ב)    סעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי נוקט לשון "חידוש החכירה" להבדיל מ"הארכת חכירה". כפי ששנינו לעיל (בדברי המלומד ויסמן ואחרים המובאים בסעיף 31(ז)) קיים הבדל משמעותי בין חידוש חכירה להארכתה. בעוד שככלל, במסגרת הארכת החכירה הנטייה להחיל על התקופה הנוספת את תנאי החוזה המקורי, הרי שבמסגרת חידוש החכירה הנטייה תהיה על-פי רוב לקבוע תנאים שונים מאלה שנהגו בתקופת החכירה המקורית. דברים אלה נכונים כל עוד לא הוכיחו הצדדים כי כוונתם המשותפת הייתה אחרת.

 

(ג)     חוזה החכירה המקורי הוא חוזה רשות. בכל הנוגע להחכרת מקרקעי המדינה פועל המינהל כנאמן הציבור. אין דינו של המינהל כדין מחכיר פרטי. על התקשרויותיו עם חוכרים חולשות שתי מערכות של דינים: מחד המשפט הפרטי ומאידך המשפט הציבורי (ראו: פסקי הדין בעניין אלון, וייס, בלייכפלד, כהן ו- הוד אביב). על המינהל לאזן באורח תמידי בין שתי מערכות הדינים הנ"ל באופן שמחד לא יקופחו זכויות מוקנות של החוכרים ומאידך יישמר בידיו שיקול הדעת לבצע וליישם את המדיניות הקרקעית של המועצה, בהתאם לרוח העתים והזמן.

 

 

        במקרה דנן שימר המחכיר בידיו בסעיף ג(1) הנ"ל את הזכות לקבוע תנאי חכירה חדשים בתקופה החכירה הנוספת. פועל יוצא משימור זה הוא שאין בידי החוכר כל זכות מוקנית הנוגעת לתנאי חוזה החכירה שיסדיר את יחסיו עם המחכיר בתקופת החכירה הנוספת. על כן לא מצאתי ממש בטענות התובעים, לפיהן נפגעו כביכול זכויותיהם המוקנות. מעבר לכך יצוין כי משבא המינהל בנעלי המחכיר, בראשית שנות השישים של המאה הקודמת, שימור הזכות לקביעת תנאי חכירה חדשים קיבל צביון ציבורי, המתחייב מתפקידו כמי שאמור ליישם את המדיניות הקרקעית שמתווה המועצה.

 

 

כבוד מאיר יפרח 54678313

(ד)    מושא חוזה החכירה המקורי הוא חלקות עיבוד חקלאי, המכונות חלקות ב'. תנאי החכירה של מקרקעין מסוג זה ניתנים לשינויי מדיניות של המועצה ביתר קלות בהשוואה למקרקעין עירוניים או מקרקעין שהינם חלקות א' בנחלות (ראו דברי כב' השופטת פרוקצ'יה בפרשת אלון שהובאו לעיל). עם זאת ברור שאין המינהל והמועצה יכולים לנהוג ככל העולה על רוחם לגבי קביעת תנאי חכירה למקרקעין מן הסוג הנדון. אף כאן כפופים הם לכללי המשפט הציבורי ולתניות חוזה החכירה הרלבנטי.

 

מהי המסקנה האופרטיבית המתבקשת מקביעותיי שלעיל?

 

40.        

41.       5129371

42.       54678313בהתאם להסכמה הדיונית מיום 12.3.09, החלטתי אינה מסיימת את ההליכים בתיק. בעלי הדין יתנו דעתם לאופן בו יחפצו להמשיך את ניהול ההליך (אם בכלל) לאור תוכן החלטה זו. הודעה כאמור תינתן על ידי הצדדים עד ליום 17.5.09.

 

43.       בנסיבות העניין אינני עושה צו בדבר הוצאות.

 

 

ניתנה היום,  ה' בניסן התשס"ט (30 במרץ 2009), בהעדר הצדדים. המזכירות תשלח העתק ההחלטה לצדדים.

חסר רכיב