חסר רכיב

ניתנה הוראה על בטלותם של שטרי חכירה שנערכו היוזמת ממ"י באשר לאדמות קיבוץ בית זרע

17/12/2017

 

בבית המשפט המחוזי בנצרת

תא  000259/05

 

בפני:

 כב' השופטת  מוניץ  נחמה

תאריך:

13.1.10

 

בעניין:

בית זרע אגודה שיתופית חקלאית

 

 

ע"י ב"כ עוה"ד

אביתר קנולר

ה ת ו ב ע

 

 

-נ ג ד-

 

 

 

1 . רשם המקרקעין - בנין לב העסקים

2 . מנהל מקרקעי ישראל - נצרת עלית

3 . הקרן הקיימת לישראל

 

 

ע"י ב"כ עוה"ד

פרקליטות מחוז חיפה - אזרחי

ה נ ת ב ע ו ת

 

 

 

 

 

מיני-רציו:

* בימ"ש פסק כי ביטול רישום זכויות החכירה של התובע נעשה שלא כדין ובחריגה מסמכות; כן פסק כי לא ניתן לבטל זכות מהותית במקרקעין במסגרת הליכי איחוד וחלוקה. לפיכך, הורה בימ"ש כי שטרי ביטול החכירה, לפיהם בוטלו זכויות החכירה של התובע, בטלים.

ביום 24.3.1942, נחתם חוזה חכירה לדורות בין התובע-קיבוץ לבין קק"ל (להלן: חוזה החכירה). בחוזה החכירה נקבעה תקופת החכירה ל-49 שנים עד ל-30.9.1990. כן נקבעה אופציה לחידוש החכירה ל-49 שנים נוספות. ביום 2.8.1944, נרשמה זכות החכירה של התובע לפי רשימת החלקות שנקבעו בנספח לחוזה החכירה. בשנת 99' גילה התובע כי זכויות החכירה שנרשמו בטאבו, בהתאם לחוזה החכירה, בוטלו בשנת 86'. התובע מבקש להצהיר כי שטרי ביטול החכירה בטלים מעיקרם וכי יש להשיב רישום זכויותיו על פי שטרי החכירה כפי שהיו טרם הביטול.

בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה ופסק כי:

לפי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל-1969 ולפי נוהלי רישום והסדר מקרקעין, לא היתה כל סמכות לבטל את רישום זכויות החכירה במרשם המקרקעין, שכן התובע או מי מטעמו לא חתם על שטרי הביטול כנדרש בתקנות הנ"ל ולא נחתם יפוי כח כדין מטעם התובע אשר איפשר פעולת ביטול כפי שנעשתה. משכך, ביטול רישום זכויות החכירה נעשתה שלא כדין ובחריגה מסמכות.

במסגרת הליך הפרצלציה שנערך בהסכמת התובע, לא התבטלה מאליה זכות חכירה הרשומה של התובע. עסקה במקרקעין כוללת גם הליך של איחוד וחלוקה. יש צורך בחתימת בעלי המקרקעין לביצוע הפרצלציה. לכן היה צורך בהסכמת התובע וחתימתו או חתימת מיופה כוחו לשם ביטול זכותו כחוכר לדורות. העובדה כי התובע הסכים להליכי איחוד וחלוקה אין בה כדי לבטל את הצורך בחתימתו, שתוכיח את הסכמתו לביטול רישום החכירה ההיסטורית, ורישום חלקות חדשות, אך לא הזכויות הנלוות להן. משמע לא ניתן לשנות מהות זכות החכירה וכל אשר נלווה עימה, בעקבות רישום פרצלציה. ויודגש - מקום שרשומה זכות בעלות, לא יכולה להירשם זכות פחותה מזו בשל ביצוע פרצלציה. מכאן, שהזכות שעמדה לתובע בטרם הביטול, צריכה להיות אותה זכות שתירשם בעקבות הפרצלציה, על פי אותו חוזה.

הואיל וכיום לא ניתן להחזיר את הרישום של חוזה החכירה ההיסטורי ביחס לאותן חלקות הואיל ונערכו הליכי הפרצלציה והשתנו הגבולות והשטחים, וחלק מהחלקות הועברו לצדדי ג', הפתרון הנו ברישום זכות החכירה ההיסטורית ביחס לשטח שנוצר כתוצאה מהליכי האיחוד ואשר יכלול את אותו גודל שטח כפי שהיה בידי התובע על פי חוזה החכירה ההיסטורי, בהתאם לתוכנית הפרצלציה שהוגשה, אושרה ונרשמה.

הוכח כי ראוי ליתן סעד הצהרתי המורה לבטל את שטרי ביטול רישום החכירה ההיסטורית. סעד זה דרוש והכרחי לשם הגנה על זכות החכירה שהינה זכות קניינית הראויה להגנה, בפרט כאשר התובע נהג בתום לב ובניקיון כפיים. לאור האמור, שטרי ביטול החכירה, שלפיהם בוטלו זכויות החכירה של התובע, בטלים.

 

פסק  - דין

 

א.         פתח דבר:

בתובענה זו שבפני מבקש התובע להצהיר, כי שטרי ביטול החכירה אשר על פיהם בוטלו זכויותיו, בטלים מעיקרם וכי יש להשיב רישום זכויותיו על פי שטרי החכירה כפי שהיו טרם הביטול.

 

ב.          רקע עובדתי:

 

1.          התובע הינו קיבוץ כמשמעו בתקנות האגודות השיתופיות (סוגי אגודות), התשנ"ו - 1995, ומאוגד כאגודה שיתופית חקלאית (להלן: "הקיבוץ" או "התובע").

 

2.          הנתבעת 1 - לשכת רישום המקרקעין מחוז הצפון, שהינה הסמכות לרישום זכויות במקרקעין (להלן לשם הקיצור:"הטאבו").

 

3.          הנתבע 2 הינו הגוף המנהל עפ"י חוק, החל מ-1960, את קרקעות המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח, המהווה כ-90% משטח מדינת ישראל, בהתאם למדיניות הנקבעת ע"י מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל").

 

4.          הנתבעת 3 הינה חברה פרטית שהוקמה בשנת 1901, עפ"י החלטת הקונגרס הציוני, על מנת לאסוף תרומות בקרב יהודי העולם לצורך רכישת קרקעות כדי לאפשר התיישבות יהודים בארץ ישראל (להלן: "קק"ל"). עם הקמת המינהל בשנת 1960, הועברה סמכות ניהול קרקעות קק"ל לידי המינהל.

 

5.          ביום 24.03.1942, נחתם חוזה חכירה לדורות בין התובע לבין קק"ל (להלן: "חוזה החכירה"). בחוזה החכירה נקבעה תקופת החכירה ל-49 שנים ועד לתאריך 30.09.1990. כן נקבעה אופציה לחידוש החכירה לתקופה של 49 שנים נוספות.

 

6.          ביום 2.08.1944, נרשמה זכות החכירה של התובע על פי רשימת החלקות שנקבעו בנספח לחוזה החכירה, (למעט שתי חלקי חלקות שמסיבה לא ידועה לא נרשמו בטאבו).

 

7.          בשלהי דצמבר 1999 ביקש הקיבוץ לערוך ארגון מחדש של קרקעות המשבצת, לפיכך ערך בדיקה מקיפה של זכויותיו. לצורך כך פנה לרשויות המוסמכות לצורך איסוף כל חומר משפטי הקשור לזכויות אלה.

 

8.          ביום 23.12.99 פנה הקיבוץ בכתב, למנהל אגף מקרקעין בקק"ל, בבקשה לערוך חיפוש מקיף בארכיוני קק"ל כדי לאתר את כל חוזי החכירה אשר נחתמו בין הקיבוץ לבין קק"ל. בתשובת קק"ל מיום 20.01.00 נאמר כי, אין בארכיון קק"ל כל תיק על שם קיבוץ בית זרע, וכי כל החוזים הועברו למינהל.  

 

9.          במסגרת הבדיקה גילה הקיבוץ, כי זכויות החכירה אשר נרשמו בטאבו, בהתאם לחוזה החכירה, בוטלו ביום 28.02.86, עפ"י שטרי ביטול מס' 1238/86, 1242/86. ביטול זה הינו נשוא התביעה.

            

ג.          טענות התובע:

 

1.          בשטרי ביטול החכירה מופיעה חתימתו של מר פנחס קופרמן, מנהל מחוז הצפון מטעם המינהל, אשר חתם בשם הקיבוץ על פי יפוי כח בתיק יפכ/163. אלא שבבדיקה שערך התובע בין חבריו ובעלי תפקידים שכיהנו בקיבוץ בתקופות הרלוונטיות התברר, כי ייפוי כוח לצורך ביטול רישום החכירה (להלן: "ייפוי הכח"), מעולם לא נחתם ואף אינו בנמצא אצל מי מחברי הקיבוץ. לפיכך, פנה הקיבוץ לטאבו, באמצעות בא כוחו, בבקשה לתקן את הרישום ולהחזיר את הרישום כפי שהיה בטרם בוטל שלא כדין ובהעדר ייפוי כח. פניה זו לא נענתה ומכאן התובענה שבפנינו.

 

2.          התובע טוען, כי תנאי מהותי וראשוני לשם ביצוע רישום או ביטול רישום זכות בטאבו, הינו הצגה של ייפוי כח מקום בו לא חתם מקבל או נותן הזכות עצמו. לכן, מקום בו נחתם שטר ביטול זכות החכירה על ידי מי שהתיימר להיות מיופה כוח, ללא שיכול היה להציג יפוי כוח כזה, מהווה הפרת החובה הקבועה בתקנה 8 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל - 1969 (להלן: "תקנות הרישום"), הקובעת: "רישום עסקה יעשה על סמך שטר שנערך דין על ידי הצדדים לעסקה". מיופה כוח יכול להיות צד לעיסקה ולחתום במקומו רק אם הוא אכן מיופה כוח מוכח. בהתאם לתקנה 9 לתקנות הרישום, במקרה בו נערך השטר שלא בידי הצדדים לעיסקה, חובה לצרף לבקשה לרישום, "מסמכים המוכחים את כשירותם של החתומים על השטר". כך גם על פי סעיף 1.2.10.10 א, לנוהלי רישום והסדר מקרקעין, חובה להציג ייפוי כוח, כאשר השטר עומד להיחתם לא בידי צד לעסיקה אלא בידי שלוחו. לפיכך, ביטול החכירה שנערכה על פי שטר ביטול, חתום ללא ייפוי כוח מצורף לתיק הרישום, מהווה פגם מהותי בהליך הרישום.

 

             עצם העובדה כי לא נמצא ייפוי כוח בתוך תיק הרישום, למרות חובתו של הטאבו כרשות מינהלית לשמור מסמכים המגיעים לידיה במהלך עבודתה, ובכלל זה את ייפוי הכוח, בתיק הרישום, מהווה ראיה לכך שייפוי כוח מעין זה לא הוצג ולא היה בנמצא בעת החתימה על שטרי ביטול החכירה.

 

3.          נטל ההוכחות להימצאות ייפוי כוח מכוחו בוטלה זכות החכירה של התובע, מוטל על הנתבעים, ואלה לא עמדו בנטל זה. הנתבעים לא הציגו כל ראיה לכך שהיה קיים ייפוי כוח אשר ניתן על ידי התובע לשם ביטול זכויות החכירה מכוח חוזה קק"ל. כל טענת הנתבעים, הינה כי בהתאם לחזקת חוקיות המינהל יש להחזיק את מחיקת הרישום כמחיקה שנעשתה כדין וכי נוכח חלוף הזמן לא ניתן כיום למצוא את המסמכים אשר שימוש לצורך ביטול החכירה. אין לקבל טענה זו שאיננה יכולה להחליף הצגת יפוי כח כדין.

 

4.          התובע הוכיח, כי לא היה בהכרח כל קשר בין הליך רישום המשבצת החדשה ובין ביטול רישום החכירה בלשכת רישום המקרקעין. כך הוכח בעדותה של הגב' נטלי טרטובסקי, מנהלת מדור מיפוי ומדידות במחוז צפון (ראה עמ' 18 לפרוטוקול הדיון מיום 14/10/09, שורות 17-18, 26-30), שם אמרה נציגת המינהל מפורשות, כי איננה יודעת שהליך ביטול החכירה נעשה אכן במסגרת הפרצלציה או קשור אליה. עוד הוסיפה בהשיבה לשאלה, כי הליך הפרצלציה נערך בשנת 80-84.

 

התובע הוכיח, כי בלא כל קשר להליך הפרצלציה, היה הנתבע 2 דורש מימלא את ביטול רישום זכויות התובע. כעולה מעדותה של הגב' מרי פוקס, מנהלת מדור חוזים חקלאיים במחוז צפון אצל הנתבע 2 (ראה עמ' 18 לפרוטוקול הדיון מיום 14/10/09 שורות 1-8). מכאן ברור כיהליך הפרצלציה לא הוא שגרם לביטול רישום החכירה.

 

ד.          טענות הנתבעות:

 

1.          חוזה החכירה הגיע לקיצו כבר בשנת 1991. שנים ארוכות התנהל מו"מ בין הקיבוץ לבין המינהל בדבר החלקות שיהיו כלולות בחוזה המשבצת החדש. חוזה שעתיד להיות חוזה חכירה לדורות, תחת חוזי חכירה תלת שנתיים אשר נהגו ונהוגים ביחסים בין הקיבוץ לבין המינהל משך שנים ארוכות. הלכה למעשה כל החלקות אשר היו כלולות בחוזה החכירה ההיסטורי עם קק"ל, כלולות גם כיום בחוזה המשבצת המוצע לקיבוץ, למעט חלקות 63 ו-65 שבגוש 15174. בגין חלקות אלה נערך ונחתם חוזה חכירה עם המוסד החינוכי בקעת כינורות. למיטב הבנת המינהל, חוזה חכירה זה נעשה על דעת הקיבוץ ובהסכמתו. מוסד חינוכי זה מצוי על המקרקעין האמורים. כך גם, חלקה 64 באותו גוש, המהווה חלק מהמוסד החינוכי, וכן חלקה 82, עליה הוקם מבנה או סככה של משק חקלאי.

 

2.          על פי תנאי הסכם החכירה ההיסטורי, החכירה תוארך בהתאם לתנאי החכירה הנהוגים בעת חידוש החכירה. המינהל הציע לתובע את אותם תנאי חכירה אשר היו נהוגים ביחס לכל הקיבוצים ובכללם הקיבוצים שבאזור התובע. בפועל מבקש המינהל, לקיים את התניה בדבר הארכת תקופת החכירה, כפי שנקבע בחוזה החכירה, אולם התובע אינו מסכים לכך. מכאן שבאין הסכמה לחידוש החכירה על פי תנאי החידוש הנהוגים ביום החידוש, הקיבוץ אינו זכאי לחידוש החכירה לפי חוזה החכירה ההיסטורי עם קק"ל.

 

3.          הואיל ופנקס המקרקעין משקף נכונה את הזכויות במקרקעין, אין מקום להורות על עריכת רישום שאין מאחוריו זכות קניין שרירה וקיימת. זכויות החכירה של הקיבוץ נמחקו במסגרת הליכי רישום מחדש של משבצת הקיבוץ, בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 108.

 

4.          מאחר ושטרות החכירה, נשוא כתב התביעה מתייחסים ליחידות מקרקעין שהיו ואינן עוד כתוצאה מהליך הפרצלציה, המסקנה המתבקשת היא כי זכויות חכירה אלה אינם תקפים עוד ואינם ניתנים לרישום (ראה תקנה 8 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969), וזאת החל ממועד רישום הפרצלציה.

 

בהתאם לתצהירה של הגב' טרטקובסקי, רישום הפרצלציה נערך במהלך שנות ה-80, והתובע ידע על רישום החלוקה מחדש ואף שילם עבור הכנתה ורישומה.

גם הגב' פוקס מטעם המינהל הצהירה בתצהירה, כי החלקות הישנות על רישומן נמחקו במסגרת רישום החלוקה מחדש. הגב' פוקס לא נחקרה על סעיף זה בתצהירה והאמור בו לא הוכחש (ראה: קובץ נוהלי רישום והסדר מקרקעין, ש. בר-ישראל, צ. בית-און, עמ' 198- 198).

 

5.          התובע איננו טוען כי זכות החכירה, נשוא תביעתו, הייתה רשומה בחלקות החדשות שנוצרו לאחר רישום הפרצלציה. חזקה על התובע כי אילו הייתה בידו ראיה לרישום זכות חכירה בחלקה החדשה ולא רק בחלקה הישנה, היה מציג אותה (ראה: ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760).

 

6.          אין כל ראיה כי התובע ביקש ייחוד של החכירה ההיסטורית בחלקות החדשות. לפיכך, שטרות ביטול החכירה בחלקות ההיסטוריות מתאימות ונערכו לשם רישום החלוקה מחדש, אשר לה היה הקיבוץ שותף.

 

7.          בהתאם לחזקת חוקיות המינהל, יש לראות את מחיקת הרישום כמחיקה שנעשתה כדין. נוכח חלוף הזמן, לא ניתן כיום למצוא את המסמכים אשר שימשו לצורך ביצוע מחיקת החכירה.

 

ה.         דיון והכרעה:

 

1.          המסגרת הנורמטיבית לדיון זה מצויה בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969:

 

"8. רישום עסקה ייעשה על סמך שטר שנערך כדין על ידי הצדדים לעסקה ואומת ואושר כאמור בתקנות אלה (להלן שטר עסקה); השטר יודפס או ייכתב במכונת כתיבה ויהיה לפי הטופס המתאים מן הטפסים שיקבע הממונה.

בק–1975

 

      9. 

תק' (מ4)

 

 

(ב)   לבקשה יצורפו

תק1984

 

(3)   מסמכים המוכיחים כשרותם של החותמים על השטר, אם הוא עומד להיחתם שלא בידי צד לעסקה; מסמכים כאמור יודפסו או ייכתבו במכונת כתיבה; הרשם רשאי להתיר קבלת מסמכים אף אם לא הודפסו או נכתבו במכונת כתיבה, אם ראה כי בנסיבות המקרה יהא זה צודק ויעיל לעשות כן, ובתנאים שקבע;"

 

יוצא אפוא, עפ"י תקנה 9(ב)(3) כי, צד לעיסקה אינו חייב להופיע בעצמו לפני הרשם או לפני עורך דין לאימות חתימתו על השטר. ניתן למנות מיופה כוח שיחתום בשמו ובמקומו על שטר העיסקה. במתן ייפוי כוח, השולח מסמיך את השלוח לבצע בשמו פעולה משפטית.

 

עפ"י סעיף 1.2.10.10 א, לנוהלי רישום והסדר מקרקעין, חובה לצרף ייפוי כוח, כאשר השטר עומד להיחתם לא בידי הצד לעיסקה, אלא בידי שלוחו. לפיכך, ביטול רישומה של חכירה שנערכה על פי שטר ביטול חתום ללא ייפוי כוח כדין מצורף לתיק הרישום, מהווה פגם מהותי בהליך רישום הביטול.

תקנה 16(ב) לתקנות הרישום קובעת כי, על מיופה הכוח להמציא לרשם או לעורך הדין שמאמת את חתימות הצדדים על השטר ייפוי כוח בר תוקף, אשר מסמיך אותו לפעול בשם השולח ולחתום בשמו על שטר העיסקה.

לאחר אישור העיסקה ע"י הרשם, מתויק ייפוי הכוח בתיק הפעולה יחד עם שטר העיסקה. שני מסמכים אלה מהווים מסמכים מהותיים של העיסקה, ואין מבערים אותם כלל, כדי שישמשו ראיה במקרה שתועלה טענה שהשטר או ייפוי הכוח זויפו או שמי שחתם על שטר העיסקה לא הוסמך כדין ע"י השולח (ראה: אריה איזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין, כרך ב- זכויות ועיסקאות במקרקעין, התשנ"ו 1996, עמ' 266- 277).

 

מכאן אנו למדים, כי למינהל לא הייתה כל סמכות לבטל את רישום זכויות החכירה במרשם המקרקעין ללא ייפוי כוח לכך מאת התובע. העובדה כי אין בנמצא ייפוי כוח, לא בתיק הפעולה במרשם ולא בידי הנתבעות, מובילה למסקנה לפיה ביטול רישום זכויות החכירה במרשם המקרקעין נעשה שלא כדין, ע"י הנתבעות.

 

כאן המקום להדגיש כי עוד מימים ימימה נקבע: "שהקרקע נקנה בנתינת המעוות הוא מה שנ' שדות בכסף יקנו, ובתנאי שלא היה מנהגם באותו המקום לכתוב שטר, אבל מקומות שנוהגין בהן לכתוב שטרי מקח וממכר, לא קנה עד שיכתוב את השטר". [פירוש המשנה לרמב"ם מסכת קידושין פרק א'].

 

כפועל יוצא, ללא יפוי כוח בנמצא המשיבות לא רכשו כל זכות המקרקעין, ולא היו רשאיות לבטל את זכות החכירה של התובע.

 

תקנה 65(א) לתקנות הרישום קובעת מופרשות כי:

"כל רישום ניתן לביטול על פי בקשת הצדדים ובלבד שחתמו על שטר ביטול כדרך שחותמים על שטר עסקה" (ראה תקנה 8 לעיל).

בענייננו, התובע לא חתם על שטרי הביטול, אלא מר פנחס קופרמן, מנהל מחוז הצפון של המינהל, הן בשם המינהל והן בשם הקיבוץ. חתימתו בשם הקיבוץ נעשתה כביכול עפ"י ייפוי כוח שנתן התובע, למינהל. אולם, כאמור לעיל, לא עלה בידי המינהל להציג את ייפוי הכוח על פיו בוצעה פעולת הביטול ולא ניתן היה לאתרו במרשם המקרקעין או בכל מקום אחר.

 

מכאן נלמדת המסקנה, כי התובע או מי מטעמו לא חתם על שטרי הביטול כפי דרישת

תקנה 65 (א), וכמו כן לא נחתם יפוי כח כדין מטעם התובע אשר איפשר פעולת ביטול כפי שנעשתה. משכך, ביטול רישום זכויות החכירה נעשתה שלא כדין ובחריגה מסמכות.

 

2.       לאחר שהגענו למסקנה  דלעיל, עלינו לבחון האם במסגרת הליך הפרצלציה שנערך בהסכמת התובע, התבטלה מאליה זכות הכירה הרשומה של הקיבוץ, כטענת הנתבעות.

 

הנתבעות טוענות כי זכויות החכירה של הקיבוץ נמחקו במסגרת הליכי רישום מחדש של משבצת הקיבוץ, בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 108, לכן הביטול נעשה כדין. דין טענה זו להידחות.

 

המושג "איחוד וחלוקה" מהו?

 מקור המושג מורכב משני מושגים והליכים נפרדים בחוק האנגלי. איחוד הקרקעות הוא איסוף של חלקות קרקע פזורות לכדי חטיבת קרקע אחת גדולה)  Land Consolidation (. שלב זה יכול לעמוד לכשעצמו. השלב השני הוא חלוקה מחדש של המגרש המאוחד למגרשים קטנים יותר עפ"י מטרה תכנונית, קניינית, או אגרארית, שלב זה מכונה Redistribution of Parcels (ראה: מ. גרון, "איחוד וחלוקה"- כלי לביצוע מדיניות אורבאנית הלכה למעשה", מקרקעין וערכם, קכ"ז (127), תשס"ה-2004, 71).

 

לענין זה, יפים דבריו של בית המשפט בת.א. (י-ם) 2530 חברת הכשרת היישוב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (טרם פורסם):

"פרק ג' לסימן ז' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, קובע הוראות בעניין חלוקה מחדש של מקרקעין (סעיפים 121- 124). חלוקה זו הינה אמצעי לתכנון שטחי קרקע, מקום בו החלוקה הקיימת אינה מאפשרת פיתוח השטח וניצולו לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור. במצב דברים כגון דא, יוצרים שיתוף כפוי על ידי איחוד מגרשיהם של בעלים שונים ליחידה קרקעית אחת, ואח"כ מפרקים את השיתוף בדרך של חלוקת הקרקע על יסוד התכנון החדש".

 

תקנה 60 לתקנות הרישום קובעת:

       (א)  רישום חלוקה, פיצול או איחוד של חלקות (בתקנה זו - פעולת תכנון) ייעשה על סמך תכנית שהוכנה ונחתמה בידי מודד כמשמעותו בפקודת המדידות, אושרה בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, וכן בוקרה ואושרה ככשרה לרישום בהתאם להוראות שבתקנות המודדים, תשכ"ה-1965.

           (ב)   בקשה לרישום פעולת תכנון תהא חתומה בידי בעלי המקרקעין שבהם מבוצעת אותה פעולה ותוגש לרשם הממונה על הלשכה שבה רשומים המקרקעין.

           (ה)  היו מקרקעין שבהם מבוצעת פעולת תכנון מוחכרים או משועבדים במשכנתה או בזיקת הנאה או בזכות קדימה, או כפופים להערה שנרשמה מכוח הוראת דין, יפרט הרשם את הפרטים בדבר רישומן של זכויות או הערה כאמור בחלקות שייווצרו לאחר פעולת התכנון.

 

           תקנה זו יחד עם תקנה 65 לתקנות הרישום מלמדת, כי עסקה במקרקעין כוללת גם הליך של איחוד וחלוקה. תקנה 60(ב) קובעת כי יש צורך בחתימת בעלי המקרקעין לשם ביצוע הפרצלציה. במקרה הנדון היה צורך בהסכמת הקיבוץ וחתימתו או חתימת מיופה כוחו לשם ביטול זכותו כחוכר לדורות. דינו של חוכר לדורות כדינו של הבעלים, לצורך זה.  בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה הוגדר "בעל" ככולל חוכר לדורות. כפי שנלמד ממכתבו של המרכז למשבצות חקלאיות מיום 20.04.81, הקיבוץ אכן היה שותף להליך הפרצלציה ואף השתתף בעלות הכרוכה בכך. עם זאת, לא ניתן להסיק מהסכמה זו כי במסגרת איחוד וחלוקה מחדש, ויתר הקיבוץ על זכות החכירה שלו, והסכים להחליפה בזכויות חכירה בעלות תנאים אחרים, ואין מקום לפרשנות זו של הנתבעות.

           העובדה כי הקיבוץ הסכים להליכי איחוד וחלוקה אין בה כדי לבטל את הצורך בחתימת הקיבוץ אשר תוכיח את הסכמתו לביטול רישום החכירה ההיסטורית, ורישום חלקות חדשות, אך לא הזכויות הנלוות להן. משמע לא ניתן לשנות מהות זכות החכירה וכל אשר נלווה עימה, בעקבות רישום פרצלציה. אכן, לעיתים משתנים הגבולות וגודל המגרש, אולם לא עצם הזכות ומהותה. נדגיש לדוגמא, כי מקום שרשומה זכות בעלות, לא יכולה להירשם זכות פחותה מזו בשל ביצוע פרצלציה. מכאן, שהזכות שעמדה לקיבוץ בטרם הביטול, צריכה להיות אותה זכות שתירשם בעקבות הפרצלציה, על פי אותו חוזה. לאמור; ביטול רישום הזכות מקנה זכות לרישומה מחדש על פי אותם תנאים שהיו קיימים בטרם הביטול, ביחס לחלקות ולשטחים שנוצרים כתוצאה מהליך הפרצלציה.

 

יפים למקרה הנדון דבריו של כב' השופט נ. ישעיה בעת"מ 1767/05 מינהל מקרקעי ישראל מחוז ת"א נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א, [פורסם בנבו]:

"סעיף 122 הנ"ל (לחוק התכנון והבניה-ההדגשה אינה במקור) מסמיך את הועדה המקומית ומתיר לה לבצע איחוד וחלוקה מחדש של "מגרשים" אף ללא הסכמת "כל הבעלים הנוגעים בדבר" ואולם במקרה כזה, כך הורה המחוקק, יש לשאוף כי המגרשים, שיוקצו לבעלים על פי החלוקה החדשה, יהיו קרובים, ככל האפשר, למיקומם ולשווים הקודם, תוך שמירה על אותה מידה של יחסיות בערכם בינם לבין בעלי המגרשים האחרים על פי החלוקה הקודמת ביניהם...".

 

              ומוסיף כב' השופט ישעיה, וקובע:

"הסמכת ועדה המקומית לאחד ולחלק מחדש שטחי קרקע... אינה כוללת בגדרה הסמכה לשנות זכויות קנייניות רשומות בלשכת רישום המקרקעין עפ"י דיני הקניין וחוק המקרקעין. ודאי אין בה בהוראת דין זו הסמכה לשלול זכויות מעין אלה מהבעלים הרשומים...".

 

דבריו אלה מחזקים את המסקנה ההגיונית היחידה המתבקשת ולפיה, לא ניתן "לנשל" ולבטל זכות מהותית במקרקעין  במסגרת הליכי האיחוד והחלוקה.

סעיף 122 לחוק התכנון והבניה, עוסק באיחוד וחלוקה שלא בהסכמת כל הבעלים הנוגעים בדבר. מכאן אתה למד, כי נכון שבעתיים במקרה הנדון בו עסקינן באיחוד וחלוקה שנערכה בהסכמת הקיבוץ. לפיכך, ודאי שלא היה מקום לבטל את זכות החכירה של הקיבוץ שהייתה רשומה בטאבו. ביטול רישום זכות החכירה מהווה פגיעה קשה בזכות הקניינית של הקיבוץ ובעקרונות היסוד של דיני המקרקעין.

 

3.          הואיל וכיום לא ניתן להחזיר את הרישום של חוזה החכירה ההיסטורי ביחס לאותן חלקות הואיל ונערכו הליכי הפרצלציה והשתנו הגבולות והשטחים, וחלק מהחלקות הועברו לצדדים שלישיים, הפתרון הינו ברישום זכות החכירה ההסטורית ביחס לשטח שנוצר כתוצאה מהליכי האיחוד ואשר יכלול את אותו גודל שטח כפי שהיה בידי הקיבוץ על פי חוזה החכירה ההיסטורי, בהתאם לתוכנית הפרצלציה שהוגשה, אושרה ונרשמה.

יש לדחות טענת הנתבעות לפיה אין לקיבוץ זכות לקבלת הסעד המבוקש הואיל ואיננו ניתן לביצוע בשל שינוי החלקות והשטחים, וכן משום שהתובע לא הבהיר לשם מה נחוץ לו סעד הצהרתי ולא ברור מהו האינטרס המוגן עליו הוא מבקש להגן בתביעתו.

 

נבהיר כי מתן הסעד ההצהרתי נתון לשיקול דעתו של בית המשפט. בית המשפט אשר שוקל מתן סעד כזה רשאי לתת דעתו בגדר שיקוליו הכלליים, לעקרונות של יושר וצדק, כפי שנקלטו במהלך השנים בפסיקת בתי המשפט (ראה  ע"א 656/79 מורי ס' גרינפלד נ' יעקב קירשן ואח', פ"ד לו(2) 309, עמ' 318-319), שם נאמר:

"בית המשפט אינו חייב לתת סעד הצהרתי, אפילו קיימת הזכות או מתקיים המצב, שלכאורה מצדיקים מתן הצהרה, שכן - נקודת המוצא היא, כי הדבר נתון לשיקול-דעת בית המשפט, הרשאי לתת דעתו, בגדר שיקוליו, לכללים, שנקלטו עם השנים מעקרונות של יושר וצדק".

 

על התובע להראות, כי תצמח לו תועלת מקבלת הסעד ולהראות שעל פי מאזן הנוחיות מוטב לתת את הסעד מאשר לסרב לתיתו (ראה: ע"א 539/78 לואל נ' לויס, פ"ד לד (3) 286, 294).

 

בענין הנדון הוכח בפני, כי ראוי ליתן סעד הצהרתי המורה לבטל את שטרי ביטול רישום החכירה ההיסטורית. סעד זה דרוש והכרחי הוא לשם הגנה על זכות החכירה שהינה זכות קניינית הראויה להגנה, בפרט כאשר התובע נהג בתום לב ובניקיון כפיים מלא. הגנה על זכויות קנייניות הינן מערכי היסוד של שיטת משפטינו בפרט, לאחר חקיקת חוקי היסוד.

 

התוצאה היא, כי אני מורה על בטלותם של שטרי ביטול החכירה שמספריהם 1238/86 ו- 1242/86, אשר על פיהם בוטלו זכויות החכירה של הקיבוץ.

 

ו.          התוצאה מן המובא מעלה, היא שיש לבטל את ביטול רישום החכירה ההיסטורית שבוצעה על פי שטרי ביטול 1238/86 ו- 1242/86. החכירה ההסטורית תרשם ביחס לאותן חלקות שנוצרו כתוצאה מהאיחוד והחלוקה, מאותן חלקות שלגביהן היה הרישום ההיסטורי. לשם זיהוי אותם שטחים ואלה שנוצרו מהם, ניתן למנות מודד מוסמך שיזהה במדוייק. במידה והצדדים לא יסכימו על אישיותו של המודד תוך 30 יום יוכלו לשוב לבית המשפט כדי שימונה מודד.

 

ז.          הנתבעות ישאו בעלויות המודד.

הנתבעות יחד ישלמו לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ ומע"מ כחוק.

 

ניתנה היום כ"ז בטבת, תש"ע (13 בינואר 2010) בהעדר.

 

5129371

54678313על המזכירות להמציא העתק פסק דין זה לצדדים.

 

 

5129371

54678313

מוניץ נחמה 54678313-259/05

                                                                                

מוניץ נחמה, שופטת

חסר רכיב