בימ"ש שלום - דח"ש לשימוש לא חקלאי בבני עטרות

16.2.2004

 

 

 

פסק דין

 

א.         עובדות

 

1.       המקרקעין הידועים כחלקה 30 בגוש 6307 והמצויים במושב בני עטרות (להלן: "המקרקעין") מנוהלים ע"י ממ"י עפ"י חוק יסוד מקרקעי ישראל התש"ך – 1960 – וחוק מינהל מקרקעי ישראל התש"ך – 1960.

 

2.       מקרקעין אלה הושכרו למושב בני עטרות (להלן: "המושב") כאדמה חקלאית כמפורט בסעיפים 3,4 לחוזה השכירות מיום 7.12.92 (להלן: "חוזה משבצת").

 

3.       הנתבעת הינה בת רשות בתוקף המוסכם בין התובעת לבין המושב.

 

4.       ביום 12.01.00 בעקבות תביעה אשר הוגשה כנגד הנתבעת חתמה הנתבעת והתובעת על הסכם פשרה "מבלי" להודות בטענות הדדיות. בהסכם צויין כי הנתבעת מתחייבת להמנע משימוש לא חקלאי בנחלתה עליו לא קיבלה היתר כדין וזאת החל מחתימת הסכם זה.

 

5.             בתביעה זו עותרת התובעת כי הנתבעת תשלם לה סך של 816,786 ₪ בשל שמוש לא חקלאי שעושה הנתבעת בחלק מנחלתה וזאת מכח החלטה 755 של ממ"י.

 

ב.         הדיון

 

1.         התובעת טוענת כי:

 

א.          הנתבעת או הבאים מכוחה הקימו על המקרקעין המוחזקים

בידה סככה גדולה ובה קיים ציוד הנדסי מגוון. השטח מושכר לחברה המאחסנת במקום ציוד הנדסי לצרכי שיווקו.

ב.           השימוש שעושה הנתבעת במקרקעין מהווה הפרת חוזה

המשבצת בקשר למקרקעין המוחזקים בידה.

             הנתבעת לא פנתה, לא ביקשה וממילא לא קיבלה הסכמת התובע לשימוש החריג וכן לא קיבלה היתר לשימוש החריג מועדות התכנון.

ג.            האמור בהחלטה 755 להחלטות המינהל סביר ונכון. ראוי שלא לפגוע 

בהחלטה זו.

 

 

2.         הנתבעת טוענת כי:

             א.         טענת סף.

1.          התביעה בגין התקופה שמתחילת 1995, ועד ליום 1.7.95 ,

התיישנה ועל כן דינה להדחות על הסף.

2.          דין התביעה בגין התקופה שלאחר מועד הגשת התביעה המקורית ימחק על הסף.

3.          כתב התביעה אינו מגלה עילת תביעה של התובע הספציפי כנגד הנתבעת, ועל כן דינו להימחק על הסף.

4.         אין כל יריבות בין התובע לבינה, ועל כן יש למחוק את התביעה נגדה על הסף.

5.         נספח "ד" לכתב התביעה – החלטה 755 – אינו מחייבה, על פני הדברים. על כן יש למחוק את התביעה המתבססת עליו.

6.         אין בסיס משפטי, כלכלי, או הגיוני לדרישת הפרשי הצמדה וריבית למין תחילת כל שנה, מיום הגשת כולל מכתב התביעה ועל כן יש למחוק את התביעה על הסף או להורות לתובע לתקנה.

             לחילופין, חישוב הריבית והפרשי הצמדה בכתב  התביעה   אינו ברור וכמו כן יש לנכות את דמי החכירה ששולמו לתובע.

7.         דין התביעה להדחות על הסף בהיותה נוגדת לתקנת הציבור,וזאת מכמה היבטים בין היתר כדלהלן:

א.        בתביעה זו מבקש התובע להנות מפירות עבירה פלילית המיוחסת בכתב התביעה.         

ב.         לחילופין, בתביעה זו מנסה התובע לקנוס את הנתבעת ללא כל אסמכתא חוקית ובניגוד לחוקה הנוהגת במדינה.

ג.          תביעה זו מוגשת בניגוד לכלל האוסר להעניש אדם פעמיים על אותו מעשה.

 

             ב.         לגופה של התביעה:

                          1.         הסכם המשבצת בין התובעת לבין מושב עטרות אינו מאזכר

כלל את הנתבעת  ולא הטיל עליה חובות או חיובים כלשהם כלפי התובע.

                          2.         מושב בני עטרות הסכים במפורש או מכללא לכל השימושים

שעשתה הנתבעת 2 בנחלתה ולמצער לא התנגד להם מעולם.

                          3.         חלק מהתקופה נשוא כתב התביעה, הושכרו המקרקעין כולם

או מקצתם  ע"י כונס נכסים מטעם ביהמ"ש לחברה מסחרית, תוך שכונס הנכסים גובה את דמי השכירות לקופת הכינוס.

                          4.         המבנים נשוא התביעה, הוקמו על יסוד החלטות התובע משנת

89 ו – 92  אשר איפשרו לאלפי חברי מושבים להבין שהתובע אינו מסתייג עוד משימוש לא חקלאי במקרקעין, וככל הנראה אף מעוניין בשימוש זה. 

5.         דמי השימוש הראויים נקבעו שרירותית על ידי התובע ללא כל בסיס וסכום התביעה מופרך על פניו.

                          6.         מעולם לא התנה התובע את השימוש במקרקעין לחקלאות

כשימוש יחודי  ועל כן לא היתה כל מניעה על פי הדין, לעשות במקרקעין כל שימוש אחר.

                          7.         הנתבעת, שינתה את מצבה לרעה עקב מעשיו ומחדליו של

התובע ועקב החלטותיו שהשתנו חדשות לבקרים, נגרם לה בשל כך נזק אשר סכומו עולה על סכום התביעה.

 

 

3.         אתחיל בטענות הסף של הנתבעת. באשר לתקופה המתחילה ביום 1.1.95 ועד ליום 1.7.95 צודק ב"כ הנתבעות כי לא ניתן לתבוע דבר בשל התיישנות וכך אני מורה. באשר לתקופה שאחרי מועד הגשת כתב התביעה, מודה ב"כ האחרונה בסכומיו כי לא ניתן לתבוע והוא יעשה זאת בתביעה נפרדת שתוגש על ידו, לפיכך כל סכום שנתבע אם נתבע אחרי 1.7.02 דינו להמחק.

 

4.    4.                 טוענת הנתבעת כי כתב התביעה אינו מגלה עילה כנגדה וכי היא אינה

מוזכרת בחוזה המשבצת.

טענה זו בכל הכבוד אינה טענה. אין חולק כי הנתבעת הינה בבחינת לא יותר מאשר בת רשות מטעם המושב החתום על חוזה משבצת מול התובעת.

אם מבקש ב"כ הנתבעת שנכריז עליה כמי שאין לו כל זיקה לתובעת, אזי הוא "יורה לעצמו ברגל" – משמע לנתבעת אין כל זכויות ואזי תואיל ותתפנה מן המקום.

עפ"י אקסיומות מקובלות בדיני הקנין לא יכולה הנתבעת לטעון ליותר זכויות ממה שהמושב (בו היא חברה) יכול להעניק לה.

לא זו אף זו, במקרה דנן חתומה הנתבעת על הסכם הפשרה בתיק אזרחי (פתח תקוה) 3256/94 (נספח ב' לכתב התביעה המתוקן) (להלן: "הסכם הפשרה"). על כן גם אם נקבל טענת ב"כ הנתבעת לכך שהוראות חוזה המשבצת אינן מחייבות אותה אזי הוראות הסכם הפשרה מחייבות גם מחייבות, יוצרות יריבות ואין מקום למחיקה של התביעה על הסף.

 

5.         א.         טענת סף נוספת משולשת לנתבעת והיא כי התובע מנסה ליהנות

מפירות עבירה פלילית שבוצעה או מבוצעת לכאורה. כמו כן הנתבעת נענשת פעמיים על אותו מעשה וכי בתביעה מנסה התובעת לקנוס את הנתבעת ללא אסמכתא ובנגוד לחוקה (כך!!!) הנוהגת במדינה.  ב"כ התובעת טוען מנגגד ואומר ודעתי כדעתו, כי התביעה בפ"ת מכוחה נחתם הסכם הפשרה הייתה תביעה אזרחית והתביעה דנן תביעה אזרחית. אין לאמור בשתי התובענות דבר וחצי דבר עם המישור הפלילי. אל יכניס ב"כ הנתבעת רעיונות לתובעת משום שיכול אני להעיד כי בפני מותב זה מונח כתב אישום לנאשם שנסיבותיו דומות והמדינה מתחילה סוף סוף להגן על רכושה בכל המישורים והכלים העומדים לרשותה.

אשר על כן, טענת הסף במישור הפלילי וקנס נדחית. באשר לסבירות החלטה  755 אדון בהמשך.

ב.            ב.                 העולה מן המקובץ כי דינן של כלל טענות הסף המבקשות למחוק את התובענה על הסף נדחות למעט הטענה בנושא ההתיישנות.

 

6.         הנתבעת בכתב הגנתה טוענת למעשה דבר והפוכו (דרך אסורה עפ"י תקנות

סדה"א).

בסעיף 3 (ד) לכתב ההגנה המתוקן, ברישא מוכחש כל הנטען בסעיף 4 לכתב התביעה המתוקן. והנה בפסקה השניה לסעיף 4 הנ"ל מודה הנתבעת בהודאת בעל דין שאין למעלה ממנה כי בחלק מהתקופה המוזכרת בכתב התביעה (לא פורטו מועדי תחילה וסוף), הנתבעת באמצעות כונס נכסים השכירה את הנכס לחברה מסחרית וכי דמי השכירות נכנסו לקופת הכונס.

צודק ב"כ הנתבעת כי התובעת הוכיחה רישול בהתנהלותה ולא בקשה פרטים נוספים, מתן תשובות לשאלון וגילוי מסמכים. האם בשל כך יוענש הצבור ותחסם תביעתו הצודקת שהנתבעת תואיל לשתף את קופת הצבור בכספים שעה שעושה סחורה בפרתו של הצבור והיא אינה שלה.

בנוסף, צודק ב"כ הנתבעות כי התובעת התנהלה ברישול בתובענה ועל כך ישלם ב"כ בהוצאות בסופו של הליך, זאת באשר לזהותם המדויקת של המקרקעין.

נספח א' לכתב התביעה מהווה נסח רישום לאחר פרצלציה המכונה רישום משבצות חקלאיות במושבים. פרצלציה זו בוצעה אחרי שהוגשה התביעה בפ"ת ויש להצטער כי כבר בנספח ב' לכתב התביעה המתוקן לא הוזכר משק 82 ומספר מדויק ועדכני של החלקה (הפרצלציה נרשמה בשנת 1997 ואלו פסה"ד ניתן בתחילת שנת 2000).

 

7.    7.                 אני מסכים עם דעתו של ב"כ הנתבעת כי בנוסף על הדו"ח שהביא מר חברוני

לביהמ"ש ראוי היה כי יצא למשק בסמוך ועובר להגשת התביעה, יעדכן עצמו ויביא כראיה בין השאר תמונות שצלם במקום בזמן אמת.

אולם, במקרה דנן התובעת יוצאת בעור שיניה ממלכודת שטמנה לעצמה בכך שהנתבעת עצמה מודה בכתב הגנתה כנ"ל כי חלק מהמשק הושכר לחברה מסחרית צד ג'. כמו כן, קיים "דבר מה" נוסף והוא הסכם הפשרה שידון להלן. כיוון שכך, יש לדחות את הטענה הבאה מפי ב"כ הנתבעת כי התובענה מוכרעת עפ"י עדות יחידה.

 

8.         באשר להסכם הפשרה, טוען ב"כ הנתבעת כי יש לדקדק בלשונו של ההסכם וכי נאמר בו מפורשות שאין הנתבעת מודה בעובדות שנטענו נגדה בכתב התביעה שהוגש נגדה בפתח תקוה כנ"ל.

             כתב התביעה גופו לא הוגש כראיה לא ע"י הנתבעת ובעיקר לא ע"י התובעת. אולם, מתוך ה"הואיל" הראשון (שאחריו בא ההואיל השני) נאמר במפורש כי נושא התובענה היה הפסקת שמוש לא חקלאי בנחלה.

 

             נכון הדבר כי הנתבעת לא הודתה בטענות התובעת אך מה לעשות ובאותו הסכם פשרה מופיע גם סעיף 2 שהתמלא תוכן בפסה"ד של כב' השופט קסירר מיום 12.1.00 כדלהלן: 

"הנתבעת מתחייבת להמנע משמוש לא

חקלאי בנחלתה עליו לא קבלה

התר כדין (להלן: "הנכס") וזאת החל

מ-18 חודשים מחתימת הסכם זה ע"י

ב"כ התובע לכל המאוחר (להלן: "הארכה").

כן תדאג הנתבעת לכך שכל צד שלישי הנמצא

בנכס שלא עפ"י תנאי הסכם המשבצת יסלק ידו

מהנכס בו זמנית עם הפסקת השימוש החורג"

ההדגשה שלי, ד.ג.).

 

             הנוסח לדעתי אינו משאיר כל מקום לדמיון או תהיה. קיימת הודאה בהסכם לבד מההודאה בכתב ההגנה כנ"ל בדבר החזקתו של צד ג' - בחלק מהנחלה לפחות, ובשמוש שאינו מתיישב עם המונח שמוש חקלאי.

             העולה מן האמור כי ב"כ הנתבעת מבקש להסיק מהסכם הפשרה מסקנות הפוכות ממה שנאמר בו במפורש.

 

9.         א.         משהגענו עד הלום יש לבדוק את סבירותה של החלטה 755 (להלן:

"ההחלטה") שנכנסה לתוקף ביום 24.3.96, ועל כן כל סכום שיש לחייב את הנתבעת אם בכלל יש לחייב מאותו מועד ולא מיום 1.7.95.

ב"כ הנתבעת מתקומם בעיקר נגד האמור בסעיף 11 (ג) להחלטה הקובע:

"עד שמוש למפעל הנעשה בחלקה א' של

נחלה ללא היתר, שאינו עומד בכללי

החלטה זו, ישולמו דמי שמוש בשעור 10%

לשנה מערך הקרקע לאותו שמוש, על

פי הערכת השמאי הממשלתי, כל עוד

נעשה שמוש כזה בחלק א'. תשלום

זה לא יהווה הכרה בהפרה או בשמוש

החריג".

 

אודה ולא אבוש עברתי מספר פעמים על הוראות ס"ק (ג) ולא הבינותי את הרישא לו. ככל הנראה יש להוסיף את האות ב' כך שיאמר "בעד" במקום "עד" וכו'.

 

ב.                 טענותיו של ב"כ הנתבעת כנגד ההחלטה הן: ההחלטה כלל אינה מופנית אלי ולחילופין, התשלום בשיעור 10% הינו בלתי סביר בגובהו ומהווה למעשה קנס.

לחילופי חילופין, שומה עפ"י הוראות סעיף 11 כולו [לרבות ס"ק (ג) ] צריך שתעשה ע"י השמאי הממשלתי. בכל הכבוד לשמאית שהגישה חוו"ד מטעם התובעת (הגב' דליה אביב) אזי היא אינה נמנית על צוותו של השמאי הממשלתי והיא לא הציגה כל הסמכה מטעמו של האחרון ליתן שומה בשמו.

ג.                   לגבי הטענה הראשונה אבקש לומר כי ביסודה טמונה לא יותר מאשר היתממות. סעיף 1.1  להחלטה מגדיר מפעל מהו – "שמוש שאינו חקלאי המיועד לפרנסת החוכר" (ההדגשה שלי, ד.ג.).

טענתו של ב"כ הנתבעת כי נוכח המצוקה שנקלעה אליה הנתבעת, יחד עם אלפי חקלאים (כלשונו של הפרקליט) מחייבת התייחסות אחרת ומתחשבת; משמע, מודה גם הפרקליט כי חוכר המוגדר בסעיף 1.2 להחלטה:

      "מתיישב שהנו בעל זכויות בנחלה"

(ההדגשה שלי, ד.ג.).

 

לכאורה, ניתן היה לומר כי אולי בתשלום ישא מי שמשתמש בפועל ומבצע שמוש לא חקלאי בנחלה.

אולם, לא ניתן לייחס לחברה מסחרית (כלשון כתב ההגנה) את המונח מתיישב משום שאם לא נאמר כן , שומטת הנתבעת כל בסיס משפטי לשהותה בנחלה.

בכל הכבוד הראוי לנתבעת ולשכמותה, בצדה של זכות בנחלה קיימת גם חובה ובמקרה דנן החובה לשלם.

ד.                 1.      לעניין סבירותה של ההחלטה אבקש לומר כי בחוות הדעת

שהגישה הנתבעת מטעמם של השמאים ה"ה זאב כהן (שמאי ממשלתי בעברו בין השנים 1979-1976) וצחי טנא מובא בעמ'  5 פרק ד' סעיף 7 הובא בחשבון כי דמי שמוש בשיעור 10% לשנה משוויה הינם מוגזמים מאד ורחוקים מדמי החכירה המקובלים במינהל ומכל תחשיב כלכלי. אין השמאים מחווים דעתם מהו שיעור דמי שמוש סבירים.

2.          2.              בפרק ה' - המסקנות (עמ' 6 תשובה לשאלה 1) שוב אותה קביעה נחרצת השיעור מוגזם ומהווה קנס. מהי דעתם של השמאים לגבי סכום סביר - סתמו ולא פרשו.

3.          3.              בחקירתו הנגדית נשאל מר טנא שוב ושוב ע"י ב"כ התובעת מהו שיעור סביר לטעמו והוא משיב בעמ' 24 (שורות 18-15) כי המדובר בגבולות של 5% אולי פחות 4% אך לא יותר.

בהמשך מבקש ב"כ התובעת לברר עם המומחה האם לקח בחשבון את העובדה כי איש מהצדדים (לא המתישב ולא השוכר) אינו משלם ארנונה בגין השימוש המסחרי מודה העד בלי חדוה אך בהגינות כי לא בדק את הנושא (עמ' 25 שורות   8-6 ו-19).

ב"כ התובעת ממשיך ותוקף בחקירתו הנגדית האם המומחה מטעם הנתבעת יודע כי יש להגיש בקשה להיתר עפ"י חוק התכנון והבניה, ומתן היתר שכזה כרוך בתשלומים (אגרה לועדה, דמי טפול לממ"י והוצאות עריכת הבקשה לעורכה) עונה העד בכנות עמ' 26 שורה אחרונה: "אגרות היא הייתה צריכה לשלם".

ב"כ התובעת אינו מרפה בעמ' 27 ושואל האם היטל השבחה צריך לשלם והוא משיב (בעמ' 27 שורות 7-6) כי היה מתעורר וכוח על מי החבות בתשלום אך הוא מודה: "לא בדקתי את הנקודה הזו".

בעמ' 28 החל מהשורה 6 ועד לסוף עמ' 29 מתנהל דו שיח עקר בין הפרקליט לבין השמאי המתבצר בעמדתו. האחרון חרף הודאתו בכך ששומתו לא לקחה בחשבון נושאי ארנונה, אגרות שונות והיטל השבחה לא מוכן לזוז מעמדתו כיוון ש"זה הטופ שבעל המקרקעין יכול לדרוש".

4.          4.              מניתוח כל האמור לעיל אני בא למסקנה כי שעור דמי שמוש הנקבע בגובה 6% אינו ריאלי ויש לקחת בחשבון רכיבים שהמומחה טנא לא לקח בחשבון. העובדה שהוא מסרב לכמת אין בה לכשעצמה כדי לומר שלא קימת.

בהעדר כל ראיה אחרת אני מוכן להניח בבחינת אומדנא דדייני כי המדובר בשיעור הנע בין 2.5% - 2%.

כיוון שכך, הגענו לשיעור 8.5% בקירוב המשקף נכונה עלויות שלא יכול להיות כי תהיינה במחלוקת והן מכווצות.

5.          5.              סבורני, כי לא יכול להיות ספק שברצון הבעלים (התובעת) כי התקופה בו השמוש חורג תקוצר. למרבה האירוניה כך צריכה להיות גם נקודת המבט של המשתמש - אם יחוש שמצב הביניים אינו בריא לכיסו, ויתומרץ לפחות כספית להגיע להסדר חוקי ומחייב בנושא השמוש.

המצב הנוכחי בו המתיישב והמשתמש עושים שמוש לא חקלאי בקרקע שנמסרה למתיישב לצרכי חקלאות והסכום המגוחך שהעלה ב"כ התובעת (ואשר לא נסתר ע"י ראיות הנתבעת) המשולם ע"י המתיישב, גורם לכך כי אותם שני צדדים ישכחו מי בעצם בעל הבית, וכי קופתו של האחרון חסרה.

6.          6.              אני מקבל עמדתו של ב"כ הנתבעת  כי דוגמת הנתבעת קיימים אלפים העושים עסקים וסחורה בפרתו של הצבור ואינם חשים כי לצבור מגיע ולו דבר מה מהקופונים אותם שניהם חותכים לעצמם.

לפיכך, נכון ראוי וסביר השיעור שקבלה ההחלטה. יש בה אלמנט של קנס אך לא במדה הרבה לה טוען ב"כ הנתבעת.

לטעמי, רמה של 2% - 1.5% מעל ההוצאות הריאליות סבירה ואיננה קנס במובן אליו חותרת הנתבעת.

המדובר לטעמי בתמריץ שנועד לחסל תופעה זו של עשיית רווחים ע"ח קופת הצבור. מי יודע - אם הצבור היה גובה כל המגיע לו מקרקעותיו, והרשויות - בגין ארנונה, כפי שהועלה לפני יתכן וחלק מהסכסוכים, השביתות, העיצומים והקיצוצים היו נחסכים מאתנו.

 

10.       טענה אחרונה המזקיקה להכרעה היא טענתו של ב"כ הנתבעת כי ההחלטה קובעת במפורש שעל התובעת לאשש קביעתה הכספית בשומה המוצאת על ידי השמאי הממשלתי. ב"כ התובעת מבקש בסכומיו (עמ' 65 שורות 26-20) לקבוע כי טענה זו  הינה בבחינת הרחבת חזית ועל כן יש לדחותה מלכתחילה.

            

עיון בכתב ההגנה המתוקן מעלה כי קיימת התייחסות לחוות הדעת נספח ג' לכתב התביעה המתוקן, זאת בסעיף 3 (ה). בסעיף זה טוענת  הנתבעת כי נספח ג' אינו רלבנטי ואינו מחייב את הנתבעת. ברישא לעמוד 5 לכתב ההגנה טוען ב"כ הנתבעת כי ביהמ"ש יתבקש להורות לתובע להוציא מהתיק את חוו"ד אשר צורפה שלא כדין. הפרקליט אינו מבאר לא  בכתב ההגנה ואף לא בסכומיו מדוע הצירוף נעשה שלא כדין. חשוב מכל, הנתבעת לא כפרה במקום שהיה עליה לכפור (בסעיף 3 (ה) הנ"ל) בסמכותה של הגב' אביב ליתן חוו"ד.

העלאת הטענה בשלב בה היא הועלתה – אכן הרחבת חזית והיא נדחית.

 

ג.          לסיכום

 

1.    1.                 העולה מן המקובץ כי דין התביעה להתקבל בשל כל האמור לעיל.

 

2.    2.                 אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סכום דמי שמוש בשעור 10%

                      לשנה

עפ"י קביעת הגב' אביב החל מיום כניסת ההחלטה לתקפה קרי החל מיום 24.3.96 ועד ליום הגשת התביעה. לסכום הקרן יתלוו אחת לשנה ביום 24 למרץ הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ומיום הגשת התביעה ועד ליום מתן פסק דין זה.

3.    3.                 לסכום הנקוב בפסקה 2 יתלוו ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום

התשלום בפועל.

 

4.    4.                 כפועל יוצא מהתוצאה אליה הגעתי, אמור הייתי לחייב הנתבעת בהוצאות 

ובשכ"ט עו"ד. אולם, מקובלת עלי עמדת ב"כ הנתבעת כפי שבאה לידי בטוי בסכומיו בעמ' 62 על דרכי התנהלות התובעת (להבדיל מההוכחות) שאכן ספקה בסופו של יום. לפיכך, אני קובע כי כל צד ישא בהוצאותיו ובשכ"ט עו"ד.

 

ניתן היום כ"ד בשבט, תשס"ד (16 בפברואר 2004) בהעדר הצדדים