פס"ד מחוזי חידוש חוזה חכירה אלנתן שניר כפר מל"ל

               16.3.2016

 

 

 

 

 

 

לפני תובענה למתן פסק דין הצהרתי, שעניינה חידוש זכות חכירה בנחלה הנמצאת בכפר מל"ל, בחלקה 11, בגוש 6447 ובחלקות 13 ו- 44 בגוש 6448 (להלן: "הנחלה"). 

 

1.        העובדות והמחלוקת

 

א.         מושב כפר מל"ל (להלן: "המושב") נוסד בשנת 1912 על ידי עולים מבני העלייה השנייה שהתיישבו במקום על אדמות שנרכשו על ידי חברת הכשרת היישוב. אדמות המושב הן בבעלות קרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל"). בזמן מלחמת העולם הראשונה ננטש המושב, אולם, בשנת 1919 חזרו המתיישבים להתגורר בו.

 

ב.          המבקש, אלנתן שניר (להלן: "המבקש"), הוא בנו של ראובן שניידר ז"ל (להלן: "המנוח"), שהתיישב בכפר מל"ל בשנת 1921.

 

ג.          המשיב, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), מנהל מכוח החוק את קרקעות מדינת ישראל, קק"ל ורשות הפיתוח.

 

ד.          ביום 15.9.32, 11 שנים לאחר שהמנוח התיישב במושב, נחתם חוזה חכירה בין המנוח לבין קק"ל, לפיו החכירה לו קק"ל את הנחלה (להלן: "החוזה המקורי"). החוזה המקורי נרשם בלשכת רישום המקרקעין לפי שטר מספר 3298 משנת 1933 (ראו: "נספח א'" להמרצת הפתיחה).

 

 

ה.          בסעיף הראשון של החוזה המקורי,  שכותרתו "אופי החכירה" נקבע בזו הלשון:

"הקרן מוסרת לרשות החוכר זכות חכירה חקלאית העוברת בירושה, הנקראת להלן: 'זכות החכירה' שאפשר למסרה לאחר, להעבירה לרשות אחר ולהורישה לאחר..."

 

בסעיף א' של החוזה המקורי שכותרתו: "תקופת החכירה", נקבע כך:

"כוחו של משך זמן החכירה העוברת בירושה הנקראת להלן 'תקופת חכירה' יפה לתקופה של ארבעים ותשע שנים, החל מיום חתימת החוזה הנוכחי."

 

ו.           בסעיף ב' של החוזה המקורי (להלן גם: "סעיף האופציה"), שכותרתו "חידוש חכירה" נקבע כדלקמן:

"בתום תקופת החכירה של ארבעים ותשע השנים הראשונות - מקבל החוכר זכות קדימה לחידוש זכות החכירה באותם התנאים לתקופה חדשה של ארבעים ותשע שנים שניות, אם החוכר יבקש בכתב על כך שנה אחת או יותר לפני גמר תקופת החוזה הנוכחי, או החוזה שיבוא במקומו. שמונה עשר חודש לפני גמר תקופת החוזה הנוכחי, או החוזה שיבוא במקומו – על הקרן להודיע לחוכר במכתב באחריות, על פי המען של החוכר על הנחלה החכורה, שעליו לפנות לקרן על דבר חידוש זכות – החכירה...אם במשך ששה חודשים מיום משלוח המכתב באחריות כנזכר לעיל לא יפנה החוכר לקרן בבקשה לחדש את החכירה – תהיה הזכות לקרן להחכיר את הנחלה לאחר, או להשתמש בה כראות עיניה..." (ההדגשות שלי- א' י').

 

ז.          בסעיף ג' של החוזה המקורי, שכותרתו "זכויות החוכר על הבניינים והמטעים" נקבע כהאי לישנא:

"הקרן מכירה זכויותיו של החוכר על הבנינים והמטעים הקיימים היום ושייבנו ויינטעו אחרי כן. אולם לגבי זכות החכירה הם מהוים יחידה משקית אחת ובלתי נפרדת מהנחלה, והחוכר איננו רשאי להפרידם מהנחלה על ידי הורשה, העברה וכדומה."

 

ח.          בסעיף כ"ו לחוזה המקורי שעניינו שינוי זכות בניה העוברת בירושה, נקבע כי:

"במקרה שהקרן תמצא לנכון מטעם ציבורי לשנות את זכות החכירה החקלאית לזכות חכירה עירונית העוברת בירושה...תשיב הקרן את הנחלה אליה. החוכר יכול לערער על החלטת הקרן לפני "ועדת המשק". החלטת הועדה היא סופית ואינה ניתנת לערעור. לחוכר יש הזכות לקבל, לפי בחירתו, תמורת הנחלה, שהושבה לקרן: או פיצויים כספיים בהתאם לסעיף י"ב של החוזה הנוכחי; או זכות חכירה עירונית על אחת מהנחלות העירוניות שהקרן תיצור על הנחלה המושבת." (ההדגשות שלי- א' י').

 

ט.         בשנת 1976 העביר המנוח למבקש את הנחלה בהעברה ללא תמורה וזאת על פי שטר העברת זכות שכירות בו נקבע  בין היתר כך:

"מקבלי ההעברה מצהירים כי קראו את 'חוזה החכירה' ומקבלים על עצמם את כל הזכויות והחובות הכלולים בו כאילו נחתם 'חוזה החכירה' על ידם מלכתחילה."

     

העברת הנחלה על שם המבקש נרשמה בלשכת רישום המקרקעין והמבקש כאמור, הוא החוכר הרשום של הנחלה (ראו: "נספחים ב' 2-1" להמרצת הפתיחה). יש לציין שמאז ועד היום מחזיק המבקש בנחלה ומעבד את אדמתה.             

 

י.           תקופת החכירה הראשונה הסתיימה בשנת 1982. המבקש פנה למינהל בתחילת שנות ה-90 בבקשה לחדש את חוזה החכירה לתקופת חכירה נוספת "באותם תנאים", כאמור בסעיף ב' בחוזה המקורי. המינהל ביקש לבטל את חוזה החכירה המקורי ולחתום על חוזה חכירה חדש (להלן: "החוזה החדש") (ראו: "נספחים ג'1-ג'2" להמרצת הפתיחה). במבוא לחוזה החדש צויין בין היתר כי:

"...החוכר מצהיר כי יסכים – אם יידרש ע"י המחכיר – להחליף, במשך תקופת החכירה, את חוזה החכירה הזה בנוסח חוזה חכירה, שיאושר על-ידי מועצת מקרקעי ישראל, למי שהינו בעל זכות לקבל בחכירה נחלה במושב, וזאת מבלי שהחלפת החוזים כאמור תחשב לביטולו של חוזה זה או להחכרה חדשה על פי החוזה החדש;"

 

המבקש סרב לחתום על החוזה החדש והמינהל מצדו סרב לחדש את החוזה המקורי באותם תנאים.

 

יא.        ביום 11.11.08 הודיע המינהל למבקש שהוא מוכן לחדש את החוזה המקורי באותם תנאים ובתנאי שסעיף ב' לחוזה המקורי, יימחק (ראו: "נספח ה'" להמרצת הפתיחה). המבקש סרב להצעת המינהל ודרש שהחוזה יחודש "באותם תנאים", לרבות סעיף האופציה, כאמור בחוזה החכירה המקורי.

             בין הצדדים התנהלה חליפת מכתבים בעניין זה. המבקש הפנה במכתביו למינהל למקרים אחרים במושב (ראו: "נספחים ד'1-ד'3" להמרצת הפתיחה), בהם נחתמו הסכמי פשרה לאחר שהוגשו תביעות לבית המשפט. באותם מקרים הסכים המינהל לחדש את החוזים "באותם תנאים", למעט התנאי הקבוע בסעיף ב' לחוזה המקורי, שעניינו כאמור, הזכות לחדש את חוזה החכירה בתום תקופת החכירה המוארכת. בסעיף 2 לאותם חוזים נקבע שסעיף ב' בחוזה המקורי יימחק, עם זאת, לחוכרים נותרה אופציה לפנות לבית המשפט בתביעה להצהיר שסעיף זה בטל. המבקש ביקש לחדש את חוזה החכירה בהתאם לאותם מקרים אמורים, אך המינהל עמד בסירובו (ראו: "נספח ו" להמרצת הפתיחה).

 

יד.         לנוכח האמור לעיל, הגיש המבקש את התובענה דנן ביום 8.6.09.

ביום 14.1.10 הסכימו הצדדים להרחבת היריעה ולהצגתה בפרספקטיבה היסטורית, ציונית, התיישבותית, מעבר לכתוב בחוזה המקורי.

המבקש הגיש המרצת פתיחה מתוקנת שם נטען שהחוזה המקורי, על פי לשונו הברורה, מקנה לו זכות לחדש את החכירה בנחלה, "באותם תנאים". לדידו, אופציית חידוש הזכות

תחול גם במסגרת החוזה החדש שייחתם לתקופת חכירה נוספת. כן  טוען המבקש שיש לפרש את לשון החוזה בהתאם לתכליות שעמדו במועדים הרלוונטים, לעיני גופי המתיישבים של העם.

לחלופין, טוען המבקש שיש לחדש את חוזה החכירה באותם תנאים ללא סעיף האופצייה,  אך תוך שמירת הטענה לפיה ביטול אותה זכות אופצייה לא נעשה כדין, כפי שנעשה במקרים אחרים. לטענת המבקש, לנוכח העובדה שהמינהל הגיע להסדר עם מספר חברים במושב, באשר לדרישתם לחידוש חוזי החכירה, ממילא המינהל מחוייב להגיע לאותו הסדר עימו, ומשלא עשה כן, נוהג הוא בחוסר שיויון. עוד טוען המבקש שהמינהל פועל כשלוח מטעם קק"ל ואין תפקידו לקבוע מדיניות אלא לבצעה בלבד. המינהל אינו רשאי לשנות על דעת עצמו את מדיניות החכרת הקרקעות למתיישבים ולכפות על המתיישב פגיעה בזכויותיו.

 

טו.        בניגוד לכך, טוען המינהל שפרשנות המבקש לסעיף ב' לחוזה המקורי בלתי מתקבלת על הדעת ואינה עולה בקנה אחד עם אומד דעת הצדדים עת נחתם החוזה המקורי, כמו גם עם לשונו של החוזה המקורי. קבלת טענת המבקש תוביל לכך שזכות החכירה תהפוך לזכות צמיתה, ואין ספק שלא זו הייתה כוונת מנסחי החוזים המקוריים.

לטענת המינהל, יש לפרש את סעיף ב' לחוזה המקורי כקובע זכות קדימה לחידוש זכות החכירה לתקופה של 49 שנים נוספות, ללא סעיף האופציה.

עוד טוען המינהל שהעובדה שהגיע עם חלק מחברי המושב להסדר לגבי דרישתם לחידוש חוזי החכירה, אינה מחייבת אותו להגיע לאותו הסדר עם המבקש, ואין בכך משום פגיעה בעקרון השיויון. רשות מינהלית רשאית לבחון עמדתה ולשנות החלטתה ככל שהדבר מוצדק.

 

2.      דיון והכרעה

 

א. רקע כללי

הקק"ל הוקמה בשנת 1901. קק"ל פעלה בארץ כחברה אנגלית שנוסדה בלונדון והייתה רשומה כחברה זרה בישראל עד שהפכה לחברה ישראלית. מטרתה של הקק"ל הייתה לאסוף תרומות בקרב יהודים בעולם למטרת רכישת קרקעות לצורך התיישבות יהודים בארץ ישראל. בשנים הראשונות לאחר קום המדינה, עסקה הקק"ל ברכישת קרקעות הנפקדים שהועברו לרשות הפיתוח. רכישת הקרקעות הגדולה נעשתה בהסכם שנחתם בין קק"ל והמדינה בשנת 1952, אז נרכשו 2 מיליון דונם שהועברו לבעלות קק"ל, בתמורה להעברה של כספים שנאספו בחו"ל למטרת קליטת עליה.

בשנת 1953 נחקק חוק קרן קיימת לישראל, תשי"ד- 1953, שנועד להסדיר את העברת נכסי החברה האנגלית לחברה החדשה בישראל, אך חוק זה אינו עוסק בסמכויותיה, חובותיה או תפקידיה של קק"ל. לאחר חקיקת חוק זה נרשם בישראל תזכיר ההתאגדות של הקק"ל ובו צויינה מטרתה העיקרית של קק"ל: "לקנות, לרכוש בחכירה או בחליפין, לקבל בחכירה או באופן אחר- קרקעות, יערות , זכויות חזקה ושעבודי הנאה.., לשם ישוב יהודים על הקרקעות והנכסים האמורים." (סעיף 3).

ביום 28.11.61 נחתמה אמנה בין מדינת ישראל לקק"ל (להלן: "האמנה"). האמנה קבעה שלושה עקרונות: העקרון הראשון - שמירת מעמדה הנפרד של קק"ל וקרקעותיה כעצמאיות מאדמות המדינה; העקרון השני - קרקעות קק"ל לא יימכרו; והעקרון השלישי - המינהל ינהל את קרקעות קק"ל, בהתאם למטרותיה.

עקרונות המדיניות הקרקעית של קק"ל קיבלו תוקף גם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל (להלן: "חוק היסוד"); בחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך – 1960; ובחוק מקרקעי ישראל, תש"ך – 1960.

סעיף 1 לחוק היסוד קבע את העקרון לפיו למקרקעי ישראל מעמד מיוחד האוסר מכירתם:

"מקרקעי ישראל, והם המקרקעים בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקימת לישראל, הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת."

 

עקרון זה קיבל תוקף גם בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל (החלטה מס' 1 מיום 17.5.1965) ובהחלטת ממשלת ישראל (החלטה מס' 489 מיום 23.5.65).

מדיניות הקרקע של הקק"ל נקבעת ע"י מועצת מקרקעי ישראל. מועצת מקרקעי ישראל היא זו אשר נוקטת במדיניות עקבית של הפרטת זכויות בעלות והעברתן לידי חוכרים.

בהתאם למערך החוקים המתואר לעיל, נקבע, כאמור, שתפקיד המינהל הוא ניהול קרקעות קק"ל. המינהל הוא גוף בעל מעמד מיוחד שכן חלה עליו דואליות בכללי המשפט, הן כגוף ציבורי שהוא אורגן של המדינה, ולכן חלים עליו כללי המשפט הציבורי, והן כגוף המנהל עסקאות במקרקעין, ולכן חלים עליו גם כללי המשפט הפרטי. מעמד מיוחד נוסף הוקנה למינהל בהיותו מנהל של מקרקעי קק"ל בנוסף לניהול קרקעות רשות הפיתוח וקרקעות המדינה.

מינהל מקרקעי ישראל אינו בעל הקרקע, אלא מנהל הפועל כשלוח מטעמם של בעלי הקרקע, דהיינו המדינה, רשות הפיתוח וקק"ל וחלות עליו כל החובות של נאמן מכוח האמנה שנכרתה עם קק"ל וכן החובות הנובעות מהיותו רשות ציבורית. המינהל חייב בחובת נאמנות כלפי השולח ומוגבל כשלוח לייפוי הכח כפי שנקבע בהוראות החוקים שקבעו את כינון המינהל, באמנה ועל פי תוקף ההרשאה שניתנה למינהל בחוק רשות הפיתוח (העברת נכסים), תש"י – 1950).

(וראו:  גדעון ויתקון דיני מקרקעי ישראל 218-195 (מהדורה רביעית, 2009)).

 

ב. הסדרים קודמים

המבקש טוען, כאמור לעיל, שהמינהל מחוייב לפעול בהתאם לאותם הסדרים אליהם הגיע עם חברים אחרים במושב, שאם לא כן, מדובר בהתנהלות שאינה שוויונית. לטענת המבקש, אין למינהל סמכות לשנות תנאי החכרת הקרקעות וחובה עליו לכבד את זכויותיהם של המתיישבים בהתאם לכוונות, למדיניות ולמטרות של קק"ל. יתרה מכך, המינהל אינו גוף קובע מדיניות אלא מבצע מדיניות בלבד ולכן אינו רשאי לשנות על דעת עצמו את מדיניות החכרת הקרקעות למתיישבים.

 

המינהל טוען מנגד, שרשות מינהלית יכולה לשנות את עמדתה והחלטתה ככל שהדבר מוצדק וזאת גם כאשר האינטרס הציבורי מחייב את הרשות לשקול מחדש את ההחלטה המקורית, למרות שלא השתנו הנסיבות ולא התגלו נתונים חדשים. המינהל טוען שכעת עליו לדעת מה מעמדו בסוגייה זו, וממילא החלטה זו תשליך גם על ההסדרים שנחתמו זה מכבר במושב.

 

בסיכומיו, הפנה המינהל לבג"צ 159/84 שאהין נ' מפקד כוחות צה"ל באזור רצועת עזה, לט(1), 309, 336-335 (1985) שם נקבע בין היתר כך:

"...האינטרס הציבורי אינו יכול לצאת מקופח, כי הוא אינו רק אינטרס של הכלל כמסגרת מאורגנת שלמה ורבת כוח אלא גם מייצג את מכלול האינטרסים של פרטים רבים, שהם הציבור על כל מרכיביו. בדרך כלל לא תינתן גושפנקא לשינוי בגדר שיקול מחדש גרידא של אותם נתונים ממש, אולם יכולים להיות חריגים, הנובעים מהתגברותו של האינטרס הציבורי על אינטרס צר יותר. על אחת כמה וכמה אפשרי הדבר, אם נשתנו הנסיבות מאז קבלת ההחלטה הראשונה. הווה אומר, אם מתחייבת הערכה מחדש של העובדות, או אם נתגלו נתונים חדשים לרבות לקחים חדשים המצדיקים עיון מחדש כאמור, או אפילו אם התוצאות של ההחלטה הקודמת מחייבות בדיקה חוזרת, עלולות להיווצר נסיבות, בהן תהיה זו פגיעה בציבור בכללותו ולעתים אף בביטחונו, אם יראו את ההחלטה הקודמת כהכרעה, המקפיאה את כוח ההחלטה של הרשות." (ההדגשות שלי- א' י').

 

ואכן, בשונה מהחלטה שיפוטית, אין ההחלטה המינהלית הופכת לחלוטה. רשות מינהלית יכולה ככלל לחזור בה ולשנות את החלטתה בכל עת, בכפוף למגבלות שונות. רשות יכולה, ולעיתים היא גם חייבת, לעיין מחדש בהחלטתה ולשנותה (ראו: רענן הר-זהב, המשפט המנהלי הישראלי 231,217 (שנהב 1996)).

 

בענייננו, אני סבור שסירוב המינהל להמשיך ולחתום על הסדרים כאמור, משרת את האינטרס הציבורי. המינהל מבקש כעת לקבל הכרעה שיפוטית בסוגיה, ובקשתו זו לגיטימית ואין בה משום פגיעה בשוויון, שכן, כל החלטה שתקבע בעניין זה, תשפיע גם על אותם הסדרים שנחתמו בעבר. ויודגש, בהסדרים עליהם חתם המינהל כאמור, לא ויתר המינהל על זכותו לטעון כנגד תקפות סעיף ב' ורק איפשר לאותם חברים לטעון טענה בדבר תקופתו. ההחלטה לפנות לבית המשפט על מנת לקבל הכרעתו בסוגייה, אינה משום פגיעה בשיויון, בפרט כשיש בה כדי להשליך על התנהלות המינהל ועל משאביו הכלכליים והציבוריים.

לסיכום - נוכח כל האמור לעיל, אני סבור שהחלטת המינהל להביא את הסוגייה לפתחו של בית המשפט בשלב זה, נופלת במתחם הסבירות, משרתת את האינטרס הציבורי ואין בה משום פגיעה בשוויון.

 

 

ג. חידוש חוזה החכירה

הצדדים, כאמור לעיל, חלוקים בשאלה, האם החוזה המקורי מקנה למבקש זכות לחדש את החכירה בנחלה, "באותם תנאים", לרבות החלתה של אופציית חידוש הזכות גם במסגרת חוזה חדש שייחתם לתקופת חכירה נוספת.

 

על מנת להכריע בשאלה זו עלי לפנות לכללי הפרשנות שנקבעו בהלכה הפסוקה:

"נקודת המוצא לפרשנות חוזה מצויה בלשונו. לשון החוזה היא כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים, והיא תוחמת את גבולותיו. ואולם, נקודת המוצא איננה נקודת הסיום. בצד בחינת לשון החוזה, נדרש בית המשפט גם לנסיבות החיצוניות לו, והכול לשם קביעת אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים במועד כריתת החוזה (דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1, 23, 28-25 (2006) (להלן: עניין ארגון מגדלי הירקות); אהרן ברק פרשנות במשפט – פרשנות החוזה 388-387 (2001) (להלן: פרשנות החוזה)). שני מקורות אלה – לשונו של החוזה והנסיבות החיצוניות האופפות את כריתתו – "קבילים הם... המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה בקיום תנאים מוקדמים כלשהם. לא נדרשת כל בחינה מוקדמת אם לשון החוזה היא ברורה, אם לאו" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים, פ"ד מט(2) 265, 313 (1995) (להלן: עניין אפרופים)). בבואנו לעמוד על הפרשנות הראויה שיש לתת להתקשרות חוזית, יש לבחון גם את האינטרסים, המטרות והיעדים המשותפים אשר ביקשו הצדדים להגשים – מבחינתם הסובייקטיבית – באמצעות החוזה (פרשנות החוזה, בעמ' 404). במקרים שבהם לא ניתן לברר את התכלית הסובייקטיבית של החוזה, נדרש הפרשן ליתן דעתו גם לתכליתו האובייקטיבית, קרי לכוונה ההיפותטית של הצדדים לחוזה, כאנשים סבירים (ראו: דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1, 28 (2006); פרשנות החוזה, בעמ' 289-287 (2001)). הפנייה לתכלית האובייקטיבית מתרחשת לא אחת כשמדובר בחוזה שאחד הצדדים לו הוא רשות ציבורית, נוכח הקושי לחשוף את התכלית הסובייקטיבית שלו, וההנחה כי "את חוזי הרשות עורכים פקידי הרשות הציבורית, אשר מטרותיהם ואינטרסיהם בעריכת חוזי הרשות מזוהים, וצריכים להיות מזוהים, עם האינטרס הציבורי." (ההדגשות שלי- א' י').

(ראו: ע"א 7434/10 קיבוץ מגל נ' מדינת ישראל, [פורסם בנבו] פסקה 9 לפסק דינו של כב' השופט פוגלמן (21.10.12)).

בהקשר זה טוען המבקש שלשון החוזה ברורה ביותר ולמנוח הוענקה זכות לחדש את חוזה החכירה באותם תנאים לתקופה חדשה של ארבעים ותשע שנים נוספות. עוד טוען המבקש כי הואיל ובתקופה זו תחול ההוראה בדבר חידוש "באותם תנאים", פועל יוצא מכך הוא שגם בתום תקופת החכירה השנייה תעמוד למבקש זכות החידוש "באותם תנאים". בהתאם לעמדתו זו, אותה תנייה ביחס לחידוש החוזה תחול גם בתקופת החכירה הנוספת וכך הלאה עד למועד שבו לקק"ל תהא זכות לבטל את החכירה בהתאם לסעיף כ"ו לחוזה המקורי.

עוד טוען המבקש, שגם אם נצא מלשונו של החוזה ונבחן את המטרות, התכליות וכוונת הצדדים המשתמעת, הרי ברור שמטרתו של חוזה החכירה היא הקמת יישוב קבע בישראל והכוונה הייתה שהמנוח וצאצאיו יוכלו לחיות בבטחה על אדמתם. לא ייתכן שכוונת מנסחי החוזה המקורי הייתה שבתום 98 שנות חכירה תסתיים החכירה. על מטרה זו למדים, לטענתו, מההיסטוריה של ההתיישבות, מדברי העושים במלאכה, אנשי קק"ל לדורותיהם, ומהעובדה שקק"ל לא ראתה בהם משוללי זכויות ולא דרשה לבטל זכות חכירה של יישובים חקלאיים רק משום שתקופת החכירה הסתיימה.

המבקש מוסיף וטוען שהקק"ל היא שניסחה את החוזה המקורי, באמצעות יועצים משפטיים. לעומתה, המתיישב הבודד היה חייב לחתום על החוזה כפי שהוא, ללא מתן אפשרות לניהול מו"מ אמיתי ולכן יש לפרש החוזה המקורי לטובתו ולרעת הגוף המנסח.

 

המינהל טוען גם הוא, שלשון החוזה ברורה וחד משמעית, אך לדידו מלשונו עולה כי, בתום התקופה הראשונה של 49 השנים הראשונות, מקבל החוכר זכות קדימה לחידוש זכות החכירה באותם תנאים לתקופה נוספת של 49 שנים, שניות, הא ותו לא. גם תכליתו ומטרתו של החוזה המקורי מצביעים על כך שלא הייתה כוונה להעניק למבקש בעלות בנחלה. לפיכך, מכוח סעיף האופציה, מסכים המינהל לחתום כעת על חוזה חכירה לתקופה שנייה, באותם תנאים, אך הפעם ללא סעיף האופציה.

 

אפנה כעת לבחינת לשון החוזה.

בענייננו, לשון סעיף ב' לחוזה המקורי קובעת כאמור שבתום התקופה של 49 השנים הראשונות, זכאי החוכר לחידוש חוזה החכירה ב"אותם תנאים", "לתקופה חדשה של ארבעים ותשע שנים שניות...". ההתייחסות היא לתקופה ראשונה ולתקופה שנייה, ולפיכך, לא ברור על מה מבסס המבקש טענתו בדבר תקופות נוספות, עד אינסוף כנטען. מלשונו הברורה של החוזה עולה שכל תנאי החוזה המקורי מתקיימים "באותם תנאים", למעט אותו סעיף שקובע שהחוזה יחודש באותם תנאים (סעיף ב' כאמור). סעיף ב' יפה כוחו רק לחוזה המקורי ולא לחוזה החדש.

יתרה מכך, וכפי שגם טען המינהל, יש להבחין בין מקרה של הארכת חוזה לבין מקרה של חידוש חוזה. במקרה של חידוש חוזה, על פי רוב, תהא הנטייה לקבוע תנאים שונים מאלו שנהגו בתקופת החכירה המקורית (וראו: ת"א 6070-08-07 שפר נ' מינהל מקרקעי ישראל-מחוז מרכז [פורסם בנבו] (30.3.09)).

בענייננו נוקט חוזה החכירה בסעיף ב',  בלשון "חידוש" ולא "הארכה" וגם בכך יש כדי לתמוך בעמדת המינהל לפיה יש לפרש את האמור בחוזה כמתייחס לשתי תקופות חכירה בלבד.

 

בהקשר זה אין לי אלא להפנות לדבריה של כב' השופט יהודית שבח בה"פ 484-06 פרנק נ' ישראל [פורסם בנבו] (15.6.10) (להלן: "פרנק") שדנה בסוגייה זו (יש לציין שעל החלטה זו של כב' השופטת שבח לא הוגש ערעור):

"נוסח חוזה החכירה המקורי תומך בעמדת המשיב ואיננו מתיישב עם פרשנות המבקשים.

סעיף האופציה שבחוזה המקורי נוקט מינוחים "ארבעים ותשע שנים ראשונות" וכן "תקופה חדשה של ארבעים ותשע שנים שניות", ללמדך כי כוונת מנסחי החוזה היתה להעניק לחוכרים, בנוסף לחכירה "הראשונה" גם תקופת חכירה "שניה", אך לא מעבר לכך. אין מדובר בתקופת חכירה "נוספת" אלא "שניה" בלבד, לא שלישית אף לא רביעית, ובוודאי שאין מדובר בחכירה לעולמי עד. פרשנות זו מקבלת משנה תוקף בעובדה לפיה מצא לנכון עורך חוזה החכירה המקורי לציין את שנות תקופת החכירה הראשונה, אף את שנות תקופת החכירה השניה, ארבעים ותשע שנים במניין, ללמדך כי מדובר בארבעים ותשע שנים נוספות, ותו לא." (שם, בסעיף 1) (ההדגשות שלי- א' י').

 

כב' השופטת שבח מוסיפה בעניין פרנק שפרשנות המבקש אף אינה עולה בקנה אחד עם תכליתו ומטרתו של החוזה:

"טענת המבקשים אף איננה מתיישבת עם כללי הפרשנות הקובעים כי פרשנות מסמך תיעשה, בין היתר, בשים לב לתכליתו, ובשים לב למטרה אותה ביקשו הצדדים להגשים (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 311-314 (1995); דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל, פדאור 06 (10) 105 (2006)).

חוזה חכירה, הגם שהוא קרוב יותר במהותו לבעלות מאשר לשכירות רגילה, עדיין חוזה שכירות הוא, וככזה אינו יכול לקבוע כי השכירות תהא לצמיתות, כאמור בסעיף 1 לחוק   השכירות והשאילה, התשל"א- 1971, הקובע: "שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן:"דמי שכירות") להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא  לצמיתות".

זכות חכירה לצמיתות, להבדיל מחכירה לתקופות ארוכות, אף לדורות, היא הזכות אותה מבקשים המבקשים לנכס לעצמם - הינה יצור כלאיים שאינו מוכר בדין. אין לכך כל קשר, בניגוד לנטען,  לזכות ההתיישבות היהודית בארץ ישראל, זכות בסיסית שאין עליה כל  עוררין. העובדה לפיה תגיע לקיצה גם תקופת החכירה המחודשת בעוד כמה עשורים, אופיינית למרבית חוזי החכירה בארץ, לאו דווקא למבקשים, מדובר בבעיה רוחבית שיהא צורך לפתור אותה ביחס לכלל החוכרים. 

הוספת סעיף האופציה לחוזה המחודש, תגרור עמה את התוצאה הבלתי מתקבלת על הדעת, לפיה בתום כל תקופה של 49 שנים, תחודש החכירה אוטומטית לתקופה נוספת של 49 שנה בתוספת סעיף אופציה, מעין "פרפטום מובילה" של חכירה הנמשכת עדי עד.

פרשנות שכזו מעקרת את ההבדל בין בעלות לבין חכירה, שבין מטרותיה,  להבטיח כי הבעלות על שטחי א"י תיוותר בידי המדינה." (שם, בסעיף 4) (ההדגשות שלי- א' י').

 

המבקש טוען שמטרתו של החוזה המקורי הייתה יישוב קבע בארץ ישראל ולא יעלה על הדעת שהכוונה הייתה שבתום תקופת חכירה של 98 שנים, תוכל קק"ל לפנות את המתיישבים מהקרקע.

לתמיכה בטענותיו אלו, הגיש המבקש תצהירו (ת/1). לאחר שקראתי את התצהיר בעיון ושמעתי עדותו של המבקש בבית המשפט, סבור אני שאין בהם כדי לסייע בפתרון המחלוקת.

המבקש אינו צד לחוזה המקורי, שנחתם עם המנוח והוא אף אינו משפטן שיכול לעסוק במלאכת פרשנות חוזים (עמ' 9 לפרו' בשו' 17).

בחקירתו הנגדית, העיד המבקש שהוא חקלאי (עמ' 6 לפרו' בשו' 5-3) וכי פנה לראשונה למינהל לפני כ- 15 שנים וביקש לחדש את החוזה המקורי. הוא העיד שקיבל חוזה סטנדרטי חדש עליו לא חתם (עמ' 6 לפרו' בשו' 24-22) וחזר והדגיש שהוא עומד על כך שסעיף ב' לחוזה המקורי יתווסף לתוך נוסחו של החוזה החדש (עמ' 7 לפרו' בשו' 18-16). הוא אישר שנוסח החוזה שהוצע לו כיום, אינו גורע מתנאי החוזה המקורי, למעט אותו סעיף ב' לחוזה המקורי (עמ' 7 לפרו' בשו' 25-23).

המבקש טען שהחקלאי שקיבל את הקרקע בשנות ה- 20 של המאה הקודמת, קיבל אותה לעולמי עד, בחכירה (עמ' 8 לפרו' בשו' 7-5), ואולם, כשנשאל מדוע אם כך לא נחתם חוזה חכירה עד אין סוף, השיב: "לא יודע" (עמ' 8 לפרו' בשו' 23-21) והוסיף שצריך היה לכתוב שמדובר בחוזה חכירה עד לאין סוף (עמ' 8 לפרו' בשו' 28-27). מהאמור עולה שהמבקש עצמו מכיר בכך שפרשנותו המוצעת לסעיף אינה עולה בקנה אחד עם נוסחו.

 

לתמיכה בטענותיו בסוגייה זו צרף המבקש גם את חוות דעתו של משה (פיטו) בריקמן, יועץ כלכלי (להלן: "בריקמן") (ת/2).

מסקנותיו של בריקמן בחוות דעתו זו הן כדלקמן: הקרקע נמסרה למשפחתו של המבקש בחכירה "עולמית, לנצחיות וללא הגבלה."; חוזה החכירה יחודש בתום 49 שנים "באותם תנאים"; כל ההשקעות והשבחות הקרקע שייכות למשפחת המבקש; והאפשרות שלא יחודש החוזה או ישונה לרעת משפחתו של המבקש, תפגע בזכויותיו הכלכליות (ראו: עמ' 4 בת/2).

חוות דעתו של בריקמן (נ/1), מורכבת מציטוטים רבים ממסמכים שונים. בין היתר הוא  מפנה לספרו של אברהם גרונובסקי  (להלן: "גרונובסקי") הפרובלימות של הפוליטיקה הקרקעית בא"י, 131 (נספח 15 בת/2) שם נכתב כך:

"החכירה העולמית, בניגוד לזמנית, דומה יותר לקנין הפרטי; החוכר מרגיש עצמו כמעט כבעל-הקרקע, והוא מקושר קשר חזק יותר אל הקרקע..."

 

כן מפנה בריקמן בחוות דעתו למכתבו של גרונובסקי מיום 27.1.37, שם נכתב בנוגע לכפר יחזקאל כך:

"אדמת כפר יחזקאל נמסרה למתישבים עליה, עפ"י תנאי החכירה של הקהק"ל בחכירה לתקופה של 49 שנה, בזכות לחדש את החכירה בעבר תקופת החכירה הראשונה לתקופה שניה של 49 שנה, ואילך." (ראו: ת/4). (ההדגשה שלי- א' י').

 

בחקירתו הנגדית, הבהיר בריקמן שהוא כלכלן ואינו היסטוריון. לדבריו, בחן את ההיבט הכלכלי של החוזה והמשמעות הכלכלית הנובעת ממנו (עמ' 11 לפרו' בשו' 27-21) וכן אישר שלמרות שמדובר בשאלה משפטית, הוא התייחס רק לשאלה הכלכלית (עמ' 13 לפרו' בשו' 5).  בריקמן הסכים בחקירתו הנגדית שמרבית חוות דעתו מורכבת מציטוטי עובדות (עמ' 13 לפרו' בשו' 31-30) וכן אישר שלא כתב מאמרים אקדמיים בנושא המדובר (עמ' 12 לפרו' בשו' 3-1). הוא סיפר שהוא חבר הנהלה וממייסדי אגודת "אדמתי" שמטרתה להגן על זכויות החקלאים שהתיישבו טרם קום המדינה. באגודה חברים 150 יישובים שמשלמים דמי חבר. בריקמן נשאל האם כפר מל"ל חבר באותה אגודה והשיב: "לא זוכר אבל אני חושב שכן." (עמ' 12 לפרו' בשו' 6-4, 10-9, 17-15). בריקמן אף הודה בהגינותו, שיש לו נחלה בכפר ורבורג (עמ' 13 לפרו' בשו' 21-20).

בחקירתו הנגדית נשאל בריקמן כיצד עולה האמור בסעיף ב' לחוזה המקורי, המדבר על שתי תקופות של חכירה, עם מסקנתו בחוות הדעת, לפיה מדובר בחכירה עולמית, ותשובתו הייתה כי:

"אם היו באים אלי היום ואומרים לי תשקיע את כל הכספים בשביל שתי תקופות חכירה לא הייתי עושה את זה. כל האנשים שאני מצטט שעמדו מול החקלאים המתיישבים, אמרו להם, אל תפחדו, אתם תקבלו את זה לנצח נצחים." (עמ' 14 לפרו' בשו' 7-2).

 

הוא חזר וטען שמהציטוטים שהביא בחוות דעתו, עולה שמדובר בחכירה לצמיתות (עמ' 14 לפרו' בשו' 15-14), אך שב והודה שהוא אינו היסטוריון או משפטן ואין כל ערך מוסף במסקנות שהציג בחוות דעתו, על פני המסקנות שניתן להסיק מהכתוב בלבד או מהמסקנות אליהן הגיע ב"כ המבקש (עמ' 14 לפרו' בשו' 24-21).

במסגרת חקירתו הנגדית הופנה בריקמן לאמור בנספח 8 לחוות הדעת של פרופ' יוסי כץ (נ/1), מומחה להיסטוריה גאוגרפית משפטית של ארץ ישראל (להלן: "פרופ' כץ"), שהוגשה  מטעם המינהל. בנספח 8 מדובר בפגישה שהתקיימה ביום 12.10.31 בה נכחו נציגי קק"ל. הפגישה עסקה בתיקונים לחוזה החכירה האחיד משנת 1930 ובין היתר נאמר שם בסעיף 1 כך:

"בסעיף ב' – "חידוש החכירה"

אחרי המילים "לתקופה חדשה של 49 שנה (שורות א' וב' של הסעיף) יש למחוק את המילים "וכן לתקופות הבאות" – הואיל וזכות–קדימה (אופציה) מחמירה ובלתי מוגבלת יכולה לבטל את עצם החכירה." (ראו: נספח 8 בנ/1) (ההדגשות שלי- א' י').

 

בריקמן נשאל מדוע לא התייחס לנספח 8 בנ/1 בחוות דעתו וטען שכתב את חוות הדעת לפני שעיין במסמך. עם זאת, הוסיף שלא מצא מקום לשנות את חוות דעתו לאחר שקרא אותו (עמ' 15 לפרו' בשו' 17-7). הוא טען שנספח 8 בנ/1 שולי, ובסך הכל מדובר בפרוטוקול של קק"ל שקבע שכל הסכם לשינוי סעיפים טעון את הסכמת החקלאי והמרכז החקלאי. עוד טען שעולה מהמסמך שבקק"ל פחדו שהקרקע תהפוך לקרקע פרטית (עמ' 15 לפרו' בשו' 31-25- עמ' 16 לפרו' בשו' 2-1).

 

מהאמור לעיל עולה שבחוות דעתו של בריקמן אין כדי להוסיף לבירור המחלוקת. בריקמן לא ערך ניתוח כלכלי של ממש, כפי שגם הודה בהגינותו. ממילא גם אין בחוות דעת כלכלית כדי לסייע במחלוקת בה עסקינן הנוגעת למישור החוזי וההיסטורי. בריקמן אינו היסטוריון או משפטן ולא כתב מאמרים הנוגעים לעניין בפורום אקדמי כלשהו. בנוסף, כאמור לעיל, התברר בחקירתו הנגדית שהוא חבר במושב כפר ורבורג וכן התברר שהוא חבר הנהלה באגודת "אדמתי", שבין חבריה גם כפר מל"ל. בריקמן גם הסכים, כאמור, להודות, שאין למסקנותיו ערך מוסף על הכתוב וכן התעלם ממסמך מהותי (נספח 8 בנ/1). חוות הדעת שהגיש מורכבת ברובה מציטוטים וללא הסתמכות על כל המסמכים הרלוונטים הנדרשים.

לנוכח דברים אלו, התקשיתי ליתן לחוות דעתו זו משקל של ממש.

 

לתמיכה בטענות המינהל הוגשה כאמור, חוות הדעת של פרופ' כץ (נ/1).

מחוות דעתו עולה שקק"ל החכירה את הקרקעות למנוח לתקופה של 49 שנים עם אופציה להאריך את החוזה לתקופת חכירה של 49 שנים נוספות. לאחר 98 שנים דינן של הקרקעות לשוב לקק"ל או גוף אחר מטעמה (נ/1).

בחוות דעתו, טען פרופ' כץ שעד סוף 1931, הופקו מספר גרסאות של חוזי חכירה. הגרסה הראשונה הופקה באמצע שנת 1929. גרסה זו לא נחשבה שלמה וחתמו עליה מתיישבי נחלת יהודה בלבד.

בגרסה הראשונה בסעיף ג' נרשם כך:

"בתום זמן החכירה של 49 שנים מקבל החוכר זכות-קדימה לחידוש זכות החכירה לתקופה חדשה של 49 שנה בתנאים של החוזה הנוכחי, אם החוכר יבקש על כך שנה אחת או יותר לפני גמר תקופת החוזה הזה."  (נספח 2 בנ/1).

 

הגרסה שנייה הופקה בסוף שנת 1929. על ההסכמה לתוכנו של אותו חוזה חתמו בתחילת דצמבר 1929 אנשי קק"ל והמרכז החקלאי, תוך שהותירו לעצמם אופצייה לשינויים עד לתחילת ינואר 1930, ואולם אישור גרסה זו בדירקטוריון קק"ל התעכב.

בגרסה השנייה שלא נחתמה כאמור, נרשם בסעיף ב' כך:

"בתום זמן-החכירה של 49 שנים מקבל החוכר זכות-קדימה לחידוש חוזה החכירה העוברת בירושה, הנקראת להלן-"חוזה חכירה", לתקופה חדשה של 49 שנה, וכן לתקופות הבאות, אם החוכר יבקש על כך שנה אחת או יותר לפני גמר תקופת החוזה הזה." (נספח 4 בנ/1) (ההדגשות שלי- א' י').

 

בגרסה זו הוסיפו את המילים: "וכן לתקופות הבאות" והשמיטו את המילים "בתנאים של החוזה הנוכחי."

 

גרסה נוספת חוברה במהלך 1930, אך גם גרסה זו לא הייתה סופית ונוסח חוזה זה נחתם בתחילת 1931 עם תושבי בית חנן (נספח 6 בנ/1). בגרסה השלישית שנחתמה עם מתיישבי בית חנן נקבע בסעיף ב' כך (נספח 5 בנ/1):

"בתום תקופת החכירה של 49 שנים-מקבל החוכר זכות-קדימה לחידוש החכירה באותם התנאים לתקופה חדשה של 49 שנה, וכן לתקופות הבאות, אם החוכר יבקש בכתב על כך שנה אחת או יותר לפני גמר תקופת החוזה הזה או החוזה שיבוא במקומו." (ההדגשה שלי- א' י').

 

כאן לא צויין כי זכות החכירה עוברת בירושה וכן צויין "או החוזה שיבוא במקומו".

 

בסוף 1931 הופקה הגרסה הרביעית של חוזה החכירה. זו הגרסה השלמה הראשונה של חוזה החכירה בין קק"ל למתיישבים במושב והיא שנקבעה כמוחלטת. החוזה בענייננו הוא למעשה החוזה שהופק בסוף שנת 1931 אף כי גם במודל זה היו מעט הבדלים מזעריים (ראו סעיפים 41-36 בנ/1). בגרסה זו, מסוף שנת 1931 (נספח 7 בנ/1) נקבע בסעיף ב' כך:

"בתום תקופת החכירה של ארבעים ותשע שנים – מקבל החוכר זכות- קדימה לחידוש זכות החכירה באותם התנאים לתקופה חדשה של ארבעים ותשע שנים, אם החוכר יבקש בכתב על כך שנה אחת או יותר לפני גמר תקופת החוזה הזה, או החוזה שיבוא במקומו."

 

כאן כאמור, הושמטה התיבה: "וכן לתקופות הבאות".

 

בחוות דעתו הפנה פרופ' כץ לפגישה שהתקיימה ביום 12.10.31 (ראו: נספח 8 בנ/1, שצוטט לעיל) והדגיש שבמקרה דנן לא רק הושמטו המילים "וכן לתקופות הבאות" אלא צויין במפורש שמדובר ב- 49 שנים שניות. לדידו, פרוטוקול זה מבהיר את כוונת הצדדים בחוזה המקורי, לפיה, קק"ל אינה מחכירה קרקעותיה לצמיתות ואת חוזה החכירה המקורי ניתן להאריך ב- 49 שנים נוספות בלבד.

גם במכתב מיום 3.12.31 שנשלח ללשכת קק"ל בניו יורק, מוזכרים השינויים שערכה קק"ל בחוזה עת הושמטו המילים "לתקופות הבאות" ונכתב שם כך: "בימים האחרונים מצאנו לטוב ולנכון להכניס לטופס החוזה מילואים ותיקונים אחדים, הבאים רק לחזק את הגנת האינטרסים של הקהק"ל..." (נספח 9 בנ/1). מכך מסיק פרופ' כץ שכוונת מנסחי החוזה המקורי הייתה שלא להעניק חוזי חכירה לצמיתות בכדי שלא תושג בעלות על הקרקע.

גם בפרוטוקול של הוועדה לבחינת חוזי החכירה החקלאיים של קק"ל עם המתיישבים "(מתיישב אינדיבידואלי במושב ובקבוצה)" מיום 25.6.30, פגישה בה השתתפו ראשי קק"ל והיועץ המשפטי של קק"ל, נכתב בסעיף 2 כך: "מר סמילנסקי מתנגד לזה שתקופת החכירה תהיה 49 שנה. הוא מציע 99. נימוקו: כל כמה שהתקופה תארך - ירגיש המתישב את עצמו קשור יותר לאדמה כאל קניינו." (נספח 12 בנ/1). למרות עמדה זו, הוחלט ביום 9.8.30 בפרוטוקול ישיבת הדירקטוריון של קק"ל כדלקמן: "משך זמן קיום החוזה יהיה, כפי שהוצע קודם, 49 שנה." (נספח 13 בנ/1).

גם בישיבה שהתקיימה ביום 21.5.52 שדנה בנושא חוזה החכירה, הוצגו דבריו של אברהם גרנובסקי  והוא מנמק מדוע הוא מתנגד לכך שחוזה החכירה ייחתם לתקופה כה ארוכה:

 

 "...הכוונה היתה שכל שנה צריך לשלם סכום מסוים כדי להזכיר לחוכרים שהאדמה אינה שייכת להם ואם תהיה תקופה של 100 שנה זה מתקרב לבעלות. ב)למעשה החוזה שלנו על 49 שנה אפשר בקלות להאריכו ל-98 שנה ע"י סעיף הנותן לחוכר אפשרות לחדש חוזה החכירה לעוד 49 שנה..." (ראו סעיף 56 בנ/1).

 

גם בספרו של גרונובסקי שצויין לעיל, בעמ' 181-180 (נספח 15 בנ/1), הוא מציין שחכירת קרקע של קק"ל מוגבלת. החוזה נעשה למשך 49 שנים וניתנת זכות קדימה לחוכר להאריך אותה ב- 49 שנים נוספות. נבחרה חכירה זמנית ולא "עולמית" כדי לשמור על ההבדל בין קניין פרטי ו"ההתאחזות" כאשר החכירה הזמנית מבטיחה יותר את זכויות בעל הקרקע.

פרופ' כץ, מסיק בחוות דעתו מהאמור לעיל, שהייתה התנגדות להארכת תקופת החוזה מעבר ל- 98 שנים, זאת למרות שהיה ביכולתה של קק"ל לדרוש את הקרקע בחזרה באמצעות שינוי ייעוד או בתנאים אחרים כפי שפורט בחוזה המקורי. מסקנתו של פרופ' כץ היא כי נכרת חוזה לזמן קצוב של שתי תקופות יובל בלבד.

 

בבית המשפט העיד פרופ' כץ שערך מחקרים רבים בנושא המפעל ההתיישבותי היהודי בארץ ישראל וכן העיד שהעביר מספר קורסים בבית הספר למשפטים במכללה למינהל בנושא היסטוריה משפטית, אף כי אין לו תואר במשפטים (עמ' 16 לפרו' בשו' 20-16). פרופ' כץ אישר שהוא ראש הקתדרה ללימודי תולדות קק"ל הממומנת על ידי קק"ל (עמ' 16 לפרו' בשו' 23-21). כן אישר שקק"ל עזרה לו בהוצאתו לאור של ספר שפרסם (עמ' 16 לפרו' בשו' 27). הוא גם אישר שנתן לפחות שמונה חוות דעת מטעם קק"ל בתביעות שונות. עם זאת, טען שכתב ספר בשנת 2000 העוסק ברכוש קורבנות השואה שנמצא בישראל וחלקו מצוי בידי קק"ל. לדבריו, כתוצאה מהספר נאלצה קק"ל לשלם לחברה לאיתור והשבה של נכסי קורבנות השואה סכום גדול. פרופ' כץ טען שעמד לפני ועדת חקירה בנושא רכוש קורבנות השואה, ובאותה ועדה הופיעו גם ראשי קק"ל והוא טען כנגדם ולמורת רוחם.

בכל הנוגע לשאר התביעות בהן ניתנה חוות דעתו טען כך:

 "במשפטים הקשורים לתביעות המתנהלות נגד קק"ל ומינהל על ידי מושבים ו/או קיבוצים שאחת מהן זו התביעה שלפנינו, ולפניה היו בביהמ"ש תביעות כמו של חרות, כפר הס, צור משה, הבעתי את האמת ההיסטורית כפי שאני מבין אותה והיא לא הייתה נגד קק"ל."

 

הוא אף הודה בהגינותו שמעולם לא נתן חוות דעת בהליך משפטי נגד קק"ל (עמ' 17 לפרו' בשו' 14-5).

בחקירתו הנגדית הסכים פרופ' כץ שמטרת קק"ל היא ליישב את היהודים בארץ ישראל, אך הדגיש שהבעלות העליונה תישאר לעד בידי קק"ל (עמ' 17 לפרו' בשו' 30-24). הוא אישר שנתקל בחוזי קק"ל הראשונים במונח "חכירה לצמיתות", אך לטענתו קק"ל הפסיקה את השימוש במונח זה וכן השמיטה את המשפט "לתקופות הבאות" בחוזים בשנת 1931 (עמ' 18 לפרו' בשו' 16-13). פרופ' כץ הסכים שהחוזה המקורי מאפשר לקק"ל להשיב אליה את הקרקע בכל עת בכפוף לתנאים מסויימים (עמ' 19 לפרו' בשו' 22-21). עם זאת טען שהחוזה המקורי מקנה זכויות רבות לחוכר ומקטין את זכויותיה של קק"ל בהשוואה לחוזים מאוחרים יותר (עמ' 19 לפרו' בשו' 30-29). לדבריו, במשך השנים החוזים השתנו, בשל המציאות שהשתנתה. חוכרים הפסיקו לבקש אישורה של קק"ל להעברות ונעזרו ב"עבודה ערבית". עלתה ביקורת של התורמים בהקשר זה ונראה כי בעלות העם היהודי וקק"ל הולכת ופוחתת. לפיכך, החלו החוזים להיעשות קפדניים יותר עד שבסוף שנות הארבעים עברו לחוזים תלת שנתיים (עמ' 20 לפרו' בשו' 14-8). לגרסתו, קק"ל רצתה להשאיר לעצמה את האופצייה להחליט מה יקרה אחרי שתי תקופות, קרי לאחר 98 שנים (עמ' 22 לפרו' בשו' 18-15).  פרופ' כץ הודה בהגינותו כי "אז עולה השאלה שאינני חושב שלאף אחד אין התשובה החדה שיכולה להגיד למה אמרנו שתי תקופות של 49 שנה." (עמ' 22 לפרו' בשו' 28-27). פרופ' כץ נשאל האם אחרי 98 שנים תעביר קק"ל את הקרקע לאחרים והשיב כי סביר להניח הקרקע תועבר לצאצאי המבקש, בשל החלטה 823 של מינהל מקרקעי ישראל המחכירה את חלקת המגורים לדורות ל- 4 שנים. עוד הוסיף: "אני לא המדינה ואני לא יודע מה יהיה בעוד 49 שנה. ואף אחד לא יודע." (עמ' 23 לפרו' בשו' 12-7). בהמשך חקירתו הנגדית נשאל שוב מה ההיגיון, אחרי תקופה שנייה, בהנחה שהחוכר לא הפר התחייבויותיו, להעביר את הקרקע חזרה לקק"ל והשיב:

 

"אני לא מצאתי ועברתי על המון חוזים ולא מצאתי איזה שהוא דיון בשאלה הזאת, אבל אני יכול להניח הנחות שקק"ל רצתה לשמור לה את האופציה לעשות עם הקרקע  מה שהיא רוצה בשלב מאוחר יותר, כלומר אחרי 2 תקופות של 49 שנים. באותה תקופה תוחלת החיים שלנו הייתה קצרה יותר. וקק"ל נתנה ל- 2 תקופות זה ל- 3 דורות ויותר. ומי יודע מה יקרה אחרי 3 דורות, וקק"ל רצתה לשמור על האופציה לעשות מה שהיא רוצה בקרקע. כי אם היא תחכיר לצמיתות קק"ל סוגרת את האופציה." (עמ' 23 לפרו' בשו' 31-24).

 

לשאלת בית המשפט מה קורה אם הגענו לתום התקופה והמבקש עדיין על הקרקע ואין תכניות אחרות לקק"ל, לא הייתה לפרופ' כץ תשובה (עמ' 24 לפרו' בשו' 3-1).

פרופ' כץ נשאל מדוע לא כתבה קק"ל במפורש שמקבלים את הקרקע לשתי תקופות של 49 שנים ולאחר מכן יתכן שיצטרכו את הקרקע לצרכים אחרים, ותשובתו לכך הייתה כי:  "קק"ל אומרת שברגע שהיא לא נותנת את הסעיפים היוצאים מן הכלל, היא לא רוצה להכנס למה שיהיה בעתיד ואומרת זאת המציאות." (עמ' 24 לפרו' בשו' 9-4). הוא שב וטען שאדמות ישראל לא נמכרות לצמיתות, האדמה שייכת לציבור (עמ' 24 לפרו' בשו' 23-22). 49 שנים אינו מספר שרירותי, מדובר ב- 7 כפולות של שנות השמיטה (עמ' 24 לפרו' בשו' 28-27). לדבריו, קיימת אפשרות לאחר 49 שנים להעלות את דמי החכירה ולעשות הערכה מחדש, לפיכך יש משמעות לתקופה זו (עמ' 25 לפרו' בשו' 2-1). פרופ' כץ שב וטען שכל עוד המתיישבים נאמנים לחוזה, לא תהיה לקק"ל סיבה לשלול זכויותיהם (עמ' 27 לפרו' בשו' 31).

לבסוף נשאל פרופ' כץ, האם הוא היה מסכים לעסקה שבה מקבלים את הקרקע ל- 98 שנים ולאחר תום התקופה עוזבים את הקרקע בלא כלום ותשובתו הייתה: "בשום פנים ואופן לא." (עמ' 28 לפרו' בשו' 5-2).

 

בסיכומיו, טוען ב"כ המבקש שאין לקבל עמדתו של פרופ' כץ בחוות דעתו. לטענתו, למסקנה לפיה מדובר בשתי תקופות חכירה בלבד, אין בסיס בנוסחי החוזים שהציג פרופ' כץ. בכל הגרסאות של החוזים שהוצגו, תמיד הייתה התיבה של "באותם תנאים". ב"כ המבקש מדגיש שפרופ' כץ לא ידע מה קורה בתום 98 שנים, וזאת בניגוד לאמירתו בדבר שתי תקופות חכירה. בנוסף נטען שאין כל ראייה שבכוונת קק"ל לשנות את החוזה בתום שתי התקופות והראייה היחידה היא שנקבע שחידוש החוזה יעשה באותם תנאים.

 

לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ועיינתי בכל המסמכים הרלוונטים אני סבור כי לא ניתן לקבל את הפרשנות שמציע בריקמן לחוזה המקורי, ויש להעדיף את חוות דעתו של פרופ' כץ.

חוות דעתו של פרופ' כץ הייתה יסודית וסקרה את הלך הרוח והתקופה עד להתגבשות חוזי החכירה הראשונים. היא סקרה את הטעמים לאותם שינויים שהוכנסו בחוזים, והיא נתמכה במסמכים מזמן אמת ששיקפו את אומד דעת הצדדים וכוונתם של אנשי קק"ל להגביל את תקופת החכירה.

פרופ' כץ, בניגוד לבריקמן, הוא היסטוריון שהעיד מתוך הידע ההיסטורי בעניין. פרופ' כץ אמנם לא ידע להשיב על השאלה מה מתרחש בסוף תקופת החכירה וכיצד הייתה נוהגת קק"ל, ואולם איני סבור שמתפקידו להשיב על כך. הוא העיד על מסמכי התקופה ועל כוונת הצדדים שעולה מהם, הא ותו לא.

העובדה שפרופ' כץ העיד שלא היה מוכן לעבד את האדמה לתקופה של 98 שנים ולאחר מכן לצאת בלא כלום, אין בה כדי לסייע למבקש. סיומה של תקופת החכירה אין פירושה שהמבקש יסולק מהנחלה בלא כלום, וכי לא יזכה לפיצוי על השקעותיו בה. כפי שהבהירה גם כב' השופטת שבח בעניין פרנקל, השאלה מה יקרה לאחר 98 שנים לא נוגעת רק למבקש אלא למושבים רבים וקק"ל תאלץ להשיב לכך בבוא העת.

העובדה שניתן להשיב את הקרקע לקק"ל בכל עת, אינה מעידה על כך שכוונת הצדדים הייתה לחכירה לצמיתות. קק"ל אינה מחזירה לעצמה את הקרקע על נקלה ולכן שמרה לעצמה על הזכות לדרוש את הקרקע בחזרה גם בתום תקופת החכירה. כפי שהסביר פרופ' כץ, המציאות השתנתה ולכן גם הוכנסו שינויים בנוסחי החוזים. אימוץ עמדת המבקש תביא לביטול יכולתה של קק"ל לערוך בסיומה של תקופת החוזה שינויים נדרשים מכורח המציאות המשתנה, וכן תפגע בזכות הבעלות של קק"ל.

יתרה מכך, מהחוזים ההיסטוריים שהוצגו בחוות דעתו של פרופ' כץ עולה שהמילים "לתקופות הבאות" הושמטו ולא בכדי .

 

ב"כ המבקש הפנה בסיכומי התשובה לפסיקה של בתי המשפט המחוזיים בהם נקבע שאין המינהל יכול להכניס בעת חידוש חוזה החכירה, סעיף שינוי ייעוד לחוזים בהם סעיף זה לא היה קיים. ואולם אין הנדון דומה לראייה.

בענייננו, לא מבקש המינהל להוסיף לתקופת החכירה השנייה סעיף שלא היה קיים בחוזה המקורי, אלא מבקש לחדש את החוזה ל- 49 שנים נוספות באותם תנאים, למעט האופצייה להארכה נוספת באותם תנאים, כאמור.

 

טענה נוספת שהעלה ב"כ המבקש בסיכומיו הייתה, שקק"ל ידעה במועדים הרלוונטים להבחין בין חוזים שניתנים להארכה באותם תנאים לבין חוזים בהם זכות החכירה מוגבלת בזמן. כך לדוגמה הוא מפנה לחוזה חכירת "משק עזר" משנת 1935 שנחתם בין קק"ל למשפחת קריגר, בגני עם. בסעיף 3 לאותו חוזה נקבע כך:

"...לפי בקשה בכתב שתימסר ע"י החוכר לקרן 12 חודשים לפני תום תקופת החכירה הנוצרת בזה, תחכיר הקרן לחוכר את הנחלה לתקופה נוספת של 49 שנים, בתנאי שבזמן מסירת הבקשה ע"י החוכר לקרן לא תהיה מצד החוכר כל הפרה או הזנחה של החוזה הנוכחי ושל תנאיו, ובתנאי נוסף שהחוכר ישא בהוצאות סדיר החכירה החדשה. ובתנאי נוסף שחוזה החכירה החדש יכיל את כל התנאים הנכללים בחוזה הנוכחי, חוץ מזכות חדוש החכירה." (נספח ח' לכתב התביעה) (ההדגשות שלי- א' י').

 

לטענת המבקש, למרות שבחוזה השתמשו במושג "נחלה", מדובר בחוזה משק עזר וכאן קבעה קק"ל במפורש שזכות החידוש מוגבלת לפעם אחת בלבד, בניגוד לענייננו, שזכות החידוש אינה מוגבלת.

לא מצאתי ממש גם בטענה זו. כפי שהסביר פרופ' כץ בחוות דעתו, ועדותו בעניין זה לא נסתרה, בחוזים מתקופת החוזה המקורי, מהמחצית השנייה של שנות ה- 30, בחוזים חקלאיים (לא חוזי משק עזר) קיימת הגבלה ברורה על משך זמן החכירה (ראו: נספחים 18-17 בנ/1). כך או כך, בענייננו, אני סבור שלשונו של חוזה החכירה ברורה דיה ושכוונת הצדדים לא הייתה לאפשר קיומה של חכירה לצמיתות. 

בהקשר זה טוען עוד ב"כ המבקש בסיכומיו, שקיומה של חכירה לצמיתות אמנם מנוגד לכאורה למהותה של השכירות, אך בפועל ניתן לראות בחוזה החכירה כמתחדש כל פעם ל- 49 שנים. קרי, לטענתו מדובר בחכירה מתחדשת ולא חכירה לצמיתות. עוד טען ב"כ המבקש, שגם אם מדובר בחכירה לצמיתות הרי שבתנאים מסויימים, ניתן להכיר בחכירה לצמיתות גם בדין הישראלי (ראו: א' קרמינצקי חכירה לדורות 385-284 (הוצאת בטורסי 2011) (להלן: "קרמינצקי")). לטענת ב"כ המבקש, השאלה מושא הדיון בענייננו, טרם נדונה בפסיקה ביחס לחוזי התיישבות כדוגמת החוזה המקורי. במקרה זה החוזה הוא מכשיר של קק"ל להשגת מטרותיה. מדובר על הקמת ישוב יהודי של חקלאים עובדי אדמה, כאשר הקרקע נמסרה למתיישבים על מנת שיגורו ויעבדו את שטחה ויורישו אותה לצאצאים.

ב"כ המבקש חוזר ומפנה לקרמינצקי (בעמ' 387-384) וטוען שחכירה לצמיתות היא הגדרה ראשונית מציאותית יותר, לנסיבות בהן מחדשים את הסכמי החכירה שוב ושוב וכך מתמודדים עם חסרונות החכירה לדורות. יש להרחיק חכירה לדורות עם מאפייני "לצמיתות" מהגדרת שכירות, במקרים שבהם הוכח שאומד דעת הצדדים היה שונה מעסקת שכירות. לדידו, במקרה דנן, כוונת קק"ל והמתיישבים היתה להתיישב לעולמים ולהקים יישוב חקלאי של מתיישבים עובדי אדמה. אין לשלול מתן תוקף להסכמת הצדדים בדבר חכירה לצמיתות, גם על רקע שלילת קיומה הפורמלי על ידי הדין. עוד נטען, שמקום בו הדבר אינו פוגע בתקנת הציבור, חכירה לצמיתות עשוייה להיות איזון כשהבעלים לא מוכן להעביר מלוא הזכויות לחוכר ורוצה לשמור על זכותו לקבל חזרה את הקרקע, כשהחוכר ביצע הפרה המקנה זכות פינוי וכדומה.

ב"כ המבקש מדגיש, שבחוזה המקורי שמרה לעצמה קק"ל זכויות בעלות, לרבות הזכות לבטל את החוזה המקורי במקרה של הפרה (סעיפים י"ח וכ"ג לחוזה המקורי); זכות השבה של נחלה (סעיפים י"א וכ"ו לחוזה המקורי); זכות סירוב להעברת נחלה למי שלא עומד בתנאיה (סעיף ט"ז לחוזה המקורי); והגבלה על זכויות העברת נחלה בירושה (סעיפים י"ז וי"ח לחוזה המקורי). לפיכך, לטענתו, אין מקום לטעון שקבלת עמדת המבקש תהווה בעצם הכרה בזכויות בעלות בנחלה. עוד הוא מוסיף ומדגיש שבימים אלה מתחוללת מהפכת הרפורמה בקרקעות המדינה, המאפשרת למדינה למסור זכות בעלות בקרקע לרוכשי בתים. לטענתו, אם העיקרון הקדוש של השארת הבעלות בקרקע הלאום משנה פניו, ממשטר חכירה למשטר בעלות פרטית, אזי אין סיבה שלא להכיר בזכויותיו המתחדשות של המבקש.

 

טענות אלו יש לדחות. מעבר ללשונו הברורה של הסעיף ומכוונת הצדדים כפי שעולה מהמסמכים אליהם הפנה פרופ' כץ, אני סבור שתכליתו של החוזה המקורי הייתה שלא לאפשר העברת בעלות. פרשנות אחרת תוביל לכך שהחכירה תימשך עוד ועוד עד אינסוף וזאת כשמטרת החכירה היא לוודא שהבעלות נותרת בידי קק"ל. אין מקום לקבל גישה זו. קבלת עמדת המבקש תהווה הכרה בזכות של "חכירה לצמיתות", דהיינו בעלות ולזו אין קיום בדין הישראלי ובוודאי שמנסחי החוזה לא התכוונו לכך.

חוזה חכירה הוא בעצם סוג של חוזה שכירות.

סעיף 161 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 קובע בהקשר זה כי: "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק." בין הזכויות במקרקעין הכלולות בחוק המקרקעין נמצאת גם זכות השכירות.

סעיף 3 לחוק המקרקעין קובע כי:

"שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות". (ההדגשות שלי- א' י').

 

סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971 קובע כדלקמן:

"שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן — דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות." (ההדגשות שלי- א' י').

 

דהיינו, לפי הגדרה זו, זכות השכירות היא זכות לשימוש והחזקה בנכס, שלא לצמיתות. משכך, פרשנות המבקש אינה אפשרית, שכן היא הופכת זכות זו לזכות לצמיתות.

בהקשר זה אפנה גם לע"א 46/74 מורדוב נ' שכטמן פ"ד כט (1) 477, 481 (1974), שם פסק כב' השופט כהן, שהקניית זכות שימוש וחזקה לצמיתות אינה תקפה:

"עצם המושג שכירות לצמיתות יש בו סתירה מניה וביה...אם על-כן התכוונו הצדדים לעשות חוזה שכירות לצמיתות, הרי הם התכוונו לדבר שאין לו קיום מבחינה משפטית. חוזה כזה יתכן ויהיה בטל, מכיון שהצדדים התיימרו ליצור בו זכות במקרקעין, שהדין אינו מכיר בה..."

 

גם ברע"א 1784/98 עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' מנדה, פ"ד נג(4) 315, 325, 335 (1999), קבע בית המשפט העליון שלא קיימת, בהתאם לאמור בחוק המקרקעין, זכות שכירות ללא הגבלת זמן:

"הוראה בחוזה – בין מפורשת ובין משתמעת – המתפרשת כהוראה הקובעת קשר חוזי לצמיתות שוללת מהחוזה את אופיו כחוזה שכירות".

 

(וראו גם: ע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו – ישראל בע"מ [פורסם בנבו] (8.11.09)).

 

מהמקובץ עולה שלא ניתן להגדיר את הזכות שהוקנתה למנוח כשכירות לצמיתות. משאין מחלוקת שהצדדים לא התכוונו להעביר את הבעלות בקרקע לידי המנוח וצאצאיו, אלא להותירה בידי קק"ל, ומשהתברר שכל כוונתם הייתה ליצור זכות שימוש וחזקה לתקופה מוגדרת, הרי שהמבקש אינו רשאי לטעון לזכות שאינה מוכרת בחוק המקרקעין.

חכירה המתחדשת כל 49 שנים עד אינסוף, היא חכירה לצמיתות. חכירה מעין זו מנוגדת לזכות השכירות לפי הדין הישראלי ועומדת בניגוד למטרת החכירה, ובניגוד לעקרון לפיו נותרת הבעלות בשטחי ארץ ישראל בידי המדינה. ממילא גם אין לקבל טענות בדבר חכירה לצמיתות, הן בשל נוסחו של החוזה המקורי שמגביל את תקופות החכירה לשתיים והן בשל אומד דעת הצדדים במקרה זה, כפי שהובהר לעיל.

 

טרם סיום אציין כי מטרת קק"ל היא ליישב את הארץ לצמיתות ולהקים ישובי קבע, על כך אין חולק. אין זה אומר שחוזה לא יחודש ושהמתיישב יגורש מיד מהקרקע עם סיום תקופת החכירה. בתום התקופה, קק"ל היא זו שתחליט אם ובאילו תנאים יחודשו חוזי החכירה עם המתיישבים.

 

בשל טעמים מצטברים אלה, אני דוחה את התובענה, כאשר אין בכל שאר הטענות אשר נטענו לעניין זה, כדי לשנות מהתוצאה אליה הגעתי. 

 

בנסיבות המיוחדות של תובענה זו ובשל הטענות העקרוניות שהועלו, החלטתי שלא לחייב בהוצאות.

 

 

 

ניתן היום,  ט' אב תשע"ג, 16 יולי 2013, בהעדר הצדדים.

                        

5129371

54678313

 

אברהם יעקב 54678313

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

 

בעניין עריכה ושינויים במסמכי פסיקה, חקיקה ועוד באתר נבו – הקש כאן