חסר רכיב

פס"ד מחוזי הסכם חכירה ודמי חכירה יוסי חיות כפר יחזקאל

23/05/2018

 6.9.2006

 

בתי המשפט

בית משפט מחוזי נצרת

הפ 000268/05

 

בפני:

כב' השופט האשם ח'טיב

תאריך:

06/09/2006

 

בעניין:

יוסף ורחל חיות

 

 

ע"י ב"כ עו"ד

עו"ד ח. נועם

מבקש

 

נ  ג  ד

 

 

1. קרן קיימת לישראל

2. מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל

 

 

ע"י ב"כ עו"ד

עו"ד לכמן

משיב

            

מיני-רציו:

* מקרקעין – חכירה – הסכם חכירה

* מקרקעין – חכירה – דמי חכירה

תובענה לפסק דין הצהרתי הנוגע להסכם חכירה. בשנת 1975 קיבלו המבקשים זכויות בנחלה. תקופת החכירה בנחלה נקבעה ע"פ החוזה (בין קק"ל לחוכרים המקוריים) מיום 1/10/1940 ועד ליום 30/9/89 (להלן:"חוזה החכירה המקורי"). בחוזה זה ניתנה לחוכרים אופציה לחדש בתום תקופת החכירה, את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים. ב 30/9/89 (ועד היום) לא נחתם בין הצדדים ( המבקשים וקק"ל ) חוזה חכירה חדש (שלא באשמת המבקשים), אם כי המבקשים המשיכו להחזיק ולשבת בנחלה וכן לשלם דמי חכירה (נמוכים מהמקור, עפ"י תעריפים שנקבעו בהחלטות מאוחרות יותר ע"י מועצת ממ"י). העותרים מבקשים לחייב את קק"ל לחתום איתם על חוזה חכירה שתנאיו יהיו כתנאיו של חוזה החכירה המקורי (למעט לעניין דמי החכירה). לטענם, משמעות סעיף ג' להסכם המקורי, לפיו יש לחדש את החכירה לפי מה שיהיה נהוג בעת החידוש, הינה כי החכירה תחודש לפי החוזה שהיה נהוג ביום סיום תקופת החכירה הראשונה – 1989, ומאחר ולא הוצג או הוכח כי בשנת 89 היה נהוג לחדש את החכירה בהתאם לחוזים, שתנאיהם שונים מתנאי החוזה המקורי, הרי שהם זכאים לחדש את תקופת החכירה באותם תנאים שבחוזה המקורי. לטענת המשיבים יש לחתום על חוזה חכירה בתנאים הנהוגים ביום חתימת חוזה החכירה, משמע היום. לחלופין יש להחיל גם את דמי החכירה המקוריים.

.

בית-המשפט המחוזי קיבל את התובענה מהטעמים הבאים:

בנסיבות המקרה דנן, מה שחשוב והקובע הוא, המועד בו הארכת תקופת החכירה היתה אמורה להיעשות, דהיינו, שנת 1989, ולא המועד הפורמלי, בו יחתם חוזה החכירה. שנית, והוא החשוב, המצג שיצרו המשיבים בהתנהגותם, ולפיה הם מסכימים להאריך את החוזה המקורי (שכן בפועל המשיכו המבקשים לגור בנחלה עפ"י תנאי ההסכם המקורי, למעט דמי החכירה), מונע מהם לבוא כעת ולאחר 16 שנים מתום תקופת החכירה הראשונה וחידוש החוזה בהתנהגות, לטעון כי יש לחתום על חוזה בתנאים הנהוגים כיום, והשונים מהתנאים שהיו נהוגים בעת החידוש בשנת 1989. שלישית עפ"י הגיונם של דברים. לא מתקבל על הדעת כי חוזה חכירה שיחול רטרואקטיבית ויתייחס לתקופת המתחילה משנת 1989 יהיה ע"פ התנאים הנהוגים כיום.

היות והמשיבים לא הוכיחו כי בשנת 1989 היה נהוג לחתום עם קק"ל על חוזי חכירה באזור, שתנאיהם שונים מתנאי החוזה המקורי, הרי שיש לחדש את החכירה באותם תנאים של החוזה המקורי, למעט לעניין דמי החכירה. אלו ישולמו עפ"י התעריף שנקבע בהחלטות ממ"י.

 

 

פסק דין

 

1.         זוהי תובענה למתן פסק דין הצהרתי לפיו יוצהר כי  המבקשים זכאים להירשם כחוכרים של החלקה מס' 82 בגוש 23087 בכפר יחזקאל ( להלן : "החלקה" ) בשטח של 18.165 דונם בתנאי חוזה החכירה המקורי ( כפי שזה יוגדר להלן) ובשינוי אחד לפיו דמי החכירה יהיו כפי שנקבע בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל לעניין גובה דמי חכירה בנחלות וזאת בגין תקופת החכירה שמתחילה ביום 30/9/89 ומסתיימת ביום 31/9/2038 ( תקופת חכירה של 49 שנים).

 

רקע

 

2.         ביום 27/10/1941 נחתם בין הקרן הקיימת לישראל (להלן: "קק"ל") לבין המנוחים צבי כרמלי ואשתו רבקה כרמלי ז"ל (להלן: "המנוחים") חוזה חכירה,  על פיו החכירה קק"ל  למנוחים נחלה בכפר יחזקאל ששטחה היה 16.554 דונם (להלן: "הנחלה") (תקופת החכירה נקבעה ע"פ החוזה מיום 1/10/1940 ועד ליום 30/9/89) (להלן:"חוזה החכירה המקורי"). בחוזה זה ניתנה לחוכרים אופציה לחדש בתום תקופת החכירה, את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים.

 

 בשנת 1955 ולאחר שהמנוחים הלכו לעולמם,  עברו זכויות החכירה בנחלה מהמנוחים לבתם  אסתר כרמלי אשר העבירה ( ביום 1/10/75)  את זכויותיה בנחלה למבקשים.

 

3.         מאז תום תקופת החכירה ע"פ חוזה החכירה המקורי (ביום 30/9/89) ועד להיום לא נחתם בין הצדדים ( המבקשים וקק"ל ) חוזה חכירה חדש אם כי המבקשים המשיכו להחזיק ולשבת בנחלה וכן לשלם דמי חכירה.

 

בתובענה שבפני עותרים המבקשים לחייב את קק"ל לחתום איתם על חוזה חכירה שתנאיו יהיו כתנאיו של חוזה החכירה המקורי.

 

התובענה

4.         בתובענה שבפני העלו המבקשים, בין היתר, את הטענות הבאות:

4.1.       המבקשים פנו למשיבים מספר פעמים ( בין היתר ביום  4/12/00, ביום 23/11/04, וביום 14/3/05) בבקשה לחידוש החכירה, ע"פ תנאי החוזה המקורי,  לתקופה נוספת של 49 שנים , אך פניותיהם לא נענו.

 

4.2.       לאור הוראות חוזה החכירה המקורי ( ס' ג' לחוזה) טוענים המבקשים כי הם זכאים לחדש את החכירה בהתאם לתנאי השטר המקורי, בשינוי אחד הנוגע לגובה דמי החכירה אשר יהיו בהתאם למה שנקבע ע"י מועצת מקרקעי ישראל לגבי דמי חכירה בנחלות, שכן, המנהל לא המציא כל חוזה חכירה מאז שנת 1989 בינו לבין מי מחברי כפר יחזקאל או חברי אגודות אחרות מאזור כפר יחזקאל, ועל כן לא הוכח שמה שהיה נהוג בשנת 1989 שונה ממה שהיה בחוזה המקורי ועל כן קק"ל מחויבת לחדש את החכירה בתנאי חוזה החכירה המקורי בשינוי אחד כאמור לעיל.

 

4.3.      עוד טוענים המבקשים כי מאחר והם המשיכו מאז שנת 1989 לנהוג ע"פ הוראות החוזה המקורי( למעט עניין דמי החכירה ) הרי יש לראות בכך כהסכמה מצד המשיבים להאריך את החוזה ל 49 שנים נוספות בתנאי החוזה המקורי, לפיכך, החוזה הוארך בפועל, אף אם פורמלית הוא לא הוארך.

 

4.4.      קק"ל אינו יכול לטעון כי תנאי ההתקשרות עמם כפופים לשינויים בלתי מוגדרים המשקפים את השתנות העתים.

 

התשובה

5.         בתשובתם לתובענה, טענו המשיבים, בין היתר, את הטענות הבאות:

 

5.1.      ע"פ חוזה החכירה המקורי, המשיבים התחייבו לחדש את החוזה בתנאים  שיהיו נהוגים בעת החידוש ולא התכוונו לתת תוקף לחוזה כפי שנחתם בעבר.

 

5.2.      בתביעה אין כל טענה כנגד התנאים הנהוגים כיום לחידוש חוזה החכירה.

 

5.3.      מאז שנות ה- 80 האגודה החלה בהכנת תכנית מתאר ותוכניות מפורטות של הישוב אשר מהם תוכן תכנית רישום של החלקות במשבצת. התכניות כללו איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים. לאור הזמן הרב שנדרש לצורך הכנת התכניות ואישורם, נמנע מהמשיבים לחדש את חוזה החכירה.

 

לטענת המשיבים, תכנית הרישום החדשה הגדילה את שטח החלקה של המבקשים בכשני דונם מעבר לחוזה החכירה המקורי.

 

5.4.      בשתיים מתוך הפניות של המבקשים לקק"ל  הם ביקשו לחדש את חוזה החכירה בתנאים הנהוגים כיום במינהל.

 

הפניה מיום 4/12/00 היתה על גבי טופס שהוכן ע"י המינהל לצרכי בקשות לחידוש חכירה( יובל) לנחלה במושב. הטופס הוא חלק מנוהל מס' 24.16 שעניינו חידוש חוזים לזמן ארוך במגזר החקלאי. לטענת המשיבים לאור האמור בנוהל זה  הרי שהיכן שלא צוין בחוזה שהוא יחודש באותם תנאים הרי הוא יחודש בהתאם לחוזה חכירה לנחלה ( יובל ) במושב.

 

הפעם הראשונה שבה ביקשו המבקשים לחדש את החוזה בהתאם לתנאי החוזה המקורי היתה בפניה מיום 14/3/05.

 

5.5.      מלשון החוזה עולה באופן ברור כי החוזה יחודש לפי הנהוג בקק"ל בעת החידוש.

 

5.6.      ע"פ האמור בחוזה החכירה המקורי  היה על המבקשים לפנות שנה או יותר לפני תום החכירה בבקשה לחידוש חוזה החכירה על בסיס חוזה החכירה שיהיה נהוג אז. המבקשים מעולם לא פנו בבקשה כזו.

 

5.7.      למבקשים אין זכות קנויה לחדש את החוזה ע"פ תנאי חוזה החכירה  המקורי. קק"ל משנה מעת לעת את נוסח החוזים עליהם היא חותמת, וזאת בהתאם לצרכים המשתנים.

 

5.8.       במידה וביהמ"ש יענה לתביעת המבקשים הרי שלאור החלטת מועצת קק"ל  1054 מיום 27/7/05 המבקשים לא יהיו זכאים להטבות הגלומות בהחלטות המועצה, ועל כן אין הם זכאים לשלם דמי חכירה מופחתים ע"פ החלטות המועצה.

 

ההסכמה הדיונית

 

6.         בדיון שהתקיים בתיק ביום 29/1/06 הסכימו הצדדים שביהמ"ש יפסוק במחלוקת שביניהם על סמך החומר הכתוב, לאחר שהצדדים יגישו סיכומי טענות בכתב ויצרפו אליהן כל מסמך רלוונטי.

 

תמצית סיכומי טענות הצדדים

 

7.       סיכומי טענות המבקשים;

 

7.1.      טענת המשיבים לפיה יש לחדש את החוזה ע"פ נוסח חוזה " עכשווי" אינה עולה בקנה אחד עם הוראות חוזה החכירה המקורי.

בהתאם לחוזה החכירה היה על המשיבים להציג חוזה חכירה שהיה נהוג בתום תקופת החכירה- שנת 1989 לגבי חכירת אדמות בכפר יחזקאל. המשיבים לא עשו כן.

למיטב ידיעת המבקשים בשנת 1989 לא נחתמו חוזי חכירה בתנאים שונים מאלו שבחוזה המקורי.

 

7.2.      לחילופין טוענים המבקשים כי יש לראות בצדדים כמי שהסכימו מכללא ובהתנהגות להמשכת הקשר ביניהם בהתאם לתנאי החוזה המקורי.

 

7.3.       ע"פ הפסיקה הרי במידה ומנהל מקרקעי ישראל חפץ להמשיך התקשרות עם חוכר שלא ע"פ החוזה המקורי הרי חובה עליו ליידע את הצד שכנגד בנוגע לכך . המנהל לא עשה כן ובד בבד הוא המשיך לגבות דמי חכירה, משכך הוא גילה את דעתו כי החוזה המקורי יוארך ב 49 שנים.

 

7.4.       בין החוזה המקורי לבין הוראות טיוטת ההסכם החדש קיימים הבדלים מהותיים ביותר .

 

בהתאם לחוזה המקורי ניתן למבקשים מעמד באופן שאלו היו שותפים , בין בעצמם ובין באמצעות נציגים, בכל הנוגע לקבלת החלטות בקשר לנחלה, ובנוגע למחלוקות אשר תיווצרנה בנוגע לנחלה.

לעומת זאת ע"פ הטיוטה של ההסכם המוצע עתה, הרי היחס לחוכרים הינו יחס כאל אריסים משוללי זכויות.

 

7.5.      החוזה המוצע והתנאים שבו אינם עולים בקנה אחד עם מהות זכות החכירה ארוכת השנים שהוענקה לחוכרים באדמותיהם.

הכוונה שעמדה בבסיס החכרת האדמות לחוכרי כפר יחזקאל ובכלל זה המבקשים היתה להקנות להם זכות חכירה ארוכת טווח ואיתנה בקרקע.חכירה ראשונה של 49 שנים עם זכות לחדש את החכירה לתקופה שניה של 49 שנים ואילך. ( המבקשים מצרפים שני מכתבים אשר לטענתם ניתן ללמוד מהם על כוונה זו )

זכותם של החוכרים מגיעה לכדי בעלות בפועל במקרקעין.

 

7.6.       בתי המשפט נוקטים בגישה הנותנת עליונות ברורה לחוזה החכירה המקורי והחלת תנאיו על חידוש החכירה.

המבקשים מפנים בהקשר זה לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב שניתן בת"א 45180/03 מ.ז. לוי חברה לבנין בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל  (טרם פורסם)

לטענת המבקשים, מועצת מקרקעי ישראל עצמה נותנת עליונות ועדיפות לחוזה החכירה המקורי (מפנים להחלטה מס' 1054 ).

 

7.7.       יש לדחות את טענת המשיבים שהועלתה בדיון לפיה החוזה שהיה נהוג בשנת 1989 הינו אותו חוזה הנהוג כיום. מדובר בטענה חדשה שלא הועלתה בכתב תשובתם.

מעבר לכך, נוסח חוזה החכירה למתיישב נשוא החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 416 ( מיום 1/5/89) שונה לגמרי מהנוסח המוצע כעת  ע"י המשיבים.

 

7.8.      יש לדחות את הטענה כי על המבקשים היה לפנות שנה לפני תום החכירה בבקשה לחדש את החכירה. ראשית, החוזה גם קובע כי על הקרן הקיימת להודיע לחוכר במכתב רשום בדואר על זכותו לבקש חידוש החכירה, והקרן קיימת לא עשתה כן.

שנית, המשיבים עצמם טענו כי בשל תכניות איחוד וחלוקה החוזים לא הוארכו.

 

7.9.      לעניין גובה דמי החכירה;  מזה עשרות שנים גובה המנהל מן המבקשים דמי חכירה כפי שנקבע בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולא כפי שנקבע בחוזה. על כן החוזה המקורי בעניין זה שונה ע"י התנהגות הצדדים.

 

7.10.    לטענת המבקשים החלטת המועצה 1054 אינה חלה על המקרה דנן.  

לחילופין, וגם אם ההחלטה חלה, הרי יש לפעול ע"פ הנוהג הקיים בין הצדדים מזה שנים רבות.

 

תמצית סיכומי טענות המשיבים

8.         בסיכומי טענותיהם, העלו המשיבים את הטענות הבאות:

8.1.      לשונה ותכליתה של הוראת ס' ג'1 לחוזה המקורי ברורה ומלמדת על כך כי את חוזה החכירה המקורי על התיקונים שנעשו בו , ניתן לחדש בתום 49 שנה על בסיס חוזה החכירה שיהיה נהוג במועד החידוש. לחילופין, רשאי היה המנהל להחליף את חוזה החכירה המקורי אף במהלך תקופת החכירה ולהחליף אותו בחוזה אחר על בסיס חוזה החכירה שיהיה נהוג במועד החתימה על חוזה חידוש החכירה.

 

גם פרשנות תכליתית  של ההסכם המקורי תביא למסקנה כי יש לחדש את חוזה החכירה לפי התנאים הנהוגים בעת החידוש ( כעת).

 

הרציונל אשר עומד מאחורי מדיניות זו הוא הרצון והצורך לאפשר למנהל למלא את תפקידו השלטוני כהלכה, לטובת הכלל והאינטרס הציבורי, תוך מידה של גמישות המתבקשת בהתאם לשינוי העתים וצרכי החיים המשתנים.

 

8.2.      הסכם החכירה במתכונתו המקורית מעולם לא חל על המבקשים אלא בכפוף לתיקונים שנעשו בו ואשר נחתמו על ידי המבקשים עוד בטרם קיבלו את הזכויות בנחלה. (  המשיבים מפנים למספר עובדות מהן ניתן ללמוד שהמבקשים פעלו, עוד בטרם הועברו הזכויות על שמם, לפי החלטות ודרישות של המינהל אף שאלו לא היו חלק מתנאי ההסכם המקורי)

 

8.3.      בהתנהגותם של הצדדים עבר ההסכם המקורי שינויים רבים. השינויים מלמדים כי הצדדים פעלו בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל. המשיבים מפנים להוראות בהסכם המקורי אשר אינן מיושמות .

כך למשל הסכם החכירה המקורי מתייחס לשטח של כ- 16 דונם בעוד שהמבקשים מחזיקים ומעבדים נחלה ששטחה מגיע ל 60 דונם.

ההסכם המקורי מגדיר את מטרת החכירה, בין היתר, למטרת "בניית בית דירה לעצמו", כאשר בפועל המינהל איפשר למבקשים לבנות בית נוסף לבתם כבת ממשיכה , ואף שהדבר אינו משתמע מהוראות ההסכם.

החלטות מועצת מקרקעי ישראל העניקה למבקשים הטבות כגון האפשרות לבנות 500 מ"ר לתעסוקה אן קייט בשטחי המגורים, את האפשרות לעשות שימוש תיירותי בנחלה, את האפשרות לבנות שלוש יחידות דיור בנחלה, פיצול יחידת מגורים מן הנחלה וכן זכות למגרש בהרחבה. 

 

8.4.      משתמה תקופת החכירה המקורית , ומשחלו שינויים רבים בתנאי החוזה, שינויים אשר על פיהם פעלו המבקשים הרי מקובל לחתום כעת על חוזה חדש. מעבר לכך, אין בנוסח של החוזה המוצע שיוניים מהותיים מעבר לדברים להם הסכימו המבקשים מכללא במהלך השנים.

 

ביום 22/3/78 חתמו המבקשים ( עוד בטרם הועברו הזכויות על שמם ) על מסמך הנושא כותרת : " שטר העברת זכויות ותיקון חוזה חכירה " . במסמך זה בוצעו תיקונים לחוזה החכירה המקורי , בין היתר, היה שינוי שיעור דמי החכירה השנתי וכן עוגנה זכות המנהל לגבות דמי הסכמה בשיעור של 1/3 מהרווח באם תועבר זכות החכירה בנחלה.

 

8.5.      מועצת מקרקעי ישראל החליטה ( החלטה מס' 108) לבטל את חוזי החכירה הקודמים ולערוך חוזה חכירה חדש בהתאם לתנאים המקובלים ביום החתימה.

 

8.6.      רובו של העיכוב בחתימה על חוזי חכירה זה הוא פועל יוצא  מהתנהלות אגודת כפר יחזקאל.

העיכוב נבע מכך שהחל משנות ה 80 החלה אגודת כפר יחזקאל להכין תכנית מפורטת לישוב.

עיכוב זה טמן בחובו , בסופו של דבר, הטבה למבקשים שכן אם היו מחדשים את החוזה בשנת 1989 שטח החלקה היה 16.554 דונם לעו"ז אחרי תכנית הרישום החדשה שטח החלקה הפך ל 18.615 דונם.

 

הסכם החכירה מתייחס למקרקעין בשטח של 16 דונם בלבד, בעוד שבפועל מחזיקים ומעבדים המבקשים שטח בגודל של 60 דונם.

 

8.7.      מדיניות המנהל הנוכחית מטיבה עם בעלי הנחלות באופן משמעותי. התנאים החדשים מאפשרים שימושים נוספים ומעניקים זכויות נוספות.

 

תמצית טענות המבקשים בסיכומי תשובה מטעמם

9.         בסיכומי תשובה שהמבקשים הגישו הם טענו:

9.1.      השטר אשר עליו חתמו המבקשים ( " שטר העברת זכות חכירה ותיקון חוזה חכירה " – נספח ז' לסיכומי המשיבים ) הינו שטר אשר מפנה ומאמץ להסכם החכירה המקורי והתיקון היחיד בו מתייחס לעדכון דמי החכירה.

 

9.2.      באשר לטענת המשיבים לפיה הסכם החכירה המקורי מתייחס לשטח של 16 דונם בעוד שהמבקשים מחזיקים בנחלה בשטח של 60 דונם הרי טענה זו מטעה שכן 16 דונם מוחכרים להם בחכירה ישירה מהמנהל בעוד שיתרת השטח מוחכרת מהמנהל לאגודה וזו התירה למבקשים לעשות בה שימוש כ " ברי רשות " מטעמה. 

 

9.3       באשר להטבות שניתנו ע"י מועצת מקרקעי ישראל ואשר צוינו ע"י המשיבים, המבקשים טוענים כדלקמן:

 

א.         לעניין פיצול יחידת מגורים מהנחלה הרי החוזה המקורי איפשר להם לחלק את הנחלה ( ס' י"ח להסכם ).מעבר לכך, בעוד שהחוזה המקורי אינו מטיל דמי היוון במקרה של חלוקת הנחלה, הרי שהוראת אגף 62 מטילה, במקרה של פיצול מגרש בנחלה,  דמי היוון בשיעור של 91%.

 

ב.         פרשנות המשיבים לפיה החוזה איפשר בניה רק לחוכר עצמו אינה עולה בקנה אחד עם סעיף כ' לחוזה החכירה.

 

ג.          האפשרות להקים מספר יחידות דיור וכן האפשרות לשימוש לצורכי קיט, תיירות וכו', ניתנת ע"י גופי התכנון ולא ע"י המינהל.  

 

לעניין מגרשים בהרחבה הרי מגרשים אלו הוקצו למומלצי האגודה ובתשלום מלא למינהל, ולא לבעל הנחלה.

 

9.4.      החלטת המועצה מס'  108 עניינה בחוזה אחיד לכל שטח הנחלה ולא בהאחדת תנאי החכירה בכל הנחלות במגזר החקלאי.

 

דיון ומסקנות

 

10.       אדקים ואומר כי לאחר שנתתי את דעתי לכלל המסמכים שהונחו בפני ולכלל טענותיהם של שני הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי הדין עם המבקשים וכי המבקשים זכאים לחדש את תקופת החכירה, בהתאם לתנאים שהיו מקובלים בשנת 1989 ובהעדר הוכחה כי תנאים אלה שונים מתנאי החכירה ע"פ חוזה החכירה המקורי, הרי שהמבקשים זכאים לחידוש תקופת החכירה בהתאם לתנאי החוזה המקורי, וכי יש לחתום על חוזה שתנאיו זהים לתנאי החוזה המקורי, בכפוך לשינוי בעניין גובה דמי החכירה וכן שינוי נוסף לפיו על המבקשים לשלם 1/3 מהרווח במידה והם יעבירו את זכות החכירה זאת לפי "שטר העברת זכות חכירה ותקון חוזה חכירה" – נספח ז' לסיכומי המשיבים, עליו חתמו המבקשים.

 

11.       בטרם אנמק את החלטתי,   אציין מספר הבדלים שקיימים בין החוזה המקורי לזה המוצע כעת ( הוא נספח ב' לכתב התשובה של המשיבים - להלן: "החוזה המוצע"), ואשר יש בהם משום הרעה לעומת התנאים בחוזה המקורי;

 

11.1.    כאמור, המבקשים טוענים כי קיימים הבדלים משמעותיים בין שני החוזים , הבדלים אשר פוגעים באופן קשה בזכויותיהם. מצד שני טוענים המשיבים כי החוזה המוצע דווקא מיטיב באופן משמעותי עם המבקשים.

 

אכן, השוואת תנאי החוזה המקורי לתנאי החוזה המוצע, מעלה כי בחוזה המוצע ישנם תנאים שלכאורה יש בהם הרעה לעומת תנאי החוזה המקורי. נציין, בין היתר,  את ההבדלים הבאים:

 

א.         בחוזה המקורי לא היתה הוראה לפיה החוכרים נותנים מראש את הסכמתם להחלפת חוזה החכירה, כאשר לעו"ז, ע"פ החוזה המוצע צוין במפורש (פרק המבוא, עמ' 1 לטיוטה)  כי " והואיל והחוכר מצהיר כי יסכים – אם יידרש ע"י המחכיר – להחליף, במשך תקופת החכירה, את חוזה החכירה הזה בנוסח חוזה חכירה, שיאושר ע"י מועצת מקרקעי ישראל, ... ".

 

ב.         בחוזה המקורי ניתנה לחוכר זכות להעביר את זכויות החכירה לאחר , כאשר ההעברה היתה מותנית באישור קק"ל, לעו"ז, בחוזה המוצע ניתנה זכות קדימה למחכיר להחזיר לעצמו את ההחזקה והזכויות בנחלה.

 

ג.          בס' 7 (ג) לחוזה המוצע צוין כי המחכיר יהיה רשאי לסרב או רשאי להתנות את הסכמתו  בתשלום כספי, בנוגע לבקשת החוכר לשינוי קיבולת הבניה או לבניה נוספת.

בחוזה המקורי לא היתה הוראה דומה.

 

ד.         במסגרת ועדות שונות שהוקמו מכח החוזה המקורי (ועד הערכה וועדת בוררים) ניתן ייצוג לחוכר בעניינים שונים, כך למשל אחד מחברי ועדת ההערכה של הנחלה, הוא נציג של החוכר . לעו"ז בחוזה המוצע אין זכר לכך.

  

12.       כפי שניתן ללמוד מטענות המבקשים, טענתם למעשה היא כי משמעות סעיף ג' להסכם המקורי, לפיו יש לחדש את החכירה לפי מה שיהיה נהוג בעת החידוש, הינה כי החכירה תחודש לפי החוזה שהיה נהוג ביום סיום תקופת החכירה הראשונה – 1989, ומאחר ולא הוצג או הוכח כי בשנת 89 היה נהוג לחדש את החכירה בהתאם לחוזים, שתנאיהם שונים מתנאי החוזה המקורי, הרי שהם זכאים לחדש את תקופת החכירה באותם תנאים שבחוזה המקורי.  

 

משמעותה של טענת המבקשים הינה כי התנאים לפיהם יש לחדש את החכירה הם התנאים המקובלים במועד בו החכירה אמורה להתחדש, דהיינו ביום סיום תקופת החכירה המקורית ולא בתנאים הנהוגים ביום בו ייחתם החוזה בדבר חידוש תקופת החכירה, לעומת זאת, טענת המשיבים היא, כאמור, כי יש לחתום על חוזה חכירה בתנאים הנהוגים ביום חתימת חוזה החכירה, משמע היום.

 

ס' ג' (1) לחוזה המקורי קובע :

 

"בתום תקופת - החכירה לפי החוזה הנוכחי, או כתום חכירה לפי חוזה – החכירה שיבוא במקום החוזה הנוכחי, תהא הזכות לחוכר לחדש את החכירה לתקופה חדשה של ארבעים ותשע שנים נוספות, על בסיס חוזה – החכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירת אדמה מהקרן באיזור כפר יחזקאל, אם החוכר יבקש על כך מהקרן שנה אחת או יותר לפני גמר החכירה לפי החוזה הנוכחי, או לפני גמר חוזה החכירה שיבוא במקום החוזה הנוכחי."

 

אין חולק כי המועד לחידוש תקופת החכירה וחתימת חוזה חכירה חדש ע"פ האמור בסעיף זה, היה בתום תקופת החכירה המקורית בשנת 1989 אלא וכפי שטוענים המשיבים, הוא לא נחתם בשל הכנת ואישור תכניות הנוגעות לכפר. אולם, הקשר החוזי בין הצדדים המשיך להתקיים, המבקשים המשיכו להחזיק בנחלה, לשלם דמי חכירה, ובכלל הצדדים המשיכו גם לאחר תום תקופת החכירה לנהוג ע"פ תנאי חוזה החכירה המקורי ולמלא אחריהם, למעט לעניין דמי החכירה.

(ראה סעיף 8 לתצהיר המבקש שצורף לבקשה)

 

המשיבים, אמנם בכתב תשובתם הכחישו את ס' 8 בחלקו, תוך שהם טוענים כי החוזים לא חודשו עקב פעילות האגודה להסדיר את רישום החלקות וכן התייחסו לעניין דמי החכירה. המשיבים לא הכחישו בתשובתם את הטענה לפיה הצדדים המשיכו לנהוג ע"פ החוזה המקורי, אם כי בסיכומים טענו כי חלק מהוראות החוזה לא היו מיושמות ואף שונו בהתנהגות הצדדים. על כך לא הונחה בפני כל ראיה ונראה לי כי יש מקום למסקנה כי בתום תקופת החכירה ע"פ חוזה החכירה המקורי, בשנת 1989, ומשלא נחתם חוזה חכירה חדש, המשיכו הצדדים לנהוג ע"פ החוזה המקורי למעט דמי חכירה שנקבעו בהתאם להחלטות מועצת המינהל.

 

 

סבורני כי כאשר המבקשים המשיכו לשבת בקרקע ולהחזיק בה וכאשר המשיבים לא גילו כל סימן שהם מתנגדים לכך או שהם מבקשים כי תנאי החכירה ישונו , וכי שני הצדדים הסכימו בהתנהגות על הארכת תקופת החכירה שבעדה שילמו המבקשים דמי חכירה, באותם תנאים, יש לראות בכך כהסכמה מכללא של הצדדים להמשיך את אותו יחס משפטי ביניהם, קרי החכירה בה מדובר, בהתאם לחוזה החכירה המקורי, למעט התנאים שהוכח כי הם שונו.

 

לא זו אף זו, נראה לי כי בנסיבות המקרה שבפני, מה שחשוב והקובע הוא המועד בו הארכת תקופת החכירה היתה אמורה להיעשות, דהיינו, שנת 1989, ולא המועד הפורמלי, בו יחתם חוזה החכירה.

ראשית יצוין כי ע"פ לשון סעיף ג' הנ"ל הרי נאמר כי " כתום תקופת החכירה", (ובענייננו תום תקופת החכירה היא שנת 1989), תהא הזכות לחוכר לחדש את החכירה לתקופה חדשה של ארבעים שנים נוספות על בסיס חוזה והחכירה שיהיה נהוג אז...".

 

שנית, והוא החשוב, המצג שיצרו המשיבים בהתנהגותם, ולפיה הם מסכימים להאריך את החוזה המקורי מונע מהם לבוא כעת ולאחר 16 שנים מתום תקופת החכירה הראשונה וחידוש החוזה בהתנהגות, לטעון כי יש לחתום על חוזה בתנאים הנהוגים כיום, והשונים מהתנאים שהיו נהוגים בעת החידוש בשנת 1989.

 

שלישית, החוזה הפורמלי שייחתם ביום, יאריך את תקופת החכירה ל- 49 שנים החל משנת 1989. על כן ולאור לשון החוזה המקורי (סעיף ג'(1) ולאור ההיגיון חוזה החכירה שיאריך את תקופת החכירה המקורית צריך להיות ע"פ התנאים הנהוגים בעת החידוש , כאשר במקרה דנן " עת החידוש" היא שנת 1989 ולא כעת שכן לא מתקבל על הדעת כי חוזה חכירה שיחול רטרואקטיבית ויתייחס לתקופת המתחילה משנת 1989 יהיה ע"פ התנאים הנהוגים כיום.

 

משמעות גישתם של המשיבים הינה כי המבקשים אשר לא חתמו על חוזה פורמלי בשנת 1989 (שלא באשמתם) והמשיכו להחזיק בנחלה, לא יידעו באיזה תנאים הם חוכרים את הקרקע אלא כעת 16 שנים לאחר תחילתה של תקופת החכירה השניה, כאשר הם נדרשים לחתום על חוזה שאת תנאיו הם לא יודעים.

 

היות והמשיבים לא הוכיחו כי בשנת 1989 היה נהוג לחתום עם קק"ל על חוזי חכירה באזור כפר יחזקאל, שתנאיהם שונים מתנאי החוזה המקורי, הרי יש לחדש את החכירה באותם תנאים של החוזה המקורי בשינויים שצויינו לעיל.

 

13.        גובה דמי החכירה ;

 

כאמור, אין חולק כי המבקשים משלמים מזה שנים רבות  דמי חכירה שלא בהתאם למה שקבוע בחוזה המקורי אלא ע"פ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

 

המשיבים מפנים להחלטה המועצה מס' 1054 מיום 27/7/05, הקובעת:

" חוכר המבקש למצות זכויות שבחוזה החכירה הפרטני אשר הינו צד לו המיטיבות ביחס להסדרים תקפים שנקבעו ע"י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה, לא יהיה זכאי להקלות ולתנאים מיטיבים לפיהם נוהג המינהל עפ"י החלטות מועצת מקרקעי ישראל המאוחרות למועד תחילת החכירה, ויחולו עליו, לכל דבר ועניין, הוראות חוזה החכירה הפרטני."

 

וטוענת כי במידה ותובענתם של המבקשים תתקבל, הם לא יהיו זכאים לשלם דמי חכירה נמוכים וכקבוע בהחלטות המינהל.

אין בידי לקבל טיעון זה של המשיבים, משמעות קבלת טענותיהם של המבקשים, אינה אלא השמת המבקשים במצב בו היה נחתם חוזה חכירה בתום תקופת החכירה המקורית, אז לא היתה קיימת החלטה מס' 1054 הנ"ל, על כן אין מקום לומר שהחלטה זו חלה על המבקשים משום שאלה עמדו על מיצוי זכויותיהם בחוזה החכירה הפרטני. יחד עם זאת, אם תתקבל בעתיד החלטה בענין ביטול ההטבות בדמי חכירה הניתנת לכלל החוכרים של אדמות מהקרן הקיימת או לפחות לגבי אלה שבאזור כפר יחזקאל, החלטה זו תחול באופן שוויוני על כלל החוכרים באזור הכפר יחזקאל לרבות המבקשים.

 

14.       סוף דבר, תובענת המבקשים מתקבלת במובן זה שמוצהר בזאת כי המבקשים זכאים להירשם כחוכרים של החלקה 82 בגוש 23087 מאדמות הכפר יחזקאל, ע"פ תנאי שטר החכירה מס' 007403/1103 לפיו הם רשומים כיום ובתנאי שטר מקורי 12/1943/0000 וזאת לתקופה מיום 1/10/1989 עד ליום 30/9/1938, ובשינוי דמי החכירה, אשר יהיו בגובה  דמי החכירה הנהוגים לגבי קרקע דומה בכפר יחזקאל, ובשינוי נוסף לפיו המבקשים (החוכרים) "ישלמו למחכיר, אם יעבירו את זכות החכירה לאחר, 1/3 מהרווח הנזכר בחוזה החכירה המקורי", וכפי שנקבע בשטר העברת זכות החכירה בה עסקינן מכרמלי אסתר למבקשים.

 

המשיבים, ביחד ולחוד, ישלמו למבקשים הוצאות משפט לרבות שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪.

בקביעת סכום ההוצאות התחשבתי בהסדר הדיוני ובדרך המקוצרת לניהול הדיון, לה הסכימו המשיבים.

 

 

האשם ח'טיב 54678313-268/05

ניתן היום י"ג באלול, תשס"ו (6 בספטמבר 2006) בהעדר הצדדים. 

 

5129371

54678313

האשם ח'טיב, שופט

 

000268/05הפ 054 סנא חאמד

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

 

הודעה למנויים על עריכה ושינויים במסמכי פסיקה, חקיקה ועוד באתר נבו - הקש כאן

 

חסר רכיב