חסר רכיב

פסד ממ"י דמי היתר

23/05/2018

 

   

בתי המשפט

בית משפט השלום תל אביב-יפו

א  123993/00

 

לפני:

כב' השופטת מארק – הורנצ'יק דליה

 

12/02/2004

 

 

 

 

 

בעניין:

קרן תורה ועבודה

ע"י ב"כ עוה"ד דב פישלר ו/או עו"ד אופיר בוכניק

מרחוב יגאל אלון 126, תל-אביב

טל': 6096803-03, פקס: 6096808-03

                                

 

 

התובעת                                    

 

נ  ג  ד

 

 

מינהל מקרקעי ישראל

מירה דה קלו עוזר לפרקליט מחוז ת"א (אזרחי)

ע"י עוה"ד יפעת לוי

פרקליטות ת"א (אזרחי) הנרייטה סולד 1 ת"א

טל': 6970222-03, פקס: 6918541-03

 

 

 

 

הנתבעת

פסק דין

 

1.       זוהי תביעה למתן פסק דין הצהרתי.

התובעת עמותה שלא למטרת רווח, המחזיקה בנכסים של הסתדרות הפועל המזרחי בארץ ישראל, מבקשת מבית המשפט להצהיר כי דמי החכירה השנתיים שעליה לשלם למנהל מקרקעי ישראל - הנתבע, בעת חידוש חוזה החכירה (לפי החלטה 851), יתבסס על תשלום דמי חכירה ראשוניים של 80%. לשון אחר - התובעת עותרת למתן פסק דין הצהרתי בעניין גובה דמי החכירה, שיהיה עליה לשלם לנתבע, הגם שאין בידה חוזה החכירה, לתקופה של 49 שנים נוספות, החל משנת 2004, בקשר עם המקרקעין ברחוב דובנוב 7 בתל-אביב, הידועים כגוש 6111, חלקה 686, תת חלקה 2 (מספרה הקודם של החלקה 625, לשעבר חלקות 19-17 ובעבר חלקה זמנית 1) בשטח של כ- 1.093 דונם (להלן: "החלקה").

על "החלקה" הוקם בסוף שנות החמישים, באישור הקק"ל, בניין בן 3 קומות המשמש מאז למשרדי התובעת ותנועת הנוער "בני עקיבא". בשנת 1981 חתם הנתבע על תכניות בנייה לתוספת בנייה, לשינויים פנימיים בבניין, וכיום הבניין הוא בן 4 קומות + גג.

 

2.       על פי הוראת חוק יסוד: מקרקעי ישראל, ובהתאם למדיניות הקרקעית שקבעה מועצת מקרקעי ישראל, מוסר המינהל זכויות בקרקע עירונית  בדרך חכירה בלבד, להוציא סוגי עסקאות המפורטים בחוק מקרקעי ישראל התש"ך - 1960. מסירת קרקע בחכירה מבוצעת בשני שלבים עיקריים - בשלב ראשון חותם המינהל עם החוכר המיועד על הסכם פיתוח לתקופה קצרה ומוגבלת ובו תנאים בדבר השימוש בקרקע וייעודה;

          ובשלב שני - אם מילא החוכר את התנאים שבהסכם הפיתוח, חותם עמו המינהל על חוזה חכירה, בדרך כלל לתקופה של 49 שנים.

בתקופה הרלבנטית, ועד לשנת 1973, נהג המינהל לגבות עם חתימת הסכם הפיתוח דמי חכירה בשיעור 80% מערך הקרקע, כפי שקבע השמאי הממשלתי, ואלה כונו בשם "דמי חכירה ראשוניים", וכן דמי חכירה שנתיים - הנקבעים מדי פעם לפעם על ידי המינהל".

 

3.       עיקר המחלוקת בין הצדדים בשאלה - האם שולמו בגין "החלקה" נשוא התביעה, "דמי חכירה ראשוניים" על ידי התובעת, ואם כן - באיזה שיעור, באין בידי התובעת הסכם פיתוח או חוזה חכירה.

          אבהיר כי תשלום "דמי חכירה ראשוניים" - הינו סכום חד פעמי אותו משלם חוכר לנתבע, בתחילת תקופת החכירה.

          על פי החלטות הנתבע, על חלקן אעמוד להלן, שיעור תשלום "דמי חכירה ראשוניים" - משפיע על גובה דמי החכירה השנתיים שישולמו בפועל, ביחס לדמי החכירה המקוריים: ככל ששיעור דמי החכירה הראשוניים גבוה יותר - כך תשלום דמי החכירה השנתי - נמוך יותר.

          תשלום "דמי חכירה ראשוניים" משפיע גם על גובה דמי ההסכמה - שיהיה על החוכר לשלם בגין העברת הזכויות.

 

4.       התובעת טוענת, וכפי שיפורט להלן, כי בתקופת החכירה הראשונית של "החלקה", היא שילמה דמי חכירה ראשוניים, בשיעור של 80%, ועל כן עליה לשלם דמי חכירה שנתיים בשיעור של 1% מערך הקרקע כפנוייה ובמקרה של היוון - עליה לשלם דמי היוון בשיעור של 13.65% מערך הקרקע ולזכות בהנחה בגין "דיירים מוגנים".

 

5.       מנגד - טוען הנתבע כי איננו מכיר בתשלום כלשהו של דמי חכירה ראשוניים על ידי התובעת. לפיכך ובהתאם להחלטה 851 של הנתבע דמי ההיוון לחוכר - התובעת שלא שילמה דמי חכירה ראשוניים יהיו בשיעור 22.75% מערך הקרקע, ואילו דמי חכירה שנתיים יעמדו על שיעור של 3% מערך הקרקע. עוד טוען הנתבע כי אין ב"חלקה" - דיירים מוגנים.

          על מנת להכריע בין שתי הטענות יש להידרש לרקע ההיסטורי של רכישת הזכויות ב"חלקה".

 

הרקע ההסטורי

 

החכרת הזכויות לנאות אביב בע"מ

6.       בתאריך 29.3.1949 נחתם הסכם בין קק"ל ובין חברת נאות אביב בע"מ (להלן: "נאות אביב"), בקשר לשטחים באדמות שרונה בתל-אביב, בין היתר לגבי 38,630 דונם.

 

7.       בתאריך 16.10.1949 נחתם הסכם נוסף בין קק"ל ובין נאות אביב לפיו תמורת חלק מנושא החוזה הבסיסי (מיום 29.3.1949) - 38.630 דונם שנאות אביב תעביר לקק"ל - יעביר קק"ל לנאות אביב, 11 דונם בהם כלולה "החלקה". מילים אחרות - נאות אביב ויתרה על זכויותיה ב- 38.630 דונם תמורת זכויות ב- 11 דונם בגוש 6111.

שני החוזים הללו, אינם מצויים בידי התובעת ולא עלה בידה לקבל אותם מאת מינהל מקרקעי ישראל. אף הנתבע לא הציג חוזים אלה בגדר ראיותיו ואין הם מצויים ברשותו. עם זאת - אין הנתבע חולק על קיומם של שני הסכמים אלה משנת 1949 (המאוזכרים בסעיף 3א' להסכם בין קק"ל לנאות אביב בע"מ, קרת בע"מ, פלומין בע"מ מיום 19.10.55).

 

חלקה 447 - הסכם החילופין

8.       בתאריך 9.1.1953 נחתם חוזה חכירה בין קק"ל ובין חברות ירמיהו בע"מ, צפניה בע"מ וחבקוק בע"מ (המצויות בשליטת הועד הפועל של הסתדרות הפועל המזרחי בארץ ישראל מאז 1955) המתייחס לחלקה 447 בגוש 6111 בשטח של כ- 2.5 דונם, וייעודו למגורים. חוזה החכירה הזה אינו מצוי בידי התובעת. לטענתה, למרות מאמציה לא עלה בידה לקבל עותק מחוזה החכירה מהמינהל הנתבע, אשר מצידו לא הציג אותו בפרשת ראיותיו. על פי האמור במכתב מחלקת השיכון בנתבע מיום 8.12.54 - חוזה החכירה המתייחס לחכירת חלקה 447 נרשם בספרי האחוזה בתיק 94/53.

 

9.       במהלך 1955 החברות ירמיהו בע"מ, צפניה בע"מ וחבקוק בע"מ, העבירו את זכויותיהן בחלקה 447 גוש 6111 להסתדרות הפועל המזרחי אשר כל נכסיה מוחזקים על ידי התובעת.

 

10.      התובעת ביקשה להקים על חלקה 447 את מוסדות הסתדרות הפועל המזרחי ומוסדותיה האחרים, נתקלה בהתנגדות חברת "נאות אביב" ששטחיה גובלים בחלקה 447.   בעניין זה התקיים משא ומתן בין הצדדים. ביום 27.1.55 הגיעו הצדדים להסכמה ולפיה התחייב הועד הפועל של הסתדרות הפועל המזרחי בארץ ישראל להעביר לנאות אביב בע"מ את השליטה בחברות צפניה בע"מ חבקוק בע"מ וירמיהו בע"מ (שלהן כאמור חוזה חכירה עם הקק"ל לגבי חלקה 447 בגוש 6111). בתמורה - התחייבה נאות אביב בע"מ כלפי התובעת לגרום לכך שקק"ל תחכיר לועד הפועל של הסתדרות הפועל של המזרחי בארץ ישראל או למי מטעמו מגרש בשטח שווה לחלקה 447, דהיינו 2.5 דונם, שגבולו ממזרח - הוא רחוב דובנוב ובצד צפון שדרות שאול המלך. הוסכם כי חוזה החכירה יהיה ל- 49 שנים, עם זכות חידוש ל- 49 שנים נוספות, דמי החכירה - על פי אלה הקבועים בחוזה החכירה של נאות אביב עם קק"ל בחלקת 11 הדונם בגוש 6111.

 

11.      ביום 18.4.1955 התקיימה בירושלים ישיבה בהשתתפות נציגי נאות אביב ונציגי קק"ל. סיכום הדברים נרשם בנפרד על ידי כל אחד מן הצדדים. לענייננו, התבקש הקק"ל בישיבה זו לאשר את חוזה חילופי קרקע בין נאות אביב ובין הפועל המזרחי מיום 27.1.55.

 

12.      בסיכום הדברים שנרשם על ידי נציג הקק"ל,( נספח ג' לכתב התביעה), נאמר: "אין הקק"ל מתנגדת כי נאות אביב תעביר את זכויותיה לקרקעות הנ"ל או לחלק מהם לגופים אחרים, בהתאם לתנאים ולנוהג המקובלים בקק"ל. תמורת הסכמה זו של קק"ל תשלם נאות אביב לקק"ל נוסף על התשלומים לפי ההסכמים 16.10.1949 ומיום 29.3.1949עבור כל דונם שתעביר לגוף שלישי סך 1,500 לירות ...".

דברים אלה קיבלו ביטוי גם בסיכום הדברים של נציג נאות אביב מיום 18.4.1955. ועוד התחייבה נאות אביב ביחס ל- 11 הדונם, הכוללים "(... את השטח שאנו מחליפים עם הפועל המזרחי) אנו הסכמנו כי קק"ל תתן חכירות כאשר נסדיר את התנאים המפורטים: שתהיה זכות העברה ראשונה (בלי דמי הסכמה) של החכירות, שדמי החכירה יהיו בגובה של 4 לירות לכל 25 מ"ר של שטח בנייה בכל קומה ... ושתשלום של המיסים שיצטברו עד עכשיו ואשר לפי ההסכם הקיים בינינו בין הקק"ל משתלמים על ידי הקרן הקיימת - יהווה את דמי ההסכמה למפרע בקשר להעברה הראשונה הנזכרת לעיל. כל האמור בסעיף זה הינו, כמובן, כפוף להסכם מפורט."

 

13.      בתאריך 19.10.1955 נחתם הסכם בין קק"ל ובין נאות אביב, קרת חברה לשיכון

ולמשכנתאות בע"מ, נכסים ותעשיות של פלמין בע"מ המתייחס לחכירת 11 דונם, בגוש

6111. במסגרת חוזה זה הוקטנו זכויותיה של נאות אביב ל- 8.5 דונם בלבד, ולמעשה הוכרו בהסכם זה באופן פורמלי זכויות התובעת ל- 2.5 דונם, במסגרת חילופי המקרקעין עם חלקה 447.

להסכם צורף נוסח חוזה חכירה שיחתם עם החברות הנ"ל והצדדים חתמו עליו.

          בהסכם זה נקבע כי תקופת החכירה היא מ- 1.10.1955 ועד 30.9.04, וכי דמי החכירה שישולמו יהיו על בסיס 8 לירות עבור 25 מ"ר בכל קומה.

 

14.      בהתייחס לשטח של כ- 2.538 דונם המצויים בחלק הצפון מערבי של המגרש, נאמר בהסכם 19.10.55 כי לגבי שטח זה, וכן לגבי חלקה 447 בגוש 6111, נעשה הסדר עם הוועד הפועל המזרחי בארץ ישראל.

בסעיף 2 להסכם מצהירה נאות אביב כי ידוע לה שבמידה ותבקש זאת מן הקק"ל, תפעל קק"ל לחתימת חוזה חכירה עם הפועל המזרחי לגבי שטח זה, ואז נאות אביב תחדל מלהיות בעלת זכויות איזה שהן לגבי "מגרש הפועל המזרחי ..., אזי חוזה החכירה בין הקק"ל לבין שלושת החברות מתייחס ל- 11.182 דונם יתייחס רק לשטח לאחר החסרת מגרש הפועל המזרחי דהיינו ליתרה בשטח 8.644 דונם בערך".

 

15.      עוד נקבע בהסכם 19.10.55 (ס' 3(ב')) כי שלושת החברות (נאות אביב, קרת ופלמין) ישלמו בגין הסכם זה, סך של 11,182 לירות "שהינו תשלום דמי הסכמה למפרע ביחס להעברה הראשונה של הזכויות לפי חוזי החכירה הנ"ל, לזכות החוכרים לגבי שטח "א'" הנ"ל (שטח של 11.182 דונם) או ביחס לחוזי חכירה לגבי היתרה בשטח של 8.644 דונם בערך ולגבי חלקה 447, הכל לפי המקרה".

 

16.      על פי אישורו של אינג' י. בורמן, ממחלקת השיכון, מחוז ת"א, דמי ההסכמה שולמו על ידי קרת  בע"מ (חליפתה של נאות אביב בע"מ) ב- 17.10.1955 בסך של 11,182 לירות והשיק נמסר למר אשר.

 

17.      לפיכך אני דוחה כבר עתה - את טענת הנתבע טוען כי שלושת החברות ויתרו על זכויותיהן על פי הסכם 19.10.55 ולא שילמו את הסכומים הנדרשים. וכן נדחית טענתו החלופית של הנתבע כי החברות ו/או מי מטעמן לא שילמו כל סכום לקק"ל.

         

18.      בתאריך 23.7.1956 שיגרה נאות אביב מכתב לקק"ל ובו ביקשה "לתת חכירה לתובעת לגבי המגרש ששטחו 2.538 דונם" וזאת בהמשך לאמור בהסכם מיום 19.10.1955. למכתב צורפה מפה המתארת את גבולות המגרש (נספח ח' לכתב התביעה).

 

19.      לאחר מכן ביום 16.9.1956 פנתה גם התובעת לקק"ל באותה בקשה:

"לכבוד

קק"ל ירושלים

הנדון: החכרת מגרש בת"א

בהתאם לסעיף 2 של ההסכם ביניכם ובין חברת נאות אביב בע"מ מיום 19.5.1955, הננו לבקשתכם להחכיר לנו את המגרש המסומן בצבע אדום על התכנית המצורפת בזה ששטחו 2.538 דונם בערך, שהינו חלק מחלקה מס' זמני 1 הכלול בחלקות 22-17 בגוש 6111 בת"א. גבולות המגרש הנ"ל הן מצפון שד' המלך שאול ממזרח רח' דובנוב ... עם הסכמתכם להחכיר לנו את המגרש הנ"ל לא תהיינה לחברת נאות אביב עוד איזה זכויות שהן לגבי המגרש הנ"ל".

 

20.      ביום 23.11.1956 כותב ד"ר מ. גורדון נציג קק"ל, זכרון דברים למר בן שמש אף הוא נציג קק"ל, ובו הוא מאשר כי על המגרש החלופי שאנשי הפועל המזרחי קיבלו מ"קרת" במקום חלקה 447 בגוש 6111, התחילו כבר אנשי הפועל המזרחי לבנות והבניין עומד להגמר - מבקש הוא לדעת על פי אילו תנאים מחזיקים אנשי הפועל המזרחי את המגרש המקביל שקיבלו מקרת מ- 11 הדונמים. תשובה לפנייתו זו של ד"ר גורדון - לא הוצגה.

         

21.      במכתבו של ד"ר מ. גורדון אל מר בן שמש מיום 16.1.57- מכתב פנימי של הקק"ל שנושאו החלפת חלקה 447 עם מגרש מקביל באותו שטח חוזר הוא על עמדתו כי: "יערך וירשם בטאבו חוזה חכירה  סופי בינינו לבין קרן תורה ועבודה על אותו השטח שקרן תורה ועבודה קיבלה מקרת במקום המגרשים הרשומים על שם חברות ירמיהו, חבקוק וצפניה ... גם המגרשים שעליהם בנתה קרן תורה ועבודה וגם אלה של חברת ירמיהו חבקוק וצפניה הם היום באופן פורמלי של קרת ואם נסכים לתיקון יחולו על כולם התנאים הנוכחים שהסכמנו להם בחוזה הכללי בינינו לבין קרת, על אף כי לא היה ברצוננו להקנות את התנאים האלה למגרשים שקרן תורה ועבודה רכשה. אי אפשר לסבול מצב שאין יחס משפטי פורמלי בינינו לבין קרן תורה ועבודה והם בונים על מגרשנו בנינים ענקיים ... בהזדמנות הראשונה צריך לכפות על האנשים הסדר משפטי כי יחתם וירשם חוזה חכירה בינינו לבין קרן תורה ועבודה בנוגע למגרשים שהם מחזיקים בהם ובונים עליהם".

 

22.      בתשובה לכל אלה העבירה קק"ל לתובעת ביום 29.1.1957 הסכם חכירה לחתימה ודרשה כי התובעת תסלק את חוב דמי החכירה השנתיים לרבות עבור השנה השוטפת בסך 2,934 לירות עבור התקופה 1.10.1955 - 1957 (נספח ג' לכתב ההגנה).

 

23.      טוען הנתבע כי הסכם החכירה בין קק"ל לבין התובעת שהועבר ביום 29.1.1957 לא נחתם מעולם. טענה זו נתמכת במכתבו של אינג' י. בורמן מיום 4.9.1959 לאמור: "הסכם עם קרן תורה ועבודה הועבר עוד ב- 1.1.1957 ולא הוחזר מסיבות מסויימות. חוזה על חלקה 447 בגוש 6111 נחתם עם התיקונים ביום 21.2.1957."

          על כן טוען הנתבע שהתובעת ויתרה על זכויותיה לגבי הסכם חילופי הקרקע והיא מנועה ומושתקת בכל טענה בעניין זה. גם בטענה זו אדון להלן, לאחר סיום הסקירה ההיסטורית. אומר כבר עתה - "הסיבות המסויימות" לאי חתימת התובעת על חוזה החכירה לא נתחוורו.

 

24.      הגם שטיוטת חוזה חכירה (שנשלחה ביום 29.1.57) בין קק"ל לבין התובעת לא נחתם - הרי שעם נאות אביב - חתם קק"ל על 2 חוזי חכירה, בהמשך לחוזה החכירה מיום 19.10.55 - המתייחסים לחלק מן השטח של 11.182 דונם (פרט לשטח של 2.538 דונם בפינה הצפון מערבית שגבולותיו מצפון שדרות המלך שאול, ממזרח רחוב דובנוב - הוא מגרש הפועל המזרחי), לשטח של 8.644 דונם.

תקופת החכירה על פי החוזים האלה החלה ביום 1.10.55 ומסתיימת ביום 30.9.04. שני החוזים נחתמו ביום 23.9.57 ומתייחסים לחלקה 625 בגוש 6111. בכך ביטא הנתבע את אומד דעתו ביחס לעסקת חילופי המקרקעין בין התובעת לנאות אביב - ובזכות החכירה של התובעת ב"חלקה", אף בהעדרו של חוזה חכירה חתום עם התובעת.

 

25.      אין חולק - הגם שקק"ל לא חתמה על חוזה חכירה עם התובעת ביחס לשטח 2.538 דונם בחלקה 625 גוש 6111 - הנתבע שבא בנעליה גבה מן התובעת דמי חכירה שנתיים.

 

26.      ביטוי לגמירות הדעת של הנתבע ביחס לעסקת החלופין, והכרה בזכויות החכירה של התובעת בחלקה מצינו במכתבו של ד"ר גורדון נציג קק"ל למר בן שמש, אף הוא נציג קק"ל, במזכר פנימי מיום 17.1.58 לפיו לאחר חתימת חוזה חילופי הזכויות במקרקעין בין נאות אביב והועד הפועל של הסתדרות הפועל המזרחי בארץ ישראל מיום 27.1.1955, נתגלתה מחלוקת אם ביצוע הסכם חליפין זה טעון אישור הקק"ל, ואם זו תאשרו - אם הזכות בידה לדרוש דמי הסכמה עבור החליפין כן או לא:

          "לדאבוננו, תחת לחץ המסיבות, נאלצנו להסכים לחליפין אלה ולוותר על תשלום דמי הסכמה נוספים". אומר כבר עתה - מה היה "לחץ המסיבות" ומדוע בעטיו נאלץ הנתבע (כהגדרת ד"ר גורדון) לוותר על תשלום דמי הסכמה נוספים - לא נתחוור במשפט.

 

27.      בתאריך 17.8.1959, חוזר ד"ר נ. גורדון על פנייתו למר בן שמש בקק"ל, במזכר פנימי, ודורש כי ייערך חוזה בין קק"ל לבין אנשי הפועל המזרחי לגבי 2.538 דונם, ועל המבנים שיבנו עליהם לפי מה שמקובל, וכן כי יקבע ויודגש מחדש שמגיעים לקק"ל דמי העברה (ולא דמי חכירה ראשוניים) בין מהחלקה 447, ובין מ- 2.538 דונם (שאנשי המזרחי רכשו מחלקה 625) ובין מיתר 8.644 דונם אשר ביחס לחלקה זו מתקיימים התנאים שבחוזה מיום 18.4.55. גם מכתב זה נותר ללא מענה בפרשת הראיות.

 

28.      ראייה נוספת להכרת הנתבע בזכויות החכירה של התובעת נמצא במכתב מתאריך 27.6.1962 בו מאשר מר פוזננסקי, ממחלקת כספים וחשבונות בנתבע, לאגף בעלות ורישום בנתבע, כי התובעת מחזיקה בשטח של 2.538 דונם, המהווה חלק מחלקה 625, כי בתאריך 28.10.1955 שילמה נאות אביב את דמי החכירה בעד כל השטח הכולל בגודל של 11.182 דונם לתקופה 1.10.1955 ועד 31.3.1958 וחלק מהתשלום הנ"ל מתייחס למגרש המוחזק על ידי התובעת.

         

29.      בתאריך 18.1.1966 דן הנתבע (אגף בעלות ורישום), בערעור התובעת על גובה דמי

הסכמה שנקבע במסגרת העברת זכויות התובעת לחברת ההשקעות של בנק הפועל

המזרחי. חלקה 625 חולקה מבחינה תכנונית לשניים. חלקה אחת בשטח 1.445 דונם (תת חלקה 625/1) ולתת חלקה 2/625 בשטח של 1.093 דונם היא "החלקה".

הנתבע התבקש על ידי התובעת להגיע בדיוניו להכרעה בדבר משמעות העובדה שהתובעת היא הינה השולטת מבחינה משפטית בחברת ההשקעות של בנק הפועל המזרחי שרכשה את הזכויות במחצית השטח מהתובעת, באישור הנתבע, ולקבוע את דמי ההסכמה מתוך התעלמות מעובדה זו. בהחלטתו מאותו יום הוא קובע:

"הועדה מביאה בחשבון לצורך חישוב הערך של השטח המועבר מידי קרן תורה

ועבודה לחברת ההשקעות בהתאם לחוזה שבין שני המוסדות ומביאה בחשבון את

השקעות קרן תורה ועבודה ברכישת הזכויות על הנכס בסך 129,720 לירות

המתייחס לכל השטח שהינו 2.538 דונם".

 

30.      בתאריך 12.5.1966, בחוזה שנחתם בין קק"ל לחברת מגדל שאול המלך בע"מ (אף היא בבעלות התובעת), החכירה קק"ל את המגרש הצפוני מבין שני מגרשי הבנייה, חלקה 625/1 בשטח 1.445 - לחברת מגדל שאול המלך בע"מ ולפיו רשאית החוכרת להקים בחלק מן החלקה הזו בניין מגורים.

         

31.      ביום 28.3.1972 רכשה חברת שכון עובדים בע"מ זכויות בנייה לא מנוצלות של התובעת, במגרש הדרומי, בחלקה 2/625, לגבי שטח של 154 ממ"ר, ואת כל זכויותיה של חברת מגדל שאול בע"מ במגרש הצפוני בחלקה 1/625. במהלך חודש מרץ 1972 - פנו התובעת וחברת מגדל שאול המלך בע"מ, לנתבע, בבקשה להעברת הזכויות לשיכון עובדים. הנתבע נתן הסכמתו.

 

32.      ביום 17.5.79 נחתם הסכם פיתוח בין המינהל לבין חברת שיכון עובדים בע"מ ביחס למגרש 686/1 (מקודם 625/1) בשטח 1,260 מ"ר. מטרת ההסכם - הקמת בניין משרדים - מסחר, עד היום המגרש ריק.

 

33.      על יתרת זכויותיה של התובעת בשטח 1.093 דונם - היא "החלקה" הוקם כאמור, עוד בסוף שנות החמישים, באישור קק"ל, בית בני עקיבא. העברת חלק מן הזכויות במגרש זה לשכון עובדים, כאמור בהסכם מרץ 1972 - לא הסתיימה. הזכויות במגרש זה רשומות בנתבע, במלואו על שם התובעת.

 

34.      בעקבות דו"ח הביקורת של משרד מבקר המדינה משנת 1981, פנה הנתבע לתובעת ביום 31.5.82  בדרישה כי זו תסלק מלוא חובה בגין דמי חכירה שנתיים לתקופה שבין שנת

1964 - 1983.

 

35.      בתאריך 26.3.1992 מבקש מר מ. גת, סמנכ"ל ומנהל אגף עירוני בנתבע, ממנהל מחוז ת"א, מר נחמיה שקד, כי התיקים שבבעלות קק"ל בשטח 11.182 דונם בחלקות 686/1, 686/2 ו- 685 בגוש 6111 יאורגנו מחדש, תוך הפרדה של חוזה חכירה עם נאות אביב, קרן תורה ועבודה ושיכון עובדים. הוא חוזר ומבקש בדיקה, אם קיים חוזה חכירה על שם קרן תורה ועבודה ולבדוק את תשלומי דמי חכירה שנתיים על ידי קרן תורה ועבודה.

הוא איננו מבקש בדיקה אם שולמו דמי חכירה ראשוניים, אלא מבקש כי את גובה החיוב של דמי חכירה שנתיים יעדכנו לפי דמי חכירה שנתיים שנקבעו לתאריך 19.10.1955 בשטח החכירה של נאות אביב לפי 8 לירות למ"ר. (מוסיף מר גת: "קרן תורה ועבודה נכנסה בנעליה של נאות אביב בע"מ").

 

36.      מן הסקירה ההיסטורית דלעיל המתבססת על מסמכי הנתבע בלבד עולות שתי עובדות ברורות: חוזה חכירה בין קק"ל/הנתבע לבין התובעת ביחס ל"חלקה" - לא נחתם, ואף על פי כן מכיר הנתבע בתובעת כבעלת זכויות חכירה ב"חלקה". במהלך כל השנים - מעולם לא עורר הנתבע כלפי התובעת את שאלת תשלם דמי חכירה ראשוניים וכל מעייניו היו נתונים אך לתשלומי דמי חכירה שנתיים. פניותיו של ד"ר גורדון היו כלפי מר בן שמש נציג קק"ל, בנוהל פנימי, ולא כלפי התובעת.

 

נוהלי המינהל - הנתבע בחידוש החכירה

37.      על פי החלטה מס' 269 מיום 22.8.83 (להלן "החלטה 269") חוזים בגין קרקע  עירונית שאינה למגורים, ואשר לגביהם תמה תקופת החכירה של 49 שנה, יוארכו לתקופה נוספת של 49 שנים. החוכר לא ישלם דמי חכירה ראשוניים בגין התקופה החדשה, אך עליו יהיה לשלם דמי חכירה שנתיים בשיעור 3% מערך הקרקע כפנוייה, וללא פיתוח, לתחילת התקופה החדשה, אם החוכר שילם בתקופת החכירה הראשונית 40%. אם שילם החוכר דמי חכירה ראשוניים העולים על 40% - ישלם החוכר 1% מערך הקרקע כפנוייה.

 

38.      בהחלטה נוספת מס' 306 מיום 8.7.85 נקבע כי המינהל מוסמך ליתן הנחה מדמי חכירה לבתי עסק המוחזקים ע"י דיירים מוגנים.

 

39.      על פי החלטה מס' 851 מיום 19.11.98 נקבע כי דמי ההיוון לחוכר ששילם דמי חכירה ראשוניים עד 40% יהיו בשיעור 22.75% מערך הקרקע.

          החוכר ששילם דמי חכירה ראשוניים מעל 40% ישלם דמי היוון בשיעור 13.65% מערך הקרקע.

 

המחלוקת

40.      ביום 27.5.96 החליט הנתבע, לחדש את הסכם הפיתוח עם חברת שיכון עובדים לגבי חלקה 686/1 בתנאים המפורטים באותה החלטה.

לגבי חלקה 686/2 נשוא התביעה - הוחלט כי ייחתם חוזה חכירה עם התובעת.

 

41.      ביום 18.1.96 שלח הנתבע לתובעת חשבון דמי היוון, המתייחס ל"חלקה" נשוא התביעה שבחכירת התובעת.

          חישוב דמי ההיוון נערך על בסיס תקופת חכירה שהחלה ביום 1.10.55 (מועד הודעה לקק"ל על חילופי המקרקעין) ותשלום 0% דמי חכירה ראשוניים.

 

42.      כנגד עמדה זו של הנתבע התובעת טוענת שתי טענות חילופיות.

הראשונה: כי לתובעת זכויות משפטיות עוקבות ב"חלקה" מכח זכויות חברות ירמיהו בע"מ, צפניה בע"מ וחבקוק בע"מ בחלקה 447 גוש 6111. בחלקה 447 הוקנו לשלוש החברות הללו זכויות חכירה מיום 9.1.53 ושיעור דמי החכירה הראשוניים 80%, כעולה מזכוות המשתכנים בחלקה. על כן יש להכיר לתובעת זכויות משפטיות שוות לאלו שהוקנו בחלקה 447 - תחילת תקופת חכירה 9.1.53 ודמי חכירה ראשוניים 80%.

          לחילופין: עותרת התובעת לראות בתחילת תקופת החכירה 16.10.49, המועד בו הוקנו הזכויות לנאות אביב ב"חלקה", הואיל וזכויות החכירה של חברת נאות אביב לא נמצאו, יש להחיל את זכויות החכירה של חברת קרת בחלקה 447 מכח הסכם החלופין באופן שווה לגבי זכויות התובעת.

 

43.      ביום 25.9.96 החליטה ועדת חריגים ארצית בנתבע כי אין להענות לבקשת הקרן כי הנתבע יכיר לה בתשלום דמי חכירה ראשוניים בשיעור 80%.

          למצער - לא פרטה ועדת החריגים נימוקיה.

 

44.      ביום 3.12.97 דנה הנהלת הנתבע בשאלת ההכרה בדמי חכירה ראשוניים, וזו החליטה כי היא תומכת בהחלטת ועדת חריגים ארצית, לפיה הנתבע אינו מכיר בתשלום כלשהו של דמי חכירה ראשוניים. גם בהחלטה זו לא פורטו הנימוקים.

 

45.      ביום 28.12.97 הנתבע הודיע את תוכן ההחלטה לב"כ התובעת, וכן הודיע הנתבע כי הוא מכין חוזה חכירה לתקופה של 49 שנה המתחילה ביום 1.4.55 ומסתיימת ביום 31.3.04.

 

46. ביום 5.12.99, בעקבות פניית ב"כ התובעת, הודיע המינהל כי לצורך חידוש "החכירה ביובל" - ניתן להחיל על התובעת את החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 851 - ובכך להכיר לה בדמי חכירה ראשוניים בשיעור 40%. החלטה זו אף היא איננה מנומקת, כקודמותיה.

 

קבילות, משקל ונטל ההוכחה

47.      כמבואר לעיל, העובדות הרלבנטיות לתביעה מתייחסות לתקופת העשור הראשון של קום המדינה. רבות מן הנפשות הפועלות - כבר אינן בין החיים.

          חומר הראיות והמסמכים הרלבנטיים חסר, ואינו מונח בשלמותו בפני בית המשפט.

          בהחלטת בית המשפט מיום 24.12.02 נקבע כי פסק הדין יינתן ללא שמיעת עדויות בתיק, ועל יסוד החומר שבתיק. כן נקבע כי ב"כ הצדדים רשאים לצרף מסמכים לסיכומיהם בכתב. בנסיבות האמורות לא ניתן יהיה להוכיח את כל טענות התובעת כמו גם טענות הנתבע - בראיות ישירות וחותכות ובאמצעות מסמכים ספציפיים.

          חלק מן הטענות, מבקשים הצדדים להוכיח באמצעות תוכן התכתבויות בין הגורמים הרלוונטיים, ושאינם בהכרח בעלי הדין.

 

48.      הסכמתם הדיונית של הצדדים באה לרפא כל פגם שבקבילות ראיותיהם, על פי הכלל:

          "... כל העילות לפסילת הראיה אך נותנות במשפט האזרחי, בדרך כלל ברירה בידי בעל הדין, רצה - יתנגד והשופט יפסול את הראיה, רצה - לא יתנגד והראיה כשרה לכל דבר". ע.א. 269/82 רחל הילמן נ. דוד כרמי פד"י מ"א (4) (1) עמ' 4.

          מכאן שהסכמתם של בעלי הדין להגשתן של ראיות "פסולות" מכשירה אותן כראיות קבילות.

          עם זאת מזהירה אני את עצמי, כי בבואי להעריך את משקלן הראייתי של "הראיות הבלתי קבילות" כשלעצמן שנתקבלו בהסכמה, אביא בין שיקולי את הסיכונים שהביאו לקביעת מגבלת הקבילות לגבי הראיות, וההשלכה שיש לסיכונים אלה בנסיבות העניין כאן.

 

49.      כל המסמכים שצורפו הן לכתבי הטענות והן לסיכומים, על יסוד הסכמת הצדדים, מהווים את מסכת הראיות שהוצגה לבית המשפט ועל פיה יוכרע הדין.

 

50.      אזכיר כי הוראת סעיף 43 לפקודת הראיות (נוסח חדש) תשל"א - 1971 מאפשרת הגשתם של מסמכים נושנים משהוברר כי מי שערכו את המסמכים רובם ככולם אינם בין החיים, והיא מתקבלת כראייה ללא עד "מגיש" או "מאמת", ובלבד שנחזית על פניה להיות בת 20 שנה לפחות, הוצאה לצורך הגשתה מתוך משמורת הנראית כשירה. הערובה לאותנטיות ולאמיתותם של המסמכים - נעוצה בגילם.

          "חזקת האמיתות של התעודה נושנה מתייחסת אך ורק לאותנטיות של המסמך ולא לעצם תוכנו" (ע.פ. 347/88 איוון ג'והן דמיאניוק נ. מדינת ישראל, פד"י מ"ז (4) 221, 302).

 

51.      נטל השכנוע פירושו - כי בעל הדין הנושא בו, חייב להוכיח את העובדה השנוייה במחלוקת, ואשר הוכחתה היא תנאי לזכייתו במשפט. לא יצליח להוכיח את טענתו - תפול ההכרעה לרעתו.

          הקביעה - מי מבעלי הדין נושא בנטל השכנוע נעשית על יסודם של שני כללים:

          (א)      המוציא מחברו עליו הראייה (התובע או הנתבע לפי העניין).

          (ב)      דיני הראיות הולכים אחר הדין המהותי.

          מכאן שהתובעת דנן - נושאת בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתה: כי שילמה דמי חכירה ראשוניים ואת שיעורם. הנתבע: נושא בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של טענת הגנתו.

 

52.      טוענת התובעת כי הואיל והעובדות הרלבנטיות התרחשו בשנות החמישים - אין בידיה ראיות חותכות לטענותיה: אין בידיה מסמך להוכיח כי דמי חכירה ראשוניים שולמו ע"י מאן דהוא ביחס "לחלקה" ולא את שיעורם. בנסיבות אלה, בהן לא שמר הנתבע המסמכים הרלוונטיים לעניין, נגרם לתובעת "נזק ראייתי" המצדיק היפוך נטל השכנוע מכתפה לכתפי הנתבע.

          מנגד - טוען הנתבע כי התובעת כלל לא שילמה דמי חכירה ראשוניים ואף לא קודמיה או מי מטעמה וכי אין "דיירים מוגנים" ב"חלקה".

          עוד טוען הנתבע כי התובעת איננה בעלת זכויות ב"חלקה" והרשות לתפוס חזקה ב"חלקה" אם בכלל - ניתנת לביטול. על כן, טוען הנתבע: תפיסת החזקה ע"י התובעת, מבלי לשלם דמי חכירה ראשוניים הנה בניגוד לעמדת הנתבע, וללא הסכמתו, וכי התובעת איננה זכאית לפטור או הקלות מתשלום דמי חכירה ראשוניים.

 

53.      כאמור - התובעת, על פי הכלל כי "המוציא מחברו עליו הראייה" נושאת בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתה.

אלא - מקום שמדובר בגוף מינהלי כגון הנתבע המשמש כמוסד שלטוני המטפל והמרכז את כל נושא הקרקעות שבבעלות המדינה - אין מקום להחמיר עם התובעת בעניין הרמת הנטל, ואין צורך בהמצאת ראיות לכאורה בעלות משקל כבד במיוחד, כדי להעביר אל המינהל - הנתבע את הנטל להגיש ראייה.

 

54.      חוזה חכירה בין המינהל לבין התובעת אין. והנטל הראשוני הוא על כתפי התובעת הטוענת לתשלום דמי חכירה ראשוניים, להראות כי הינה בעלת זכויות בחלקה נשוא התובענה, ובעלת הרשות לתפוס חזקה בחלקה. כפי שהראיתי בפרק הסקירה ההיסטורית, התובעת עמדה בחובת ההוכחה ונטל השכנוע והראתה כי הנתבע בהתנהגותו, גילה אומד דעתו, ואפילו גמירות דעתו כי התובעת היא אכן בעלת זכויות חכירה בחלקה, כחליפתה של נאות אביב בע"מ. השאלה הנותרת לבדיקה היא אם עמדה התובעת בנטל השכנוע להראות כי דמי חכירה ראשוניים אכן שולמו.

 

55.      ראינו (כמפורט בפרק הסקירה ההסטורית) כי נושא קביעת וחישוב דמי חכירה שנתיים מהווה פונקציה של קביעת גובה דמי חכירה ראשוניים, על פי סוג ותנאי החכירה הקבועים בהסכם. הנושא הוא מורכב ומותנה בנתונים ספציפיים לכל חוכר ולכל חכירה. על כן, אי הקפדה של המינהל להחזיק באופן מסודר את כל ההסכמים ומערכת החשבונות הרלוונטיים למקרקעין שבבעלות המדינה, ותשלומים שהתקבלו בגינם, עלולה לעלות כדי גרם נזק ראייתי.

          גרימת נזק כזה עלולה לגרום להעברת נטלי השכנוע והראייה.

          כאשר הנטל מוטל על התובעת, והנזק הראייתי נגרם על ידי הנתבע, עלול נטל השכנוע לעבור לנתבע.

 

56.      במאמרם של המלומדים פורת ושטיין "דוקטרינת הנזק הראייתי: ההצדקות לאימוצה ויישומה במצבים טיפוסיים של אי וודאות בגרימת נזקים", עיוני משפט כ"א (התשנ"ח) 191, מסבירים הם כי מצב של "תיקו ראייתי", בו הנתבע אחראי לאי הוודאות הקיימת, משום שגרם נזק ראייתי ברשלנות, מצדיק העברה של נטל השכנוע. במצב זה - חושף הרשלן את יריבו לסיכון חד צדדי של טעות משפטית, המפר את השוויון בין בעלי הדין, "והכרעה לטובת התובע, שתחייב בעקבות העברת נטל השכנוע אל הנתבע, תתקן הפרה זו" (עמ' 247). כאשר המינהל - הנתבע הוא אכן הגורם לנזק הראייתי, כטענת התובעת במקרה שבפנינו, עוברים נטלי השכנוע והראייה אליו. אם יבקש המינהל - הנתבע לסמוך על ההוראות של המינהל "וחזקת תקינות של המינהל הציבורי", תדחה החזקה מפאת הנזק הראייתי שגרם המינהל - הנתבע בשל התרשלות המינהל - הנתבע בניהול תיקיו.

 

57.      על מעמדה של "חזקת תקינות המינהל" המוסיפה משקל עם הזמן, ולאחר שנים רבות יהיה לה משקל רב, עמדו השופטים זמיר וכב' הנשיא א. ברק:

          "... החלטת הרשות המקומית לא נמצאה. אין בכך כדי לפגוע בחוקיות ההיטל (ביוב), שכן לרשותה של הרשות המקומית עומדת חזקת התקינות (או החוקיות). על פי חזקה זו, נקודת המוצא הנה כי המינהל פעל באופן חוקי ותקין ...

          ניתן כמובן לסתור החזקה. הנטל מוטל על המבקש לעשות כן.

          חזקה זו נתקבלה בפסיקה הישראלית ... עצמתה של החזקה משתנה על פי הנסיבות. בדרך כלל ככל שעבר זמן רב יותר מהפעולה המינהלית, גובר כוחה של חזקת התקינות. בצדק ציין השופט זמיר כי:

          "החזקה היא שההחלטה ניתנה כדין. לפיכך, מי שטוען כי ההחלטה ניתנה שלא כדין - עליו הראייה."

          זאת ועוד: חזקת החוקיות עשוייה להוסיף משקל עם הזמן. לאחר שנים רבות יהיה לה משקל רב. אכן עדיין היא רק חזקה, ולכן עדיין היא ניתנת לסתירה, אך ככל שחולף הזמן יקשה יותר ויותר לסתור אותה". (בג"צ 4146/95 בעמ' 793).

          ע.א. 6066/97 עיריית ת"א יפו נ. אבן אור פסגה רוממה בע"מ, פד"י נ"ד (3) 749.

 

58.      עם זאת: חזקת התקינות של המינהל הציבורי "אינה בעלת עוצמה רבה. אפשר להפריך אותה באמצעות ראיות נסיבתיות וראיות לכאוריות, ולעיתים, די אפילו בנסיבות המקרה כדי לערער את החזקה ולהעביר הנטל אל הרשות המינהלית".

          בג"צ 1227/98 מלבסקי נ. שר הפנים, פד"י נ"ב (4) 591.

 

59.      יתר על כן: "כאשר מדובר בהחלטה מינהלית שיש בה כדי לפגוע בזכות יסוד - חזקת התקינות של המינהל הציבורי נחלשת מאד, ואפשר אף שתעלם לגמרי ... כאשר רשות מינהלית פוגעת בזכות - חוקיות הפגיעה תלוייה בין היתר, במהות הזכות הנפגעת ובעוצמת הפגיעה ... כדברי הנשיא שמגר בע.פ. 2/84 "כגודל הזכות כך גם גודלה ועוצמתה של הראייה המשמשת יסוד להחלטה בדבר הפחתתה של הזכות ...".

          בג"צ 4146/95  עזבון המנוחה לילי דנקנר ז"ל נ. מנהל רשות העתיקות פד"י נ"ב (4) 774, 801.

 

60.      וכך באו הדברים לכלל ביטוי בבג"צ 4466/94 שר האוצר נ. נוסיבה פד"י מ"ט (4) 68, פסקה 14:

          "נטל ההוכחה לעניין התקיימותם של יסודות פסקת ההגבלה בהחלטה מינהלית הפוגעת בזכות הקניין על ידי הפקעתה, מונח על כתפיה של הרשות המפקיעה. מידת ההוכחה ... היא המידה המקובלת במשפטים אזרחיים, כלומר, נטיית מאזן ההסתברויות, לטובת הגירסה הטעונה הוכחה ...".

 

61.      מעמדו המיוחד של הנתבע, מינהל מקרקעי ישראל כרשות שלטונית, המטפלת ומרכזת את כל נושא הקרקעות שבבעלות המדינה, מקרין גם על כוחותיו הדיוניים. המינהל - הנתבע זוכה ליתרונות דיוניים, חלקם בהוראות הדין, למשל, בפקודת הראיות (נוסח חדש) תשל"א - 1971, סעיפים 35, 36 וחלקם נשען על הוראות חוזיות, בהסכמי הפיתוח ובחוזי החכירה.

 

62.      מעמדם של מסמכי הנתבע, כראיה לאמיתות תוכנם נשמר בהוראות סעיף 36 פקודת הראיות (נוסח חדש) תשל"א - 1971 בדבר קבילות רשומה מוסדית. דווקא הוראות אלה מחייבות שמירה זהירה על תקינות ההליכים במינהל - הנתבע.

          יחסי חוכר - מחכיר בין המינהל לבין ציבור החוכרים הינם יחסי תלות של החוכר במחכיר, נוכח היות הנתבע הבעלים של הקרקע והמכתיב הבלעדי של תנאי החכירה, על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל; בגלל מצבור המידע המצוי בידי פקידי המינהל, ובגלל התלות של החוכרים בפקידי המינהל ובשירותים שהם מעניקים. מערכת יחסים זו מצריכה התנהלות של פקידי המינהל ברמה גבוהה של זהירות בטיפול במסמכים,  במלוי תפקידם כלפי כל חוכר המהווה את ציבור הלקוחות וכלפי הציבור בכללותו. זו מערכת הכללים על פיהם על הנתבע לפעול.

 

63.      בפעולתו שומה על הנתבע לשקול נוכח "הנאמנות הכפולה" הקיימת בביצוע תפקידיו - במתח שבין האינטרסים של המדינה בניהול הקרקעות שבבעלותה, לבין האינטרסים של החוכר, אשר לשירותו עומד הנתבע. על הנתבע לשקול הן את טובת כלל הציבור אשר על מקרקעיו הוא מופקד והן את טובת החוכר, ולהמנע מהכשלתו, ולהזהר, אף יותר מבעלי דין אחרים בשמירה על מסמכים המשקפים את פעילותו. זו נקודת המוצא.

 

סתירת חזקת תקינות המינהל - זכויות התובעת "בחלקה"

64.      בהליך זה - סמך הנתבע על נתונים אותם ביקש להציג, תוך טיעון כי תיקי המינהל הוצגו בפני התובעת וללא הגבלה וכי לתובעת ניתנו כל ההזדמנויות האפשריות להוכיח טענותיה - ואין חובה על המינהל לשמור הסכמים שלא נחתמו או קבלות שלא ניתנו בגין תשלומים שלא שולמו (סעיפים 37-38 לסיכומי הנתבע).

 

65.      מטרת חזקת תקינות של המינהל, היא לאפשר למינהל לחייב את התובעת בדמי חכירה ראשוניים, בהעדר הסכם פיתוח ראשוני עם התובעת, ללא קשיים מיוחדים אשר היו נגרמים, בהעדר החזקה.

 

66.      מתוך מסמכי הנתבע שהוצגו לתובעת הוכיחה היא את טענתה לזכות בחלקה ותשלום דמי חכירה ראשוניים כדלקמן:

* על זכויות התובעת בחלקה 447 החל מיום 1.4.51 למדים אנו ממכתב הנתבע (מחלקת השיכון) מיום 8.12.54.

* על זכויות חכירה של נאות אביב בע"מ ב- 11 דונם מגרשים על פי הסכם עם הקק"ל
מיום 18.10.49, אנו למדים מזכרון דברים מיום 18.4.55.

* על הסכמת נאות אביב בע"מ להעברת מזכויותיה ב- 11 דונם או חלקם, לצד ג' תמורת תשלום דמי הסכמה (ולא דמי חכירה ראשוניים), מיסים ודמי חכירה שנתיים, למדים אנו

מזכרון דברים של ד"ר מ. גורדון מיום 18.4.55. תנאי הסכם החכירה בין קק"ל לבין נאות אביב בע"מ (חברת קרת בע"מ חליפתה) ביחס למגרש החליפי, עשויים לחול אף על התובעת, עולה ממכתב ד"ר גורדון מיום 16.1.57.

מבחינת דמי חכירה שנתיים, על "החלקה" חלים תנאי הסכם החכירה שבין נאות אביב לקק"ל - כך עולה מטיוטת הסכם חכירה שנשלחה לתובעת ע"י קק"ל ביום 29.1.57. אין בטיוטה שנוסחה ע"י קק"ל כל תנאי בקשר עם תשלום דמי חכירה ראשוניים. אדגיש כי טיוטת הסכם זו הוצגה לבית המשפט דווקא מטעם הנתבע, נספח ג' לכתב ההגנה.

 

67.      התובעת הוכיחה טענתה דווקא מתוך מזכרים פנימיים של הקק"ל:

כותב ד"ר גורדון נציג קק"ל ביום 17.1.58 כי קק"ל הסכימה לחילופי המגרשים תוך וויתור על תשלום דמי הסכמה נוספים. מכללא ברור כי "וויתור" על דמי חכירה ראשונים גם היה כאן. מסקנתי זו מתחזקת נוכח האמור במכתבו של ד"ר גורדון מיום 17.8.59 בו הוא פונה למר בן שמש נציג קק"ל, וממליץ על חתימת חוזה חכירה עם התובעת וכי יקבע מחדש שמגיעים לקק"ל דמי העברה, להבדיל מדמי חכירה ראשוניים.

 

68.      המסקנה המתבקשת ממכתביו של ד"ר מ. גורדון אחת היא - כי התובעת הייתה בעלת זכויות בחלקה 447 - וזכויותיה ב"חלקה" - נובעות מחילופי שטחים. כתוצאה מחילופי השטחים יש לראות את זכויות התובעת כזכויות השוות לזכויות שהיו לנאות אביב ב- 11 הדונם, שכן טיוטת החוזה שנשלחה 29.1.57 מתייחסת לחכירה באופן זה.

 

69.      בהתנהגותו כשלא עמד על חתימת התובעת על חוזה חכירה מחד ומאידך הסכים והכיר בחזקת התובעת ב"חלקה" בעסקת החליפין, הכשיר הנתבע את מעשיה או מחדליה של התובעת. הנתבע בהתנהגותו הוכיח גמירות דעת ביחס לזכות חכירה של התובעת ב"חלקה" הגם שטיוטת חוזה חכירה שנשלחה לתובעת ב- 29.1.57 לא נחתמה - המנהל לא נמנע מלדרוש דמי חכירה שנתיים.

          את תשלום דמי חכירה השנתיים לגבי 2.538 דונם המוחזקים בידי התובעת, לתקופה

1.10.55 - 31.3.58 מאשר איש מחלקת הכספים של הנתבע ביום 27.6.62.

אישור על השקעות התובעת ברכישת זכויות בחלקה בסך 129,720 ל"י ניתן על ידי אגף בעלות ורישום בנתבע ביום 18.1.66.

 

70.      טוענת התובעת: "השקעותיה" אלה של התובעת כוללות דמי חכירה ראשוניים. עובדה היא כי הנתבע עצמו מאשר כי התובעת שילמה סך 129,720 ל"י. טוען הנתבע: כי המדובר בתשלום ששולם לנאות אביב בגין רכישת הזכויות. אני דוחה את טענתו זו של הנתבע. אבאר טעמי.

 

71.      זכויות התובעת ב"חלקה", נובעות מחילופי שטחים בינה לבין נאות אביב בע"מ, באופן שתמורת חלקה 447 שהועברה לנאות אביב על דרך של העברת מניות השליטה בחברות ירמיהו צפניה וחבקוק - קיבלה התובעת 2.5 דונם.

 

72.      על פי הסכם 27.1.55 שבין הועד הפועל של הסתדרות הפועל המזרחי בא"י לבין נאות אביב בע"מ - לא נדרש כל תשלום של התובעת לנאות אביב בע"מ בגין חילופי השטחים - כאמור אף במכתבו של ד"ר גורדון מיום 21.11.56 - והקק"ל הסכימה לחלופין אלה וויתרה על תשלום דמי הסכמה נוספים.

 

73.      העובדות והמסמכים, מתיישבים יותר עם טענת התובעת כי שילמה דמי חכירה ראשוניים הכלולים ב"השקעתה" בסך 129,720 ל"י בגין חלקה 447 וכי יש לייחס זכות זו של התובעת ל"חלקה", לאור חילופי השטחים.

 

74.      טענת הנתבע המבקשת לפגוע בזכות יסוד - זכות הקניין של התובעת מחלישה את חזקת התקינות של המנהל הציבורי מאד, ואפשר אף שמאיינת אותה לחלוטין. כוונתי לטענת הנתבע כי התובעת לא הציגה אישור תשלום דמי חכירה ראשוניים ומכאן הוכיחה תשלום דמי חכירה שנתיים, ואין לה לתובעת זכויות במקרקעין, פרט לזכות חזקה הניתנת לביטול.

 

75.      טענה זו של הנתבע נסתרת מיניה וביה באישור הנתבע את זכויות התובעת ב"חלקה" בעקב חילופי השטחים. לו אכן לא שילמה התובעת דמי חכירה ראשוניים - הכיצד טוען הנתבע כי בעקבות דו"ח הביקורת של מבקר המדינה מ- 1981 אף דרשה מן התובעת השלמת תשלום דמי חכירה שנתיים.

76.      לו אכן לא שילמה התובעת דמי חכירה ראשוניים החל משנות החמישים, כיצד אישר הנתבע לתובעת לבצע פעולות העברה ב"חלקה".

 

77.      לו אכן לא שילמה התובעת דמי חכירה ראשוניים כיצד אישר הנתבע בשנת 1966 העברת חלק מזכויות התובעת לחברת מגדל שאול בע"מ, ואף גבה דמי הסכמה.

 

78.      לו אכן לא שילמה התובעת דמי חכירה ראשוניים - כיצד אישר הנתבע בשנת 1972 רכישת שיכון עובדים בע"מ, את זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות שהיו לתובעת בחלקה שנותרה בבעלותה.

          גם לעסקה זו -  הסכים הנתבע, וגם בגינה נגבו דמי הסכמה.

 

79.      לו אכן לא שילמה התובעת דמי חכירה ראשוניים - כיצד אישר הנתבע בשנת 1981 וחתם על תוכניות שהכינה התובעת לתוספת בנייה ושינויים פנימיים בבית בני עקיבא שבנתה התובעת.

 

80.      למרות החזקה בדבר תקינות פעולת המינהל, נראה כי בעניין שלפנינו אין להציב רף גבוה מדי כדי לסתור חזקה זו. הדבר יחטיא את המטרה שהיא הטלת החיובים האמיתיים על התובעת, כמתבקש מהחלטות מועצת מקרקעי ישראל בדבר גביית דמי חכירה ראשוניים עם חתימת הסכם פיתוח.

 

81.      על פי נספח ג' לכתב ההגנה - כאשר העבירה קק"ל ב- 29.1.57 לתובעת הסכם חכירה לחתימה, ואינג' בורמן מאשר כי הסכם זה לא הוחזר "מסיבות מסויימות" אילו מסיבות - לא נתברר ולא נתחוור. על כן אני דוחה את טענת הנתבע כי משלא חתמה התובעת על חוזה החכירה ויתרה על זכויותיה לגבי חוזה זה והיא מנועה ומושתקת בכל טענה. להיפך, הנתבע היה ער לכך שהתובעת איננה חותמת על חוזה חכירה, ושתק חרף פניית ד"ר גורדון מיום 17.8.59 להנהלת קק"ל - מר בן שמש במקום לעמוד על דעתו בעניין חתימת חוזה חכירה פעל הנתבע לגביית דמי חכירה שנתיים בלבד על פי אישור מר פוזננסקי מיום 27.6.62. הנתבע לא עמד בנטל להראות כי האישורים שנתן להעברת זכויות "בחלקה" מאת התובעת הן לחברת מגדל שאול בע"מ, הן לשיכון עובדים, והן חתימתו על תוכניות לתוספת בנייה ושינויים פנימיים נעשו חרף אי תשלום דמי חכירה ראשוניים.

          הספק ויותר מכך, נותר.

 

82.      למעשה הוכח כי הנתבע פעל מול התובעת במהלך השנים החל משנת 1953, במשך עשרות שנים ללא שהתובעת חתמה על הסכם חכירה עמו. ושאלת תשלום דמי חכירה ראשוניים כלל לא עלתה, אלא במזכרים פנימיים של ד"ר גורדון.

 

83.      הטעם שהניע את הנתבע לדרוש דמי חכירה שנתיים מן התובעת, וליתן הסכמתו להעברת זכויות התובעת בחלקה חרף העדרו של הסכם חכירה המסדיר אף את נושא תשלום דמי חכירה ראשוניים, כטענתו - לא התחוור.

 

84.      ברור כי התנהלותו זו של הנתבע, גם אם נעשתה בהיסח הדעת (פרט לתקופת כהונתו של ד"ר מ. גורדון ששב והתריע כלפי פנים בעניין זה), לא הייתה אלא על דעתו של הנתבע שהוא המכתיב והקובע את התנאים וההליכים.

 

85.      אמת, המציאות ודוחק הזמן בו מצויים פקידי הנתבע יכולים לעיתים להכשיר הכרה בקיצורי דרך, באופן שניתנת הסכמת הנתבע להעברת זכויות, ללא בדיקה יסודית אם שולמו דמי חכירה ראשוניים וקביעת דמי חכירה שנתיים בלבד. אך זאת כאשר הטעם לכך מובן ומובהר.

 

86.      במקרה זה, מדובר בסדרה שיטתית ונמשכת לאורך עשרות שנים של שיבושים, שטיבם לא הוסבר:

          כך ביום 23.11.56 בפגישה פנימית של נציגי קק"ל ביקשו המשתתפים לבדוק לפי איזה תנאים מחזיקה התובעת בחלקה. (מכתב ד"ר מ. גורדון למר ש. בן שמש ועו"ד ש. אוסישקין).

 

87.      כך ביום 27.6.62 נשלח מכתב מאגף הכספים של הנתבע אל אגף בעלות ורישום ובו מבקש מר פוזננסקי מאגף בעלות ורישום לבדוק - כיצד יש לחשב את דמי החכירה שעל התובעת לשלם.

 

88.      וכך - מאז המכתב של מר פוזננסקי משנת 1962 ועד 26.3.1992 משך 30 שנה, עדיין לא נעשה סדר בכל הקשור לזכויות התובעת ב"בחלקה". כך עולה מן המכתב ששיגר סמנכ"ל מנהל אגף עירוני בנתבע למנהל מחוז ת"א, בו מתבקש מנהל המחוז לארגן מחדש את התיקים, תוך הפרדה של חוזי החכירה עם נאות אביב, קרן תורה ועבודה ושיכון עובדים עפ"י סדר כרונולוגי, לבדוק אם קיים חוזה חכירה על שם התובעת ולהכלילו בתיק ולבדוק את תשלומי דמי חכירה שנתיים של התובעת.

 

89.      שיבושים אלה יש בהם כדי לגרום לתובעת נזק לעניין הסכומים שיהיה על התובעת לשלם בגין חידוש תקופת החכירה ל- 49 שנים נוספות.

          שכן על פי עמדת הנתבע: אם לא שולמו דמי חכירה ראשוניים הרי - שבגין תקופת חכירה נוספת על התובעת לשלם דמי חכירה שנתיים בשיעור 3% (במקום 1%, לו שולמו דמי חכירה ראשוניים בשיעור 80% כעמדת התובעת), ובמקרה של היוון - הוא יבוצע לשיטת הנתבע בשיעור 22.75% (במקום 13.65% לשיטת התובעת), כאשר שווי החלקה הוערך ע"י הנתבע ליום 27.11.02 בסך 8,379,976 ₪.

 

90.      במקרה זה - סטיית הנתבע מנהלים והנחיות פנימיות של חתימת חוזים ושמירתם היא כה בוטה - עד שדי בה עצמה כדי לקבל את התביעה.

הנתבע טען בסיכומיו כמו גם בכתב הגנתו כי כל שנעשה בנוגע להצגת מסמכים, נעשה בתום לב, ואינו יכול להציג חוזה חכירה שלא נחתם או אישור על תשלום שלא שולם ע"י התובעת.

גם לו נתקבלה עמדתו זו של הנתבע - הרי עובדה היא שכל מהלכי הנתבע היו רשלניים. מסמכים לא נחתמו כלל. דרך אישור העברת הזכויות כמו גם אי גביית דמי חכירה שנתיים, ומעת שנדרשו - אף פקידי הנתבע עצמו לא הבינו את מהותם, ואלה היו משובשים.

 

91.      התקלות שהביאו לביקורת של מבקר המדינה בשנת 1981, כמו גם לכתיבת מכתבו של מר גת סמנכ"ל ומנהל אגף עירוני בנתבע בשנת 1992, אפיינו את קשיי ההוכחה של התובעת, אשר נבעו מהסטיות החמורות מהשגחה על מילוי החובות המוטלות על הנתבע בקשר עם זכויות התובעת כמו גם זכויות המדינה בקרקע עירונית יקרה שבבעלות המדינה.

 

92.      אפילו לא היה צורך להזקק במישרין לדוקטרינת הנזק הראייתי, משום שהייתה זו התובעת אשר הוכיחה כי היא בעלת זכויות ב"חלקה", ודמי חכירה ראשוניים, כעולה מנסיבות העניין ומכתב הנתבע לתובעת מיום 29.4.64 - שולמו בגדר בסך 129,720 ל"י.

93.      התוצאה היא שהנתבע לא יכול היה לסתור את ראיות התובעת ולהוכיח כי התובעת משוללת זכויות בחלקה או כי דמי חכירה ראשונים לא שולמו. מכאן שדין התביעה להתקבל.

 

הסעד

94.      קבעתי כי מן המסמכים שהוצגו עולה כי נאות אביב אשר זכויותיה בחלקה הועברו בעסקת חליפין לתובעת, ללא תמורה, שילמה לקק"ל על פי החוזה מתאריך 18.10.49 סכומים העולים על 40% מדמי חכירה ראשוניים, יש לראות את מי שהתובעת נכנסה בנעליה - ובהתאם לכך את התובעת כמי ששילמה דמי חכירה ראשוניים העולים על 40%, ובהתאם - לערוך את החישוב של דמי החכירה שעל התובעת לשלם עבור תקופת החכירה הנוספת.

 

95.      יש לראות את תחילת תקופת החכירה של התובעת בתאריך 16.10.49, מועד בו הוקנו הזכויות לנאות אביב ב"חלקה". זכויות החכירה המקוריות של חברת נאות אביב לא נמצאו, לפיכך יש להחיל את זכויות החכירה מכח הסכם החלופין ללא תמורה באופן שווה לגבי זכויות התובעת ב"חלקה".

מאחר ויש להכיר בזכויות התובעת מכח זכויות נאות אביב בע"מ (מכח הסכם החלופין) - מתאריך 16.10.49 הרי שיש להוון את זכויות הקרן בהתאם לנוהל יובל החכירה - 7 שנים מתום תקופת החכירה הראשונה ואשר לפיו - בנכס שאינו מגורים, יוכרו זכויות דמי חכירה ראשונים של 80%. טענת התובעת כי בנכס נמצאים דיירים מוגנים, עפ"י חוק הגנת הדייר נדחית לאחר שלא הוכחה במסכת הראיות.

 

 

סיכום

96.      לאור כל האמור לעיל - ניתן בזה פסק דין הצהרתי כי בחישוב דמי ההיוון שעל התובעת לשלם בגין תקופת החכירה הנוספת של "החלקה" ילקח בחשבון תשלום דמי חכירה ראשוניים, מעל 40%. לא הוכחו זכויות דיירות מוגנת.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪ בצירוף מע"מ, צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

 

 

ניתן במעמד ב"כ הצדדים:

 

בשם התובעת:   עו"ד דב פישלר/עו"ד אופיר בוכניק/עו"ד יניב גביש

בשם הנתבע:    אין הופעה

 

ניתן היום כ' בשבט, תשס"ד (12 בפברואר 2004) במעמד הצדדים.

 

 

מארק – הורנצ'יק דליה, שופטת

 

 

חסר רכיב