27.10.2003

בתי המשפט

 

 

 

 

פסק דין

כללי:

 

1.       לפני תביעה כספית בסך 565,794 ש"ח להשבת דמי הסכמה, או חלקם, ששילמו התובעים לנתבעת בעקבות מכירת זכויות החכירה ביום 3.4.90 שהיו להם בקרקע הנמצאת ברחוב המשמרת 8 באפקה והידועה כגוש 6628 חלקה 418 (להלן: "הקרקע").

 

2.       התובעים נדרשו לשלם דמי הסכמה ללא התחשבות באחוז השתתפותם בקרקע, דהיינו, מלוא שליש עליית ערך הקרקע (מיום הקנייה צמוד למדד ליום המכירה). התובעים, אשר התחייבו להעביר זכויותיהם לרוכשים, שילמו לנתבעת, תחת מחאה, דמי הסכמה, או לחלופין, תשלום יתר. התובעים שילמו לנתבעת ביום 20.11.90, סך של 350,204.64 ₪ כדמי הסכמה לצורך העברת זכויותיהם בקרקע. בעקבות השגתם של התובעים על השומה הוחזר להם, ביום 13.4.92, סך של 75,860.53 ₪. ניכוי הסכום שהושב לתובעים לאחר ההשגה מהסכום ששולם לנתבעת בתוספת הצמדה וריבית נכון ליום 13.4.92 הינו 290,250 ₪.

          לטענת התובעים, דמי ההסכמה נגבו מהם שלא כדין ו/או מתוך מדיניות מפלה ומקפחת של הנתבעת ו/או מתוך חריגה ממדיניותה שלה.

 

3.       בחוזה החכירה מיום 23.6.65 בין הנתבעת לבין המנוח ישראל קבורס ז"ל (להלן: "קבורס"), המחייב את התובעים אם כיורשיו ואם כמי שקיבלו עוד בחייו ללא תמורה חלק מהקרקע (להלן: "חוזה החכירה") לא נכתב, כי קבורס שילם דמי חכירה ראשוניים, קרי לא שילם אחוז כלשהו מערך הקרקע. לפיכך, טוענת  הנתבעת, כי על התובעים היה לשלם כדמי הסכמה מלוא שליש מעליית ערך הקרקע בעת מכירתה.

 

4.       אחוז ההשתתפות של החוכר בקרקע (או דמי החכירה הראשוניים ששילם החוכר) הינו אחד המרכיבים בעת חישוב גובה דמי ההסכמה. כאשר העבירו התובעים את זכויותיהם בקרקע נדרשו לשלם דמי הסכמה עפ"י חישוב של 0 אחוז השתתפות בערך הקרקע. כך עולה מתצהירו של מר משה פופיק, עד הגנה מס' 2, המשמש כסגן מנהל מחוז תל אביב של מנהל מקרקעי ישראל. לפי תצהירו, שתיקת חוזה החכירה (משנת 1965) המחייב גם את התובעים בנושא ההשתתפות, משמעו השתתפות של 0 אחוז, וכך חושבו דמי ההסכמה.

 

רקע עובדתי:

 

5.       כאמור, התובעים ירשו מקבורס את הקרקע וחלקה  הועבר להם מקבורס, ללא תמורה, עוד בחייו.  אין מחלוקת, כי זכויותיו וחובותיו של קבורס בכל הנוגע לחכירת הקרקע, חלות גם על התובעים.

 

6.       קבורס קנה בשנת 1961 את הקרקע ממר אליהו פיינגרש (להלן: "פיינגרש"). חוזה החכירה בין קבורס לבין הנתבעת נחתם רק בשנת 1965. ואולם בחוזה החכירה נקבע, כי החכירה של קבורס תחל  ביום 1.4.63. 

 

7.       פיינגרש קיבל את הקרקע נשוא תביעה זו וכן קרקעות נוספות לאחר שויתר על תביעת פיצויים כנגד עיריית תל אביב בגין קרקעות אחרות שהופקעו. כך עולה מ"כתב – הסכם"  מיום 11.6.53 בין פיינגרש לבין הנתבעת אשר צורף לתצהירו של מר בבאי אליהו, עד הגנה מס' 1 (להלן: "בבאי") וכן מהתכתבות של הנתבעת עם בא כוחה – עו"ד בן שמש משנת 1951 ו- 1953. כך גם עולה ממכתב מיום 29.3.65 פ. קופילוביץ, עובד ממ"י מחוז תל אביב והמרכז, לעו"ד מ. אורנשטיין  - נספח ד' לתצהיר התובע.

 

אין מחלוקת, כי לא קבורס ולא התובעים שילמו דמי חכירה ראשוניים.

 

8.       בסעיף 3 ל"כתב – הסכם" בין הנתבעת לבין פיינגרש נקבע, בין היתר, כי: "תנאי-החכירה למר פיינגרש (...) לגבי האדמות הנ"ל, יהיו התנאים הרגילים של הקרן, אך דמי החכירה יהיו נומינליים בלבד. (הדגשה שלי- י.ש.)".

בסעיף 7 להסכם נכתב: "לפיינגרש הזכות להעביר את כל זכויותיו לגבי ההסכם הזה, וכל דבר הנובע מהסכם זה, או לגבי כל חלק ממנו, לאחר או לאחרים, בהתאם למקובל אצל הקרן, כולל הערכה חדשה, דמי חכירה ודמי –הסכמה (הדגשה שלי – י.ש.)".

יוצא, איפוא, שפיינגרש קיבל את הקרקע בתנאים הרגילים של הנתבעת ונדרש לשלם דמי חכירה ודמי הסכמה (במידה וימכור זכויותיו). יצוין, כי פיינגרש לא נידרש לשלם דמי חכירה ראשוניים.

 

9.       המסמכים שהוזכרו לעיל המצביעים על זכויותיו של פיינגרש ועל הנסיבות החכרת הקרקע לפיינגרש, לא היו בחזקת התובעים בעת הגשת התביעה והוצאו מהארכיון הציוני בירושלים במהלך הדיונים בתיק זה על ידי הנתבעת. כמו כן, המסמכים לא היו לנגד עיני מקבלי ההחלטות בממ"י עת דחו טענות התובעים להשבת דמי ההסכמה (ראו עדות אלי מוראד, עד תביעה מס' 2 שדחה טענות התובעים לדרישתם להחזר דמי ההסכמה כמ"מ וסגן מנהל המחוז - נספחים ג' ו- ח' לתצהיר התובע – פרו' מיום 7.1.02 ע' 1 , ש' 19).  

 

10.     בשנת 1965 שילם קבורס לנתבעת, לפי דרישתה, דמי הסכמה בסך 3,333 ל"י - כשליש ממלוא עליית ערך הקרקע ללא ניכוי של השתתפות כלשהיא מאת ממ"י. לטענת התובעים שילם קבורס סכום זה, תחת מחאה, משום שהיה לחוץ ליטול משכנתא, וכל עוד לא היה רישום של זכויותיו לא יכול היה לעשות כן (ע' 5 פרו' מיום 4.1.01). טענה זו נתמכת במכתב מאת קבורס לנתבעת מדצמבר 1964 ואשר צורף לכתב ההגנה של הנתבעת. במכתב מבקש קבורס לזרז הליכי רישום זכויותיו בספרי האחוזה על מנת שיוכל ליטול משכנתא. בנוסף, התובעים טענו, כי ניתן ביטוי למחאתו של קבורס על גובה תשלום דמי ההסכמה במילים "מבלי לפגוע בזכויות" המופיעות בהוראת הגביה מס' ב' / 3714 (ת/2). לטענת הנתבעת, קבורס לא התנגד ולא עשה דבר במשך שנים להשבת דמי ההסכמה או חלקם וכשם שקבורס שילם את מלוא דמי ההסכמה כך גם התובעים צריכים לשלם את מלוא דמי ההסכמה. יצוין, כי העובדה שקבורס שילם לנתבעת דמי הסכמה מלאים, אין פירוש הדבר כי התובעים מנועים מלטעון שלא היו צריכים לשלם דמי הסכמה או כי שילמו דמי הסכמה ביתר.

התובעים אינם דורשים השבת כספים ששולמו על ידי אביהם (קבורס) אלא כספים שהם שילמו לנתבעת כדמי הסכמה בעקבות מכירת הקרקע למעלה מ- 25 שנה מאוחר יותר. במידה ונגבו מקבורס דמי הסכמה שלא כדין, אין פירוש הדבר כי ניתן לעשות כן גם מיורשיו ואין בכך כדי למנוע טענותיהם של התובעים כלפי הנתבעת בגין עילה חדשה  (תשלום דמי הסכמה עקב מכירת הקרקע).

 

11.     לאחר עיון בכתבי הטענות  ובמוצגים שבתיק, שמיעת עדותם של הצדדים, לאחר שנתתי דעתי לטענות בסיכומים בכתב, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין התביעה להתקבל בחלקה, מהנימוקים שיפורטו בהמשך.

 

 האם התובעים זכאים להשבת כל דמי ההסכמה ששילמו?

 

12.     התובעים טענו בכתב תביעתם, כי אינם חייבים לשלם דמי הסכמה כלל הואיל והקרקע הוקצתה  לפיינגרש תמורת קרקעות אחרות וזכויותיו בקרקע היו של 100% זכויות חכירה בקרקע. לחלופין, טענו כי יש להכיר בזכותם ל- 91% מזכויות החכירה בקרקע, היינו, היוון מלא. כאמור, לפי "כתב – הסכם" בין פיינגרש לבין הנתבעת במידה וימכור את הקרקע או חלקה יחול עליו תשלום דמי הסכמה.

 

         אין מחלוקת, כי קבורס ו/או התובעים לא שילמו דמי חכירה ראשוניים. יצוין, כי גם בחוזה החכירה בין קבורס לבין הנתבעת משנת 1965 נקבע כי בעת המכירה יש צורך בתשלום דמי הסכמה (סעיף 10). לפיכך, לטענת התובעים אין כל יסוד.

 

13.     מלשון "כתב- ההסכם" בין פיינגרש לבין הנתבעת עולה בבירור, כי יש צורך בתשלום דמי הסכמה בעת המכירה, ומכאן שלפיינגרש לא היו זכויות של 100% או 91% בקרקע, שכן אילו היו אלו זכויותיו בקרקע לא ניתן היה לדרוש ממנו דמי הסכמה בעת מכירת הקרקע.  חשוב לציין בהקשר זה, כי "כתב – הסכם" זה הינו חוזה מיוחד בין הנתבעת לבין פיינגרש בן עמוד אחד שחובר לצורך אותו עניין ולא חוזה אחיד של הנתבעת, ומכאן שחובת פיינגרש לשלם דמי הסכמה בעת מכירת הקרקע לא הוספה בטעות. 

 

14.     התובעים הסתמכו בסיכומיהם על פסק דינו של כב' השופט א' גורן -כתוארו אז- בה"פ 1940/92 (מחוזי – תל אביב) סוזאיב ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל  דינים מחוזי כו(2) 854 (להלן: "סוזאיב") וטענו, כי זכויות החכירה שלהם בקרקע הינם בשיעור של 95% או 96% ולפיכך לא היו צריכים לשלם דמי הסכמה כלל.

         בעניין סוזאיב, שנסיבותיו דומות במקצת לענייננו, ניתן לחוכר מגרש באפקה כחלק מעסקת חליפין בתמורה למגרש אחר. בנוסף למגרש שילמה קק"ל (הנתבעת בענייננו- כאשר באותו עניין נתבע ממ"י) לחוכר סכום של 1,024 ל"י לאחר שנערך קיזוז (משווי המגרש אותו מסר החוכר לקק"ל נוכתה ההשתתפות החד פעמית שלו בקרקע בסך 1,276 ל"י, מסי עירייה ודמי חכירה לשנה הראשונה). בעניין סוזאיב נקבע, לנוכח תשלום ההשתתפות החד פעמית (דמי חכירה ראשוניים) של סוזאיב בקרקע ותשלום דמי החכירה השנתיים (22 ל"י), ובהסתמך על סעיף 5(א) להחלטה מספר 1 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 17.5.65 כי זכויות החכירה שלו במגרש הינם 62.51%. 

 

15.     בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 17.5.65 ואשר אושרה על ידי הממשלה, נקבעה מדיניות הקרקע בישראל (ת/3). בהחלטה בפרק ב' העוסק במדיניות מסירת קרקע עירונית נקבע בסעיף 5(א) כדלקמן:

"עבור זכות החכירה ישלם חוכר דמי- חכירה כדלקמן: עם חתימת הסכם ההרשאה תשולם מקדמה בשיעור של 80%-40% מערך הקרקע, לפי בחירת החוכר (להלן – דמי חכירה ראשונים). בנוסף לכך ישלם דמי – חכירה שנתיים בשיעור של 5% מיתרת ערך הקרקע שלא שולמה כדמי חכירה ראשוניים...(הדגשה שלי י.ש.)".  ב"כ התובעים טען, כי יש להחיל את ההחלטה בענייננו. לטענתו, מכיוון שדמי החכירה השנתיים שנדרשו התובעים לשלם לפי חוזה החכירה היו 20 ל"י בשנה שהם 5% מיתרת ערך הקרקע שלא שולמה כדמי חכירה ראשוניים, אזי יתרת ערך הקרקע שלא שולמה הינה 400 ל"י כשערך הקרקע הינו 10,000 ל"י (שליש ממחיר זה שילם קבורס כדמי הסכמה בשנת 1961). ולפיכך, שולמו דמי חכירה ראשוניים על 96% מהקרקע (9,600 ל"י).

חוזה החכירה בין קבורס לבין הנתבעת אמנם נחתם ביום 23.6.65 ואולם נקבע בו כי תחילתו מיום 1.4.1963 (קבורס קנה את הקרקע מפיינגרש בשנת 1961) ולפיכך, אין ההחלטה חלה גם על ההסכם בין קבורס לבין הנתבעת. כמו כן, מנסיבות העניין כפי שיפורט בהמשך מסקנתי היא, כי הוראות החלטה זו לא הוחלו בעניינו של קבורס, אף אם ההחלטה עיגנה, בחלקה, נוהג שהיה קיים לפני אישורה. 

חישובו של ב"כ התובעים דלעיל באופן המקנה לתובעים זכויות חכירה בשיעור של 96% מקורו בטעות. זאת משום שב"כ התובעים סבור, כי ערך הקרקע הנדונה בעת שקנה אותה קבורס הוא 10,000 ל"י, כאשר למעשה הסך של 10,000 ל"י משקף אך את עליית ערך הקרקע מיום שקיבל אותה פיינגרש לידיו ועד ליום המכירה לקבורס (צמוד למדד): "...יהיו דמי ההסכמה בשיעור של שליש מן ההפרש בין ערכו של המגרש בזמן מתן הסכמתו של המחכיר להעברת הזכויות לבין ערכו בעת שהחוכר רכש את זכות החכירה..." (סעיף 14(6)(ד) להודעה בדבר תנאים בחוזה חכירה וכן ראו עדותו של אלי מוראד פרו' מיום 7.1.02 ע' 2 ש' 22). ואולם אין בפנינו חוזה המכירה בין פיינגרש לבין קבורס ולפיכך לא ידוע מה המחיר אותו שילם קבורס עבור הקרקע ואין לדעת מה היה ערכה של הקרקע בעת שפיינגרש קיבל אותה מן הנתבעת. בהיעדר נתונים בדבר מחיר המגרש לא ניתן לגזור את זכויות החוכרים בקרקע ולטענת ב"כ התובעים לא הונחה תשתית ראייתית מספקת. במידה והסך של 10,000 ל"י משקף את ערך הקרקע ביום שקבורס קנה אותה מפיינגרש (ולא רק עליית הערך), הרי שהנתבעת חייבה את קבורס שלא כדין לשלם דמי הסכמה שליש ממחיר הקרקע במקום לחייבו לשלם רק שליש מעליית ערך הקרקע מיום שהקרקע הוחכרה לפיינגרש ועד ליום שפיינגרש מכר זכויותיו לקבורס. 

 

16.     בנוסף, איני סבור כי דמי החכירה השנתיים שנקבעו בחוזה החכירה (20 ל"י לשנה) נקבעו בשיעור של 5% מיתרת ערך הקרקע שלא שולמה כדמי חכירה ראשוניים כפי שטען ב"כ התובעים. בעניין סוזאיב נטען על ידי ממ"י כי דמי החכירה השנתיים נקבעו לפי מפתח של מספר חדרים, דהיינו, על כל חדר שילם החוכר 4 ל"י בשנה. כב' השופט גורן דחה טענה זו וקבע: "בסעיף 6 לחוזה החכירה, הדן בדמי החכירה, לא הוזכר דבר בעניין מספר החדרים ויחסם לסכום שנקבע כדמי חכירה שנתיים. להפך, באותו חוזה סטנדרטי יש מקום למלא את החסר ולציין כמה אחוז מיתרת ערך הקרקע מהווים דמי החכירה שנקבעו. נתון זה לא מילאו הצדדים בחוזה החכירה ורק מטעם זה בלבד, אין מקום להתכחשות המשיבה לנוהג לקבוע את שיעור החכירה השנתיים כאחוז מסויים מערך הקרקע."  בעניין סוזאיב ערך הקרקע היה ידוע ונערך על פי שומה. בענייננו אין כל נתונים לגבי ערך הקרקע גם לא בסעיף 6 (למרות המקום המיועד לכך), אך מצוין במפורש בסעיף 2 לחוזה החכירה, כי בבית שעל הקרקע ישנם 5 חדרים. מר בבאי, עד הגנה מס' 1 העיד כי התנאים לדמי חכירה שנתיים היו 4 ל"י לחדר (ע' 11 ש' 3). מכאן שבהתחקות אחר אומד דעת הצדדים ניתן להבין כי המפתח לקביעת דמי החכירה היה, בענייננו, מספר החדרים, ולכן נדרש מקוברס לשלם דמי חכירה בסך 20 ל"י לשנה. זאת ועוד, לפי "כתב – הסכם" בין פיינגרש לבין הנתבעת דמי החכירה השנתיים היו נומינליים ולפיכך לא נראה כי דמי החכירה השנתיים משקפים יחס כל שהוא לערך הקרקע כפי שמבקשים התובעים לקבוע. 

 

17.     לסיכום פרק זה, בבדיקת זכויות החכירה/ההשתתפות של התובעים בקרקע – או דמי החכירה הראשוניים ששולמו בגין הקרקע אין להסתמך על דרך החישוב שבהחלטה מס' 1, שכן ערך הקרקע אינו ידוע ולא נערכה לגביו כל שומה. כמו כן, דמי החכירה השנתיים נקבעו לפי מפתח של מס' החדרים ולא בשיעור של 5% מיתרת ערך הקרקע שלא שולמה כדמי חכירה ראשוניים. מסקנה זו היא גם  היחידה המתבקשת מ"כתב – הסכם" בין הנתבעת לבין פיינגרש לפיו נדרש פיינגרש, במקרה שימכור את הקרקע, לשלם דמי הסכמה. פרשנות התובעים מוליכה למסקנה כי לא היו אמורים לשלם דמי הסכמה כלל, פרשנות שאינה מתיישבת עם נסיבות העניין בכלל ו"כתב- ההסכם" בפרט. אין מחלוקת כאמור, כי לאחר "כתב – הסכם" זה לא שולמו בגין הקרקע הנדונה כל דמי חכירה ראשוניים ולכן אין סיבה, כי התובעים יהיו פטורים לחלוטין מתשלום דמי הסכמה. 

 

בשולי הדברים יצוין, כי גם בעניין סוזאיב אליו הפנו התובעים נדרש סוזאיב לשלם דמי חכירה ולא נקבע, כי לסוזאיב זכויות חכירה מלאות בקרקע, על אף שמדובר בנסיבות דומות שבהן קק"ל החכירה קרקע תמורת קרקע שהופקעה באותו איזור.

 

 

האם התובעים נדרשו לשלם תשלום יתר של דמי הסכמה לנתבעת שלא כדין ?

 

18.     לחלופין, טענו התובעים, כי יש להכיר בהם כבעלי 50% זכויות חכירה מהוונות בקרקע (השתתפות בקרקע בשיעור של 50%). זאת לאור תקדימים אחרים באותו אזור. יצוין בהקשר זה, כי התובעים ביקשו שהנתבעת תציג מסמכים ותשיב על תשובות לשאלון גם לגבי חוכרים אחרים באותו אזור (המר' 9475/96) ואולם הנתבעת התנגדה ל"מסע דיג" זה, בין היתר, מן הטעם שיש בכך כדי לפגוע בפרטיות של אותם חוכרים. לאחר הגשת סיכומים בעניין קבעתי בהחלטתי מיום 2.2.98 כי התובעים זכאים לגילוי מסמכים ולתשובות לשאלון בכל הנוגע לחלקת הקרקע הנדונה בתיק זה בלבד ובכלל זה להוראות, הנחיות וכללים שנקבעו על ממ"י לקרקע הנדונה.  התובעים הגישו בקשת רשות ערעור על החלטה זו לבית המשפט המחוזי (בר"ע 3047/98). כב' השופט י' עדיאל דחה את בקשת התובעים בהחלטה מיום 10.6.98.

 

19.     בטרם הוגשה תביעת התובעים נבחנו טענותיהם של התובעים בממ"י. ועדת חריגים מחוזית של ממ"י דנה בעניינם של התובעים והמליצה, ברוב דעות, להכיר לתובעים ב- 50% זכויות חכירה מהוונות אשר משמעותם החזרת חלק מדמי ההסכמה אותם שילמו התובעים לנתבעת. המלצה זו התבססה על מכתבו של מר פ. קופילוביץ אשר היה מונח בפניהם לפיו נתן למעשה פיינגרש "תמורה מסויימת בויתור על פיצויים בגין הפקעה". דא עקא, החלטה זו נדחתה על ידי ועדת החריגים של ממ"י שקבעה, כי אין בפניה כל נתון עובדתי המצדיק הכרה באחוז השתתפות כלשהו או מתן פטור או הנחה בדמי ההסכמה.  כאמור, לא היה בפני הועדה פרט למכתבו של קופילוביץ, כל מסמך הקשור לקרקע, דהיינו, המסמכים שהוצאו מהארכיון הציוני בירושלים לצורך הדיון בתיק זה על ידי מר בבאי.

 

20.     התובעים טענו בסיכומיהם, כי הם זכאים להכרה ב- 50% זכויות חכירה בקרקע לפי שתי חלופות: האחת, קבורס היה יוצא ארגון "ההגנה" ויש להכיר לו בזכויות חכירה/ אחוז השתתפות כפי שניתן ליוצאי ההגנה אחרים באפקה באותה תקופה. טענת התובעים, כי קבורס היה יוצא ארגון "ההגנה" נתמכה בתצהירו של התובע מס' 2, באישור מאת קיבוץ עמיר לפיו בתקופה בה היה קבורס חבר קיבוץ היה גם חבר "ההגנה" (ת/1) ובמכתב מהיחידה לאותות שירות. אלי מוראד עד תביעה מס' 2, עובד בהנהלה הראשית של ממ"י, העיד: "באזור של שיכון קציני ההגנה הכרנו השתתפות של 50%" (פרו' מיום 7.1.02 ע' 2 ש' 22-21). ההשתתפות הוכרה לאותם קציני הגנה ללא כל תשלום דמי חכירה ראשונים. התובעים טענו להפליה בין אביהם (קבורס) לקציני ההגנה. לפי ת/1 קבורס היה חבר הגנה אך לא קצין בהגנה. התובעים לא הניחו כל תשתית ראייתית על מנת לבחון את טענת ההפליה כדבעי ולא הוכיחו כל הפליה מצד הנתבעת, ונראה כי מדובר בהבחנה מותרת בין מי שאינם שווים.

 

21.     החלופה השנייה לפיה לטענת התובעים הם זכאים לאחוזי השתתפות בקרקע נשענת על עדותו של מר אליהו בבאי, עד הגנה מס' 1, שהחל עבודתו בממ"י עוד בשנת 1950 ובמהלך השנים עבד בתפקידים שונים עד שהגיע לתפקיד משנה למנכ"ל. כיום, מר בבאי איננו עובד של ממ"י. בחקירתו הנגדית נדרש מר בבאי להתייחס לדמי החכירה הרגילים באותה תקופה אם הדבר לא נכתב בהסכם. מר בבאי, עד ההגנה, העיד, כי למיטב זכרונו במקרים כאלה הוכרו לחוכרים 40% השתתפות בקרקע (ע' 11,  ש' 20-15). אין לי אלא לסמוך על עדותו של מר בבאי כמי שבקיא בפרטי ההתקשרויות של הנתבעת לאורך עשרות שנים. התובעים לא הוכיחו כי זכאים הם לאחוזי השתתפות גבוהים יותר בקרקע.

 

22.     אימוץ עדותו של בבאי הינו גם הגיוני והסביר ביותר.  אין כל הגיון שתנאי החכירה "הרגילים" שניתנו לפיינגרש (ראו "כתב – הסכם" בין הנתבעת לבין פיינגרש לעיל) היו ללא כל אחוזי השתתפות בקרקע כפי שהציעה הנתבעת. במאמר מוסגר יוער, כי ממ"י בעניין סוזאיב (סעיף 4(א) לפסק הדין) טען, כי קק"ל (הנתבעת) נהגה ליתן 30%-40% מזכויות החכירה במגרש באותה עת גם כשמדובר בתמורה להפקעה. מן המקובץ עולה, כי זכויות החכירה/ אחוז ההשתתפות של התובעים בקרקע הינם בשיעור 40%. לפיכך, על הנתבעת להשיב לתובעים את שנגבה מהם ביתר ושלא כדין.

 

23.     לענין אי תשלום דמי חכירה ראשוניים יצוין כי קבורס לא היה החוכר הראשון של הקרקע אלא פיינגרש, לפיכך לא מדובר על חוזה חכירה ראשון לעניין אותה חלקת קרקע, ואף שלא שולמו דמי חכירה ראשוניים אין פירוש הדבר כי לקבורס לא היו זכויות חכירה בקרקע ואחוז השתתפות בקרקע (זכויות אותן רכש מפיינגרש והעביר לתובעים). מכאן, שטענת התובעים איננה טענה כנגד מסמך בכתב (חוזה החכירה) כפי שטענה הנתבעת בסיכומיה. ודוק: התובעים אינם טוענים, כי קבורס שילם דמי חכירה ראשוניים והדבר לא צויין בחוזה החכירה אלא טוענים, כי היו לקבורס זכויות אותן רכש מפיינגרש.

 

כזכור, בעניין סוזאיב ניתן לחוכר מגרש כחלק מעסקת חליפין בתמורה למגרש אחר. בנוסף למגרש שילמה קק"ל לחוכר סכום של 1,024 ל"י לאחר שנערך קיזוז (משווי המגרש אותו מסר החוכר לקק"ל נוכתה ההשתתפות החד פעמית שלו בקרקע בסך 1,276 ל"י, מסי עירייה ודמי חכירה לשנה הראשונה). יוצא איפוא, שניתן היה לדעת מהם זכויות החכירה של החוכר בקרקע (מה היו דמי החכירה הראשוניים) הואיל ונאמר מה ערך המגרש ומה סכום ההשתתפות החד פעמי בו חויב סוזאיב. למרבה הצער, בענייננו פיינגרש ערך עם הנתבעת עסקה כללית ובלתי מפורטת, ולא נערכה, או לפחות אין לפנינו, את ההתחשבנות הפרטנית לפיה קיבל פיינגרש את הקרקע נשוא תיק זה וקרקעות נוספות שקיבל. במקרה של פיינגרש לא נדרשה התחשבנות כזו הואיל ובענייננו הנתבעת לא נדרשה לשלם סכום כסף מעבר למתן הקרקעות לפיינגרש. ויודגש: הן פיינגרש והן החוכר סוזאיב לא שילמו מכיסם בפועל כל סכום שהוא, ואולם נקבע, כי לסוזאיב זכויות חכירה/אחוז השתתפות בקרקע בשיעור של 62.51%. 

 

24.     סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים") שכותרתו "פירוש של חוזה" קובע,  בין היתר, כי: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה ובמידה שאינה משתמעת ממנו – מתוך הנסיבות." הואיל ומן החוזה לא ניתן לדעת מה אחוז ההשתתפות של התובעים/החוכרים בקרקע יש לפנות לנסיבות שהן, בין היתר, ההסכם של הנתבעת עם פייגרש להחכרת הקרקע הנדונה. "ברור הדבר, שלכל חוזה נסיבותיו העובדתיות המיוחדות, ונסיבות אלה הן המקור לפירוש החוזה. הנסיבות שמתוכן ניתן לאמוד את דעתם של הצדדים הן כל הנסיבות הרלבנטיות האופפות את העסקה." (גבריאלה שלו, דיני חוזים, מהדורה שנייה, תשנ"ה, עמ' 304).  סעיף 26 לחוק החוזים שכותרתו "השלמת פרטים" קובע: " פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים." אמנם החוזה שתק בעניין דמי החכירה הראשוניים ואולם אין פירוש הדבר כי לקבורס  0% זכויות חכירה בקרקע.

 

25.     סיכומו של דבר, נוכח כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה  בחלקה וקובע כי על הנתבעת להשיב לתובעים את החלק היחסי של דמי ההסכמה שנגבו שלא כדין בתוספת הצמדה וריבית כדין. כאמור, התובעים שילמו לנתבעת ביום 20.11.90, תחת מחאה כאמור, סך של 350,204.64 ₪ כדמי הסכמה לצורך העברת זכויותיהם בקרקע. בעקבות השגתם של התובעים על השומה הוחזר להם, ביום 13.4.92, סך של 75,860.53 ₪. ניכוי הסכום שהושב לתובעים לאחר ההשגה מהסכום ששולם לנתבעת בתוספת הצמדה וריבית נכון ליום 13.4.92 הנו 290,250 ₪.

לפיכך, על הנתבעת להשיב לתובעים 40% מהסכום ששולם לה, דהיינו, סך של  116,100 ₪ בתוספת ריבית והצמדה מיום 13.4.92 ועד התשלום המלא בפועל. כמו כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט וכן שכר טרחת עו"ד בסך 10,000 ₪. 

 

ניתן היום א' בחשוון, תשס"ד (27 באוקטובר 2003) בהעדר הצדדים