חסר רכיב

פס"ד עליון בנושא זכויות ייחודיות למתיישבי נחלת יהודה הוותיקים

24/05/2018

 9.8.2012

 

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

 

                                                           ע"א 463/10

 

לפני:  

כבוד השופט א' רובינשטיין

 

כבוד השופט ע' פוגלמן

 

כבוד השופט י' עמית

 

המערער בע"א 463/10 והמשיב 1 שכנגד:

אריה ימיני

                                            

 

נ  ג  ד

                                                                                                          

המשיבים בע"א 463/10 והמערערים 1-5 שכנגד:

1. נירה בן שלום

2. נוגה ניב

 

3. דרור יוסף

 

4. ארז יוסף

 

5. יורשי המנוחה הר צבי צפורה ז"ל - מיכאלה הר צבי ויוסף הר צבי

 

6. מינהל מקרקעי ישראל

                                            

ערעור  וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 7.12.09 בה"פ 298-08 [פורסם בנבו] שניתן על ידי כבוד השופט מגן אלטוביה

                                            

תאריך הישיבה:

י"ב בתמוז התשע"ב

(2.7.2012)

 

בשם המערער בע"א 463/10 והמשיב 1 בערעור שכנגד:

עו"ד יעקב הרכבי; עו"ד צבי פירון; עו"ד משה ברנר

 

בשם המשיבים 1-5 בע"א 463/10 והמערערים שכנגד:

עו"ד גלעד מרקמן

 

בשם המשיב 6 בע"א 463/10:

עו"ד מלי אומיד-ברגר

 

מיני-רציו:

* הזכות אשר הועברה למערער כוללת את הזכות להירשם כבעלים בשליש מסוים מהחלקה הנדונה (לפי התשריט). תחולתו של הסדר הפשרה שבין בעלי הנחלות בנחלת יהודה לבין המינהל אינה מוגבלת לבעלי הנחלות המקוריים ובני משפחותיהם ויורשיהם, אלא פורשת עצמה גם על אחרים הטוענים לזכות חכירה בנחלות, ובכללם המערער. המערער זכאי לשליש מהפטורים מדמי היוון שניתנו עבור יחידות הדיור המוקצות לחלקה.

בחודש דצמבר 1970 התקשרו ארבעת החוכרים המקוריים של החלקה שבמחלוקת בהסכם עם בני הזוג גרייבר בחוזה ("החוזה הראשון"). בחוזה נקבעו שלוש חלופות לביצוע התחייבותם של החוכרים-המוכרים המקוריים: האחת – לפעול לפיצול החלקה לשתי חלקות נפרדות ולרישום הזכויות בהתאם; השנייה – ככל שלא יתאפשר להביא לפיצול החלקה, להעביר לגרייבר 1/3 מזכויות החכירה בחלקה (ע"פ התשריט) ולרשום העברה זו במרשם המקרקעין; השלישית – ככל שלא יתאפשר לפעול ע"פ שתי החלופות הראשונות, להסתפק בהעברת החזקה בממכר, עד שניתן יהיה לפעול ע"פ החלופה הראשונה או השנייה. המינהל סירב להתיר את חלוקת הנחלה ופיצול החלקה, ולפיכך הצדדים הסתפקו בהעברה בפועל של החזקה בממכר. בחודש פברואר 1979 התקשרו גרייבר והמערער בהסכם, לפיו מכרו גרייבר למערער את מלוא זכויותיהם ע"פ החוזה הראשון ("החוזה השני"). עסקה זו אף היא לא נסתיימה ברישום. בשנת 1993 אושרה תכנית בנין עיר לפיה שונה ייעוד המקרקעין באזור מחקלאות למגורים, באופן המועיד את החלקה לבניית 8 יחידות דיור (החלקה חולקה ל-4 מגרשים, כאשר כל מגרש מיועד לבניית 2 יחידות דיור). אופן החלוקה נעשה כך שהשליש החכור ע"י המערער חולק לשני מגרשים, ושני השלישים החכורים ע"י המשיבים 1-5 חולקו גם הם לשני מגרשים. באשר לאופן ניצול ההטבה ע"פ הסכם פשרה שבין בעלי הנחלות בנחלת יהודה לבין המינהל, הרי שהמשיבים בחרו בחלופה לפיה בשורה התחתונה הם זכאים לפטוֹר מדמי היוון בגין כל ארבע היחידות שבשטחם. ב"פול" של חמשת הפטורים הניתנים עבור החלקה כולה בהתאם לחלופה בה בחרו המשיבים, נותר אפוא פטור אחד. פטור זה הועבר לניצול בשטח של המערער. משכך, המערער מצא עצמו חייב לשלם דמי היוון בשיעור של 91% עבור שלוש יחידות המגורים הנותרות. על רקע זה, עתר המערער לבימ"ש קמא בתביעה לסעד הצהרתי, לפיו הוא בעל זכות החכירה בשליש מהחלקה, וככזה, הוא זכאי לבנות שלוש יחידות דיור על המגרשים שבחכירתו, שתיים מהן בפטור מלא מדמי היוון ואחת מהן בתשלום דמי היוון בשיעור של 91%. תביעת המערער לסעד הצהרתי נדחתה, תוך קביעה לפיה כל צד יישא בהוצאותיו. מכאן הערעורים.

ביהמ"ש העליון קיבל את הערעור ודחה את הערעור שכנגד:

אשר לטענות שהעלה המערער לגבי אופן חלוקת הקרקע, ובפרט כנגד העובדה ש-4 מתוך 8 יחידות הדיור יוחדו לשטח החכור על ידו, אף ששטח זה מהווה אך שליש מהחלקה כולה. טענה זו, שעניינה במישור התכנוני, נדחתה ע"י בימ"ש קמא, בקבעו כי לא הובאו כל ראיות מצדו של המערער הסותרות את טענת המשיבים כי חלוקה זו נוצרה עקב מגבלות תכנוניות הנובעות ממצבה האובייקטיבי של הקרקע. המערער בסיכומיו בערעור לא טען נגד קביעה זו של בימ"ש קמא.

שאלה ראשונה לאורה יוכרע גורל הערעור עניינה טיב הזכות שרכש המערער. מלשון החוזה הראשון עולה בבירור שהזכות שרכש המערער אינה זכות ב-1/3 בלתי מסוים מהחלקה. נהפוך הוא. הזכות הנרכשת התמצתה בחלק מסוים המשתרע על 1/3 משטח החלקה, ע"פ תשריט מחייב, כך שבכל האמור בשליש זה זכות המערער היא זכות מלאה, שלא התמצתה בזכות ההחזקה אלא הייתה זכות חכירה לכל דבר ועניין. הא-ראיה שע"פ החלופה הראשונה החוכרים המקוריים התחייבו לפצל את החלקה, באופן המעניק לגרייבר את מלוא הזכויות בממכר. לא גרייבר ולא המערער נרשמו בסופו של דבר כבעלים בשליש מהחלקה במרשם המקרקעין, אך יש בכך כדי ללמד על מהות הזכות שביקשו הצדדים להעביר.

שאלה נוספת עניינה הזיקה בין הסכם הפשרה משנת 2000 (בין בעלי הנחלות בנחלת יהודה לבין המינהל) לבין הסכם החולות ההיסטורי משנת 1936 (הסכם בין בעלי הנחלות דאז בנחלת יהודה לבין קק"ל). ודוק, קביעתו של בימ"ש קמא בדבר קיומו של קשר בין שני ההסכמים מבוססת היטב בחומר הראיות, שאלה נפרדת היא האם קיומה של זיקה כאמור הופכת את הסכם הפשרה לכזה המעניק למתיישבים זכות אישית, כטענת המשיבים, או שמא הזכות "רצה" עם הנחלות ומהווה חלק בלתי נפרד מזכות החכירה בקרקע, כטענת המערער. בעניין זה יש לקבוע, כי אף שבתחילת הדרך היו הסדרי הפשרה המוצעים בעלי מאפיינים אישיים והתייחסו לבעלי הנחלות המקוריים ובני משפחותיהם ויורשיהם, הסכם הפשרה בגלגולו הסופי החיל עצמו גם על אחרים הטוענים לזכויות חכירה בקרקע, ובכללם המערער. 

לסיכום, הזכות בה אחזו גרייבר מכוח החוזה הראשון, והועברה למערער מכוח החוזה השני, כוללת את הזכות להירשם כבעלים בשליש מסוים מהחלקה (לפי התשריט). תחולתו של הסדר הפשרה בגלגולו הסופי אינה מוגבלת לבעלי הנחלות המקוריים ובני משפחותיהם ויורשיהם, אלא פורשת עצמה גם על אחרים הטוענים לזכות חכירה בנחלות. המשיבים לא יִדעו את המערער אודות הסדר הפשרה ועל ההליכים שקדמו לכריתתו. בהיות המערער זכאי להירשם כבעל זכות חכירה, ובהעדר ראיה לסתור, אין אלא להניח כי אילו היה מודיע על הצטרפותו להסדר המתגבש, היה זוכה להיכלל בגדרו.

אשר על כן, דין ערעורו של המערער להתקבל, במובן זה שהוא זכאי לשליש מהפטורים שניתנו עבור יחידות הדיור המוקצות לחלקה. כזכור, ע"פ הסכם הפשרה ובהתאם לחלופה בה בחרו המשיבים, ניתנו לחלקה פטורים בגין 5 מתוך 8 יחידות הדיור. אי לכך המערער זכאי לפטור מדמי היוון בגין 1 ו-2/3 (אחד ושני שלישים) מיחידות הדיור. כזכור, לזכות המערער כבר ניתן פטור אחד, כך שבסיכומו של דבר המערער זכאי לפטור נוסף בשיעור של 2/3 מדמי ההיוון בגין יחידת דיור נוספת. ומקביל, יש לגרוע מהמשיבים פטור בשיעור של 2/3 בגין יחידת דיור אחת. ככל שהמשיבים כבר ניצלו את ארבעת הפטורים אשר יוחדו בתחילה לשטחם, עליהם לשפות את המערער בסכום השווה ל-2/3 פטוֹר בגין יחידת דיור אחת. נוכח התוצאה האמורה, אין מקום לערעור שכנגד של המשיבים הנסב על אי פסיקת הוצאות לזכותם.

 

פסק-דין

 

השופט י' עמית:

 

           ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 7.12.2009 (כב' השופט מ' אלטוביה) בה"פ 298-08, [פורסם בנבו].

 

רקע עובדתי

 

1.        המקרקעין עליהם נסבה המחלוקת בין הצדדים מצויים בגוש 3628 חלקה 20 בנחלת יהודה בראשון לציון (להלן: חלקה 20 או החלקה). שטחה של החלקה הוא 5,083 מ"ר, והיא מהווה חלק מנחלה שבבעלותו של מינהל מקרקעי ישראל (להלן בהתאמה: הנחלה והמינהל).

 

           בחודש דצמבר 1970 התקשרו ארבעת בעלי זכויות החכירה בחלקה ובנחלה באותה העת (להלן: החוכרים המקוריים) בהסכם עם בני הזוג גרייבר (להלן: החוזה הראשון), לפיו רכשו האחרונים זכות אשר הוגדרה באופן הבא:

 

 "זכות החכירה על חלק שלישי (1/3) מהנכס הנ"ל ששטחו 1700 ממ"ר, והמסומן על התסריט המצורף לחוזה זה והמהוה חלק בלתי נפרד הימנו [...] על כל המחובר אליו חיבור של קבע, כולל הבנין-הדירה העומד עליו והמכיל 5 חדרים ומטעי פרי הדר (להלן: 'חלקה ב')..."

 

           על פי תנאי החוזה, התחייבו החוכרים המקוריים לפעול לפיצול חלקה 20 בהתאם לתשריט:

 

"המעבירים מתחייבים לפצל את הנכס בהתאם לתסריט המצורף, כך שכל הנכס יחולק לשתי חלקות חדשות...

 

המעבירים יעשו את כל הצעדים הדרושים כדי לקבל את הסכמת ואישור כל הגורמים והרשויות הנוגעים בדבר לפיצול הנכס בהתאם לתסריט הנ"ל, ורשום הפצול בספרי האחוזה" (סעיף 3(א) לחוזה).

 

           כן הוסכם, כי אם לא יעלה בידי החוכרים המקוריים להביא לפיצול החלקה מסיבות שאינן תלויות בהם, גרייבר יקבלו מהם בהעברה בלשכת רשום המקרקעין את "זכות החכירה על 1/3 מהנכס הנ"ל", כאשר החלוקה תתבצע –

 

 "לפי החלוקה עפ"י התסריט (חלקה א' – למעבירים, חלקה ב' – לנעברים) אשר יחייב את הצדדים כחלוקה מעשית פנימית ביניהם, הן לגבי החזקה בפועל וכל הנובע מכך והן לגבי מכר או כל פעולה אחרת" (סעיף 3(ה) לחוזה).

 

           עוד הוסכם, כי אם לא יעלה בידי החוכרים המקוריים לקבל את הסכמת המינהל גם להעברה האמורה בלשכת רישום המקרקעין מסיבות שלא תהא להם שליטה עליהן –

 

"הרי שהצדדים יראו עד להווצרות הנסיבות בהן תאופשר ההעברה בין על הדרך המתוארת בפסקה 'ד' [פיצול החלקה ורישום זכות החכירה על החלקה החדשה בשלמותה בספרי האחוזה – י.ע.] ובין על הדרך המתוארת בפסקה 'ה' [רישום זכות חכירה על שליש מהחלקה על שם גרייבר על פי סעיף 3(ה) הנ"ל – י.ע.] כמלוא ההתחייבות מצד המעבירים למכור ולהעביר החלקה המסומנת באות 'ב' בתשריט [...] לנעברים בעצם מסירת החזקה על חלקה ב' לנעברים" (סעיף 3(ח) לחוזה).

 

           ואמנם, כפי שנצפה על ידי הצדדים, המינהל סירב להתיר את חלוקת הנחלה ופיצול החלקה, והצדדים הסתפקו בהעברה בפועל של החזקה בממכר. נוסיף ונציין כי גרייבר פעלו לגידור הממכר לצורך הפרדה בין שני חלקי החלקה, וזאת בהתאם להתחייבויותיהם על פי סעיף 15 לחוזה.

 

2.        בחלוף כשמונה שנים, בחודש פברואר 1979, התקשרו גרייבר והמערער בהסכם לפיו מכרו גרייבר למערער את מלוא זכויותיהם על פי החוזה הראשון (להלן: החוזה השני). ב"הואיל" השני לחוזה נאמר כדלקמן: 

 

"והואיל והמוכרים מצהירים בזה כי החלק מחלקה 20 בגוש 3628 [...] אשר רכשו זכויות לגביו לפי חוזה הרכישה [החוזה הראשון – י.ע.] מהווה 1/3 (שליש אחד) מהחלקה ששטחו 1700 ממ"ר והמסומן על גבי התסריט המצורף לחוזה הרכישה באות 'ב'...".

 

           וב"הואיל" הרביעי הודגש כי –

 

"ברצון המוכרים למכור ולהעביר לקונה את כל זכויותיהם – מכל מין וסוג שהוא לגבי חלקה ב' – אשר אותן רכשו ואשר להן הנם זכאים לפי חוזה הרכישה..."

 

           עסקה זו אף היא לא נסתיימה ברישום, כך שאין חולק כי הרישום דהיום אינו משקף נאמנה את חלוקת הזכויות בחלקה כפי שנתבצעה דה-פקטו.

 

3.        חלפו להן עוד כארבע-עשרה שנה, ובשנת 1993 אושרה תכנית בנין עיר לפיה שונה ייעוד המקרקעין באזור מחקלאות למגורים, באופן המועיד את חלקה 20 לבניית 8 יחידות דיור.

 

           להשלמת התמונה, נחזור לרגע קט אחורנית בזמן כ-75 שנה, אי שם לשנת 1936, עת נחתם הסכם בין בעלי הנחלות דאז בנחלת יהודה לבין קרן קיימת לישראל (להלן: קק"ל), לפיו יסייעו בעלי הנחלות בידי קק"ל לשמר ולתחזק את הקרקעות המצויות בחולות שבקרבת נחלת יהודה, ובתמורה לכך תקצה קק"ל לכל בעל נחלה קרקע בחולות בשטח של כחמישה דונם לכל בעל נחלה (להלן: הסכם החולות).

 

           אלא שבחלוף השנים נבנו שכונות מגורים על הקרקעות, באופן שלא אִפשר למינהל למלא אחר התחייבויותיה ההיסטוריות של קק"ל. על רקע זה, נחתם הסכם פשרה בין בעלי הנחלות בנחלת יהודה לבין המינהל, אשר קיבל תוקף של פסק דין בשנת 2000 (ה"פ (מחוזי י-ם) 714/97 גורה נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו]; ת"א (מחוזי ת"א) 13/93 כהן נ' מדינת ישראל ([פורסם בנבו], 2.1.2000) (להלן: הסכם הפשרה)).

 

           על פי הסכם הפשרה, בעלי הזכויות בנחלות זכאים להטבות הבאות: 2 מתוך 8 יחידות המגורים שהוקצו לכל חלקה על פי התב"ע (2 היחידות הן יחידת המגורים הראשונה ויחידת המגורים השניה (דור המשך)) תוחכרנה לבעלי הזכויות ללא תשלום (קרי, היוון בשיעור של 0% אשר יוכר כהיוון בשיעור של 91%) (להלן: הפטור האוטומטי). באשר ל-6 יחידות המגורים הנותרות, הוצבו בפני בעלי הזכויות שתי חלופות: האחת – תשלום דמי היוון בשיעור של 50% בגין כל שש היחידות אשר יוכר כהיוון בשיעור של 91%; והשניה – תשלום דמי היוון בשיעור של 91% בגין שלוש יחידות דיור, ופטור מתשלום בגין 3 יחידות הדיור הנותרות (להלן: הפטור החלופי). כך או כך, המדובר בפטורים בשווי של 5 יחידות מתוך 8 יחידות (2 יחידות ראשונות + 3 יחידות בפטור מלא או 2 יחידות ראשונות + 6 יחידות X 50% פטור).

 

4.        ובחזרה לענייננו: חלקה 20 חולקה על ידי רשויות התכנון ל-4 מגרשים, כאשר כל מגרש מיועד לבניית 2 יחידות דיור, כך ששטח החלקה יועד כאמור לבניית 8 יחידות דיור. אופן החלוקה נעשה כך שהשליש החכור על ידי המערער חולק לשני מגרשים, ושני השלישים החכורים על ידי המשיבים 5-1 (להלן: המשיבים) חולקו גם הם לשני מגרשים. אי לכך, אף שהמשיבים מחזיקים בשטח הגדול פי שניים משטחו של המערער, החלוקה בוצעה כך ש-4 מתוך 8 יחידות המגורים שבחלקה 20 יוחדו לשטח בו מחזיקים המשיבים, ואילו 4 יחידות המגורים הנותרות יוחדו לשטח בו מחזיק המערער.

 

           באשר לאופן ניצול ההטבה, הרי שלאחר מגעים בין המשיבים לבין המינהל בחרו המשיבים בחלופה השניה, כך שבשורה התחתונה הם זכאים לפטוֹר בגין כל ארבע היחידות שבשטחם (פטור עבור יחידת דיור אחת מכוח הפטור האוטומטי, ופטור בגין שלוש יחידות הדיור הנותרות מכוח הפטור החלופי).

 

           ב"פול" של חמשת הפטורים הניתנים עבור החלקה כולה בהתאם לחלופה בה בחרו המשיבים (2 פטורים מכוח הפטור האוטומטי + 3 פטורים מכוח הפטור החלופי), נותר אפוא פטור אחד. פטור זה הועבר לניצול בשטחו של המערער. משכך, המערער, אשר בהתאם לחלוקה שהוסכמה בין המשיבים לבין המינהל "זכה" כי יוקצו לשטח החלקה בו הוא מחזיק ארבע יחידות דיור, מצא עצמו חייב לשלם דמי היוון בשיעור של 91% עבור שלוש יחידות המגורים הנותרות. בנקודה זו נבהיר כי מבחינת המינהל המדובר במקשה אחת, קרי, הפטורים מותנים בתשלום דמי ההיוון על החלק שאינו פטור.

 

           על רקע זה, עתר המערער לבית משפט קמא בתביעה לסעד הצהרתי, לפיו הוא בעל זכות החכירה בשליש מהחלקה, וככזה, הוא זכאי לבנות שלוש יחידות דיור על המגרשים שבחכירתו, שתיים מהן בפטור מלא מדמי היוון ואחת מהן בתשלום דמי היוון בשיעור של 91%.

 

עיקרי פסק דינו של בית משפט קמא

 

5.        בית משפט קמא פתח בתיאור המחלוקת בין הצדדים, בציינו כי זו נוגעת להיקף הזכות ומהות הזכות שרכש המערער בשנת 1979, ולשאלת זכותו ליהנות מהפיצוי שהוענק לבעלי הנחלות במסגרת הסכם הפשרה.

 

           בית משפט קמא עמד על כך שכוונתם של הצדדים לחוזה הראשון – כפי שעולה הן מלשון החוזה והן מהתנהגותם בפועל – היתה להעביר זכות חכירה במגרש מושא ההסכם על פי התשריט, וזכות זו בלבד. הצדדים לחוזה השני היו ערים לכך, והדברים קיבלו ביטוי בלשונו של החוזה השני, אשר גם לו צורף תשריט. ובקיצור, נקבע כי הצדדים התכוונו להעביר זכות חכירה וחזקה במגרש ספציפי ומוגדר.

 

6.        אשר להסכם החולות, נקבע כי הקשר בינו לבין הסכם הפשרה עולה באופן ברור מלשונו של הסכם הפשרה. כן נקבע כי לנוכח המסקנה דלעיל בדבר מהות הזכות שהועברה למערער, הרי שאין לראותו כבעל נחלה לצורך הסכם החולות ההיסטורי, וממילא אין לראותו כבעל זכות מכוח הסכם הפשרה, בו צוין כי הוא תקף רק לגבי בעלי זכויות רשומים או אלו הזכאים להירשם במינהל כבעלי זכות בנחלה.

 

           בית המשפט הוסיף כי תוצאה זו ראויה והוגנת בנסיבות העניין, שכן המערער כלל לא היה מודע לקיומם של ההליכים המשפטיים שהתנהלו מול המינהל וקק"ל, וממילא לא היה שותף להם. בית משפט קמא היה נכון להניח שהמערער לקח בחשבון שייעוד הקרקע עשוי להשתנות מחקלאי לעירוני, באופן המיטיב עמו, אלא שבית משפט קמא התרשם כי המערער לא ציפה לקבל זכויות מעבר לכך.

 

           בית משפט קמא דחה את טענת המערער כי אלמלא הסכם הפשרה לא היתה מוטלת עליו כל מטלה כספית. זאת, מאחר שייעוד הקרקע שוּנַה במנותק מהסכם הפשרה ומהסכם החולות, כך שגם בהתעלם מהסכמים אלה, משעה שהוקצו לשטחו של המערער 4 יחידות דיור, הרי שבמצב הדברים הרגיל היה עליו לשלם דמי חכירה בגינן, ואילו כעת הוא נדרש לשלם עבור 3 יחידות דיור בלבד, כך שיצא נשכר מהסכם החולות.

 

7.        בית משפט קמא העיר כי אכן היה ראוי שהמשיבים יידעו את המינהל בדבר קיומו של אדם נוסף בעל זכויות בקרקע, אך לא הוטלה עליהם חובה לשתף את המערער או להיוועץ בו באשר לאופן ניצול הפטור.

 

           אשר לטענת המערער נגד אופן החלוקה (כזכור, השטח בו מחזיק המערער, המהווה שליש משטח החלקה כולה, "זכה" להקצאה של ארבע יחידות מגורים, שהן מחצית מכלל יחידות המגורים שהוקצו לחלקה), נקבע כי המערער לא נקט אף פעולה להוכחת טענתו כי הוא נפגע מהחלוקה, ולא הביא ראיה לסתור את גרסת המשיבים לפיה החלוקה נוצרה עקב מגבלות תכנוניות ולא עקב יוזמה של המשיבים.

 

8.        לבסוף, נקבע כי לא זו בלבד שהסכם הפשרה לא הרע את מצבו של המערער, אלא אף היטיב עמו, משזכה ב"פטור" עבור יחידת מגורים אחת (הפטור עבור יחידת המגורים של "הבן הממשיך" הנמצאת בשטחו של המערער, אשר ניתן מכוח הפטור האוטומטי עבור 2 היחידות הראשונות). תביעתו של המערער לסעד הצהרתי נדחתה אפוא, תוך קביעה לפיה כל צד ישא בהוצאותיו.

 

           מכאן הערעורים שלפנינו, כאשר הערעור שכנגד של המשיבים נסב על כך שבית משפט קמא לא  פסק הוצאות לזכותם.

 

טענות הצדדים

 

9.        המערער פותח את ערעורו בטענה כי במערכת היחסים בין הצדדים יש לראות את גרייבר (שהמערער בא בנעליהם מכוח החוזה השני) כמי שרכשו זכות חכירה בשליש מחלקה 20 (לפי התשריט), ואת המוכרים המקוריים (שהמשיבים באו בנעליהם) כמי שנותרו בעלי זכות חכירה בשני שלישים מהחלקה. מכאן, שהוא זכאי לכל הזכויות הנובעות מהיותו החוכר לדורות, לרבות זכויות הבניה הקשורות לקרקע, כאשר הזכות לתשלום דמי חכירה מהוונים מופחתים היא חלק בלתי נפרד מזכות החכירה בקרקע ואינה זכות אישית של המשיבים, ועל כן הוא זכאי ליהנות ממנה בהתאם לחלקו היחסי בחלקה.

 

           לשיטת המערער, הסכם החולות אינו הסכם חכירה, אלא התחייבות למתן  זכויות הניתנות להעברה אשר תהיינה כפופות לתנאי הסכמי החכירה שייכרתו. לטענתו, יש להניח כי במרוצת השנים מאז נחתם הסכם החולות התבצעו פעולות העברה שונות בחלקות שבנחלת יהודה, ואין זה סביר שהזכויות מכוח הסכם החולות נותרו בידי מוכרי הנחלות לאחר מכירתן. אם היה רוכש את החלקה במלואה, ברי כי המשיבים לא היו רשאים או יכולים לנצל את הפטור, מה שמעיד על כך שהסכם החולות והסכם הפשרה שבעקבותיו, אינם בגדר זכות אישית אלא זכות הצמודה לקרקע.

 

           המערער מוסיף כי הדרך היחידה בה יוכל לממש את זכותו לבנות את יחידות המגורים הנוספות היא על פי הסכם הפשרה, כך שאין לומר כי הסכם הפשרה לא חל עליו, והדבר עולה, לטענתו, אף מלשון ההסכם עצמו.

 

           עוד מתייחס המערער להודעתו של המינהל בבית משפט קמא, לפיה אין לו עניין במחלוקת שבין הצדדים. אליבא דמערער, לו היתה הזכות שהוקנתה על פי הסכם הפשרה זכות אישית שניתנה למשיבים, היה המינהל עומד על כך שזכות זו לא תינתן לאחרים. בהקשר זה טוען המערער כי שגה בית משפט קמא בקבעו כי הזכויות שרכשו גרייבר בחלקה נחותות מהזכויות של המשיבים.

 

10.       המערער טוען כי התוצאה לפיה באותה חלקה מוענקת למשיבים הטבה של פטור מלא מדמי חכירה, בעוד שבגין חלקו שלו מוטל חיוב כספי גבוה בשיעור של דמי חכירה מלאים – אינה צודקת ונעדרת הגיון כלכלי, ואין בעובדה שמצבו של המערער השתפר כביכול עקב הסכם הפשרה כדי להעלות או להוריד לעניין זה. למעשה, טוען המערער, כי מצבו הורע בעקבות הסכם הפשרה, באשר עליו להרוס את הבית הבנוי על אחד משני המגרשים שנוצרו, ולבנות שתי יחידות במקומו.

 

           לטענת המערער, מאחר שהפטור האוטומטי מעניק פטור אחד עבור שטחם של המשיבים ופטור אחד עבור שטחו, הרי ששלושת הפטורים הנוספים (הניתנים מכוח הפטור החלופי) צריכים להתחלק בינו לבין המשיבים על פי חלקו היחסי של כל אחד, כך שהמשיבים זכאים לשני פטורים והוא זכאי לפטור אחד. עוד טוען המערער כי יש להעביר יחידת דיור אחת משטחו לשטחם של המשיבים, כך ששטחם יכלול 5 יחידות דיור ושטחו 3 יחידות דיור.

 

11.       לגבי ערעור המשיבים, המערער טוען כי מפסק דינו של בית משפט קמא ניכר כי דעתו לא היתה נוחה מהתנהלות המשיבים מול המינהל ורשויות התכנון, ובשל כך לא נפסקו לזכות המשיבים הוצאות, ואין מקום שערכאת הערעור תתערב בכך.

 

12.       המשיבים תומכים יתדותיהם בפסק דינו של בית משפט קמא. לטענתם, הסכם הפשרה נועד לפצות את בעלי הקרקעות שהיו זכאים לקבל קרקעות על פי הסכם החולות, כך שמדובר בזכות אישית אשר אין למערער חלק בה.

 

           המשיבים אינם חולקים על זכות החכירה של המערער בממכר, אך טוענים כי אין קשר בין זכות זו לבין ההסכמה בדבר תשלום דמי ההיוון ושיעורם, שמקורה בזכותם של בעלי הנחלה ההיסטוריים לפיצוי כספי בגין הפרת הסכם החולות, כך שהסכם הפשרה מחייב את הצדדים להסכמה בינם לבין עצמם בלבד. מאחר שאין למערער זכויות על פי הסכם הפשרה, ממילא לא היתה מוטלת עליהם חובה להודיע לו על קיומו של הסכם זה או להיוועץ בו. בהקשר זה מפנים המשיבים לסעיף 2 להודעה לבית המשפט, אליה צורף הסכם הפשרה, שם נאמר כי הסכם הפשרה חל על חוכרים ובעלי זכויות בנחלות שיש להם טענות כלפי המינהל בקשר עם הסכם הפשרה, כך שהמערער לא נכלל בגדר הזכאים על פי הסכם הפשרה.

 

13.       לטענת המשיבים, הסכם הפשרה אינו מגביל את זכותו של המערער, אלא משביחהּ. המשיבים הדגישו כי הפטור שניתן להם מדמי ההיוון אינו מותנה בתשלום דמי ההיוון על ידי המערער. לדבריהם, כעת, בתום ההליך התכנוני לשינוי ייעוד המקרקעין, קיימת בידי המערער האפשרות להסדיר את רישום זכויותיו, בכפוף לתשלום דמי היוון, וכי המערער ידע בעת שרכש את זכויותיו מגרייבר כי תחול עליו חובת תשלום דמי היוון / הסכמה למינהל.

 

           לבסוף, המשיבים טוענים כי המערער לא תמך את טענתו כנגד שינוי התב"ע ושינוי הייעוד בשום ראיה, ומכל מקום, תכנון החלקה נעשה ביוזמת רשויות התכנון ונגזר מהעובדות הקיימות בשטח.

            

דיון והכרעה

 

14.       טרם אדרש לטענות המערער בדבר מהות הזכות שרכש וזכאותו ליהנות מהפטור, אתייחס בקצרה לטענות שהעלה בבית המשפט המחוזי לגבי אופן חלוקת הקרקע, ובפרט כנגד העובדה ש-4 מתוך 8 יחידות הדיור יוחדו לשטח החכור על ידו, אף ששטח זה מהווה אך שליש מהחלקה כולה.

 

           טענה זו, שעניינה במישור התכנוני, נדחתה על ידי בית משפט קמא, בקבעו כי לא הובאו כל ראיות מצדו של המערער הסותרות את טענת המשיבים כי חלוקה זו נוצרה עקב מגבלות תכנוניות הנובעות ממצבה האובייקטיבי של הקרקע.

 

           המערער בסיכומיו בערעור לא טען נגד קביעה זו של בית משפט קמא. בנסיבות אלה, בבואנו לדון בטענותיו של המערער לעניין הזכאות ליהנות מן הפטור, אין לנו אלא להניח כי חלוקה זו אכן נעשתה על פי אמות המידה התכנוניות המקובלות, וכי אין בייחודן של יחידות הדיור הנוספות למגרשים שבשטחו של המערער – ואשר לטענתו אין לו בהן כל חפץ – כדי "לקפח" את זכותו. בנוסף, לא למותר לציין כי בפני המערער היתה פתוחה הדרך להגיש בשעתו התנגדות לתב"ע. לא נטען בפנינו כי ננקטו הליכים נגד רשויות התכנון בהקשר זה, ואף בכך יש כדי לשמש תימוכין לנקודת המוצא האמורה.

 

15.       לטעמי, שתיים הן השאלות אשר לאורן יש להכריע בגורלו של ערעור זה. האחת – היקף הזכות שנרכשה על ידי המערער, והשניה – הזיקה בין הסכם הפשרה לבין הסכם החולות והצדדים לו. נדון בשאלות אלה כסדרן.

 

טיב הזכות שרכש המערער

 

16.       אין חולק כי על מנת לבחון את מהות הזכות שרכש המערער, יש לעמוד על טיבה של הזכות אותה רכשו בני הזוג גרייבר מכוח החוזה הראשון, שהרי המערער בא בנעליהם של גרייבר בכל האמור ביחסים בינם לבין המשיבים.

 

           כאמור, בחוזה הראשון נקבעו שלוש חלופות לביצוע התחייבותם של החוכרים-המוכרים המקוריים: האחת – לפעול לפיצול החלקה לשתי חלקות נפרדות ולרישום הזכויות בהתאם; השניה – ככל שלא יתאפשר להביא לפיצול החלקה, להעביר לגרייבר שליש מזכויות החכירה בחלקה (על פי התשריט) ולרשום העברה זו במרשם המקרקעין; השלישית – ככל שלא יתאפשר לפעול על פי שתי החלופות הראשונות, להסתפק בהעברת החזקה בממכר, עד שניתן יהיה לפעול על פי החלופה הראשונה או השניה.

 

17.       פיצול החלקה על פי החלופה הראשונה לא התאפשר, ואין תימה בכך, שכן מדיניות המינהל אוסרת על פיצול נחלה, מתוך כוונה לשמר את היחידה החקלאית כיחידה שלמה באופן המאפשר את מיצוי הפוטנציאל הגלום בה ולהגשים את ייעודה החקלאי (גדעון ויתקון דיני מקרקעי ישראל 910, 1025-1023 (2009) (להלן: ויתקון); ע"א 6483/10 קרן קיימת לישראל נ' ספיר, סעיף 5 לפסק הדין ([פורסם בנבו], 2.7.2012). וראו בהקשר זה את ההסדרים החקיקתיים בסעיף 114 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965 ובסעיף 100 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, המובאים גם אצל ויתקון, שם).

 

           מתנאֵי החוזה ניכר כי הצדדים חזו תרחיש זה, והא-ראיה שלא זו בלבד שהוצעו חלופות לאופן ביצוע החוזה, אלא שעל פי החלופה השלישית הצדדים הסתפקו בהעברת החזקה בממכר עד שתיווצרנה הנסיבות שתאפשרנה את קיום החוזה על פי החלופה הראשונה או השניה (סעיף 3(ח) לעיל). כך גם עולה מסעיף 4 לחוזה, ולפיו –

"המעבירים מתחייבים להעביר לנעברים את חלקה ב' בין על הדרך הקבועה בסעיף 3(א-ד) [החלופה הראשונה – י.ע.], ובין על הדרך הקבועה בס' 3(ה) [החלופה השניה – י.ע.], ובכפוף לאמור בחוזה זה בדבר התנאים בהם תבוצע ההעברה על הדרך הראשונה , ובהם תבוצע על הדרך השניה..."

 

           צא ולמד, שגרייבר נכונים היו להסתפק בקיום החלופה השניה לפיה תועבר על שם גרייבר זכות החכירה על שליש מהחלקה, כאשר החלוקה תיעשה "עפ"י התסריט אשר יחייב את הצדדים כחלוקה מעשית פנימית ביניהם, הן לגבי החזקה בפועל וכל הנובע מכך והן לגבי מכר או כל פעולה אחרת" (סעיף 3(ה) לחוזה).

 

           ברם, אף החלופה השניה לא התממשה, וגרייבר לא נרשמו כבעלי הזכויות בשליש מהחלקה. כך נותרו הצדדים עם החלופה השלישית. כעת, עם שינוי ייעוד המקרקעין, נוצרה ההזדמנות להסדיר את זכויות הצדדים ולרשמן על פי ההסכם, ומכאן נשוב למחלוקת שלפנינו.

 

18.       מהאמור לעיל עולה כי טענת המערער לפיה שליש החלקה שנרכש על ידו הוא שליש במושע, עומדת בסתירה ללשון החוזה כפשוטה. כאמור, הזכות שרכשו גרייבר – והמערער שנכנס בנעליהם – היתה זכות לחכירה בשליש בחלקה, על פי התשריט אשר צורף לחוזה, דהיינו שליש מסוים, בין אם יעלה בידי החוכרים המקוריים להביא לפיצול החלקה ובין אם לאו.

 

           זאת ועוד. הצדדים, אשר צפו כאמור את האפשרות לפיה פיצול החלקה לא יהיה אפשרי, דאגו להבהיר כי על פי החלופה השניה, זכותם של גרייבר בשליש מהחלקה היא על פי החלוקה בתשריט "כחלוקה מעשית פנימית ביניהם, הן לגבי החזקה בפועל וכל הנובע מכך והן לגבי מכר או כל פעולה אחרת". מכאן, שאילו היו החוכרים המקוריים מצליחים לפעול על פי החלופה השניה ולהעביר על שם גרייבר שליש מהזכויות בחלקה, עדיין היה התשריט מוסיף ומחייב את הצדדים, ולא היה בעצם הרישום כדי להקנות לגרייבר זכויות בחלק בלתי מסוים בקרקע.

 

19.       ובקיצור, מלשון החוזה עולה בבירור שהזכות שרכש המערער אינה זכות בשליש בלתי מסוים מהחלקה. נהפוך הוא. הזכות הנרכשת התמצתה בחלק מסוים המשתרע על שליש משטח החלקה, על פי תשריט מחייב, כך שבכל האמור בשליש המסוים, זכותו של המערער היא זכות מלאה, שלא התמצתה בזכות ההחזקה, אלא היתה זכות חכירה לכל דבר ועניין. הא-ראיה שעל פי החלופה הראשונה החוכרים המקוריים התחייבו לפצל את החלקה, באופן המעניק לגרייבר את מלוא הזכויות בממכר. כאמור, לא גרייבר ולא המערער נרשמו בסופו של דבר כבעלים בשליש מהחלקה במרשם המקרקעין, אך יש בכך כדי ללמדנו על מהות הזכות שביקשו הצדדים להעביר, כפי שפורט לעיל.

 

הזיקה בין הסכם החולות לבין הסכם הפשרה והצדדים לו

 

20.       הזיקה בין הסכם החולות ההיסטורי לבין ההליכים שהובילו להסכם הפשרה עולה בבירור מהתכתובת הענפה שהתנהלה בין בעלי הנחלות לבין קק"ל והמינהל לאורך שנים רבות. כך, למשל, בהצעת המינהל להסדר מיום 5.9.72, נכתב כי אם לא תתקבל תשובה חיובית מטעם המתיישבים החקלאיים בנחלת יהודה, יראה עצמו המינהל פטור מכל התחייבות שהיא בהתאם לחוזה מיום 1.1.36 שנחתם בין קק"ל לבין המתיישבים.

 

           בדומה, בסעיף ה להצעת הסדר מטעם המינהל מיום 12.6.1983 (כארבע שנים לאחר שהתקשר המערער בחוזה עם גרייבר), נאמר כי "הצעת ההסדר... הינה לסילוק כל תביעה ו/או זכות של בעלי ההנחלות המקוריים בנחלת יהודה עפ"י החוזה מ-1.1.36..." .

 

           ההצעות דלעיל הועלו לאורך השנים והן מצביעות על הזיקה ההדוקה בין התחייבות קק"ל משנת 1936 כלפי המתיישבים החקלאיים לבין ניסיונות הצדדים להגיע לפשרה.

 

           קשר זה לא נותק גם בהסכם הפשרה עליו נסב הערעור שלפנינו. הדברים עולים ברורות מלשונו של הסכם הפשרה, אשר נולד בעקבות ההליכים בהם נקטו בעלי זכויות בנחלות (אשר המערער אינו נמנה עליהם) נגד המינהל וקק"ל – לרבות תביעה לסעד הצהרתי המכיר בתוקפו של הסכם החולות – ואשר נכרת "במגמה לחסל ולסלק את כל התביעות והדרישות התלויות ועומדות ביניהם".

          

           ובקיצור, קביעתו של בית משפט קמא בדבר קיומו של קשר בין הסכם החולות לבין הסכם הפשרה, מבוססת היטב בחומר הראיות.

 

21.       שאלה נפרדת היא, האם קיומה של זיקה כאמור הופכת את הסכם הפשרה לכזה המעניק למתיישבים זכות אישית, כטענת המשיבים, או שמא הזכות "רצה" עם הנחלות ומהווה חלק בלתי נפרד מזכות החכירה בקרקע, כטענת המערער.

          

           עיון בהסדרים המוצעים אשר הוזכרו לעיל מעלה כי לכל הפחות בתחילת הדרך, ההסדרים נתפשו כהסדרים אישיים מול בעלי הנחלות. כך, למשל, נאמר בהצעת המינהל להסדר מיום 5.9.72, אשר נפתחה באלו המילים (כל ההדגשות שמכאן ואילך הוספו, אלא אם צוין אחרת – י.ע.):

 

"א. כל משפחת מתישבים חקלאית מקורית מבין 37 המשפחות תהיה זכאית לחכור מגרשי בניה לשמוש עצמי לבנית עד ארבע יחידות דיור, ללא מכרז.

 

ב. לחכירת המגרשים הנ"ל יהיו זכאים אך ורק בנים או נכדים של המתישב המקורי או מי שבא במקומו כחוק, בתנאי שגילם היום 18 שנים לפחות". 

 

           נוסח דומה מופיע בעמדת המינהל המעודכנת כפי שנשלחה לבא כוח המתיישבים במכתב מיום 26.2.1973.

 

           בדומה, בהצעת הסדר מטעם המינהל מיום 12.6.1983 אשר כותרתה "נחלת יהודה – הצעת הסדר עם בעלי הנחלות המקוריים", נאמר בסעיפים ב' ו-ג' כי –

 

"... יהיה כל חוכר מקורי זכאי לקבל 4 מגרשים בהם תותר בניית יחידת מגורים אחת למגרש, ויתרת השטח החקלאי [...] תמסר לו לשמוש חקלאי בלבד.

 

המגרשים הנזכרים בסעיף ב' יוקצו לחוכר המקורי או לפקודתו, עפ"י הסכמי הפיתוח או חכירה, בהתאם לעניין..."

 

           בהצעת הסדר נוספת מיום 12.1.1987, אשר כותרתה "נחלת יהודה – הסדר עם בעלי הנחלות המקוריות שנכללו במסגרת הסכם החולות של קק"ל מיום 1.1.1936", נאמר כדלקמן:

 

"1. חוזי החכירה המתייחסים ל-34 הנחלות המקוריות שנותרו בנחלת יהודה (מתוך 40) יבוטלו ורישומם בלשכת רישום המקרקעין יימחק.

2. במקום חוזה החכירה שיתבטל יהיה כל חוכר זכאי לקבל בחכירה 4 מגרשי בניה... למטרת יחידת מגורים אחת בכל מגרש, ויתרת השטח החקלאי של הנחלה תוחכר למטרות שמוש חקלאי בלבד.

3. [...]

ב. עבור המגרש הראשון והשני ישולמו 0% דח"ר שיחושבו כ-80% דח"ר. דח"ש יהיו בשעור 5% מיתרת 20% הערך, כמקובל במינהל.

ג. עבור המגרש השלישי והרביעי ישולמו 40% דח"ר שיחושבו כ-80% דח"ר, ודח"ש כאמור בסעיף ב' לעיל.
אולם אם המגרש השלישי יוחכר לחוכר הנחלה או לצאצא ישיר שלו, ישולמו רק 20% דח"ר שיחושבו כ-80% דח"ר לצורך תשלום הדח"ש. אם וכאשר יועברו הזכויות של מגרש זה מהצאצא הישיר של חוכר הנחלה שהתבטלה, ישולמו אז למינהל 20% נוספים כדח"ר, על פי שומה מעודכנת של המגרש למועד העברת הזכות.

[...]

4. יתרת החלקות החקלאיות שהיוו חלק מהנחלה ויעודו נשאר חקלאי, יוחכרו למטרת מטע... החוזה (או החוזים) יחתם עם החוכר או עם צאצאיו (ללא הגבלה של מספר החוכרים)... אם החוכר יבקש שהחוזה יחתם לא עם צאצאים, אחים או הורים, תחול חובת תשלום דמי הסכמה, כמקובל במינהל".

 

           מכאן ניתן ללמוד כי הצדדים להסכם הפשרה המוצע היו 34 בעלי הנחלות המקוריות; כי עבור 2 מתוך 4 המגרשים ניתנה הטבה גורפת; וכי עבור 2 המגרשים הנותרים שיעור ההטבה תלוי בשאלה למי הם יוחכרו, דהיינו זהות החוכר משפיעה על ההנחה, באופן המְשווה לה מאפיינים של זכות אישית.

 

22.       לעומת זאת, נוסח שונה מופיע בהסדר פשרה מיום 21.3.1994 (נספח י"ז להמרצת הפתיחה). הצעת פשרה זו הועלתה כשנה לאחר אישור תכנית בניין העיר לפיה שונה ייעוד המקרקעין באזור מחקלאות למגורים (היא התכנית לפיה חולקה חלקה א' של כל נחלה לארבעה מגרשים אשר על כל אחד מהם ניתן לבנות 2 יחידות דיור). עוד נציין כי בהמרצת הפתיחה שהולידה את הסכם הפשרה מושא הערעור שלפנינו, עתרו המתיישבים להצהיר על תוקפה של הצעת פשרה זו משנת 1994.

 

           הצעת הפשרה נפתחת בהודעתם של 34 אנשים שהינם "החוכרים והמחזיקים בנחלות המצויות בנחלת יהודה" על הסכמתם לפשרה המוצעת. בסעיף 4 להסדר הפשרה מודיעים הללו כי –

 

"ידוע לנו הסדר זה יהי תקף אך ורק לגבי החוכרים הרשומים כבעלי זכויות חכירה במינהל או בלשכת רישום המקרקעין. לגבי מי שאינו בעל זכות חכירה תנאי לביצוע ההסדר הנ"ל יהיה חייב בהסדרת הזכויות במינהל לרבות תשלום חוב דמי חכירה שנתיים ותשלום דמי הסכמה בגין העברת הזכויות".

 

           הנה כי כן, בעוד שלאורך השנים ההצעות השונות להסדרי פשרה התייחסו לבעלי הנחלות המקוריים או יורשיהם וצאצאיהם, הרי שמנוסח הסדר הפשרה הנ"ל עולה כי הצדדים בחרו במודע להחילו גם על בעלי זכויות בקרקע שאינם רשומים (בכפוף לתשלום דמי חכירה ודמי הסכמה), ופשוטו של מקרא, שאין המדובר בהכרח ביורשים שאינם רשומים כבעלי זכויות.

          

23.       שינוי מגמה זה עולה גם מנוסח הסכם הפשרה אשר נחתם בסופו של דבר ואשר קיבל תוקף של פסק דין. וכך נאמר בסעיף 2 להודעה המוסכמת מטעם הצדדים אשר הוגשה לבית המשפט המחוזי בירושלים במצורף להסכם הפשרה:

 

"עוד מודיעים הצדדים כי הגיעו לכלל הסכמה לפיה החוכרים הטוענים לזכות בנחלה מק[רב] המבקשים אשר יצביעו על קיום זכויותיהם כלפי המינהל ו/או חוכרים בעלי זכויות נוספ[ות] הטוענים לזכויות שעליהם יודיעו ב"כ המבקשים – עו"ד י.רוה ושות' למינהל מקרקעי ישראל, וזאת בתוך 12 חודשים מיום מתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה זה, אשר יצב[יעו] על קיום זכויותיהם כלפי המינהל, יהיו זכאים כי יוחלו עליהם הוראות הסדר פשרה זה".

 

           אף כאן, בפנייתם של הצדדים לבית המשפט לאשר את הסכם הפשרה וליתן לו תוקף של פסק דין, לא זו בלבד שלא הגבילו את הזכויות לבעלי הנחלות המקוריים ולבני משפחותיהם ויורשיהם, אלא שאף הסכימו במפורש שחוכרים בעלי זכויות נוספות הטוענים לזכויות (מלבד המבקשים) יוכלו להיות צד להסכם.

 

24.       על רקע האמור, דומה כי יש לתביעתו של המערער על מה להתבסס. כזכור, בחוזה הראשון התחייבו גרייבר לדאוג לפיצול החלקה או להעברת זכות החכירה בשליש מהנכס (על פי התשריט) במרשם המקרקעין על שם גרייבר. מכאן, שגרייבר – והמערער בנעליהם – הם "חוכרים בעלי זכויות נוספות הטוענים לזכויות", כך שעל פי סעיף 2 להודעה הנ"ל הם זכאים להיות חלק מהסדר הפשרה.

 

           בהתייחסו להסכם הפשרה, בית משפט קמא קבע כי "יש להניח כי החוכרים אשר נכללים בהגדרת 'בעלי הזכויות' לעיל אינם אלו אשר הועברה להם זכות כה מצומצמת ומוגבלת, כדוגמת ימיני [המערער – י.ע.]" (סעיף 13 לפסק הדין). אלא שבנקודה זו אין דעתי כדעתו כבית משפט קמא. לדידי, אין לראות את זכותו של המערער בשליש מהחלקה כזכות "כה מצומצמת ומוגבלת". נהפוך הוא. על פי החלופה הראשונה, המערער היה זכאי לכך שהחלקה תפוצל ומלוא הזכויות תהיינה בידו, ואילו על פי החלופה השניה, המערער היה זכאי להירשם כבעלים בשליש מהנכס (לפי התשריט). לטעמי, העובדה שזכותו של המערער היתה בשליש מסוים מהחלקה, אינה הופכת אותה ל"מצומצמת ומוגבלת", ואיני סבור כי יש בה כדי לשלול מהמערער את מעמדו כטוען לזכות חכירה בקרקע באופן המחיל עליו את הסכם הפשרה.

 

           בהקשר זה אציין כי המשיבים אישרו את טענת המערער כי לא יִדעו אותו בנוגע להליכים שקדמו להסכם הפשרה, ואף טענו כי לא קמה להם כל חובה ליידע את המערער, בהיותו נעדר זכויות כלפי המינהל. טענה זו אין לקבל. העובדה שההתחייבות כלפי גרייבר והמערער לרישום הזכויות על שמם מעולם לא מולאה – אינה פוטרת את המשיבים במישור היחסים שבינם לבין המערער. גם העובדה שהמערער אינו בעל זכויות בשליש בלתי מסוים בקרקע, אינה מעלה ואינה מורידה לעניין זה, שהרי הזכות שנרכשה על ידי גרייבר לא התמצתה בזכות ההחזקה גרידא. ממילא, משהסכם הפשרה מחיל עצמו במפורש על כל הטוען לזכות חכירה בנחלה – בין אם רשומה ובין אם לא רשומה – ברי כי המערער נכנס בגדרו.

 

           העובדה שהמינהל "אדיש" לשאלת זהותו של הנושא בתשלום דמי ההיוון, אין בה כשלעצמה כדי להכריע אם המדובר בזכות אישית או בזכות "צמודת קרקע". עם זאת, יש בכך כדי לתמוך במסקנה כי הסכם הפשרה חל גם על בעלי זכות חכירה שאינם נמנים על בעלי הנחלות המקוריות ובני משפחותיהם ויורשיהם. חזקה על המינהל, שהיה צד לניסוח הצעות הפשרה לאורך השנים, כי היה ער לכך שהסכם הפשרה במתכונתו הסופית לא הגביל עצמו לבעלי זיקה אישית להסכם החולות.

 

25.       סיכומו של דבר, שאף שבתחילת הדרך היו הסדרי הפשרה המוצעים בעלי מאפיינים אישיים והתייחסו לבעלי הנחלות המקוריים ובני משפחותיהם ויורשיהם, הסכם הפשרה בגלגולו הסופי החיל עצמו גם על אחרים הטוענים לזכויות חכירה בקרקע, ובכללם המערער. 

 

סיכום ומסקנה

 

26.       הזכות בה אחזו גרייבר מכוח החוזה הראשון, אשר הועברה למערער מכוח החוזה השני, אינה מתמצה בזכות ההחזקה, אלא כוללת את הזכות להירשם כבעלים בשליש מסויים מהחלקה (לפי התשריט).

 

           תחולתו של הסדר הפשרה בגלגולו הסופי, כפי שבא לידי ביטוי בהסכם הפשרה, אינה מוגבלת לבעלי הנחלות המקוריים ובני משפחותיהם ויורשיהם, אלא פורשת עצמה גם על אחרים הטוענים לזכות חכירה בנחלות.

 

           המשיבים לא יִדעו את המערער אודות הסדר הפשרה ועל ההליכים שקדמו לכריתתו. בהיות המערער זכאי להרשם כבעל זכות חכירה, ובהעדר ראיה לסתור, אין לנו אלא להניח כי אילו היה מודיע על הצטרפותו להסדר המתגבש, היה זוכה להיכלל בגדרו.

 

27.       אשר על כן, דין ערעורו של המערער להתקבל, במובן זה שהוא זכאי לשליש מהפטורים שניתנו עבור יחידות הדיור המוקצות לחלקה. כזכור, על פי הסכם הפשרה ובהתאם לחלופה בה בחרו המשיבים, ניתנו לחלקה פטורים בגין 5 מתוך 8 יחידות הדיור. אי לכך המערער זכאי לפטור מדמי היוון בגין 1 ו-2/3 (אחד ושני שלישים) מיחידות הדיור. כזכור, לזכות המערער כבר ניתן פטור אחד עבור יחידת הבן הממשיך הנמצאת בשטחו מכוח הפטור "האוטומטי" עבור שתי יחידות דיור בנחלה, כך שבסיכומו של דבר, המערער זכאי לפטור נוסף בשיעור של 2/3 מדמי ההיוון בגין יחידת דיור נוספת, אשר שיעורו יחושב בתום ההליך השמאי הצפוי להתנהל בינו או בין המשיבים לבין המינהל.

           בהקשר זה לא ראיתי לקבל את טענת המערער כי בנוסף לזכאותו לפטור אחד מכוח הפטור האוטומטי, הוא זכאי לשני שלישים מהפטורים הניתנים על פי הפטור החלופי. קבלת טענה זו היתה מובילה לכך שהמערער היה זוכה לשני פטורים, באופן המעניק לו 40% מהפטורים, אף שהוא חוכר אך שליש משטח החלקה. לא מצאתי טעם המצדיק חלוקה שכזו, שאינה עולה בקנה אחד עם מצב זכויות הצדדים בחלקה. הוא הדין לגבי טענת המערער כי יש להעביר יחידת דיור אחת משטחו לשטחם של המשיבים. טענה זו היא במישור התכנוני, וכפי שצוין, אין מקומה בערעור דנן (סעיף 14 לעיל).

 

28.       נוכח התוצאה אליה הגעתי, אין מקום לערעור שכנגד של המשיבים הנסב על אי פסיקת הוצאות לזכותם. למעלה מן הצורך אציין כי בפסק דינו ציין בית משפט קמא מפורשות כי מן הראוי היה שהיורשים יְידעו את רשויות התכנון בעובדת קיומו של בעל זכות נוסף, כך שתינתן לו ההזדמנות להשמיע טענותיו בעניין. די היה בכך כדי להצדיק אי פסיקת הוצאות לזכות המשיבים.

 

סוף דבר

 

29.       דין ערעורו של המערער להתקבל, במובן זה שהוא זכאי לפטור מדמי היוון בגין 1 ו-2/3 (יחידה אחת ושני שלישים) מיחידות הדיור שבשטחו. בהתחשב בכך שהמערער כבר "זכה" בפטור אחד מכוח הפטור האוטומטי, הרי שקבלת הערעור פירושה שהוא זכאי לפטור נוסף בשיעור של 2/3 מדמי ההיוון בגין יחידת דיור אחת שבשטחו, ובמקביל, יש לגרוע מהמשיבים פטור בשיעור של 2/3 בגין יחידת דיור אחת. כפי שצוין, שיעור דמי ההיוון יחושב בתום ההליך השמאי הצפוי להתנהל בין המערער או המשיבים לבין המינהל.

 

           ככל שהמשיבים כבר ניצלו את ארבעת הפטורים אשר יוחדו בתחילה לשטחם, עליהם לשפות את המערער בסכום השווה ל-2/3 פטוֹר בגין יחידת דיור אחת שבשטחו, בהתאם לשיעור דמי ההיוון שייקבעו בתום ההליך השמאי מול המינהל. המשיבים יהיו רשאים להשיג על שומת המינהל, וככל שהדבר יידרש, המערער ייפה את כוחם לשם כך.

 

           דין הערעור שכנגד מטעם המשיבים להידחות.

 

           המשיבים 5-1 ישאו בשכר טרחת עורכי דינו של המערער בסך 20,000 ₪.

 

                                                                                                                  ש ו פ ט

השופט א' רובינשטיין:

 

א.          חברי השופט עמית, שמלאכתו, היתה קשה, אחז את השור בקרניו וירד למהות הסיטואציה המשפטית המורכבת שבפנינו. עיקרה הוא בשילוב בין אופי העיסקה שבה נרכש הנכס על-ידי גרייבר ב-1970 לבין ההתפתחויות בעמדת המינהל באשר ליישומו של "הסכם החולות" מ-1936; תוצאת השילוב בין השניים היא היותו של המערער ימיני במהות לשותף "מקביל" ו"כמעט שוה" למשיבים במובן סוג הזכויות לאמיתן,  קרי - כפי שציין חברי בפסקה 17 - בעל זכות חכירה על פי תשריט, בשליש מן החלקה. אמרתי מקביל ו"כמעט שוה" במובן טיב הזכויות (להבדיל מגודל החלקה), "כמעט" כיון שהקרקע החקלאית לא יכלה להירשם מקדמת דנא על שמו, על פי מדיניות המינהל משכבר. אלא שהחקלאות אינה עוד - במישור הערכי אולי למרבה הצער - מה שהיתה, וראשון לציון אינה מושבה אלא עיר מתפתחת, ונחלת יהודה היא חלק הימנה, ומכאן השינויים ביחסו של המינהל בהסדרי הפשרה לבעלי זכויות שאינם המקוריים. שינויים אלה משקפים מציאות חדשה הנפרדת אט אט מחזון המייסדים והמוסדות המיישבים (ראו פסקאות 23-22 לחוות דעת חברי).

 

ב.          השילוב מוליד איפוא, כאמור, מעמד "מקביל" למערער אל מול המשיבים. אכן, לחובת המשיבים יש לזקוף את אי יידועו של המערער במתרחש, דבר שהיה נחוץ על פי חובת ההגינות ותום הלב, כך נראה. אילו נעשו הדברים במועד וכראוי תוך שיתוף המערער, יתכן שלא היינו מגיעים עד הלום. כך או אחרת, המצב שנוצר מצדיק את התוצאה אליה הגיע חברי.

 

ג.          אכן, ישנם סימני שאלה שכשלעצמי איני רואה להם תשובה ברורה, כגון כיצד נעשתה החלוקה של יחידות הדיור לצדדים באופן שנעשתה, מה עומד מאחורי הצהרת המערער שאינו חפץ באחת היחידות וכדומה, אך לא אדרש אליהם, מהיעדר צורך.

 

ד.            המינהל אמנם כיום עניינו בראש וראשונה לקבל את דמי ההיוון, אולם ישנו סוג של לקח מפרשה זו הראוי לטעמי ליישום במינהל. המבט בעסקאות כגון דא צריך שיהא רחב, ומשמעו כי תינתן הדעת בהפשרות ובשינוי ייעוד לתמונה הכוללת של הנכס ומה שמסביבו, כדי למנוע התדיינות מעין זו שלפנינו.

 

ה.          מצטרף אני איפוא לחוות דעת חברי.

                                                                                                       ש ו פ ט

 

השופט ע' פוגלמן:

 

          אני מסכים.

 

                                                                                                     ש ו פ ט

          הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית.

 

5129371

 

א' רובינשטיין 54678313-463/10

54678313 ניתן היום, כ"א באב תשע"ב (9.8.2012).

ש ו פ ט

ש ו פ ט

ש ו פ ט

 

 

 

חסר רכיב