חסר רכיב

פס"ד עליון בנושא רכישת זכויות והכרה בהוצאות פיתוח של תושבי סביון – זהבה גוב ואח'

24/05/2018

 

6.8.1996

 

      

 

ערעור אזרחי מס' 6434/93

ערעור אזרחי מס' 6632/93

זהבה גוב ו- 175אח'

נגד

קרן קיימת לישראל   ע"א 6434/93

קרן קיימת לישראל

נגד

זהבה גוב ו- 175אח'   ע"א 6632/93

 

בבית המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים

 [6.8.96]

לפני השופטים ט' שטרסברג-כהן, צ' א' טל, י' טירקל

 

חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, ס"ח .112

 

בשם המערערים בע"א 6434/93 (המשיבים בע"א 6632/93); י' אלחנני, ע' שפירא - בשם המשיבה בע"א 6434/93 (המערערת בע"א 6632/93).

 

 

פסק-דין

 

השופטת ט' שטרסברג-כהן:ו לפנינו שני ערעורים על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופטת ש' סירוטה), שקבע שני מנגנונים חלופיים לשם קביעת דמי חכירה ביחסים שבין מתיישבים בשכונת סביון לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל). על פסק הדין ערערו הן המתיישבים והן המינהל.

 

רקע עובדתי

.1בשנת 1951נחתם חוזה בין הקרן הקיימת לישראל בע"מ (להלן - קק"ל) מצד אחד ובין חברת הכשרת הישוב בארץ ישראל בע"מ (להלן - הכשרת הישוב) וחברת אפריקה ישראל להשקעות בע"מ (להלן - החברה המשכנת) מצד שני (להלן - חוזה הפיתוח). לפי חוזה הפיתוח התחייבה קק"ל להעמיד לרשות החברה המשכנת שטח של כ-000, 3דונם לשם פיתוח משקים זעירים (להלן - המקרקעין).

ביום 20.8.58נרשם ברישום המקרקעין חוזה בין קק"ל לחברה המשכנת המתייחס ל- 14גושי רישום (להלן - חוזה החכירה; המינהל בא במקום קק"ל ובהמשך תהיה התייחסות אליהם כאל - המינהל).

.2בחוזה החכירה נקבע בסעיף כ"א כי:נ "במקרה של העברת זכות על חלקה בודדת, על הקרן יהיה לגרום לביטול זכות החכירה הנוכחית על החלקה הנדונה ולרשום בשם החוכר החדש חוזה חדש בנוסח המצורף והמסומן "א"". שיווק הקרקעות למתיישבים החל ב-1951, ומכוח הסעיף הנ"ל נחתם עם כל אחד מהם חוזה חכירה נפרד (להלן - החוזה הירוק).

.3בחוזה הפיתוח נכלל פטור מתשלום דמי חכירה ל- 26שנים ולאחר מכן רשאי המינהל לערוך הערכה חדשה של שווי המקרקעין, ודמי החכירה ייקבעו בשיעור של %2

מהשווי. המנגנון שנקבע לקביעת השווי הוא ועדת הערכה שתוקם לראשונה ב- 1977ולאחר מכן כעבור 15שנים ב- 1992ושתהיה מורכבת משני חברים, אחד מכל צד, וחבר שלישי שיתמנה בהסכמה, ובהיעדר כזו יתמנה הוא על-ידי יושב-ראש הכנסת. מאז 17.6.77ועד 16.8.88לא הוקמה ועדת הערכה ולא נעשתה הערכה חדשה. לא ניתן היה להקים ועדת הערכה משום שיושבי-ראש הכנסת בזה אחר זה סירבו למנות חבר שלישי לוועדה.

.4חלק מהשאלות שבמחלוקת נדונו בהליך קודם בין המינהל ובין מתיישבים אחרים (המ' 614/88), ושם ניתן פסק-דין על-ידי השופט ש' אלוני. השופט אלוני מינה את מר זרניצקי כחבר שלישי לוועדה שהיו בה שני חברים, אחד מטעם המינהל ואחד מטעם המתישבים. ערעור על פסק-דינו של השופט אלוני (ע"א 3434/90) נמחק בהסכמה בעקבות הצטרפות אותם מתיישבים להסכם היוון שהחליף את החוזה הירוק והסדיר את נושא דמי החכירה. קבוצת המתיישבים בערעורים שלפנינו ( 176במספר) לא נטלה חלק בהליך הנזכר כדי להימנע ממעשה-בית-דין.

.5בא-כוחם של המתיישבים העלה מספר טענות טרומיות, אך הן נדחו על-ידי השופטת המלומדת. השופטת דחתה טענת התיישנות שנטענה על-ידי המתיישבים לגבי מינוי ועדת הערכה לשנת 1977וקבעה כי הזכות מתחדשת מיום ליום עד תום 15השנים, ולפיכך ניתן להקים ועדה לא רק לשנת 1992אלא גם לשנת 1977, ולגבי דמי החכירה ינהגו לפי חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, בהתאם לטענת המתיישבים. עוד הוסיפה השופטת ואמרה, כי לא ייתכן שהזכות לקבוע דמי חכירה שרירה וקיימת על-פי החוזה, והמנגנון לקביעתם יימנע מהמינהל. השופטת קמא מינתה חבר שלישי לוועדה, את מר זרניצקי, שמונה קודם לכן על-ידי השופט אלוני, וקבעה כמוהו כי ועדת ההערכה היא ועדת שמאות ולא ועדת בוררות.

הקביעות הנוגעות למעמד ועדת ההערכה, למינוי חבר שלישי בה ולנושא ההתיישנות מקובלות עליי, ואין אני מוצאת להתערב בהן.

.6באשר למנגנון קביעת דמי החכירה ויעורם, קבעה השופטת המלומדת שתי דרכים חלופיות לבחירת המתיישבים:ב למקרה שהמתיישבים יבחרו להיצמד לנוסח החוזים שמנגנון ההערכה קבוע בהם, שהוא שמאות על ידי ועדת ההערכה, תיעשה ההערכה על ­ידי הוועדה ללא הפחתת הוצאות הפיתוח משווי המקרקעין, למעט הפחתת שווי הבניינים והמטעים שבנו ונטעו המתיישבים עצמם. בחלופה זו יהיו המתיישבים זכאים להפחתה משווי המקרקעין בשיעור של %25, הפחתה שנעשתה במקרה אחר למי שהיה צד לחוזה זהה וזכותם של המתיישבים ליהנות ממנה. דמי החכירה יהיו בשיעור של % 2מהשווי המופחת, צמודים למדד. למקרה שהמתיישבים יבחרו לסטות מהוראות החוזה הירוק ולא יבקשו להיצמד להסדר שבו ולהפעיל את מנגנון ועדת ההערכה, יהיה שיעור דמי החכירה % 1משווי המקרקעין, והערכת השווי תיעשה על-ידי שמאי המינהל בהתאם להנחיות המינהל ולנהליו במקומות אחרים וכפוף להצמדות המקובלות בהנחיות אלה.

.7טענתם המרכזית של המתיישבים (ע"א 6434/93) היא שההערכה מחדש צריכה להיעשות לפי מצב המקרקעין במועד החכרתם (1951) כאדמות בור, תוך עדכון ערכם כאדמות בור, תוך ניכוי דמי חכירה ראשוניים ותוך התעלמות מהפיתוח התכנון וההשבחות שנעשו על-ידי החברה המשכנת ועל-ידי מתיישבים. לעומתם טוען המינהל (ע"א 6632/93) כי המתיישבים יושבים על קרקעות מדינה יקרות זה שנים בלי לשלם דמי חכירה כלשהם. לשיטתו, ניתנות כל הסוגיות הפרשניות לפתרון על-פי לשון החוזה הירוק, ואין צורך להתייחס לראיות ולמסמכים נוספים. אין מקום - לטענתו ­להעריך את הקרקע כקרקע חקלאית, שכן מדובר בקרקע מפותחת, ויש להפחית מהשווי רק את מה שנזכר בחוזה הירוק, לאמור בניינים ומטעים. על ועדת ההערכה לקבוע את שווי הנכסים שמהם ייגבו דמי חכירה בשיעור של % .2את דמי החכירה יש להצמיד למדד המחירים לצרכן כדי להעמיד את המקרקעין על ערכם הריאלי. אין מקום להפחתת % 25מהשווי, הפחתה שנעשתה על-ידי בית המשפט בחלופה הראשונה, ואין לתת בידי המתיישבים בחירה חלופית של תשלום דמי חכירה בגובה % 1מהשווי שייקבע על-ידי השמאי של המינהל.

.8העמדת שתי חלופות לבחירת המתיישבים כפי שעשתה השופטת המלומדת היוותה מעין הסדר מוצא בין שני מצבים שהיו תולדה של ההתפתחות ההיסטורית של מערכת היחסים בין הצדדים המעורבים. מצד אחד קיימת מערכת חוזית משנות החמישים המכילה הוראות שונות החולשות על הקשר המשפטי שבין הצדדים. חלקן היו יפות לשעתן והן אנכרוניסטיות כיום. מן צד האחר נתגבשו במשך השנים אצל המינהל נהלים שונים והוצבו קריטריונים אחרים במקומות שונים, ולפיהם נקבעו דמי חכירה למתיישבים. בין שני אלה ביקשה השופטת המלומדת לאפשר למשיבים ליהנות מההסדר הנוח להם יותר, אלא שבסופה של דרך נשארו שני הצדדים בלתי מרוצים, ואלה גם אלה תוקפים את קביעותיו של בית המשפט קמא לכל אורך הדרך. אנו נתמקד רק בעיקריות שבטענותיהם.

 .9השופטת קמא הטיחה דברים קשים במינהל ולא חסכה שבטה גם מהמתיישבים, וזאת על סמך מה שנתגלה לה מתוך חומר הראיות שהיה לפניה. בין השאר ציינה היא את "שגיאותיו הרבות מני ספור של המינהל ואת חוסר העקביות שבו ואת המצב שבו יד ימין במינהל לא ידעה מה יד שמאל עושה" וציינה, שחלק מהמתיישבים נהנו משגגות אלה ולא שילמו דמי חכירה מאז שנות החמישים ועד שנות התשעים. היא הוסיפה וציינה כי אילו נהגו המתיישבים בתום-לב, יכלו לסמוך ידם על שווי המקרקעין שנקבע על-ידי שני חברי ועדת ההערכה שישבה על המדוכה לאחר פסק-דינו של השופט אלוני - אחד מטעם חלק מהמתיישבים ואחד מטעם המינהל - שהגיעו להערכה מוסכמת בשנת .1993היא התרשמה שהמתיישבים מבקשים ליהנות משני עולמות. גם לאמץ אלו מההסדרים הנוחים להם מתך החוזים וגם ליהנות מהסדרים נוהליים שנוצרו במקומות אחרים במהלך השנים. לפיכך הלכה השופטת קמא, בסופו של דבר, בדרך הצבת שתי החלופות כאמור. אינני סבורה שזוהי הדרך לילך בה. יש לקבוע את המשטר המשפטי שבו מצויה מערכת היחסים בין הצדדים המעורבים, ובמסגרת משטר זה להטיל על כל אחד מהם את הזכויות והחובות המתבקשות ממנו. דעתי היא כי ניתן למצוא את הפתרון הנאות והראוי במסגרת החוזית על-אף חלוף השנים מאז נחתמו החוזים בין הצדדים.

.10משאימצתי את קביעותיה של השופטת קמא הנוגעות למעמד ועדת ההערכה, למינוי חבר שלישי בה ולנושא ההתיישנות, נותר לדון בטענות המתייחסות לאופן הערכת השווי על-ידי הוועדה ולהפחתות שאותן יש להביא בחשבון.

אחת השאלות שהיוו את מוקד המחלוקת הייתה כיצד ייקבע ערך הנכסים המוחכרים. הסעיף הרלוואנטי למחלוקת זו הוא סעיף ה(1) לחוזה הירוק הקובע לאמור:ו

" .1ערך הנכסים המוחכרים לגבי דמי החכירה, הן בהתחלת תקופת החכירה והן בכל הערכה חדשה, יהיה ערך החלקה(ות) בלבד, בלי הבנינים והמטעים. חשבון הערך כולל גם את ההוצאות שהיו לקרן בקשר עם הקרקע וגם את שווי החלק היחסי של זכות שימוש החוכר בשטח הרחובות.

.... .2

.... .3

... .4".

גם השופט אלוני וגם השופטת סירוטה בענייננו נדרשו לפרשנותו של סעיף ה(1) לחוזה הירוק, אלא שכל אחד מהם פירשהו בצורה שונה. בעוד השופט אלוני היה בדעה כי על הוועדה להביא בחשבון, לצורך הפחתת ערך החלקה, לא רק בניינים ומטעים אלא גם השבחות, ובלבד שהללו נעשו על-ידי החוכר עצמו, סברה השופטת סירוטה כי אין מקום להפחית את ההשבחות פרט לבניינים ומטעים.

.11אין דעתה של השופטת המלומדת לעניין פרשנות סעיף ה(1) לחוזה הירוק מקובלת עליי. אכן, פרשנות מילולית דווקנית מביאתנו לתמוך בעמדתה של השופטת קמא, שכן נאמר בסעיף ה(1) כי יש להפחית את שווי הבניינים והמטעים. אף-על-פי-כן סבורה אני כי יש לפרש סעיף זה תוך ראייה כוללת במסגרת החוזית שבתוכה חי ופועל החוזה הירוק ובתכליתה של ההוראה. החוזה הירוק הוא אמנם חוזה עצמאי שנחתם עם כל מתיישב בנפרד, אולם הוא נולד על ברכי חוזה הפיתוח וחוזה החכירה וצמח מתוכם. אנו פונים לחוזה הפיתוח ולחוזה החכירה בנושאים שונים הקשורים ליחסים בין הצדדים המעורבים ומשם משליכים אנו על פרשנותו של החוזה הירוק. זוהי מערכת חוזית אחת שפרשנות אחידה יפה לה, אלא אם כן עולה בעליל שלא ניתן לפרשה כך. המנסח לא הקפיד השתמש באותו נוסח בכל מקרה שבו עמדה על הפרק שאלת הערכת שווי המקרקעין וההפחתות מן השווי. השוני בנוסח אינו מעיד בהכרח על שוני בתפיסה ובמהות. בסעיף המתייחס להפקעת הנכסים המוחכרים, נקבע כי רשאית קק"ל להפקיע את המקרקעין אחרי שתשלם לחוכר את ערך הבניינים שנבנו, המטעים שניטעו וההשבחות שנעשו על-ידי החוכר בנכסים המוחכרים. כך נקבע גם בחוזה החכירה שם נאמר כי:נ "בכל הערכה חדשה יהיה ערך החלקות בלבד בלי הבנינים והמטעים ומבלי עבודות פיתוח אחרות אשר בוצעו על ידו ועל חשבונו". חוזה החכירה נערך כאשר כבר הוחכרו מקרקעין למתיישבים והיה צפוי כי החברה המשכנת תמשיך ותחכיר מקרקעין למתיישבים נוספים. מה טעם והיגיון להבחין בין הוראה בחוזה החכירה לבין הוראה מקבילה בחוזה הירוק? גם הגיונה ותכליתה של ההוראה בדבר ההפחתות הם לעדכן שומת המקרקעין שהוחכרו למתיישבים ולגבות דמי חכירה לפי שוויים, כאשר כל מה שהשביחו המתיישבים עצמם במקרקעין על-ידי השקעות מכספם, אינו חלק מהשווי לצורך תשלום דמי חכירה. לעניין זה קשה למצוא טעם להבחנה בין בניינים שבנו המתיישבים ומטעים שנטעו לבין עבודות פיתוח אחרות שנעשו על-ידיהם מכספם. עם זאת מקובל עליי שמה שהושקע על-ידי אחרים שקדמו למתיישבים, איננו בר-הפחתה.

אשר-על-כן, סבורה אני כי לצורך הפחתה מערך המקרקעין יש להביא בחשבון לא רק בניינים ומטעים אלא גם השבחות, ובלבד שאלה נעשו על ידי החוכר עצמו.

.12השופטת המלומדת קבעה כי המשתכנים זכאים להפחתה של % 25משווי המגרש.

קביעה זו מעוגנת באישור שנתן המינהל בהזדמנות אחרת, בהתדיינות אחרת, שם הצהיר הוא כי השתתפותו של החוכר (תחנת דלק) ברכישת הקרקע היא בשיעור של % .25בעניין זה פנתה השופטת לחוזה הפיתוח (סעיף 9), ושם נאמר במפורש כי % 25מהמחיר המשתלם על-ידי החברה המשכנת הוא בגין השתתפות בהוצאות רכישת הקרקע ו-% 75הם דמי החכירה ל- 26שנים. המתיישבים טענו אמנם להשתתפות ברכישת הקרקע עד כדי % 80ואפילו עד כדי %100, אולם השופטת קמא לא קיבלה עמדתם זו, מה עוד שטענתם לעניין זה הייתה טענה בלתי עקבית ונעה בין % 40ל-% .100לפיכך מצאה השופטת לקבוע כי ההליכה המרבית לקראת המתיישבים היא בגבולות של % 25מהשתתפות ברכישת הקרקע, ואותם יש לנכות משווייה. אינני מוצאת שיש מקום להתערב בקביעה זו של השופטת קמא, ודין טענותיהם של שני הצדדים כנגד הקביעה הנ"ל להידחות. הוא הדין בנושא הצמדת דמי החכירה, שאום יש לדעתי להצמיד כפי שקבעה השופטת קמא.


גינם. פיצוי הולם. השינויים בשטחם אלף בגין ההפקעות וחלק מהנזקים הנוספים בסכום 12,590,000 ש.13אין מקום לאפשר למשתכנים לבחור בחלופה השנייה. חלופה זו מושתתת על הסדרים שנעשו עם מתיישבים אחרים באזורים אחרים לפי חוזים שאינם זהים לחוזים הנדונים כאן. אין לפנינו מערכת השיקולים שהניעו את המינהל לקבוע באותם מקרים מנגנונים אחרים לקביעת שווי המקרקעין ושיעור דמי החכירה, ואין ליישם את אלה במקום שבו קיימת מערכת חוזים שלמה השולטת על מערכת היחסים בין הצדדים המעורבים.

.14סיכומו של דבר, לו דעתי נשמעה, היינו דוחים את ערעורם של המתיישבים באופן חלקי ומקבלים בו אך ורק את הטענה בדבר הפחתה משווי המקרקעין של ערך הבניינים, המטעים ועבודות פיתוח אחרות שבוצעו על-ידי המתיישבים בלבד ועל חשבונם. ערעורו של המינהל יתקבל גם הוא חלקית באופן שהחלופה השנייה שהועמדה על-ידי השופטת קמא לפני המתיישבים תתבטל, ותישאר החלופה הראשונה בלבד, ולפיה תיעשה הערכה על-ידי ועדת הערכה כפי שנקבע על-ידי בית המשפט קמא, תילקחנה בחשבון ההשבחות כמפורט לעיל, ינוכו משווי המקרקעין %25, ודמי החכירה יהיו % 2מהשווי, בהצמדה למדד.

 

לאור התוצאה אין צו להוצאות.

 

 

5129371 השופט צ' א' טל:ב אני מסכים.

 

השופט י' טירקל:ו אני מסכים

 

 


חסר רכיב