פס"ד בנושא חישוב דמי הסכמה הלל וציפורה עמר

פ"ד לט(1) 693

ערעור אזרחי מס' 118/83

.1 הלל עמר

.2 צפורה עמר                 

נגד

מינהל מקרקעי ישראל

וערעור שכנגד

בבית המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים

[5.2.85]

לפני הנשיא מ' שמגר והשופטים ד' לוין, א' גולדברג

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ס"ח 118, סעיף .39הערעור נסב על שאלת חבותם של המערערים בתשלום דמי הסכמה למשיב ועל שיעור דמי ההסכמה. במסגרת זו נדונו השאלות הבאות:נ (א) האם זכאי המשיב לדרוש מהמערערים דמי הסכמה בגין העברת זכות החכירה על-ידיהם? (ב) האם מנועים המערערים מלהתכחש לחובתם לשלם דמי הסכמה עקב קיומה של הוראה בחוזה שבינם לבין קודמיהם לחכירה, המתייחסת לתשלום דמי הסכמה על-ידי הצד המעביר? (ג) האם יש לשערך את ערך הקרקע ליום ההעברה לצורך חישוב דמי ההסכמה? בית המשפט העליון פסק:ב

א. זכות המשיב לדמי הסכמה צריכה לעלות מתוך מערכת היחסים המשפטיים, שנוצרו בינו לבין המערערים.

ב. (1) יכול שייווצרו נסיבות, בהן יונח הבסיס להעלאת טענת מניעות מצד לוי כלפי ראובן בשל דברים, אותם אמר ראובן לשמעון.

(2) די לעניין זה, שדברים נאמרו או נכתבו על-ידי ראובן בנסיבות כאלה, שהם עשויים להגיע לאוזניו או לעיניו של לוי, אשר יפעל על יסודם.

(3) תנאי להנחת היסוד לטענת המניעות הוא, כי הצד המעלה טענת מניעות אכן פעל על יסוד המצג.

ג. (1) בקביעת שיעור דמי ההסכמה לא ניתן להתעלם מן השינויים בערך הכסף.

(2) הערכת סכום דמי ההסכמה לפי השוואת ערך המקרקעין בין יום תחילת החכירה לסיומה, בלי להביא בחשבון את השינויים שחלו בערך הכסף, היא בגדר התעלמות מנתוני אמת ובגדר קיום חוזה שלא בתום-לב, כנדרש בסעיף 39לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, כי יש בכך ניצול הירידה הריאלית בערך המטבע כדי להיתפס לנתונים מספריים פורמאליים שמשמעותם השתנתה, כדי לדרוש תשלום, המופרז בשיעורו.

פסקי-דין של בית המשפט העליון שאוזכרו:ו

[1] ע"א 603/79 אברג'יל נ' פלג את שטרית חברה לבנין ולפיתוח בע"מ, פ"ד לח(1) .633

[2] ע"א 260/84, 265נוביץ נ' ליבוביץ וערעור שכנגד, פ"ד לו(1) .537

[3] ע"א 228/81 (ב"ש 746/83) אברהם חננאל חברה לבנין בע"מ נ' סוסנובסקי וערעור שכנגד, פ"ד לז(4) .471

פסקי-דין אנגליים שאוזכרו:נ

. . 79E.r 61; 205(.n.s) . Sim 1(1851) west v. Jones[4]

פסקי-דין אמריקניים שאוזכרו:ב

133;(1965) 683D . 2Wis . 26Hoffman v. Red owl stores, inc[5]

. 267D. 2n.w

הערות:ו

לתנאים להיווצרותו של מנע ראה:נ ע"א 811/81, 612/82שעשוע נ' מועלם ואח’,  פ"ד לח(4) .583

ערעור וערעור שכנגד על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופט מ' אילן) מיום 30.1.83בה"פ 368/81, הערעור נתקבל בחלקו.

הערעור שכנגד נדחה.

י' גרין - בשם המערערים (המשיבים בערעור שכנגד);

ע' ראובני, סגן בכיר לפרקליט המדינה - בשם המשיב (המערער בערעור שכנגד).

פסק-דין

הנשיא מ' שמגר:ב .1ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל­אביב-יפו, לפיו נדחתה בקשת המערערים, כי יוצהר, שאינם חייבים בתשלום דמי הסכמה, וכי יש להחזיר לידיהם סכום ששולם כדמי הסכמה ביום 6.4.81, או, לחלופין, שיש לחשב את דמי ההסכמה על יסוד המסקנה, כי מדובר במה שקרוי "נחלה" להבדיל מ"משק עזר".

על כך הערעור שלפנינו.

בית המשפט המחוזי החליט להיעתר למערערים בנושא אחד, והוא עניין דרך חישובם של דמי ההסכמה:ו אלו יחושבו לפי ההפרש בין שווי הקרקע בעת המכירה לבין שווי הקרקע ביום הרכישה, כאשר זה האחרון משוערך ליום המכירה. על כך הוגש ערעור נגדי מטעם המשיב.

.2שלוש הן השאלות, העולות בהליכים שלפנינו:נ

(א) דמי הסכמה:ב האם לאור נוסח ההסכמים, שנכרתו בין בעלי הדין, קמה למינהל, מעיקרו, הזכות לדרוש דמי הסכמה במקרה של חילופים בחכירה? (ב) השתק:ו בית המשפט המחוזי סבר, כי המערערים מנועים, בכל מקרה, מלהתכחש לחובתם לשלם דמי הסכמה, היינו גם אם ההסכם לא קבע מפורשות את חובתם לשלם

תשלום כאמור. השאלה השנייה היא איפוא, אם אכן חל כאן השתק כסברתה של הערכאה הראשונה.

(ג) שיערוך:נ מתוך הנחה שחלה חובה לשלם דמי הסכמה, האם היה מקום לשיערוך ערך הקרקע ליום ההעברה, לצורך חישובם של דמי ההסכמה.

.3(א) השאלה הראשונה, היינו שאלת דמי ההסכמה, צריכה להיות מוכרעת לאור נוסחם של החוזים הרלוואנטיים. היה ויש בהסכמים האמורים התייחסות לזכותו של המינהל לדמי ההסכמה, בין במישרין ובין בעקיפין, הרי נגיע לתוצאה, אליה הגיעה הערכאה הראשונה, בדרכה האחרת. היה והמסקנה תהיה הפוכה, הרי עדיין נותרת השאלה השנייה, והיא, אם המערערים מנועים מלהתכחש לחובתם.

בשטר בדבר העברת זכות השכירות בין קודיהם לשכירות של המערערים לבין המערערים נאמר, כי המערערים מצהירים, כי קראו את "חוזה השכירות" וכי הם מקבלים על עצמם את כל הזכויות והחובות הכלולות בו, כאילו נחתם חוזה השכירות על-ידיהם מלכתחילה. מכאן, כי עלינו לפנות אל חוזי השכירות כדי לעמוד על טיב ההתחייבויות שבהם. מסתבר, כי המדובר במספר חוזים, האחד מתייחס לחלקה 193שבגוש 6440והשני מתייחס לחלקות 95ו­ 96גם יחד. חוזה שלישי מתייחס לחלקה 97וזהה בנוסחו לחוזה שדן בחלקות 95ו-.96

כאמור, החוזים הרלוואנטיים הם חוזי החכירה בין מינהל מקרקעי ישראל לבין המערערים. כי לפי החוזים בין המערערים לבין אלו אשר מהם רכשו את זכות החכירה, אינה יכולה לקום למינהל זכות לדרוש דמי הסכמה. במלים אחרות, התניה האמורה צריכה לעלות מתוך מערכת היחסים המשפטיים שנוצרה בין אלו שנדרשים לשלם לבין אלו הדורשים תשלום ולא בין המערערים לבין מי שהם בגדר צד שלישי לצורך המחלוקת שלפנינו, אשר מן ההתחייבויות כלפיהם אינה קמה זכות למשיבה, ואשר לה גם לא הסב הצד השלישי זכות כלשהי.

(ב) חוזה החכירה לגבי חלקה 193, נושא ערעור זה, קובע לעניין העברת החלקה כדברים האלה:ב

"סעיף י"ב:ו העברת זכות החכירה

לחוכר יש הזכות להעביר את זכות החכירה, בהתאם לחוזה הנוכחי, למישהו אחר, שייקרא להלן 'המועמד'. אולם העברת זכות החכירה זקוקה לאישור קודם בכתב על ידי הקרן, לפני העברה כזאת מחוייב החוכר לשלוח לקרן, במכתב רשום בדואר, הודעה בכתב על רצונו להעביר את זכות-החכירה למועמד. את הצעת החוזה בינו לבין המועמד וכמו כן הצהרה מאת המועמד על נכונותו לקבל עליו את כל ההתחייבויות של החוכר לפי החוזה הנוכחי. לקרן יש הזכות להסכים להעברת זכות החכירה, או למאן להסכים להעברה זאת; אולם על הקרן להודיע בכתב לחוכר את הסכמתה להעברת זכות החכירה, או את מיאונה, במשך שני חודשים מיום קבלת ההודעה בכתב מאת החוכר על רצונו להעביר את זכות החכירה למועמד (ההדגשה שלי ­מ' ש').

סעיף י"ג:נ

א. הסכמת הקרן או מיאונה לאישור ההעברה

ב. ערעור החוכר על מיאון הקרן

ג. מיאון מבלי זכות ערעור

א. הסכמת הקרן או מיאונה לאישור ההעברה

הקרן תתן את הסכמתה להעברת זכות החכירה במקרים הבאים:ב

1) אם המועמד הוא מסוג האנשים או החברות שחברת קרן קיימת לישראל בע"מ רשאית להחכיר להם את קרקעותיה בהתאם לסעיף 3(3) מתזכיר ההתאגדות של הקרן; 2) אם ההעברה מיועדת לאותה המטרה, אשר לשמה הוחכרה הנחלה; 3) אם עצם ההעברה אין בה משום ספסרות; 4) אם הסכום שהחוכר מבקש מהמועמד, או שהמועמד מציע לחוכר, עבור הבנינים, המטעים וההשבחות, שהם תוצאות עבודת החוכר והשקעותיו בנחלה, איננו גבוה מכפי הערכת ועדת-ההערכה, אשר הרכבה ואופן פעולתה וסמכותה קבועים ומפורטים בסעיף ל"ח של החוזה הנוכחי; 5) אם שבעים וחמשה אחוז מחוכרי הנחלות במושב יודיעו בכתב לקרן, כי הם מסכימים לאישיותו של מועמד. אם העברת זכות החכירה איננה מתאימה לכל התנאים הנ"ל או לאחד מהם - יש הזכות לקרן למאן לתת את הסכמתה להעברת זכות החכירה.

ב. ערעור החוכר על מיאון הקרן

1) לחוכר יש הזכות לערער על מיאונה של הקרן לתת את הסכמתה להעברת זכות החכירה - בפני ועדת הבוררים של שלשה חברים, אשר הרכבה ואופן פעולתה וסמכותה קבועים ומפורטים בסעיף ל"ח של החוזה הנוכחי.

2) ...

3) ...

ג. מיאון מבלי זכות ערעור

לקרן יש זכות גמורה למאן לתת את הסכמתה להעברת זכות החכירה למועמד - במקרה אם המועמד לא יאושר על ידי הנהלת המוסד המישב של הסוכנות היהודית, או על ידי הנהלת המוסד שיבוא במקומה. על הכשרתו לעבודה חקלאית מתאימה, על מיאונה של הקרן במקרה כזה אין לחוכר זכות ערעור." הנה כי כן עולה מן הנוסח הנ"ל, כי שיקול הדעת של המינהל אינו כללי וסתמי, כפי שניתן היה להסיק מן הרישא של נוסח הדברים. מהמשכו של הנוסח עולה, כי אם מתמלאים התנאים המפורטים בחוזה, צריכה ממילא לנבוע מכך גם ההסכמה. יתרה מזאת, מן הנוסח נובע, כי אם מתקיימים תנאים מסוימים המנויים בחוזה, הרי מחובת המינהל לתת הסכמתו. בין התנאים המנויים בסעיף י"ג לחוזה, המצדיקים סירוב לתת הסכמה, אינו מנוי עניין התשלום של דמי ההסכמה. יש שורה של נתונים, המוליכים למסקנה כי לא ניתן היה לדרוש את התשלום כתנאי למתן ההסכמה, ואלו הם:ו אי האזכור בחוזה של עניין התשלום של דמי ההסכמה, אי-הענקת שיקול-דעת רחב למחכיר וכן העדר הזכות לסרב לאשר את ההעברה בשל אי-תשלום דמי ההסכמה.

שונה הדבר בחוזה השני והשלישי:נ לפי הנוסח דשם הוענק לקרן שיקול­דעת, שלא נכרך בתנאים מוגדרים. סעיף 17לחוזה אך פירט, באילו מקרים מחובת הקרן למאן לתת הסכמתה. לא נאמר, מאידך גיסא, כי בכל מקרה, בו אין זה מחובתה של הקרן לסרב למתן ההסכמה, גם קמה ממילא חובתה לתת הסכמתה. הזכות לסרבה וזכרה לצד החובה לסרב, אך זאת רק לגבי נושא מוגדר אחד, שנוסח בגדר תוספת נספחת להראות בדבר חובת הסירוב, ואשר ממנו לא ניתן, לאור הנוסח, ללמוד, כי הזכות לסרב מתמצית במקרה המיוחד האמור.

המסקנה העולה מן האמור לעיל היא, כי לעניין דרישה דמי ההסכמה יש להבחין בין חלקה 193, מחד גיסא, לבין חלקות 95, 96ו-97, מאידך גיסא, לגבי הראשונה אין - לאור נוסחו של החוזה אשר אליו הפנה שטר ההעברה ­אפשרות להתנות את ההסכמה בתשלום דמי הסכמה; לגבי האחרים אין מניעה לדרישה כאמור.

כאמור כבר, איני סבור, כי ניתן להסיק דבר כלשהו לעניין זכויותיו של המחכיר כלפי החוכר מן ההסכמים אותם כרתו ביניהם לבין עצמם החוכרים השונים, שהעבירו זכויותיהם מן האחד לאחר.

.4(א) השאלה השנייה שלפנינו מתייחסת לשאלת המניעות. אך מובן, כי לאור האמור לעיל צריכה שאלה זו להתייחס עתה רק לחלקה 193, לגביה לא מצאנו בחוזה החכירה הוראה כלשהי, המתירה סירוב לאשר את ההעברה של החכירה מיד ליד, בנסיבות כגון אלה המתקיימות לפנינו.

טענת המניעות, שהועלתה על-ידי המינהל, מעוגנת מבחינה עובדתית בכך, שבחוזה שנכרת בין המערערים לבין קודמיהם לחכירה התייחסו לחוזה שבין המעביר לבין מקבל ההעברה של השטח ובחוזה הקודם האמור הובאה התייחסות לתשלום דמי ההסכמה על-ידי הצד המעביר (הווה אומר, על-ידי קודמיהם לחכירה של המערערים).

ההתייחסות לדמי ההסכמה מעוררת שתי קושיות נגזרות:ב

(א) האם דברים, הנאמרים בחוזה שנכרת בין ראובן לבין שמעון, יכולים ליצור מניעות (promissory estoppel) ביחסים בין ראובן לבין לוי? (ב) באלו נסיבות יכולה לקום טענת מניעות, המועלית על-ידי לוי? (ב) המענה לקושיה הראשונה הוא חיובי, היינו, יכול שייווצרו נסיבות. בהן יונח הבסיס להעלאת טענת מניעות מצד לוי כלפי ראובן בשל דברים, אותם אמר ראובן לשמעון. אם כי החוזה בין ראובן לשמעון הוא, מבחינת לוי, ,res inter alios actaיכולה לקום גם ללוי טענת מניעות כלפי ראובן בשל דברים שנאמרו בחוזה האמור. אומר בקשר לכך ,browne .nd ed, by d 2,london) w. Ashburner, principles of equity 49(1933:ו

A representation to create an estoppel must be made" either with a view of inducing some particular person to act The ordinary course of events reach the ears of persons who upon it, or under such circumstances that it would in the .would in the ordinary course of events act upon it And he must be person to whom it is made or whom it reaches must alter his; position on the faifh of the representation ."justified in giving faifh to the repersentation די לעניין זה, שדברים נאמרו או נכתבו על-ידי ראובן בנסיבות כאלה, שהם עשויים להגיע לאוזניו או לעיניו של לוי, אשר יפעל על יסודם.

מסקנה דומה עולה מן האמור ב- rochester and) D . 2Am. Jur28

647( 1966,san francisco:

Generally speaking, one of the essential elements of" equitable estoppel, so far asthe party to be estopped is Concerned, is that he should have intended, or at least Predicate the estoppel should be acted upon by the other have expected, that his conduct on which it is sought to ."party or by other persons קרי, בעל הדבר הוא לא רק הנמען הישיר של הפנייה, אלא גם יכול שיהיו אחרים

(ראה גם 267, at[5] (1965) .hoffman v. Red owl stores, inc).

לעניין הנסיבות בהן נוצרת מניעות: הכלל הגדול של דיני המניעות עולה מדבריו של lord cranworthבפרשת , at[4] (1851) west v. Jones207: ...Where a party has, by words or by conduct, made a" representation to another leading him to belive in the Other person has acted on the faith of such representation, existence of a particular fact of state of facts, and that Then the party who made the representaion shall not . Afterwards be heard to say that the facts were not as he"represented them to be (ההדגשה שלי - מ' ש').

משמע, התנאי להנחת היסוד לטענה האמורה הוא, כי הצד המעלה טענת מניעות אכן פעל על יסוד המצג. לעניין זה ניתן גם לפנות לציטוט מתוך ashburner supraלפיו מדובר על מאן דהוא -

."who would in the ordinary course of events act upon it" (ההדגשה שלי - מ' ש').

במקרה שלפנינו לא נתקיים תנאי זה. המינהל לא היה רשאי לסרב לבקשת המערערים וחליפיהם המיועדים ולבקשת המערערים וקודמיהם לפני כן לאשר את ההעברה, וזאת לאור נוסח חוזה החכירה לגבי חלקה .193לא מחוור, על-כן, מה הפעולה, אותה עשה או יכול היה לעשות המינהל בעקבות המצג ובמה הוא פעל על יסודו. הוא לא יכול היה לסרב, אם לא נתקיימו התנאים המפורטים בחוזה; ולו נוצרו, רשאי היה שלא לאשר את ההעברה. המינהל לא פעל עקב מצג לשהו אלא פעל בגבולות תניותיו של החוזה, וממילא טענת המניעות אינה יכולה לקום.

משמע, לגבי חלקה 193אין מקום להעלאת טענת מניעות כלפי

המערערים.

.5לעניין שיעורם של דמי ההסכמה, מקובלת עלי השקפתו של בית המשפט קמא, כי לא ניתן היה להתעלם מן השינויים בערך הכסף. הערכת סכום דמי ההסכמה לפי השוואת ערך המקרקעין בין יום תחילת החכירה לסיומה, בלי להביא בחשבון את השינויים שחלו בערך הכסף, היא בגדר התעלמות מנתוני אמת ובגדר קיום חוזה שלא בתום-לב כנדרש בסעיף 39לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- .1973יש בכך ניצול הירידה הריאלית בערך המטבע כדי להיתפס לנתונים מספריים פורמאליים, שמשמעותם השתנתה, כדי לדרוש תשלום, המופרז בשיעורו. המינהל מפעיל סמכותו ליטול חלק משוויו של השינוי שחל בערך הקרקע, קרי חלק ברווח, שנוצר כתוצאה מן ההשוואה בין מועד קבלת המקרקעין לבין מועד העברתם. עלייה נומינאלית במחיר, שהיא אך תוצאה של האינפלציה, אינה משקפת עלייה ריאלית בערך הקרקע. יכול, כמובן, שתהה עלייה הן בערך הנומינאלי והן בערך הריאלי. ובמקרה כזה יש להבדיל ולהבחין בין השניים, ואף ניתן לעשות זאת; אך לפי מהות העניין שלפנינו, היינו חישוב הבא לשקף שינויים ערכיים, אין מקום לדרישת מזומנים, אשר למעשה אינם אלא בגדר קנס עבור השינויים האינפלציוניים.

לשם הסרת ספק אוסיף, כי מבחינת הנסיבות, לרבות קצב האינפלציה בתקופה הרלוואנטית, שונים הנתונים של המקרה שלפנינו מאלו שתוארו בע"א 603/79[1], בעמ' 639מול אות השוליים ב.

המסקנה שהוצגה לעיל גם אינה בגדר היצמדות לדוקטרינה ואלוריסטית כללית: אין מקום לקביעה, כי במקרה שלפנינו יחושבו הסכומים הקבועים בחוזה על יסוד שיערוך ערכם, אף-על-פי שלא הוסכם על כך בתנאי החוזה. זאת איננה הבעיה שלפנינו (השווה ע"א 260/84, 265[2]; ע"א 228/81

(ב"ש 746/83 [3]). המדובר כאן בקביעת הדרך, בה יוסק מהו ערכה של קרקע במועד נתון, ולצורך קביעה כגון זו יש לאמץ נתונים מספריים שהם נתונים אמיתיים, המשקפים באופן נאמן ומציאותי את ערך הקרקע. ם כך ייעשה, אין אפשרות להתעלם משינויי האינפלציה ולקבל ערכים נומינאליים כפשוטם.

.6אין ממש בטענת המערערים, לפיה יש לראות במשק שהועבר במקרה דנן "נחלה" ולא "משק עזר". ההגדרות הרלוואנטיות אינן תומכות בתיזה זו, ואין צורך לשוב לעניין זה, שנדון במידה מספקת לפני בית המשפט קמא.

.7אשר על-כן הייתי דוחה את הערעור שכנגד ומקבל את הערעור במובן זה שדמי ההסכמה יוחלו רק לגבי חלקות 95, 96ו-.97

המשיב, שהוא המערער שכנגד, יחזיר את ההפרשים בדמי ההסכמה, לאור האמור לעיל לעניין החלת דמי ההסכמה על חלק מן החלקות בלבד. כן יישא בהוצאותיהם של המערערים בלוויית הצמדה וריבית עד לתשלום בפועל בסכום של 000, 300שקלים.

השופט ד' לוין: אני מסכים.

5129371 השופט א' גולדברג: אני מסכים.

הוחלט כאמור בפסק-דינו של הנשיא.

ניתן היום, י"ד בשבט תשמ"ה (5.2.85).