חסר רכיב

פס"ד מחוזי בנושא הארכת תקופת חוזה חכירה ע"י קרן היסוד

24/05/2018

 22.5.2005                               

בבית המשפט המחוזי בחיפה

ת.א.  1135/00

 

 

בפני:

ס. הנשיא השופט ש. ברלינר

תאריך:

22/05/2005

 

בעניין:

קרן היסוד בע"מ

ב"כ  עו"ד אלי רולוף

התובעת

 

 

                      - נ ג ד -

 

 

חברת לינת הצדק - בית דינה חיפה

ב"כ עו"ד יריב גונן

הנתבעת

 

 

מיני-רציו:

* חוזים – חוזה ארוך טווח – חוזה יחס

* חוזים – פירוש – כללי פרשנות

אי-הארכתו במועד של חוזה חכירה עם קרן היסוד אינה מצדיקה את סיום החכירה

הדיון נסב אודות שאלת תוקפה של אי-הארכתו של חוזה חכירה שנחתם בין התובעת, קרן היסוד, לבין הנתבעת, בית האבות "בית דינה" בחיפה. החוזה המקורי החכיר את הנכס ל-49 שנים, תמורת לירה ארץ ישראלית אחת לשנה, ואפשר את חידוש ההחכרה ל-49 שנים נוספות. שני הצדדים לא פעלו לחידוש ההחכרה במועד, ולאחר שינוי במדיניות התובעת שביקשה למצות את הרווחים מן המקרקעין שבבעלותה, היא הגישה, בסופו של דבר, תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין חידוש החכירה.

ביהמ"ש המחוזי דחה את התביעה ופסק כי:

בנסיבות העניין, מדובר בהתקשרות מיוחדת בין הנתבעת לבין התובעת המהווה כיום תאגיד על פי דין, ואשר גם בעת חתימת השטר, נועד למלא מטרות ממלכתיות-חברתיות. אין כאן התקשרות רגילה בין בעל מקרקעין לחוכר, אלא התקשרות שנועדה למלא צורך חברתי ואשר מביאה לידי ביטוי קשר מיוחד בין הצדדים, מעין נאמנות שבצידה חובות מיוחדות, לאורך שנות החכירה לתקופותיה השונות.נ מדובר ב"חוזה יחס" המתאפיין ביחסים ארוכי טווח ומורכבים, שתכליתו היא לאפשר התמשכות קשר הקבע של דיור ושירותים לאורך שנים בין שני הצדדים.

קרן היסוד היא גוף ציבורי עליו חלים, ביתר שאת, גם כללי המשפט המינהלי שביסודם שיקולי הגינות וסבירות ועליו לפעול כנאמן הציבור. לפיכך, יש לפרש את החוזה וליישמו, ככל הניתן, כך שהקשר בין הצדדים יעמוד בעינו לא רק בתקופת החכירה הראשונה, אלא גם בתקופות שלאחריה. מכאן שאין לאפשר לאחד הצדדים להפיק תועלת ותמורה בלתי ראויים ממצוקה או ממחדל זמני, אליו נקלע משנהו, במהלך תקופת קיום החוזה, ובלבד שאין מדובר בהפרה יסודית או בהפרת תנאי יסודי.

את שטר החכירה, ככל הסכם, יש לפרש על פי כללו של ההסכם, תכליתו ונסיבות חיצוניות הקשורות אליו. לא לכל הוראה שבו אותו משקל וחשיבות כלאחרות. יש לפרש וליישם את החוזה על פי מבחן חד שלבי ובו תנועה בלתי פוסקת מלשון החוזה לנסיבותיו החיצוניות, כך שהפניה למקורות החיצוניים תיעשה בכל מקרה ואין היא מוגבלת רק מקום שהחוזה עצמו אינו מצביע על אומד דעתם של הצדדים.

בנסיבות העניין, זכות החכירה המוארכת לא תבוא לעולם, אלא במקרה בו לווה מחדלה של הנתבעת באי מתן הודעה על הארכתו, בנסיבות ונתונים נוספים (כגון הפרה יסודית של החוזה, ניסיון להאריך החכירה בלא לדאוג, מצד שני, לתפעול בית האבות, וכד') המצדיקים את סיום החכירה בדומה למקרה של הפרתו היסודית. נסיבות כאלה והפרה כזו, לא הוכחו במקרה דנן.

 

פסק דין

 

1.          עניננו בתביעה כספית בסכום של 4,002,166 ₪ המגיע לתובעת לטענתה מאת הנתבעת, כדמי שימוש ראויים בנכס השייך לתובעת, והמוחזק על ידי הנתבעת המפעילה בו בית אבות, לתקופה שמיום 1.10.96 ואילך, על פי סכום השווה ל 16,000 דולר לחודש.נ

 

2.          המחלוקת בין הצדדים נסבה על זכויותיה של הנתבעת בנכס הנמצא בשכונת נוה שאנן בחיפה, (חלקות מס' 40, 41, ו - 42 בגוש 11201 (להלן - הנכס או החלקות) בו מפעילה הנתבעת בית אבות בשם "בית דינה". לפרשה כולה רקע היסטורי, תחילתה עוד לפני קום המדינה, והעובדות העיקריות הן אלה:

 

             הבעלות בחלקות היתה רשומה על שם חברת בוני חיפה בע"מ. בוני העיר חיפה החליטו להקדיש את המקרקעין שבמחלוקת לבית אבות, ולצורך זה העבירה החברה הנ"ל את החלקות, ללא תמורה, לקרן היסוד, וביום 21.6.1945 (ר' נ/6) נרשמו החלקות בבפנקסי המקרקעין בבעלותה של קרן היסוד בע"מ.

 

ביום 3.12.1947 נקשר בין תאגיד של קרן היסוד ושמו The Eron Israel (Palesine) Foundation Fund , Keren Hayesod Ltd לבין הנתבעת שטר חכירה (ר' נספח א' לכתב התביעה).  החכירה נרשמה בפנקסי המקרקעין ביום 2.1.1948, ובשטר נקבע כי "מטרת החכירה היא הקמת בית הבראה ומרגוע של לינת הצדק" בלבד; תקופת החכירה תהא, כך נקבע בשטר החכירה, "תקופה מוחלטת של ארבעים ותשע שנים החל מיום 1 בחודש אוקטובר 1947 וגמור ביום 30 לחודש ספטמבר 1996"; לחוכרת ניתנה האפשרות להאריך את השכירות לתקופה נוספת של 49 שנה וכן נקבע כי "דמי השכירות עבור הנכסים המוחכרים" יהיו לירה ישראלית אחת לכל שנה.  ס' 26 של השטר קבע כי "הקרן רשאית להעביר את זכויותיה לפי החוזה הנוכחי לכל מוסד אחר שתמצא לנכון מבלי שתזדקק להסכמת החוכר." סעיף 30 של השטר קבע כי "המונח 'הקרן' כולל את הקרן היסוד בע"מ וגם/או כל אישיות שתבוא במקומה וגם/או כל רוכש זכויותיה". מענה של המחכירה, כך צוין בסעיף 31 של השטר, הוא: "קרן היסוד בע"מ, ירושלים, תד.5883."

 

באשר למנגנון שלפיו זכאית החוכרת, היא הנתבעת, להאריך את תקופת השכירות בתום 49 השנים הראשונות של החכירה, נקבע בסעיפים 4 ו - 5 של השטר, כדלקמן:

 

"4.

בתום תקופת החכירה לפי החוזה הנוכחי, או בתום החכירה לפי חוזה החכירה שיבוא במקום החוזה הנוכחי, תהא הזכות לחוכר לחדש את החכירה לתקופה חדשה של ארבעים ותשע שנים נוספות, אם החוכר יבקש על כך מהקרן שנה אחת או יותר לפני גמר תקופת החכירה לפי החוזה הנוכחי, או לפני גמר החכירה לפי חוזה החכירה שיבוא במקום החוזה הנוכחי.ב

 

5.

שמונה עשר חודש לפני גמר תקופת החכירה לפי החוזה הנוכחי או גמר החכירה לפי חוזה החכירה שיבוא במקום החוזה הנוכחי, מחויב החוכר להודיע לקרן, במכתב רשום בדואר, ולבקש על חידוש החכירה. קבלת אישור על משלוח המכתב הרשום תשמש הוכחה, כי החוכר מלא את התחייבותו האמורה, אם במשך ששה חודשים מיום משלוח המכתב הרשום בדואר כנזכר לעיל, לא יפנה החוכר לקרן בבקשה בכתב ע"ד חדוש החכירה, תהיה הזכות לקרן להחכיר את הנכסים המוחכרים לחוכר חדש או להשתמש בהם, לפי ראות עיניה הגמורה של הקרן."

 

 

 

             סעיף 11 של השטר מחייב את הנתבעת להפעיל בנכסים המוחכרים בית הבראה ומרגוע. אם הוא לא יעשה משך חמש שנים רצופות "תהיה לקרן הזכות לבטל את החוזה הנוכחי ולהשיב אליה את הנכסים המוחכרים, מבלי תשלום פיצוי איזשהו מצידה לחוכר, אולם בתנאי אם הקרן תחכיר את הנכסים המוחכרים, או חלק מהם, לחוכר חדש ותצליח לקשר את החוכר החדש בתשלום פיצויים לקרן עבור בניינים, מטעים והשבחות שהם תוצאות עבודת החוכר שלפי החוזה הנוכחי, אז תשיב הקרן פיצויים אלו לחוכר הזה, מיד בהגבותם, אולם הקרן איננה מחויבת בשום פנים להתקשר עם החוכר החדש בתנאי כזה וכן גם קביעת מידת הפיצוים ואופן תשלומיהם תלויים בשקול דעתה המוחלט של הקרן. "

 

             בסעיף 25 של השטר נקבע כי "במקרה שהחוכר יעבור על איזה תנאי מתנאי החוזה הנוכחי תהיה רשאית הקרן להודיע לחוכר כי אם החוכר לא ימלא את התנאי הנדון תוך תקופה של שלושה חודשים, תבטל הקרן את החוזה הנוכחי ואם למרות התרעה כזו לא ימלא אחרי דרישת הקרן תהיה הקרן רשאית לתבוע את ביטול השכירות הנוכחית. האמור בזה לא יפגע בזכות הקרן לפיצויים בקשר עם ההפרה."

 

             סעיף 29 של שטר החכירה קבע כי "הזכויות הניתנות לחוכר בחוזה הנוכחי הן תמורה מלאה ושלימה עבור הכספים שהשקיע החוכר בבנינים, במטעים ובהשבחות בנכסים המוחכרים ועבור התחייבויותיו לפי החוזה הנוכחי."

 

3.          תקופת החכירה הראשונה הסתיימה ביום 30.9.96. סעיף 4 של השטר קבע כאמור לעיל כי הנתבעת זכאית להאריך את תקופת החכירה לתקופה נוספת אם תבקש זאת עד שנה לפני תום תקופת החכירה הראשונה, היינו עד ליום 30.9.95. סעיף 5 קובע בקשר לכך הוראה שאינה תואמת במלואה את האמור בסעיף 4 לעיל. לפי סעיף זה, יש לפנות אל התובעת שנה וחצי לפני תום תקופת החכירה ולבקש את חידושה. סעיף זה גם קובע סנקציה שאם לא יהא כך תוכל התובעת להשכיר את הנכסים לחוכר חדש.

 

             לקראת המועדים האמורים (30.9.95 לפי סעיף 4 או 30.3.95 לפי סעיף 5 של השטר), לא פעלה הנתבעת כנדרש ולא פנתה אל התובעת במכתב כלשהו לצורך חידוש הסכם החכירה או הארכת תקופת החכירה. כל אותה תקופה, ובשנים שלפני כן, היא המשיכה להפעיל בנכס בית אבות תוך שהאמינה כי בידה מלוא הזכויות בנכס גם לגבי תקופת החכירה לעתיד לבוא. גם כיום היא ממשיכה לעשות זאת. היא אף הרחיבה את השקעותיה בנכס, והשקיעה בו השקעות שונות, לרבות בניית אגף חדש (ראה למשל היתר הבניה ת/7 מיום 4.12.96). גם התובעת לא פעלה פעולה כלשהיא להעמיד את הנתבעת על מחדליה כך עד ליום 13.11.96. יציאתה של התובעת מן ה"תרדמת" בה היתה שרויה קשורה, כך נראה, לשינוי במדיניות התובעת, שהחלה לשים דגש על מיצוי הרווחים מן המקרקעין שבבעלותה. רווחים כאלה לא הניב לה הנכס, כל עוד החכירה בתוקפה על פי החוזה הנוכחי.

 

4.          התובעת נעזרת בניהול מקרקעיה בחברת ניהול נכסים ששמה "השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ" (להלן - השתתפויות). במכתב מיום 13.11.96 שלחה השתתפויות לנתבעת "התראה על סיום תקופת חכירה". בפיסקה הראשונה שבמכתב מצויין כי היה על הנתבעת להחזיר את הנכס לתובעת במועד סיום החכירה 30.6.96, ובפיסקה השניה של המכתב התבקשה הנתבעת להודיע "באופן מיידי אם ברצונכם לשכור את הנכס מאת מרשתי (קרן היסוד) לתקופת שכירות נוספת, או שמא בכוונתכם לפנותו." (ראה נספח ב' לתצהיר ת/1).ו

 

             המכתב האמור (בו לא פורט כי עמדה או עומדת לנתבעת האפשרות להאריך את השכירות) נותר ללא מענה. ביום 26.11.96 קויימה שיחה טלפונית בין הצדדים שגם היא לא הניבה כל תגובה מאת הנתבעת. ביום 16.12.96 שלחה השתתפויות תזכורת נוספת אל הנתבעת וציינה כי טרם קיבלה תשובה לפניותיה. הגב' יעל שרביט מטעם השתתפויות, מציינת במכתב כי "אם לא נקבל תשובה תוך 7 ימים ממועד קבלת מכתבי זה, אאלץ להעביר את החומר ללשכה המשפטית להמשך טיפולה".נ

 

             תגובתה הראשונה של הנתבעת היא מיום 22.12.96. לאחר התנצלות כותב מנהל הנתבעת מר פיילר כי "כפי שהודענו בשיחתנו הטלפונית, אנו מעוניינים בהארכת תקופת החכירה של החלקות שבנדון עליהן אנו מקיימים בית אבות ציבורי הפועל כמלכ"ר והמיועד לאוכלוסית זקנים  שכ - 50% מביניהם הינם ניצולי שואה. נא הודיעונו המשך ההליכים למימוש הארכת תקופת החכירה".ב

 

             תשובתה של השתתפויות למכתב האמור של הנתבעת ניתנה רק ביום 13.8.97 (ראה נספח ה' לתצהיר ת/1). במכתב זה מפרטת השתתפויות כי תקופת החכירה הסתיימה עוד לפני שנה. היא מוסיפה ואומרת כי נודע לה לאחרונה שהנתבעת מבצעת עבודות בניה בנכס ויש לראות בכך ענין "חמור במיוחד, כאשר הבניה נעשית לאחר תום תקופת החכירה שלהמקרקעין, ומבלי שהוסכם דבר לעניין תקופת חכירה נוספת ותנאיה".  מוסיף עוד עו"ד אפלבום בשם השתתפויות: "הריני להבהיר, כי מרשתי לא נתנה הסכמה כלשהי לביצוע עבודות בניה במקרקעין הנ"ל, וביצוע העבודות מהווה הפרה חמורה של זכויותיה. מרשתי שומרת כמובן על כל זכויותיה בקשר לבניה זו הנעשית על מקרקעיה לרבות זכותה של פי דין לדרוש הריסת המבונה".ו

 

             ביום 25.11.97 פונה עו"ד אפלבום מהשתתפויות פעם נוספת אל הנתבעת (נספח ו' לת/1) הוא ציין במכתבו כי החכירה הסתיימה אך קרן היסוד "הסכימה לנהל אתכם מו"מ לחידוש החכירה לתקופה נוספת". הוא הציע כי החכירה תחודש על בסיס תנאי חוזה החכירה ההיסטורי לתקופה נוספת של 49 שנים החל מיום 1.10.96 "בשינויים המחוייבים". מהם אותם השינויים? בקשר לכך היפנה מר אפלבום לכך שנערכה שומה לגבי הנכס וכי דמי החכירה הראויים הם 8% משוויו לשנה. כהנחה מיוחדת הוא הציע כי דמי החכירה השנתיים יהיו 4% מן השווי לשנה, והדגיש "כי אם לא תושג הסכמה בעניין זה תהיה מרשתי זכאית לדרוש דמי חכירה, או דמי שימוש ראויים לפי העניין, לפי שיקול דעתה, ולא תהיה כבולה לשיעורם או לערכים המפורטים לעיל והמפורטים בטיוטת החוזה", שצורף למכתב. בטיוטה זאת, נקבע כי ערך הנכסים הוא 10,304,000 ₪. עם חתימת החוזה המחודש היה על הנתבעת לשלם חובות דמי חכירה בסכום של 569,145 ₪. דמי החכירה השנתיים לפי אותו חוזה, לאחר ההנחה המיוחדת הנזכרת לעיל, מגיעים לסכום של 412,160 ₪ לשנה.  יתר על כן, על פי טיוטת החוזה ניתן לחדש את ההערכה בדבר שווי  הנכס בתום כל 5 שנים של החכירה.

 

             ההצעה שהוצעה איפוא על ידי השתתפויות בדבר חידוש החכירה, משנה מהותית את מערכת היחסים בין הצדדים ומטילה על הנתבעת חבות כספית בסכומים ניכרים, בהשוואה לחוזה הקיים שלפיו, לאמיתו של דבר, החכירה היא ללא תמורה, כמעט חינם.

 

             ביום 29.12.97 הודיעה הנתבעת לתובעת כי יש לה ענין בחידוש החכירה. אולם "נוכח דמי החכירה הגבוהים שהושתו עלינו, אנו נמצאים בתהליך של בחינת אפשרויותינו לעמוד בתנאי חכירה קשים אלה". שוב הזכירה הנהלת הנתבעת את מצבה הקשה ואת משימתה הציבורית כלפי ניצולי השואה ומן המכתב עולה חשש, שאין ביכולתה לעמוד בתשלום הנדרש אבל "מכל מקום, כפי שציינו בראשית מכתבנו", כותבת הנתבעת, "יש לנו עניין בחידוש החכירה ונפעל בכיוון של קדום הנושא בהקדם".

 

             לכך השיבה השתתפויות ביום 12.1.98 (נספח ט' לת/1), כי קרן היסוד נאותה להסכים לארכה קצרה להשלמת התהליך הנדרש אולם הובהר "כי ההארכה הניתנת הינה לתקופה המוגבלת בזמן וכי אם לא יתקבל אישורכם לתנאי חידוש החכירה עד לתחילת חודש פברואר ש"ז, תיאלץ מרשתי לראות בכך הודעה מצידכם כי אינכם מעוניינים בחידוש החכירה, על כל המשתמע מכך".נ

 

             ההתכתבות בין הצדדים נמשכה גם לאחר מכן במכתב מטעם הנתבעת מיום 2.4.98. על כך ניתנו תשובות של התובעת (ראה נספחים י' לת/1) ובמכתב מיום 21.12.98 מאיימת השתתפויות בהגשת תביעה נוכח כשלון המשא ומתן. ביום 1.3.99 נשלחה אל הנתבעת על ידי בא כח התובעת עו"ד רולוף, דרישה לסילוק יד תוך הדגשת הדרישה לדמי שימוש ראויים. תשובת הנתבעת ניתנה ביום 29.3.99 באמצעות עו"ד גב' אביבה רוטר. היא מציינת כי היו חילופים בהנהלת הנתבעת ועקב כך השתהה המו"מ. הנתבעת מעוניינת לחדש את המשא ומתן והוצע לקיים פגישה נוספת.

 

             ביום 4.7.99 התקיימה פגישה בין הצדדים במשרדו של עו"ד רולוף. נחתם סיכום של הישיבה (נספח יד' לתצהיר ת/1). הנתבעת הודיעה כי היא נוטה לרכוש את הנכס והוסכם למנות את שמאי המקרקעין מר יצחק סיון כשמאי מוסכם, כדי לקבוע את שוויו.ב

 

             השמאי יצחק סיון פעל על פי בקשת הצדדים. הוא ערך חוות דעת מיום 25.11.99 (נספח טז' לתצהיר ת/1). הוא העריך כי הקרקע והמחוברים במצבם ליום 30.9.96 שוויים מסתכם בסכום של 3,500,000 דולר וכן כי המחוברים שניבנו לאחר 1.10.96 שוויים 1,500,000 דולר. כמו כן ערך השמאי, הכל על פי הסכמת הצדדים, נספח לחוות דעתו מיום 29.12.99, על מנת לקבוע את דמי השימוש הראויים של המקרקעין, לאור שוויים, כפי שנקבע בחוות הדעת הקודמת. הוא הגיע למסקנה כי דמי השימוש הראויים החודשיים עבור הנכס צריכים לעלות לכדי 16,000 דולר לחודש + מע"מ.

 

             מדובר בסכומים שהנתבעת, לטענתה, אינה יכולה לעמוד בהם כלל ועיקר. הערכותיו של השמאי המוסכם יצחק סיון לא הביאו לסיכום המשא והמתן, וביום 20.1.00 היפנה עו"ד רולוף דרישה אל הנתבעת (נספח יח') בה הוא ציין כי התובעת דורשת לקבל דמי שכירות; אלה צריכים להיקבע על פי דמי השימוש הראויים כפי שקבע השמאי ולפיכך נדרש תשלום לתקופה שמיום 1.10.96 בסכום של 632,000 דולר + מע"מ. לאחר מכן נמשך המשא ומתן. הוא לא הניב תוצאות ובסופו של דבר ביום 21.8.00 הוגשה התביעה.

 

             במקביל לכך, הוגשה באותו היום לבית משפט השלום תביעה לפינוי וסילוק יד נגד הנתבעת (ת"א 18742/00). הדיון בתביעה זו טרם החל והוא עוכב עד לאחר הכרעה בתביעה הנוכחית.ו

 

5.          הנתבעת טענה ארוכות בסיכומיה כי אין מקום לתביעתה של התובעת, קרי, קרן היסוד בע"מ באשר המחכיר על פי שטר החכירה היא חברה אחרת שאינה זהה עם התובעת. טענה זו יש לדחות. בפנקסי המקרקעין נרשם כי הבעלים של הנכס היא קרן היסוד בע"מ. הנכס מוחכר לנתבעת על פי שטר חכירה הרשום בפנקסי המקרקעין. בעל הקרקע יכול על כן להסתמך על שטר החכירה. גם הנתבעת מסתמכת על שטר החכירה. חוק קרן היסוד תשט"ז - 1956 מקים את "קרן היסוד - המגבית המאוחדת לישראל". חברה זו ספגה לתוכה את כל זכויותיה של קרן היסוד בע"מ, מכח החוק הנ"ל. יפוי הכח שהגישה התובעת (ראה בש"א 6817/05) נוקב בשמה של "קרן היסוד - המגבית המאוחדת לישראל" כמרשתו של עו"ד רולוף ב"כ התובעת. לכך יש להוסיף כי שטר החכירה עצמו, מאפשר העברת זכויות של המחכירה ואף קובע בסעיף 30 כי המונח "הקרן" כולל לא רק את קרן היסוד בע"מ, אלא גם "כל אישיות שתבוא במקומה".

 

4.          יש להכריע איפוא בתביעה על פי החוזה שנקשר בין הצדדים שעיקרו ההוראות הכתובות בשטר החכירה כפי שיפורש בהתחשב באומד דעתם של הצדדים לאור כל הנתונים הנמצאים בפני. מדובר בהתקשרות מיוחדת בין הנתבעת לבין התובעת המהווה כיום תאגיד על פי דין, ואשר גם בעת חתימת השטר, נועד למלא מטרות ממלכתיות -  חברתיות. אין כאן התקשרות רגילה בין בעל מקרקעין לחוכר. יש כאן התקשרות שנועדה למלא צורך חברתי. לשם כך, למשל, נקבע בשטר כי התמורה לחכירה היא סמלית. לירה ארץ ישראלית אחת לכל שנה של החכירה. הדבר נלמד גם מכך שהמחכיר, לפי השטר, אינו יכול להעביר את זכויותיו לפי השטר לכל אחד, אלא דווקא "לכל מוסד אחר...". מוסד להבדיל מגוף מסחרי. אין זו עסקה מסחרית. ההתקשרות מביאה לידי ביטוי קשר מיוחד בין שני הצדדים, מעין נאמנות שבצידה חובות מיוחדות, לאורך שנות החכירה לתקופותיה השונות.נ

             ניתן להגדיר את החוזה שנקשר בין הצדדים כ"חוזה יחס" המתאפיין "ביחסים ארוכי טווח ומורכבים" (רע"א 1185/97 יורשי מילגרום נ' משען, פ"ד נב(4) 145). בדומה לחוזה דשם (ובשינויים הנדרשים), "תכלית החוזה היא לאפשר התמשכות קשר הקבע של דיור ושירותים... " לאורך שנים בין שני הצדדים, שעה שאת התובעת יש לראות כגוף ציבורי עליו חלים, ביתר שאת, גם כללי המשפט המינהלי שביסודם "שיקולי הגינות וסבירות ועליו לפעול כנאמן הציבור." (ע"א 6651/99 - בנימין הדר נ' קק"ל - באמצעות מינהל מקרקעי, פ"ד נו(1), 241 ,עמ' 247-248; ע"א 294/91 חברת קדישא גחש"א 'קהילת ירושלים' נ' קסטנבאום, פ"ד מו(2) 519 ,485 ,464; שלו [חוזי רשות בישראל] עמ' 46).ב

 

             לאור האמור, יש לפרש את החוזה וליישמו, ככל הניתן, כך שהקשר בין הצדדים יעמוד בעינו לא רק בתקופת החכירה הראשונה, אלא גם בתקופות שלאחריה. במסגרת זאת, אין לאפשר לאחד הצדדים להפיק תועלת ותמורה בלתי ראויים ממצוקה או ממחדל זמני, אליו נקלע משנהו, במהלך תקופת קיומו של החוזה, ובלבד שאין מדובר בהפרה יסודית או בהפרת תנאי יסודי (החוזה כאן נקשר בטרם נחקקו חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970 וחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973).ו

            

5.          לו היו הדברים מתגלגלים כסדרם, אם היתה הנהלת הנתבעת נוקטת במועדם בצעדים הדרושים לשם הארכת החכירה (ולא כפי שפעלה למעשה - בצורה רשלנית תוך סיכון זכויותיה של הנתבעת על פי שטר החכירה) היינו מצויים בפני מצב זה: חלפה תקופת החכירה הראשונה של 49 שנה. היתה ניתנת הודעה על הארכת החכירה. על תקופת ההארכה חלות הוראות שטר החכירה.  סעיף 10 של שטר החכירה, קובע דמי חכירה "עבור הנכסים המוחכרים" בסכום של 1 לירה ארץ ישראלית לשנה. סעיף זה אינו מסוייג בכך שתחולתו היא רק בתקופת החכירה הראשונה. קביעה זאת, כך אני מפרש על פי אומד דעתם של הצדדים, ותוך הנחה כי מנסח החוזה היה התובעת, כחלה, הן על תקופת החכירה הראשונה ה"מוחלטת" והן על התקופה ה"מוארכת". האמורבסעיף 29 לשטר החכירה, הקובע כי מה שהשקיעה הנתבעת בבבניה בנכס היא תמורה עבור החוזה הנוכחי אין בו כדי להוביל בהכרח למסקנה, כי החכירה חייבת בתשלום בתקופה המוארכת. לו פעלה הנתבעת כראוי, היתה היא יכולה איפוא להמשיך ולהחזיק בנכס לשנים ארוכות, כמעט ללא תשלום , למעשה, חינם.

 

             אם תתקבל עמדת התובעת באשר לתוצאות הנובעות ממחדלה של הנתבעת בכך שלא הודיעה במועד על הארכת החכירה, תהא התוצאה בלתי מידתית. יש לבדוק אם אין מנוס מתוצאה זו. 

 

6.          שטר החכירה קובע קביעות מהותיות ויסודיות באשר לעצם זכויות הצדדים: תקופת החכירה, הזכות להארכתה המוקנית לנתבעת, גובה דמי השכירות, מטרת השכירות, וכד'. כמו כן כולל החוזה הוראות משניות בחשיבותן באשר לנוהלים הקשורים לזכויות הצדדים ומימושן. הזכות היא העיקר. לנוהל משקל מישני. באשר לזכות עצמה, לנתבעת זכות חכירה למשך 49 שנים, וכן זכות להאריך את החכירה לעוד 49 שנים. הזכות לחדש את החכירה לתקופה נוספת, תוך פטור כמעט מלא מתשלום דמי חכירה היא זכות של הנתבעת. היה והנתבעת פועלת כדרוש לשם הארכת החכירה, אין ביכולתה של התובעת, לפי הוראות השטר ולפי כוונת הצדדים, להתנגד לכך.נ

 

             את שטר החכירה, ככל הסכם, יש לפרש על פי כללו של ההסכם, תכליתו ונסיבות חיצוניות הקשורות אליו. (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים, פ"ד מט(2), 265) ולא כ"מבחן דו שלבי אשר לשונו הברורה או הלא ברורה של החוזה משמשת נקודת היתוך ראייתית שלו". לא לכל הוראה שבו אותו משקל וחשיבות כלאחרות. "הנסיון לקרוא הוראה אחת של החוזה, אף אם על פניה היא ברורה וחד משמעית, במנותק מהוראות אחרות בחוזה, העשויות להאיר את התמונה באור שונה, אינו עולה בקנה אחד עם תפישת החוזה כקובץ הוראות, שכל אחת מהן היא חלק אינטגרלי ובלתי נפרד ממנו. סעיפיו של חוזה אין לקוראם כל אחד בפני עצמו ובמנותק משאר חלקי המסמך, אלא על בית המשפט לפרש את החוזה כמכלול, והתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים צריכה להעשות תוך התחשבות במבנה החוזה, בתוכנו, בקשר בין הוראותיו ובעיקר בהגיון העיסקה ותכלית החוזה" (ע"א 4450/90 שטיינר נ' אלי לב ואח' תקדין עליון 93(2), 684). לפיכך, אין להסתמך רק על לשון ההוראות שבסעיפים 4 ו - 5 לשטר החכירה, אלא יש לפרש וליישם את החוזה על פי "מבחן חד שלבי ובו תנועה בלתי פוסקת מלשון החוזה לנסיבותיו החיצוניות", כך ש"הפניה למקורות החיצוניים תיעשה בכל מקרה ואין היא מוגבלת רק מקום שהחוזה עצמו אינו מצביע על אומד דעתם של הצדדים". (ע"א 4628/93 הנ"ל).ב

 

             ר' גם פסק דינו של כב' השופט עמית בה"פ (חיפה) 183/01 אדם טבע ודין נ' חיפה כימיקלים בע"מ, תקדין מחוזי 2002(3) 22062, והאסמכתאות הנזכרות שם.ו

             אני מפרש איפוא את החוזה כאומר, שזכות החכירה המוארכת לא תבוא לעולם, אלא במקרה בו לווה מחדלה של הנתבעת באי מתן הודעה על הארכתו, בנסיבות ונתונים נוספים (כגון הפרה יסודית של החוזה, ניסיון להאריך החכירה בלא לדאוג, מצד שני, לתפעול בית האבות, וכד') המצדיקים את סיום החכירה בדומה למקרה של הפרתו היסודית. נסיבות כאלה והפרה כזו, לא הוכחו בעניננו.

 

7.          ניתן לדמות את אי המצאת ההודעה על הארכת השכירות להפרה של החוזה. זו אינה הפרה יסודית, גם לא הפרה של תנאי יסודי. והעיקר: אף אם היתה כזו, נמחל הדבר על ידי התובעת. היא עצמה חזרה ונתנה לנתבעת הזדמנות להודיע לה על מימוש זכותה להארכת החכירה על אף חלוף התקופה שנקבעה לכך בחוזה. כך במכתב מיום 13.11.96 שבתשובה לו הודיעה הנתבעת במכתבה מיום 22.12.96 כי "אנו מעונינים בהארכת תקופת החכירה ...", וכך במכתב מיום 23.12.97  לו השיבה הנתבעת ביום 29.12.97 כי "יש לנו עניין בחידוש החכירה". הודעה על ביטול החוזה עקב הפרתו לא הומצאה לנתבעת בתקופת הארכה, וכך גם זמן רב לאחר מכן. למעשה רק הגשת תביעת סילוק היד לבית משפט השלום בחיפה ביום 21.8.00 מהווה הודעה על ביטול החוזה, אך, כאמור, להודעה זו אין נפקות באשר עוד קודם לכן מימשה הנתבעת את זכותה להאריך את החכירה, בתקופת הארכה שניתנה לה.נ

 

8.          למקרה שטעיתי במסקנותי דלעיל באשר לפירוש החוזה, עלי לקבוע את דמי השימוש הראויים שיש לשלמם לתובעת בתקופה המתחילה ביום 1.10.96. מקובלת עלי מסקנתו של השמאי סיוון באשר לדמי השימוש הראויים להשתלם בעיסקה חופשית ומרצון בין גופים מסחריים בקשר לבית האבות, בסכום של 16,000 דולר לחודש. אך במקרה שבפנינו, לאור נסיבותיו המיוחדות, נראה מוצדק להעריך את הסכום המתאים לסכום השווה ל 4,000 דולר לחודש.

 

אין כל ממש בטענת הנתבעת כי חיובה לשלם סכום זה לתובעת כדמי שימוש עבור הנכס עשוי לגרום לערעור מצבה הכלכלי, עד כדי חיסול בית האבות.ב

 

9.          לסיכום:

 

הנתבעת, בגלל רשלנות מנהליה, לא עמדה בתנאי שטר החכירה המסדירים את הארכת תקופת החכירה למשך 49 שנים נוספות בכך שלא המציאה לתובעת במועד הקבוע לכך בשטר הודעה על רצונה בהארכת החכירה. הדבר בא על תיקונו למרות זאת, לאור פרשנות החוזה כמפורט לעיל ומשום שבתקופת הארכה שניתנה לנתבעת, היא מימשה את זכותה והודיעה לתובעת על רצונה בהארכת השכירות. משהוארכה השכירות, מחזיקה היא בנכס כדין, ואינה חייבת לשלם בעבורו אלא לירה ארץ ישראלית אחת לכל שנה של השכירות. מכאן, שאין מקום לדרישתה הכספית של התובעת, כמפורט בכתב התביעה.ו

 

10.        התביעה נדחית. התובעת תשלם לנתבעת את הוצאותיה ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 50,000 ₪ ומע"מ.נ

 

 

המזכירות תמציא העתקי פסק הדין לבאי כח הצדדים, בדואר.

 

 

ניתן היום י"ג באייר, תשס"ה (22 במאי 2005) בהעדר הצדדים.

 

ש. ברלינר -  ס. נשיא

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

 

חסר רכיב