חסר רכיב

פס"ד מחוזי באשר להתנהלות לא תקינה של ממ"י במכרזים בכפר תבור

24/05/2018

         19.5.2013

(נצ') 859/09 תא (נצ') 859-09‏ ‏ דוד שגב נ' מינהל מקרקעי ישראל

____________________________________________________________________________________________________

בית המשפט המחוזי בנצרת

ת"א 859-09 דוד שגב ואח' נ' מינהל מקרקעי יש ואח'

 

בפני

כב' השופט  בנימין ארבל

התובע/הנתבע שכנגד

דוד שגב

נגד

הנתבעים/התובעים שכנגד








הנתבעים שכנגד והמשיבים בהודעה לצד שלישי

1.מינהל מקרקעי ישראל

2. צחר מחסני מזון 1997 בע"מ

3. מ.מ.א.י יזמות 2004 בע"מ

4.בוגנה אילן


               נגד

1. דוד שגב
2. עו"ד אמיר אשל

מיני-רציו:

°

* בית המשפט קיבל את תביעתו של התובע כנגד מנהל מקרקעי ישראל בחלקה. נפסק, כי התנהלותו של המינהל היתה בלתי ראויה, וחסרת תום לב. מצגיהן של פקידותיו, כעולה מן הראיות, מובילות לכלל מסקנה כי התנהגותו של שגב הונחתה על ידן באופן אשר לא יצדיק את ביטולו של חוזה החכירה.

°

* מקרקעין – מקרקעי ישראל – מינהל מקרקעי ישראל

°

* משפט מינהלי – רשות מוסמכת – מינהל מקרקעי ישראל

°

* משפט מינהלי – התנהגות הרשות – חוסר סבירות

°

* משפט מינהלי – התנהגות הרשות – חובת התנהגות ביושר ובהגינות

°

* חוזים – מצג שווא – קיומו

°

* חוזים – מצג שווא – תרופות

°

* חוזים – ביטול חוזה – הודעת ביטול

°

.

°

°

--- סוף עמוד  1 ---

°

°

התובע הגיש תובענה לסעד הצהרתי, במסגרתה עתר להצהיר כי הסכם החכירה שנחתם בינו לבין מנהל מקרקעי ישראל - הנתבע והתובע שכנגד, שריר וקיים, וכי הודעת ביטול הסכם החכירה שנשלחה על ידי המינהל, הינה חסרת תוקף. המנהל טוען, כי התובע הפר את הסכם עת עשה שימוש במקרקעין שנמסרו אליו בפטור ממכרז באופן שאינו תואם את מטרת המסירה.

°

.

°

בית המשפט קיבל את התביעה בחלקה ופסק כלהלן:

°

מכוח סעיף 2 לחוק חובת מכרזים, מחויב המינהל להקצות קרקעות בדרך של מכרז. ביסודו של כלל זה נעוצה התפיסה כי קרקעות הן משאב ציבורי מוגבל השייך לכלל הציבור. משכך, ראוי שטובת ההנאה הכלכלית הגלומה במשאב זה תתחלק בין הציבור בכללותו ולא תהיה נחלתם של בודדים. לכלל זה חריג שמקורו בתקנות חובת המכרזים, המאפשר לרשות להתקשר ללא מכרז במקרים מסוימים. את התקנות המקנות פטור יש לפרש בצמצום, כך שיעשה בהן שימוש רק במקרים חריגים ומיוחדים.

°

 במקרה דנן, שווק המגרש בתנאים של פטור ממכרז מכוח הוראת תקנה 25(5)(ב) לתקנות חובת המכרזים אשר מאפשרת למינהל, להתקשר בעסקה במקרקעין ללא עריכת מכרז כאשר עסקינן במקרקעין המצויים באזורי עדיפות לאומית וההתקשרות היא לצורך הקמת מפעל תעשיה או מלאכה. ברי, כי תכליתו של פטור זה הינה לעודד יזמים לפתח עסקי תעשייה וליצור מקומות עבודה באזורי עדיפות לאומית. על מנת לממש תכלית זאת, הקרקע מוקצית ללא מכרז, כדי לקצר את ההליך הבירוקראטי הכרוך בהקצאת קרקעות, וכן במחיר מופחת.

°

אף אם דברי נציגי המינהל לא הקימו הבטחה שלטונית בת אכיפה, עדיין היה בהם משום מצגים ברורים כלפי שגב, אשר יכול היה להבין מהם כי המינהל לא יתנגד לשינוי יעוד המקרקעין. שגב הסתמך על הדברים ושינה לאורם את מצבו לרעה.

°

הפסיקה שהציבה את התנאים לתוקפה המחייב של הבטחה שלטונית הבהירה כי אלו נחוצים מקום בו "לא שינה האזרח את מצבו לרעה בעקבות ההבטחה", כי שינוי מצבו לרעה של מקבל ההבטחה "לא נדרש כתנאי לקשירת הרשות בהבטחותיה" אלא רלוונטי אך לשאלת קיומו של צידוק להשתחררות הרשות מהבטחתה.

°

מי שהסתמך בתום לב ובסבירות על מצג של רשות מינהלית יכול לטעון למניעות כלפי המינהל. מקורה של מניעות זאת בעקרון תום הלב שהרי מטרת שני העקרונות אחת היא: מניעת התנהגות שאינה הוגנת. כאשר צד אחד הציג מצג מסוים בפני צד אחר, והצד שכלפיו הוצג המצג הסתמך עליו בתום לב ובאופן סביר ושינה עקב כך את מצבו לרעה, עשוי הצד שהציג את המצג להיות מושתק מלהתכחש לו.

°

השתק הבטחה במשפט המינהלי שונה מהשתק הבטחה במשפט הפרטי. השוני הוא בכך שהמשפט המינהלי נדרש להגן לא רק על האדם שסמך על מצגה של הרשות ושינה על פיו את מצבו לרעה. אלא גם על הציבור המפקיד בידי הרשות את הסמכות בנאמנות, על מנת שתפעילה אך ורק בדלת אמותיו של החוק ולשם קידום תכליתו. האפשרות למתח בין האינטרס הפרטי של מקבל ההבטחה לבין האינטרס הציבורי בשמירה על חוקיות מעשיהן של רשויות המינהל, דורש לערוך איזון קונקרטי בכל מקרה ומקרה בין שני אינטרסים אלו, תוך הכפפת ההחלטה באשר לאכיפת המצג לתוצאות אותו איזון.

°

האיזון נדרש גם מקום בו מצגה של הרשות התייחס להקצאת קרקעות המדינה. השיקולים אותם יש לשקול במסגרת האיזון הנם בין היתר: מידת הפגיעה בתקנת הציבור שעלולה לגרום אכיפת מצגה של הרשות; שוויו של השינוי לרעה שחל במצבו של המסתמך לעומת שווי אכיפת המצג והפגיעה באינטרסים של צדדים שלישיים העשויה להיגרם כתוצאה מן האכיפה.

°

°

--- סוף עמוד  2 ---

°

°

במקרה שלפנינו, התנהלותו של המינהל היתה בלתי ראויה, וחסרת תום לב. מצגיהן של פקידותיו, כעולה מן הראיות, מובילות לכלל מסקנה כי התנהגותו של שגב הונחתה על ידן באופן אשר לא יצדיק את ביטולו של חוזה החכירה.

°

אמנם, במסכת האזונים הראויה, לא יהא זה נכון לאכוף על המינהל את ההתחייבות העולה לכאורה מן המצגים שהוצגו לפני שגב – ובכך לפגוע בציבור. אולם, אין לפקוד על שגב את התנהלותו של המינהל, הגובלת – כעולה מן הראיות – בשערוריתיות, לצד חובתו של המינהל לעמוד על משמר חובותיו להגנה על נכסי הציבור, מוטלת עליו אף החובה לעשות זאת כראוי, ללא שרירות לב ותוך מסירת מידע בשקיפת ויצירת ודאות.

°

כאשר פנה שגב לגברת אבינערי וביקש לברר את אפשרות שינוי היעוד, היה עליה להודיעו כי הדבר נאסר על פי חוק חובת המכרזים, או להודיעו כי מצבו האישי ישקל כגורם המאפשר שינוי יעוד, בטרם תפנה אותו לגורמים המופקדים על תכנון ובניה, ובכך תתניע את פעולותיו בהמשך בכיוון אשר יסתבר כי הובילו למבוי סתום. 

°

המינהל רשאי ואף חייב למלא את תפקידו. אך ההתנהלותו במקרה זה, רחוקה מנוהג בתום לב תוך מילוי תפקידו בצורה ראויה והוגנת משך שנים ארוכות. משך תקופה זו, סבור היה שגב כי מבוקשו יענה. בנסיבות הוכח, כי עובדי המינהל הציגו בפני שגב מצגים, לפיהם ישונה יעוד הקרקע, וכי אלו גרמו לו להאמין כי יוכל להעביר זכויותיו לאחרים.

°

השאלה, האם ניתן ליתן תוקף למפרע להוראת מינהל, תלויה, בכל מקרה, בנסיבות התקנת החיקוק ובנסיבות המקרה. המשותף בין תקנות והוראות מינהל הוא, כי אין מניעה להקנות להן תחולה למפרע. על כן עובר מרכז הכובד, גם כאן וגם כאן, לבחינת נסיבותיו של כל מקרה. בכל מקרה תשקף ההכרעה איזון ראוי בין טובת הציבור, לרבות הפגיעה בפעילות המינהל, ולבין טובת הפרט, לרבות ההגנה על זכויות מוקנות. רק כאשר נמצא לנו טעם מיוחד, ניטה לקבל החלת תחולה רטרואקטיבית של הוראות מינהל.

°

שגב לא היה רשאי להחליט על שינוי השימוש בנכס באורח חד צדדי. שגב קיבל לרשותו נכס, המהווה נכס מנכסי הציבור, על מנת שישמש לצרכי הקמת מפעל באזור עדיפות לאומית, ולא לשימוש אחר.

°

הקצאת נכסים כאמור, בפטור ממכרז, הינו חריג לחוק חובת המכרזים. ההקצאה נועדה להעניק כלים יצרניים ותעסוקתיים לתושבי אזורי העדיפות הלאומית, וככזאת תעשה במשורה, תוך הטלת מגבלות על השימוש בהם והעברתם לאחרים. על כן, משקיבל שגב את הנכס האמור, ידע כי ההקצאה נועדה לשימוש קונקרטי בלבד – שיעשה על ידו. אמנם שינוי אפשרי, אולם הדבר ניתן לשיקול דעת הרשויות, ולא יעשה כדבר המובן מאליו. אין לקבל את תביעת התובע לסעד של הצהרה, לפיו יש לראות בתוכניות שהוגשו על ידו למינהל כחתומות על ידי המינהל. את הנזק בגין עוולה המבוססת על מצג שווא רשלני יש לבחון "בהתאם לשאלה מה היה המצב לולא הוצג מצג השווא ולא בהתאם לשאלה מה היה קורה לו הדברים שנאמרו היו אמת.

°

במקרה דנן, לפחות נזקיו הלא ממוניים של שגב הוכחו, ולעניין זה יש לקבל את טיעוניו כי נגרמו לו טרחה, עוגמת נפש ודאגות הטורדות את מנוחתו משך השנים, אשר מקורן בצפייתו שנוצרה עקב התנהלות עובדי המינהל. נפגע מהפרה יסודית זכאי לבטל החוזה תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה. ואילו נפגע מהפרה, שאינה יסודית, זכאי לבטל את החוזה רק לאחר שנתן לנפגע אורכה לקיומו של החוזה והחוזה לא קוים תוך זמן סביר לאחר מתן האורכה.

°

כאשר הפרת החוזה היא יסודית – וכך אף לכאורה במקרה דנן, רשאי היה המינהל הנפגע לבטל את החוזה. משבחר באפשרות זו, היה עליו להודיע לצד המפר על ביטול החוזה. הטעם לכך הוא, כי הצד המפר זכאי לדעת האם החוזה בטל לאור הפרתו, ולהסתמך על כך.

°

°

--- סוף עמוד  3 ---

°

°

ברם, סעיף 8 לחוק החוזים [תרופות בשל הפרת חוזה] קובע כי הודעת הביטול צריכה להינתן תוך זמן סביר לאחר שנודע לנפגע על ההפרה. "זמן סביר" לעניין הודעת ביטול שונה הוא ממקרה למקרה, ויש לפרשו בהתחשב במהותו ובטיבו של החוזה ובהתנהגותם של הצדדים. זאת על רקע נסיבותיו המיוחסות של כל מקרה ניתן למדוד ולקבוע, אם הודעת הביטול ניתנה תוך זמן סביר. במקרה דנן, לא ניתנה הודעת הביטול תוך זמן סביר, בעוד ההפרה נעשתה בשנת 2005, ניתנה הודעת הביטול רק סמוך להגשת התביעה בשנת 2009.

°

כאשר חולף הזמן הסביר למתן הודעת ביטול, אין לבטל חוזה אם ניתן לפרש את חלוף הזמן כוויתור הנפגע על זכות הביטול. פרט לכך שהודעת הביטול אמורה להינתן תוך פרק זמן סביר, הרי גם היא אמורה להיות מופעלת בדרך מקובלת ובתום לב.

°

פסק דין

רקע כללי וההליכים שבפני

1.          לפני תובענה לסעד הצהרתי, במסגרתה עותר התובע והנתבע שכנגד דוד שגב (להלן: "שגב") להצהיר כי הסכם החכירה שנחתם ביום 8.11.04 בינו לבין מנהל מקרקעי ישראל-הנתבע והתובע שכנגד (להלן: "המינהל"), והמתייחס למקרקעין הידועים כגוש 17036 חלקה: 3 (ולאחר פרצלציה חלקה:94), חלק ממגרש 5 בישוב כפר תבור, בשטח של 1,894 מ"ר (להלן: "המקרקעין") שריר וקיים, וכי הודעת ביטול הסכם החכירה שנשלחה על ידי המינהל, הינה חסרת תוקף. בנוסף ולחילופין, עותר התובע להשבת הכספים שהשקיע במקרקעין ולסעדים כספים בגין נזקים ממוניים ובלתי ממונים שנגרמו לו עקב התנהלות המינהל.

לטענת המינהל, המקרקעין האמורים נמסרו לשגב בפטור ממכרז, תוך מטרה ברורה כי שגב יקים עליהם מפעל למוצרי עץ בלבד. הסכם החכירה עם שגב בוטל, לאחר ששגב הפר את חוזה החכירה עת התקשר עם  קבוצת בוגנה, הכוללת את חברת צח"ר מחסני מזון

(1997) בע"מ (להלן: "צח”ר"), חברת מ.מ.א.י בע"מ (להלן: "ממאי") ומר אילן בוגנה – (להלן: "בוגנה") בעליה של צח”ר ומנהלה של ממאי, (הנתבעים הפורמאליים בתביעה זו, שולחי ההודעה לצד ג' התובעים שכנגד) בעסקה, הכוללת הסכם מכר, שכירות ושיתוף גבי המקרקעין שבנדון, תוך יעודם לצורך הפעלת סופרמרקט במקום מפעל למוצרי עץ, בניגוד למטרת החכירה, בניגוד לתקנות חובת המכרזים ומבלי קבלת הסכמת המינהל מראש.

2.          במסגרת ההליכים בתיק זה, נוסף על התביעה העיקרית, הוגשו 2 תביעות שכנגד והודעת צד ג', כפי שיפורט להלן:

המינהל הגיש תביעה שכנגד -נגד שגב, צח”ר וממאי . בקליפת האגוז, טוען המינהל, כי שגב הפר את חוזה החכירה הפרה יסודית, עת כרת עם צח"ר ומ.מ.א.י הסכם מכר ושיתוף גבי המקרקעין שבנדון, לצורך הפעלת סופרמרקט במקום מפעל למוצרי עץ. זאת בניגוד למטרה לשמה הוחכרו לו המקרקעין, בניגוד לתקנות חובת המכרזים ומבלי קבלת הסכמת המינהל. על רקע זה הוגשה התובענה שכנגד, בה עותר המינהל לפינוי הנכס, להריסת המבנה הבנוי על

--- סוף עמוד  4 ---

המקרקעין על חשבון שגב, לתשלום פיצויים מוסכמים בגין הפרת החוזה, פיצויים בגין התנהגות בחוסר תום לב והטעית המינהל על ידי שגב ותשלום דמי שימוש ראויים על ידי הנתבעים כולם.

במסגרת תביעה זו של המינהל- הגישו צח"ר וממאי הודעת צד ג' כנגד שגב וכנגד עו"ד אמיר אשל (להלן: "עו"ד אשל"), אשר ערך את החוזים בין צח”ר ממאי ובוגנה לשגב, ויצג את שני הצדדים בעסקאות אלו. בתמצית הטיעון, טוענות צח”ר וממאי, כי במידה ותתקבל תביעת המינהל נגדן לתשלום דמי שימוש במקרקעין, הרי שהן זכאיות לשיפוי בגין חיוב זה מאת צדדי ג'. לשיטתם, שגב הפר עימן את ההסכמים, עת לא רשם את המקרקעין על שמן, תוך שהוא מסתיר מהן עובדות מהותיות בעיקרן הוא הסתיר מידע הנוגע לאפשרויות השימוש במקרקעין, והתנגדותו של המינהל לשינוי יעוד מקרקעין ולשימוש במקרקעין שאינו מפעל למוצרי עץ. שולחות ההודעה אף טוענות, כי עו"ד אשל, אשר יצג את הצדדים שניהם, התרשל  בייצוגן עת לא העמיד אותן על העובדה כי לא ניתן להפעיל סופרמרקט על המקרקעין האמורים, וכי העסקאות שנחתמו בינן לבין שגב אינן ניתנות לביצוע.

צח"ר ממאי ובוגנה אף הם הגישו תביעה שכנגד –כנגד שגב  וכנגד עו"ד אמיר אשל אשר בסיס טענותיה זהה בעיקרו להודעת צד ג' שהגישו נגד השניים. במסגרת תביעה זו הם עותרים לביטול ההסכמים עם שגב, לחיובו ולחיוב עו"ד אשל ביחד ולחוד להשבת כספים שהשקיעו במקרקעין, פיצויים  והשבת הפסדי הכנסה.

העובדות הצריכות לעניין

3           ביום 23/10/94 פנה התובע -שגב למשרד התעשייה, המסחר והתעסוקה (להלן: "משרד התמ"ת") בבקשה להקצאת מגרש בפטור ממכרז, לצורך הקמת מבנה שעיקר ייעודו - כלשונו – "למוצרי עץ", בכפר תבור. הבקשה הוגשה על יסוד הוראת תקנה 25 (5)(ב) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (להלן: "תקנות חובת המכרזים"), שעניינה הקצאת קרקע בפטור ממכרז באזורי עדיפות לאומית למפעל, שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה.

4.          בעקבות הפניה, המליץ משרד התמ"ת למינהל ביום 2/6/97, להקצות לשגב מגרש, לצורך הקמת מפעל למוצרי עץ. ואכן, המינהל אישר ביום 20/7/97 את בקשתו של שגב להקצות לו את המקרקעין נשוא התובענה, ללא מכרז, למטרת הקמת מפעל למוצרי עץ.

5.          ביום 8/9/97 חתמו שגב והמינהל על חוזה פיתוח (להלן: "חוזה הפיתוח"), לפיו הוקצה לשגב חלק ממגרש מס' 5, הנמצא על המקרקעין בישוב כפר תבור. שטחו הכולל של המגרש הוא 1,894 מ"ר. מטרת החכירה על פי החוזה היא הקמת מפעל למוצרי עץ. שגב התחייב לקיים מטרה זו לא יאוחר מיום 1/8/2000. נקבע כי השטח העיקרי המינימאלי לבינוי יהיה 758 מ"ר.

--- סוף עמוד  5 ---

6.          בתאריך 18/1/01 הוארכה תקופת הפיתוח ב- 3 שנים. מועד סיום הבניה נועד ליום

1/8/03.

7.          מאחר ושגב לא  השלים את בנית המבנה עד לתום תקופת הפיתוח המוארכת, לדבריו בשל בעיות בריאותיות, המליץ משרד התמ"ת להאריך את תקופת הפיתוח. ואכן  ביום 27/11/2003 נחתם בין שגב למנהל, מסמך המכונה "תוספת לחוזה הפיתוח" על פיו הוארכה תקופת הפיתוח עד ליום 1/8/2006.

8.          שגב עמד הפעם בחוזה מוקדם מהמוסכם, כך שביום 4/11/2004 ניתן למבנה טופס 4.

10.        ביום 8/11/2004 חתם שגב עם המינהל על הסכם חכירה (להלן: "הסכם החכירה") לחכירת המקרקעין, לתקופה של 49 שנים שתחילתה מיום 20/7/1997 ועד ליום 19/7/2046.

 

11.        ביום 5/12/2004 נרשמו הזכויות במקרקעין על שמו של שגב.

במקביל, פנה שגב למינהל באמצעות עובדותיו, וביקש לוודא האם יוכל לשנות את השימוש בנכס, כיוון שמצב בריאותו הרעוע אינו מאפשר לו לנהל בנכס מפעל למוצרי עץ. לטענתו, הוא קיבל תשובות חיוביות, כאשר הוא נדרש לבצע פעולות שונות שמטרתן להביא לשינוי היעוד , מן הבחינה התכנונית, בוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

12.        ביום 24/2/2005, נחתם חוזה מכר בין שגב לצח"ר, על פיו מוכר שגב לצח"ר חלק מהמקרקעין, עליהם בנוי חלק מהמבנה ששטחו  420 מ"ר. במקביל נחתם, בו ביום גם הסכם שיתוף בין שגב לצח"ר, על פיו הוסדרה מערכת היחסים בין הצדדים, הנוגעת להתנהלותם במקרקעין, האמורים להיות בבעלות משותפת. חוזים אלו נערכו על ידי עו"ד אמיר אשל.

13.        בו ביום (24/2/2005) נחתם הסכם שכירות בין שגב לממאי, על פיו משכיר שגב לממאי את יתרת חלקו במבנה.

14.        ביום 27/2/05 דיווח עו"ד אשל למינהל, כי ביום 24/2/2005 נחתמה עסקת מכר בין שגב לבין צח”ר. בהתאם ביקש אישור לבצע העברת זכויות חכירה.

15.        באמצע שנת 2005 החלו צח”ר בוגנה וממאי להפעיל במקרקעין סופרמרקט.  במקביל פתחו בהליכים לשינוי יעוד המקרקעין במינהל, ואישור לשימוש חורג במבנה בוועדה המקומית לתכנון ובניה גליל מזרחי. כעולה מהחומר שהוצג, המינהל לא דחה את הבקשה  לשינוי שימוש על הסף, אלא התנה אותה בקבלת הסכמת רשויות התכנון והבניה, הרשות המקומית ומשרד התמ"ת. בסופם של ההליכים, לאחר שנקבלו אישורי כל הרשויות, החליט המינהל שלא לאשר את שינוי היעוד המבוקש.

--- סוף עמוד  6 ---

16.        בתקופה שבין ה-30/12/2007 ועד ליום 5/7/2009 התנהלה חליפת מכתבים בין עו"ד אילת כהן, אשר ייצגה את שגב, לבין מנהל המחוז במינהל, גבי ויסמן, באשר לבקשה לשינוי יעוד המקרקעין.

17.        ביום 30/8/2009 שלח המינהל מכתב התראה לשגב, לפיו עליו לתקן את כל הפרותיו היסודיות של הסכם החכירה, לרבות הפסקת השימוש המסחרי  והריסת המבנה המשמש למטרה זו.

18.        ביום 30/11/2009 הודיע המינהל לשגב על ביטולו של הסכם החכירה, דרש את פינוי הנכס תוך השבת דמי השכירות ששילם שגב, ובניכוי דמי שימוש. 

מכאן התביעות שבפני.

 

טענות שגב בתביעה העיקרית

 

לשגב טענות קשות כנגד המינהל, אשר נהג, כדבריו בחוסר תום לב, נתן לו להבין כי יוכל לשנות את יעוד המקרקעין ולמכור זכויות בהם, ובכך גרם לו נזקים כלכליים ונפשיים רבים.

19.        טענתו העיקרית של שגב היא, כי המינהל הסכים לתכנית לשינוי יעוד הקרקע, תוך הצגת מצגים שונים, עליהם הסתמך בהתנהלותו. כך הוא טוען, כי כבר בשנת 2000, לאחר שחלה החמרה במצב בריאותו, הודיע לו המינהל באמצעות נציגתו הגב' כרמלית אבינערי, כי בעתיד יוכל לבצע הליך של שינוי יעוד לחלקה. לדבריו, על דברים אלו חזרו נציגות המינהל באוזניו אף בשנת 2005.  בפגישה בשנה זו עם נציגי המינהל  נמסר לו כי אין מניעה  מצד המינהל לאשר את הבקשה לשינוי יעוד, כאשר התנאי היחיד לאישור התכנית, הוא פתרון חניה.

20.        לטענת שגב, גרסתו של המינהל, לפיה בקשתו לשינוי יעוד נדחתה על הסף, הינה גרסה כוזבת חסרת בסיס. לא הוצגו מצד המנהל כל ראיות ו/או מסמכים בכתב, המעידים כי בקשת התובע נדחתה על הסף על ידי מי מנציגי המינהל. נהפוך הוא, הראיות מלמדות על מצגים שהוצגו בפניו, לפיהם המינהל לא יתנגד לשינוי השימוש, וישתף עימו פעולה.

21.        מוסיף שגב וטוען,  כי טענת המינהל בדבר אי התקיימות תנאי מוקדם להסכמה לשינויי יעוד לא הוכחה. תנאי זה- לפיו עליו לעשות בנכס שימוש מינימאלי של 7 שנים ממועד חתימת חוזה החכירה,  כתנאי לבקשה לשינוי יעוד-  אינו מופיע בחוזה הפיתוח שנחתם בינו למנהל ביום 8/7/97. כך הוא אף אינו מופיע בחוזה החכירה, שנחתם ביום 8/11/2004. מעיון בחוזים לא נמצאה הגבלה כלשהי של תקופת שימוש מינימאלי, הנובעת מהקצאה בפטור ממכרז. המינהל אף לא הצביע על כל מקור תקף להגבלה האמורה. יתרה מכך, הוראת

--- סוף עמוד  7 ---

המינהל עליה הסתמך המינהל, אינה רלוונטית מאחר והיא ראתה אור ביום 13/11/2006, זמן רב לאחר חתימת חוזה הפיתוח והחכירה וכשנה וחצי לאחר שהמינהל נתן הסכמתו לשינוי היעוד. לשם הזהירות טוען שגב, כי אף אם יידרש ממנו קיומו של תנאי שכזה, הרי שהוא קוים על ידו. שכן, סמוך למועד חתימת חוזה הפיתוח 8/9/97 הופעלה במקום נגריה אשר נסגרה בשנת 2004. משכך ניתן לראות תנאי זה כמתקיים.

22.        יש לראות את המינהל כמי שהתחיב או מנוע ומושתק מלהתכחש להסכמתו או לטעון לתנאים חדשים. שכן המדובר בהבטחה שלטונית. לחילופין יוצרים המצגים וההבטחות שהוצגו וניתנו לו על ידי אנשי המינהל, השתק הבטחה כלפי התובע, המדגיש, בין יתר השיקולים, את מניעת הנזק לאזרח ואת חובת ההגינות המוגברת החלה על הרשות. חובת הגינות זו, אשר דורשת ממנה לפעול על פי המצגים שהציגה. לחילופי חילופין התנהלות המינהל כלפיו, מהווה משום עוולת מצג שווא רשלני.

23.        טענת המינהל, בדבר זכותו לבטל את החוזה החכירה עקב העברת זכויות ללא הסכמתו וידיעתו דינה להדחות. עו"ד אשל דיווח על העסקה למנהל ביום 27/2/2005. המינהל לא הביע כל הסתייגות מן המכתב שנשלח אליו בדבר חוזה המכר והעסקה.

24.        הסיכומים בין התובע לבוגנה טרם פנייתם המשותפת אל עו"ד אשל לחתימת חוזה, אינם בגדר עסקה במקרקעין. המסמך שנחתם בין הצדדים, אינו מסמך הנוגע להעברת זכויות אלא הסכם הלוואה, כאשר הוסכם כי החזר ההלוואה יכול ויתבצע על ידי מכירה עתידית. הוסכם כי חוזה עתידי, ככל שיהיה, יהיה כפוף להסכמים עם המינהל.

25.        טענת המינהל בדבר ביטול החוזה עקב פלישה לשטח ציבורי דינה להדחות. מאז מכר התובע את הזכויות בנכס לבוגנה, לא נותרה בידיו כל חזקה בנכס. יתרה מכך  בפועל לא נעשתה כל פלישה לשטח ציבורי. החלקה הייתה בסכנת התמוטטות. דבר שאילץ את התובע ואת בוגנה להקים על חשבונם ובהנחיית הרשות המקומית מסלעה מתחת למדרון.  הדבר יצר משטח חדש, אשר הרשות המקומית, שהינה בעלת הזכויות בשצ"פ,  הסכימה כי ישמש לחניה לבאי המרכול.

26.        טענת המינהל, לפיה התובע בנה תוספת למבנה ללא היתר דינה להדחות. המדובר בתוספת בניה שנבנתה על ידי בוגנה ללא מעורבות התובע.

27.        הודעת הביטול חוזה של המינהל עומדת בסתירה להחלטות מועצת המינהל הנחיותיו ונהליו. ביטול הסכם חכירה  של מקרקעין לאחר שפותחו ולאחר שנבנה עליהם מבנה  הינו פעולה מרחיקת לכת, שאינה יכולה להיעשות כלאחר יד.

טענות המינהל בתביעה העיקרית

 

--- סוף עמוד  8 ---

28.        מנגד, טוען המינהל, כי דין התביעה להדחות על הסף. שגב ביקש לעקוף את הוראות חוק  חובת המכרזים, תוך התקשרות עם המינהל בחוזה פיתוח וחכירה למטרת הקמת מפעל עץ, שהינה פטורה ממכרז- מטרה אשר לא היה בכוונתו לקיומה מלכתחילה. לאחר שהוא זכה בנכס ללא מכרז, הוא ניסה להפיק רווחים מנכס זה, שנפל בחלקו, ומכר את זכויותיו במקרקעין למטרת הקמת סופרמרקט רחב ממדים, תחת הקמת מפעל, תוך פלישה לשצ"פ סמוכים. רק בשלב זה, הוא החל בניסיונות כושלים להסדרת שימוש חורג בנכס.

29.        שגב הפר את הסכם הפיתוח והחכירה הפרה יסודית, בכך שעשה בנכס שימוש בניגוד למטרה לשמה קיבל מקרקעין בפטור ממכרז.

30.        אין ולא יכולה להיות מחלוקת, כי ממועד חתימת הסכם החכירה, לא הייתה כל פעילות של נגרות במקרקעין או במבנה שהוקם עליו, ואף לא מפעל למוצרי עץ.

31.        טענתו של שגב, לפיה התקשר עם בוגנה והחברות שבבעלותו רק בשנת 2005, שקריות וחסרות בסיס  ומטרתן הטעיית בית המשפט, תוך הסתרת הסכם שנחתם בין שגב לבוגנה  עוד בשנת 2003. הסכם אשר מטרתו מימון השלמת המבנה ופיתוח המגרש, כנגד מכירתו לבוגנה, לצורך הפעלת סופרמרקט במקום. רק לאחר גילוי המסמך במסגרת גילוי מסמכים על ידי בוגנה, מיהר שגב לשפץ גרסתו ולהכליל הסכם זה בתצהירו.  המדובר בהסכם מכר מחייב.

32.        הסכמי החכירה והפיתוח ברורים ועניינם הקמת מפעל למוצרי עץ ולא אחר .

33.        לשגב לא ניתן מעולם היתר בניה למטרות שימוש כסופרמרקט. כראייה אף הגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה נגדו  ונגד בוגנה כתב אישום על הפעלת הסופרמרקט.

 

34.        טענת שגב, לפיה אין להתייחס ל-7  שנות שימוש במבנה כנגריה ממועד חתימת הסכם הפיתוח, חסרת בסיס ודינה להדחות. הסכם הפיתוח אינו מקנה זכויות קנייניות. רק השלמתו ועמידה בתנאיו, מקנה את הזכות לחתימה על הסכם חכירה ותחילת שימוש. יתרה מכך, אף אם שגב פעל בניגוד להוראות ההסכם ועשה שימוש בבניה החלקית שהקים לצורך נגריה-אין הדבר מכשיר את מספר השנים,  בהן השתמש במבנה לצורך ניהול נגרייה, כאשר ממילא טענתו זו לא הוכחה.

35.        התובע מושתק מלטעון טענות בדבר הבטחה שלטונית של המינהל. שכן טענה זו נטענה על ידו במסגרת ההליך הפלילי שנקטה נגדו הוועדה המקומית לתכנון ובניה גליל מזרחי בתיק עמק 21036, בבית משפט השלום בית שאן, בשל תוספת בניה לא חוקית ושימוש חורג למסחר במבנה שיעודו ,לתעשייה.  במסגרת הליך זה, קבע בית המשפט כי הוא לא מצא שיש במסמכים שהוצגו בפניו כדי לבסס את הטענה בדבר הבטחה שלטונית מטעם המינהל,

--- סוף עמוד  9 ---

המקימה הגנה לנאשמים. יתרה מכך בנסיבות המקרה דנן לא מתקיימים התנאים לקיומה של הבטחה שלטונית ברת אכיפה.

 טענות בתביעה שכנגד שהוגשה על ידי המינהל כנגד שגב צח”ר וממאי

 

 טענות המינהל (התובע שכנגד)

36.        בתביעה זו, עותר התובע-המינהל לסילוק ידם של שגב, צח”ר וממאי -הנתבעים  -מהמקרקעין, כשהם פנויים מכל חפץ ו/או נטוע או מחובר. תשלום פיצויים ותשלום דמי שימוש עבור השימוש שעשו במקרקעין.

 

37.        המינהל חוזר על טענותיו, לפיהן שגב הפר את הסכמי הפיתוח והחכירה, הפרות יסודיות, המצדיקות את ביטולו של החוזה וקבלת התביעה. כך הוא לא הקים מפעל ליצור מוצרי עץ ו/או לא הפעיל מפעל שכזה משך 7 שנים  לפחות, ממועד חתימת הסכם החכירה. שגב מכר זכויות שימוש וחזקה במקרקעין לצדדים שלישיים ללא קבלת הסכמה מראש ובכתב של המינהל. שגב הפעיל במקרקעין  בעצמו ו/או יחד עם אחרים, מרכול על שטח מקרקעין שהוקצה לו למטרות הקמת מפעל עץ. שגב בעצמו ו/או יחד עם הנתבעות האחרות פלש לשטח ציבורי שמחוץ למקרקעין שהוקצו לו, ביצע בהם עבודות, והכשירם לצורך חנייה ללקוחות המרכול.

38.        שגב ביקש וקיבל מקרקעין בפטור ממכרז לטובת הקמת מפעל עץ. בפועל סחר שגב בזכויות שקיבל, והקים, עם יתר הנתבעים, מבנה מסחרי שישמש כסופרמרקט. שגב התקשר עם המינהל בעסקה שמטרתה הקמת מפעל עץ, מתוך ידיעה ברורה כי אין בכוונתו לקיימה תוך שהוא מסתיר מהמינהל עובדות רלוונטיות, אשר היו מונעות מהמינהל להתקשר עימו. בהתנהלותו זו ביצע שגב כלפי המינהל עוולה של תרמית ומצג כוזב.  לחילופין, מדובר במצג שווא רשלני. עוד  טוען המינהל, כי בהתנהלותו זו, נהג שגב בחוסר תום לב  במו"מ ובקיום חוזה .

39.        מוסיף המינהל וטוען, כי משבוטל חוזה החכירה, לשגב אין עוד כל זכויות במקרקעין ועליו לפנותם ולהשיבם למנהל כפי התחייבותו. סעיף 19 לחוזה החכירה  מחייב את הנתבע, עם ביטולו של החוזה, לפנות את המגרש ולהחזירו למנהל  כשהוא פנוי וריק מכל אדם וחפץ וחופשי מכל שיעבוד או זכות של צד שלישי. כמו כן מחויב הנתבע בהריסת  המחוברים שבנה על המקרקעין, פינויין של ההריסות והחזרת המצב לקדמותו. על אף האמור לא ביצע שגב אף לא אחת מפעולות אלו.

--- סוף עמוד  10 ---

40.        המינהל לא חתם על חוזה עם יתר הנתבעים שכנגד, הוא אינו מכיר בהם ואין להם כל זכות בנכס. על כן, תפיסת המקרקעין על ידם, בנית הסופרמרקט והפקת רווחים כלכלים ממקרקעי הציבור אין בה כדי להביא, אלא לקבלת התביעה נגדם.

41.        חוזה החכירה קובע, כי עם ביטולו בשל הפרה יסודית, על הנתבע לשלם למנהל פיצויים בסך של 15% מהערך היסודי של המגרש בתוספת  הפרשי הצמדה.  לחילופין טוען המינהל כי התנהלות הנתבע ומעשיו מהווה  משום הטעיה  ע"פ חוק החוזים ותרמית ע"פ סעיף 56 לפקודת הנזיקין. בנסיבות אלה על הנתבע לשלם למנהל  פיצוי נוסף בסך של 100,000 ₪  בתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד לתשלום בפועל.

  1. הנתבעים כולם עשו שימוש במקרקעין שלא כדין, ללא הסכמת המינהל, לצורך הפקת רווחים כספיים ניכרים. לפיכך, עליהם לשלם למנהל דמי שימוש ראויים  הן מכח דיני עשית עושר ולא במשפט והן מכח הוראות חוק המקרקעין. על הנתבע 1 לשלם דמי שימוש שכאלה אף מכוח הוראות חוזה הפיתוח וחוזה החכירה.

טענות שגב בתביעה שכנגד

 

43.        לטענתו של שגב, המינהל לא הוכיח כל כוונת מרמה מצידו של שגב. הסכם העקרונות שנחתם בשנת 2003 בין שגב לבוגנה אינו אלא הסכם הלוואה. זאת בניגוד לניסיון המינהל להציגו כהסכם מכר. כאשר במסמך צוין במפורש כי בוגנה יורשה לפתוח במקרקעין מרכול  רק לאחר קבלת אישור לשינוי יעוד וקבלת רישיון עסק. מאידך, בשים לב כי הסכם המכר נחתם רק בשנת 2005, בין צדדים שונים (שגב וצח”ר) ודווח מידית למנהל, כפי הפרקטיקה הנוהגת בעסקאות מול המינהל. כל זאת נעשה לאחר ששגב פנה למינהל, והופנה להמשך טיפול בפני גורמי התכנון והבניה, מבלי שנאמר לו דבר באשר לאיסור לשנות את היעוד. נהפוך הוא, התנהגות נציגות המינהל לימדה כי אכן הדבר יעשה בהסכמת המינהל, אם הגורמים החיצוניים למינהל יאשרו זאת.

44.        המינהל התנגד לראשונה להעברת זכויות בסוף שנת 2007, כשנתיים וחצי לאחר שדווחה לו עסקת המכר אשר אושרה על ידו עקרונית.

45.        לשיטתו, הוא אינו מחזיק במקרקעין מתחילת שנת 2005. על כן ללא ניתן לומר כי הוא פולש לשטח ציבורי. יתרה מכך אף אם הייתה פלישה לשטח ציבורי הרי שאין לה כל נגיעה עם חוזה החכירה  ועם המקרקעין הנזכרים בו.

46.        באשר לדרישת הפיצוי המוסכם, טוען שגב כי המינהל לא הפנה לכל הוראה בחוזה החכירה המתייחסת לפיצויים מוסכמים.

--- סוף עמוד  11 ---

47.        לטענת שגב, חוות הדעת באשר לדמי שימוש שהוגשה מטעם המינהל מופרכת לחלוטין. לשיטתו,  תקופת השימוש  בנכס הנטענת שגויה. שיטת ההערכה היא שגויה ומעוותת ומסתמכת על נתונים שאינם ברי השוואה, השמאי התעלם מנתונים רלוונטיים, שיעור חישוב דמי השימוש שגוי- בנסיבות אלו קרסה חוות דעת המינהל והמינהל לא הוכיח את דמי השימוש הראויים. 

            

48.        ההודעה בדבר ביטולו של הסכם החכירה אינה עומדת במבחני מידתיות תום לב  וסבירות. המינהל התעלם מהעובדה, כי מזה תקופה ארוכה אין כל שימוש חורג בנכס והוסרה חריגת הבניה.

 טענות הנתבעים 2-4 בתביעה שכנגד

 

49.        לשיטת נתבעים אלו יש לדחות את התביעה נגדם על הסף.  שכן, משך כל תקופת השימוש שעשו הנתבעים במקרקעין, היו המקרקעין בחכירתו של שגב ע"פ חוזה חכירה. ביטולו של החוזה על ידי המינהל אינה מאיינת פעולותיו של שגב כחוכר. פעולותיו נעשו כדין, אף אם הייתה בהן משום הפרה של החוזה עם המינהל.

50.        המינהל אינו זכאי לתבוע את הנתבעים 2-4. שכן אלה לא חתמו עימו על הסכמים ומשכך אף לא הפרו שכאלה.

יש לציין, לעניין זה, כי השימוש בנכס על ידי נתבעים אלה, פסק בסוף שנת 2009 – סמוך למועד הודעת ביטול החוזה על ידי המינהל.

51.        ע"פ סעיף 19 (א) לחוזה החכירה, במידה ומתקיימת הפרה יסודית, המינהל רשאי לבטל את ההסכם אך לא חייב. הסעיף דומה לסעיף 14 לחוזה הנ"ל, העוסק בהפרת תנאים להעברת זכות חכירה. בית המשפט העליון קבע, כי לאור ניסוחו של סעיף 14 להסכם החכירה, מכירת מקרקעין תהא תקפה אף אם נעשתה בניגוד מפורש להסכם החכירה הדורש הסכמה מראש. הפרת החוזה על ידי החוכר אינה שוללת את כוחו לביצוע  הפעולה והיא תקפה כלפי צד שלישי. אם בהעברת חכירה קבע כך בית משפט אזי קל וחומר בהתייחסותו למתן רשות לצד ג' לעשות שינוי במקרקעין, השונה מהשימוש עליו הוסכם בין החוכר למנהל.  

52.        במידה וסבור המינהל כי הוא זכאי לפיצוי, בגין הפרת ההסכם שבינו לבין שגב, הרי שעליו לפנות לשגב  בלבד.

53.        יתרה מכך, המינהל יודע כבר משנת 2006 כי הנתבעים מפעילים במקום סופרמרקט חרף זאת, הוא לא פנה אליהם משך 3.5 שנים  בכל טענה.

--- סוף עמוד  12 ---

54.        באשר למגרש ששימש לחנית הקונים, המגרש האמור היה בחכירת המועצה המקומית. המגרש מעולם לא היה שייך לסופרמרקט. הוא הוכשר כמגרש חניה באישורה של המועצה המקומית. לפיכך כל טענה שיש למנהל בדבר שימוש חורג עליה להפנות כלפי המועצה המקומית שהתירה זאת.

הודעת צד ג' בתביעה שכנגד  וכן תביעה שכנגד

טענות שולחות ההודעה ומגישי התביעה שכנגד

55.        צח”ר וממאי – שהינן חברות המצויות בשליטתו של בוגנה - אשר נתבעו על ידי המינהל- הגישו הודעת צד ג' כנגד שגב וכנגד עו"ד אשל. לשיטתם, היה ויחויבו בתשלום דמי שימוש, אזי על שגב ועו"ד אשל לשפותן בגין סכומים אלו בהם יחוייבו.

 

56.       צח”ר ממאי ובוגנה אף הגישו תביעה שכנגד- נגד שגב ועו"ד אשל, בה עתרו  לביטול הסכם המכר שנחתם בין צח”ר לשגב, להשבה, פיצויים וכן הפסדי רווחים .

לאור העובדה כי עילות התביעה שכנגד והודעת צד ג' חופפות, אציג אותן יחדיו. לשם הנוחות, יכונו שולחות הודעת צד ג' והתובעים שכנגד: "התובעים שכנגד".

57.        לטענת התובעים שכנגד, שגב הטעה את מ.מ.א.י ביחס לאפשרויות השימוש במקרקעין ויצר מצג שווא, לפיו ניתן יהא להפעיל במקום סופרמרקט. שגב אף התרשל כלפיהן בהצהירו כי ניתן להפעיל במקום סופרמרקט. בשל ההטעיה הנ"ל הופסקה הפעלת הסופרמרקט ונגרמו להם הפסדי הכנסה לשנים הבאות.

58.        לחילופין, טוענים התובעים שכנגד, כי הסכם המכר בין שגב לצח”ר נחתם עקב הטעית שגב את צח”ר.

 

59.        בטרם ביצוע ההסכמות בין בוגנה, צח”ר וממאי לשגב, ערכו האחרונות בדיקה אצל המועצה המקומית ורשויות התכנון והבניה, ומצאו כי אין כל מניעה לשינוי יעוד המקרקעין  לשימוש לסופרמרקט ולקבלת רישיון להפעלת סופרמרקט במקרקעין.

60.        לשיטתן, שגב הצהיר כי אין כל מניעה כי ימכור לבוגנה וקבוצתו חלק מזכויותיו במקרקעין וכי אין מניעה להקמת סופרמרקט על המקרקעין.

61.        בהתאם להסכמות בין הצדדים בנתה צח"ר את המבנה בשטח של 800 מ"ר בעלות של 500,000          ₪. על אף הנטען על ידי שגב  כי בתמורה לנכס קיבל  סך של 500,000 ₪, שילמה לו צח”ר  300,000 ₪ נוספים כתמורה עבור הנכס.

--- סוף עמוד  13 ---

62.        בעקבות דרישות המינהל לסילוק יד, גילו התובעים שכנגד כי שגב הפר עימם את ההסכמים, לא רשם את המקרקעין על שם צח”ר והסתיר מהם עובדות מהותיות. כך  גילו צח”ר וממאי כי היה על שגב לקבל את הסכמת המינהל למכירת חלק מזכויות החכירה. הסכמה זו מעולם לא ניתנה.

63.        שגב הסתיר מהתובעים שכנגד את העובדה כי המקרקעין ניתנו לו בפטור במכרז למטרת בנית מפעל למוצרי עץ. על כן, לא ניתן לעשות בהם שימוש אחר, לפחות לתקופה של 7 שנים מיום החתימה על הסכם החכירה. כך גם הוסתרה מהם העובדה כי המינהל, לאורך כל הדרך, עמד על דרישתו כי השימוש במקרקעין יהיה למפעל עץ בלבד, וכי בשנת 2003 נחתם בין המינהל לשגב נספח לחוזה הפיתוח, המאריך את תקופת הפיתוח.

64.        עם ביטול הסכם החכירה על ידי המינהל, נאלצו התובעים לפנות את  המקרקעין.

65.        שגב הפר את ההסכמים שבין הצדדים הפרה יסודית. ע"פ ההסכם שבין הצדדים היה על שגב להמציא לצח”ר את הסכמת המינהל לביצוע המכירה תוך 6 חודשים ולהעביר את הזכויות בנכס על שם צח”ר. בפועל לא בוצע הדבר עד כה. ברי כי לאחר ביטול הסכם החכירה על ידי המינהל, המכירה אף לא תוכל להתבצע.

טענות התובעים שכנגד נגד עו"ד אשל

64.        עו"ד אשל התרשל בייצוג התובעים שכנגד, עת לא העמידם על העובדה כי לא ניתן להפעיל סופרמרקט במקרקעין. על כן העסקאות שנחתמו אינן ניתנות לביצוע. בשום שלב לא גילה עו"ד אשל לתובעים שכנגד, כי על פי ההסכמים שבין שגב למנהל מוגבל השימוש במקרקעין למפעל ליצור עץ, כפי שהיה מחובתו לידעם.

65.        עו"ד אשל ידע, או שהיה עליו לדעת, על מגבלות השימוש במקרקעין. בהתאם, היה עליו לידע את התובעים אודותיהן ולהבהיר להם את משמעותן.

66.        היה על עו"ד אשל לדעת  כי מכירת המקרקעין לצח”ר טעונה הסכמה של המינהל וכי המינהל לא ייתן הסכמתו לכך, לאור הפרותיו של שגב את ההסכמים עימו.

67.        היה עליו לדעת כי לא ניתן לעשות שימוש במקרקעין לצורך הפעלת סופרמרקט וכי חוזה השכירות הוא בניגוד לחוזה החכירה בין שגב למנהל.

טענות שגב ועו"ד אשל כנגד טענת קבוצת בוגנה (התובעים שכנגד).

--- סוף עמוד  14 ---

68.        יש לדחות את הודעת צד ג' ואת התביעה שהגישו צח”ר ממאי ובוגנה. הטענות כפי שנטענו בכתב התביעה ובהודעת צד ג' מנוגדות להסכמים עליהם חתומים הצדדים. כך, בהסכם המכר ובהסכם השכירות מיום 4/2/05 , אשר נחתם על ידי התובעים שכנגד,  צוין במפורש כי יש צורך לשנות את יעודם של המקרקעין על ידי הקונה. יתרה מכך מהראיות כפי שהוצגו בבית המשפט עולה כי התובעים שכנגד היו מודעים היטב, כי יש צורך בשינוי יעוד לצורך הפעלת סופרמרקט במקרקעין. יתרה מכך, חוזה החכירה שנחתם בין שגב למנהל צורף כנספח א לחוזה המכר. על כן, על קבוצת בוגנה, שקיבלה העתק הימנו, היה לקראו ולהפיק ממנו את המסקנות ההולמות.

69.        התובעים שכנגד עצמם, הם אשר טיפלו בבקשה לשינוי יעוד. מעורבותו של שגב גם הוא בהליכים מול המנהל נבעה מכורח העובדה כי הוא זה הרשום במנהל כבעל הזכויות במקרקעין.

70.        טענת התובעים שכנגד, לפיה התמורה שקיבל שגב בגין הנכס הינה 800,000 ₪ ולא 500,000 ₪, דינה להדחות. הטענה מנוגדת לאמור בהסכם המכר ולהצהרה למס שבח החתומה על ידי בוגנה. כך אף לא הוצגה כל ראיה בדבר ביצוע תשלום כלשהו, מעבר לסך 500 אלף ₪.

71.        בנסיבות המקרה דנן, בהן התובעים שכנגד הם שהפרו את החוזה  הפרה גסה, לא קמה  להם כל זכות לביטולו של החוזה,  כאשר ממילא לא הוצגה על ידם כל עילה לביטול זה.

72.        באשר לטענה בדבר נזקיה של צח”ר, טוען שגב כי המדובר בהפסד מלאכותי, אשר אינו נתמך בראיות כדבעי.

73.        באשר לנזקי ממאי טוען שגב,  כי יש לדחות את הטענה על הסף, מן הטעם כי מדובר בפיצוי ציפייה-אכיפה. זאת שעה  שעילת התביעה היא ביטול והשבה. לחילופין, לא הוכחו כל נזקים על ידי ממאי.

74.        טענת התובעים שכנגד, לפיה לא הובהר להם על ידי עו"ד אשל, כי לא ניתן להפעיל סופרמרקט על המקרקעין אלא לאחר הסדרת שינוי יעוד, נסתרת בראיות שהובאו, ודינה להדחות. התובעים שכנגד החלו בנקיטת הליכים לשינוי יעוד ו/או השימוש מיד לאחר חתימת ההסכמים. חרף זאת, הם בחרו לפתוח סופרמרקט בטרם ניתן להם רשיון עסק, היתר בנייה והוסדר נושא שינוי הייעוד במנהל, תוך נטילת סיכון מחושב.

75.        התובעים שכנגד ידעו, בצורה שאינה נשמעת לשני פנים, כי השימוש המותר במקרקעין על פי חוזה החכירה, הוא לצורך מפעל עץ. זאת עד הסדרת שינוי היעוד במקרקעין. חוזה החכירה, המציין שימוש זה במפורש, צורף כנספח להסכמים שנחתמו בין הצדדים ונחתם על ידם לאות כי הוא מהווה חלק מהסכמותיהם.

--- סוף עמוד  15 ---

76.        עו"ד אשל הבהיר לתובעים שכנגד מהו השימוש המותר במקרקעין במועד החתימה על החוזים, ומהו השימוש האסור.

77.        אף כעולה מההסכמות בין הצדדים בשנת 2003, ידעו התובעים שכנגד כי דרושה בקשה לשינוי יעוד קרקע ורשיון עסק.

78.        התובעים שכנגד העלימו מעו"ד אשל את ההסכמות עליהן חתמו בשנת 2003. עובדה המעידה על כך כי הם ידעו כי אינם פועלים כחוק.

79.        התובעים שכנגד ושגב לא ביקשו  בכל שלב את סיועו של עו"ד אשל בשינוי היעוד של המקרקעין והשימוש בהם.

80.        התובעים שכנגד, שילמו לשגב עבור המקרקעין עוד בטרם נחתמו החוזים. משכך לא נמצא כל קשר סיבתי  בין התנהלותו של עו"ד אשל לנזק הנטען על ידם.  

דיון

כללי:

81.        השאלות העומדות להכרעתי במסגרת הדיון הכולל במסגרת זו, מתייחסות בעיקרן ליחסים שבין מינהל מקרקעי ישראל לחוכרי מקרקעין ממנו. האם רשאים אלה להתקשר בחוזים להעברת זכויות בטרם נטלו את רשות המינהל לשם כך. והאם בכלל, על פי הכללים הנוהגים במינהל, ניתן לקבל את רשותו של המינהל מראש. שאלה נוספת נוגעת לזכותו של חוכר מקרקעין לשנות את השימוש במקרקעין, לאחר שקיבלם ובנה עליהם. זאת בזיקה לעובדה שקיבל את הזכויות בפטור ממכרז על פי הוראות חוק חובת המכרזים, התשנ"ב - 1992 ותקנותיו – לשם שימוש מיוחד זה. האם נסיבות מיוחדות הנוגעות לחוכר, כגון פגיעה בכושרו, באופן שלא יאפשר לו לתפעל את הנכס ביעודו המקורי על פי החוזה, עשויות להביא לשינוי בשימוש, חרף הפטור ממכרז.

שאלה שלישית נוגעת להתנהלות פקידי המינהל ביחסים שבינם לבין החוכר. בהנחה שגרסתו העובדתית של שגב נכונה, מהי נפקותן של אמרות שנאמרו על ידי פקידי המינהל, אשר אינן עולות בקנה אחד עם היחסים החוזיים שבין הצדדים. האם יש ליחס לאמרות אלה מעמד של התחייבות או הבטחה שלטונית. כן אבחן מהן התרופות העומדות לשגב כנגד המינהל.

לבסוף אבחן את השאלה, האם פעולותיו של שגב במסכת העובדתית אשר אקבע, מהוות משום הפרת חוזה, ומהן התרופות העומדות בגינה. ביטול החוזה בצירוף פיצויים מוסכמים ודמי שימוש ראויים, או שמא ניתן להסתפק בתרופות דרסטיות פחות בנסיבותינו.

--- סוף עמוד  16 ---

             לאור העובדה כי התביעה העיקרית והתביעה שכנגד שהוגשה על ידי המינהל קשורות זו בטבורה של זו החלטתי לדון בהן יחדיו.

            

העדים שבפני-

 

82.       מטעם שגב העידו - שגב עצמו, ראש המועצה המקומית כפר תבור יוסי דולה,  האדריכלית אורית גורפינקל  ורו"ח –רוני פלג – שהינו רואה החשבון שלו.

מטעם המינהל העידו-הגב' כרמלית אבינערי – ממונה מחוזית על מחלקת עסקות. הגב' שגית מלמד - עובדת מחלקת תכנון של המינהל בעבר, אליעזר רוזנבך מפקח מטעם המינהל וכן אלון זרבל-מפקח מטעם המינהל.

מטעם צח”ר ממאי ובוגנה -העיד בוגנה עצמו.

מטעם עו"ד אשל – העיד עו"ד אשל עצמו.

על מכרזים

 

83.        נקודת המוצא לדיון בענייננו הינה כי ברגיל, מכוח סעיף 2 לחוק חובת מכרזים, התשנ"ב –1992, מחויב המינהל להקצות קרקעות בדרך של מכרז. ביסודו של כלל זה נעוצה התפיסה כי קרקעות הן משאב ציבורי מוגבל השייך לכלל הציבור. משכך, ראוי שטובת ההנאה הכלכלית הגלומה במשאב זה תתחלק בין הציבור בכללותו ולא תהיה נחלתם של בודדים. החובה לערוך מכרז, אפוא, נועדה לשרת שני אינטרסים: האחד, האינטרס הציבורי שבשוויון, שקיפות וטוהר מידות הרשות. השני, האינטרס העסקי של הרשות הציבורית, בהשגת ההצעה המשתלמת ביותר מבחינה כלכלית (בג"צ 368/76 גוזלן נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"מ לא(1) 505, 511 (1976)).

לכלל זה חריג שמקורו בתקנות חובת המכרזים, המאפשר לרשות להתקשר ללא מכרז במקרים מסוימים (ראה למשל: סעיף 25 וסעיף 34 לתקנות חובת המכרזים). המשותף לתקנות הפטור הינו ההבנה של מחוקק המשנה כי בנסיבות מסוימות, לשם האינטרס הציבורי, היעילות והרווחה המצרפית, יש להקצות טובין ציבוריים מבלי להטיל על הרשות חובה לערוך מכרז. עם זאת, נוכח התכליות הכלליות המונחות ביסוד דיני המכרזים עליהן עמדתי לעיל, לא אחת נקבע כי את התקנות המקנות פטור יש לפרש בצמצום, כך שיעשה בהן שימוש רק במקרים חריגים ומיוחדים (בג"ץ 4672/90 אריאל הנדסת חשמל רמזורים ובקרה בע"מ נ' עיריית חיפה, פ"ד מו(3) 267 (1992); בג"ץ 6057/00 זוהר נ' שר האוצר, פ''ד נו(3) 569, 573 (2002);בגץ 11085/05 הייב נ' מדינת ישראל, בפסקה 11 (לא פורסם, 19.08.10)).

 

84.               .במקרה דנן, שווק המגרש בתנאים של פטור ממכרז מכוח הוראת תקנה 25(5)(ב) לתקנות חובת המכרזים הקובעת :

--- סוף עמוד  17 ---

"נוסף על האמור בתקנה 3, התקשרות של מנהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) לביצוע עסקה במקרקעין של המדינה, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל, אינה טעונה מכרז כאשר נושא ההתקשרות הוא אחד מאלה:..

(....)

(5)(ב) הענקת זכויות במקרקעין באזורי עדיפות לאומית למפעל שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה או בניית מבני תעשיה להשכרה לפי המלצת משרד התעשייה והמסחר, ובלבד שהאזור נמנה עם האזורים הכלולים במודעה בעיתונות שיפרסם משרד התעשייה והמסחר לפחות אחת לשנה והמזמינה הגשת בקשות להענקת זכויות במקרקעין כאמור; דחיית בקשה כאמור על ידי משרד התעשייה והמסחר תיעשה מנימוקים שיירשמו;"

 

הוראת תקנה זו, מאפשרת למינהל, להתקשר בעסקה במקרקעין ללא עריכת מכרז כאשר עסקינן במקרקעין המצויים באזורי עדיפות לאומית וההתקשרות היא לצורך הקמת מפעל תעשיה או מלאכה. ברי, כי תכליתו של פטור זה הינה לעודד יזמים לפתח עסקי תעשייה וליצור מקומות עבודה באזורי עדיפות לאומית. על מנת לממש תכלית זאת, הקרקע מוקצית ללא מכרז, כדי לקצר את ההליך הבירוקראטי הכרוך בהקצאת קרקעות, וכן במחיר מופחת.

כך גם במקרה שבפני, הוקצה המגרש לשגב ללא מכרז וזאת למטרת הקמת מפעל לתעשית עץ.

 

85.       כאמור, טענתו העיקרית של שגב היא כי המינהל הסכים לתכנית לשינוי יעוד הקרקע  תוך הצגת מצגים שונים עליהם הסתמך. וכי למעשה, לא הובאו כל ראיות ו/או מסמכים בכתב המעידים כי בקשתו נדחתה על הסף. כאשר מאידך הדרישה לפינוי ולסילוק ידו נעשית בחוסר תום לב.

מנגד, דוחה המינהל את טענותיו של שגב, בטענו כי שגב  הפר את הסכמי הפיתוח והחכירה, הפרות יסודיות רבות, המצדיקות את ביטולו של חוזה החכירה וקבלת תביעת המינהל, הן לסילוק ידו מהנכס, והן לחיובו בפיצויים ודמי שימוש, תוך הריסת המבנה שבנה.

            אם כן, השאלה העומדת לפתחנו היא האם הפר שגב את ההסכמים עם המינהל או שמא הסתמך כדין בהתנהלותו על מצגי המינהל.

 

--- סוף עמוד  18 ---

 

דיון: הפרת חוזה הפיתוח-

לצורך השאלה האם הופר חוזה הפיתוח נפנה תחילה ללשונו של החוזה.

במבוא לחוזה הפיתוח ( נספח 9 לתצהירו של שגב) נכתב:

"מטרת ההקצאה: מפעל למוצרי עץ

היעוד: תעשיה ומלאכה"

עיון בתוכנו של חוזה הפיתוח שנכרת בין שגב למנהל, מעלה כי  הפרת החוזה תתקיים אם היוזם (קרי שגב) ישנה את מטרת ההקצאה או היעוד. מטרת ההקצאה בחוזה הוגדרה "תעשיה ומלאכה" והיעוד הוגדר תעשיה. כך, הסכימו הצדדים בסעיף 11 שכותרתו "איסור העברה ושיעבוד של זכויות", כדלקמן:

(א) הרשות הניתנת ליוזם לפי החוזה היא אישית בלבד ואסור ליוזם להעביר את זכויותיו לפי החוזה בשלמותן או בחלקן בכל צורה שהיא בין במישרין ובין בעקיפין, ו/או להשכיר את המגרש ו/או למסור חזקה או שימוש בו, או בחלקו, לאחרים.

     

סעיף 12 (ב) לחוזה הפיתוח, קובע כדלקמן:

"...מוסכם בזה כי אם תחול איזו מההפרות המפורטות להלן, יהא המינהל רשאי לבטל את החוזה מיד עם ההפרה ולשלוח ליוזם הודעה במכתב רשום על ביטולו (להלן : הודע ביטול):-

(1) אם היוזם ישנה או יגרום לשינוי מטרת ההקצאה או הייעוד או יעשה במגרש כל שימוש שאינו עולה בקנה אחד עמם.

(3) אם הופר איזה מהתנאים המוקדמים והיסודיים שבמבוא להסכם זה." (ההדגשה אינה במקור – ב.א.).

במבוא לחוזה, עמוד 2 , הוצהר על ידי הצדדים  כדלקמן:

"והואיל והמינהל יהיה מוכן להחכיר ליוזם את המגרש בתנאי מוקדם ורק לאחר שהיוזם יפתח את המגרש ויבנה עליו את המבנים תוך תקופת הפיתוח כדי שישמשו למטרת ההקצאה ובתנאי שימלא את כל יתר התנאים של חוזה זה;

--- סוף עמוד  19 ---

והואיל והמינהל מוכן להעמיד את המגרש לרשותו של היזם לתקופת הפיתוח בלבד וזאת רק לשם בנית מבנים למטרת ההקצאה על פי היעוד ושיעור הניצול, הכל כמוגדר לעיל, והיוזם מסכים לקבל את המגרש לרשותו בתנאים האמורים" (ההדגשה אינה במקור – ב.א.).

86.       לטענת המינהל, הפר שגב את חוזה הפיתוח, אשר מטרתו הייתה הקמת מפעל למוצרי עץ. לשיטתו, כבר בשנת 2003, לאחר שהוארך לו חוזה הפיתוח, ובטרם נחתם חוזה החכירה, התקשר שגב בהסכם עם בוגנה שנועד למימון השלמת המבנה כנגד מכירתו לבוגנה, לצורך הפעלת סופרמרקט. זאת, בניגוד לאמור בהסכם הפיתוח, תוך הפרתו היסודית.

מנגד, טוען שגב, כי ההסכם שנחתם בינו לבין בוגנה בשנת 2003, אינו אלא מסמך עקרונות, אשר לא ניתן לכנותו עסקה במקרקעין. המסמך שנחתם בין הצדדים אינו מסמך בדבר העברת זכויות אלא הסכם על פיו ילווה לו בוגנה סכום כסף לשם השלמת המבנה, החזר ההלוואה יכול ויתבצע על ידי מכירה עתידית. הוסכם כי חוזה עתידי, ככל שיהיה יהיה כפוף להסכמים עם המינהל.

האם עסקינן במסמך עקרונות או שמא מדובר בחוזה מוגמר?

בזיכרון הדברים עליו חתמו  שגב ובוגנה מיום 9/3/03 ( נספח 5 לתצהירו של עו"ד אשל) הוסכם בין הצדדים כי:

"1. דוד מביא מגרש  בגודל כ-2000 מ"ר  ובערך כספי של 700,000 ₪  לצורך העסקה ונכון להיום.

2. אילן יממן את המשך המבנה הקיים  עד ל-800 מ"ר  ובהשקעה של 500,000 ₪ עבור המעטפת.

.....

3. הבעלות על המבנה והמגרש תהיה בתהליך הבניה יחסית להשקעה  מיד עם גמר בנית המעטפת, יחולק המבנה לשני חלקים כאשר : דוד  יקבל 380 מ"ר בצד המערבי של המגרש  ואילן יקבל 420 מ"ר בצד המזרחי של המגרש. המגרש יחולק בהתאם.

4. כל שאר העבודות במבנה, פרט למעטפת יעשו בהתאם לצרכי הסופר ע"ח אילן ובנפרד מ-500,000 אלף של המעטפת.

5. כמו כן ישלם אילן לדוד  300,000 ₪ במועדים הבאים:

א. 100 אלף ₪ עם חתימה ראשונית של ההסכם

ב. 200 אלף ₪ עם קבלת טופס 4  ולא יאוחר משבוע ימים מיום זה.

--- סוף עמוד  20 ---

.....

8. פתיחת הסופר תתבצע כחוק, רק לאחר השלמת כל המבנה, הגשת בקשה לשינוי יעוד הקרקע ורישיון עסק.

12. ייחתם חוזה בין הסופר לבעלי המבנה  להשכרה ל-5 שנים.....

13. לפני חתימת החוזה בין הצדדים יבדוק עו"ד העסקה שישנה דרך חוקית לביצוע התכנית של העברת חלק מהנכס מדוד לאילן  מבלי לפגוע בהסכם של דוד עם מנהל מקרקעי ישראל".

בזיכרון הדברים עליו חתמו שגב ובוגנה ביום 20/10/03, (נספח 4 לתצהירו של שגב) הושמט הסעיף לפיו ישלם בוגנה 300,000 ₪ נוספים לשגד, ללא כל הסבר. בסופו של המסמך נכתב "כאישור ראשוני והסכמה לזכרון דברים זה  באו הצדדים ואישרו זאת בחתימתם". יש לציין כי בכתב תביעתו, לא ציין את שגב את דבר ההסכמות הללו עם בוגנה, ברם בעדותו הודה כי זו הייתה טעות " אני אומר שזה טעות, לא מכחיש את זה"

(עמ' 18 לפרוטוקול) בהמשך כאשר נשאל מדוע לא צרף את אותו הסכם עם בוגנה, השיב בכנות "זאת עובדה ואיני יודע למה. אני לא ראיתי אותו כל כך רלוונטי". (עמ' 20 לפרוטוקול)

87.       לטעמי, אין המדובר בהסכם מחייב כטענת המינהל, נוכח קיומם של מסמכים נוספים שנערכו בין הצדדים, אשר מהם עולה כי אכן בוגנה הלווה לשגב סכומי כסף להשלמת המבנה. הלוואה זו אמורה להיות מוחזרת לבוגנה – אלא אם כן תקשר בין הצדדים עסקה.

חייב אנוכי לציין, כי המסמכים שנערכו בין בעלי הדין עמומים למדי, וסותרים זה את זה בנקודות שונות. אולם, גם אם מדובר בזיכרון דברים, היוצר התחייבות חוזית לעסקה, הרי התחייבות זו לא הושלמה במלואה והיתה מותנית ראשית בקבלת הסכמת המינהל הן לעסקה, והן לשינוי היעוד, כפי שמפורט בסעיף 13 לנספח 15 לתצהירו של אשל.

בהצהרה עליה חתמו הצדדים מיום 15/10/03 (נ /6) נכתב כך:

אני מצהיר בזה שתהליך בנית המשך הנגריה בא.ת כפר תבור ע"י דוד שגב מתבצע  בעזרת הלוואה בריבית 10%  שנתית שניתנה ע"י  אילן בוגנה.

ההלוואה של 500,000 ש" ניתנת בשלבים  ע"פ התקדמות הבניה . תמורת ההלוואה  יתן דוד לאילן צ'קים לביטחון בהתאם לסכומים שיתקבלו מאילן.

--- סוף עמוד  21 ---

בגמר הבניה ישנן שתי אפשרויות:

א.     החזר ההלוואה ע"י דוד לאילן

ב.      החזר ההלוואה בתמורה לחלק מהנכס בסכום של 500,000 ₪ .

בהצהרה עליה חתמו בוגנה ושגב מיום 20/5/04 (נספח 5 לתצהירו של שגב, ת/8) נכתב,  כי בוגנה מלווה לשגב כדלקמן:

"אני מצהיר ומאשר בזה שתהליך בנית המשך הנגריה בכפר תבור ע"י דוד שגב , מתבצע בעזרת הלוואה ללא ריבית שנותן אילן בוגנה.

"ההלוואה על סך 500,000 ₪ ניתנת בשלבים ע"פ התקדמות הבניה.

תמורת ההלוואה יתן דוד לאילן צ'קים לבטחון בהתאם לסכומים שיתקבלו מאילן. ההלוואה ניתנת בתמורה לעסקת מכירה עתידית שתתבצע מוקדם ככל האפשר לאחר קבלת טופס 4". (הדגשה שלי ב.א)

קיבוצו של האמור מעלה, כי לצדדים לא היה ביטחון בקיומה של עסקת מכר, סוכם מאוחר יותר כי הסכום יינתן כהלוואה להשלמת המבנה, או בתמורה לביצוע עסקת מכר במידה וזו תצא לפועל בעתיד לאחר מילוי התנאים.

88.       על האמור ניתן ללמוד מכך שביום 27/1/05 שלח שגב מכתב לבוגנה (נספח 11 לתצהירו של שגב) בזו הלשון:

"לאחר הפגישה האחרונה בה הכרזת על אי רצונך להמשיך בעסקה ולאחר שאתה לא עונה לטלפון באופן שיטתי וקבוע אני רוצה להזכיר לך שאתה יוזם העסקה. למרות פניות חוזרות ונשנות אליך אליך לבוא ולחתום על חוזה המכר של כמחצית המבנה, הסכם השיתוף והסכם השכירות שהיו שלובים  זה בזה, נראה לי שאתה מתחמק  מלבוא ולסגור את העניין.

משיכת זמן על ידך גורמת לדחית תשלום דמי השכירות אותם היה עליך לשלם  כבר מנובמבר 20044 והיא גורמת לי  להפסד כספי.

אני נותן לך ארכה של 10 ימים לחתום על ההסכמים אצל עורך הדין......אם תחליט שלא לחתום על הסכמים אלו אני רואה עצמי משוחרר  להתקשר עם כל אדם אחר בכל הקשור  למבנה.... (הדגשה שלי ב.א).

ממכתבו זה של שגב אנו למדים, כי כשנה וחצי לאחר החתימה על זיכרון הדברים, בוגנה סרב לחתום על החוזים ואף לא ענה לפניותיו של שגב. לכך מצטרפת העובדה כי  בידי בוגנה

--- סוף עמוד  22 ---

היו שיקים שניתנו לו כביטחון על ידי שגב בתמורה להלוואה. שהרי לא יעלה על הדעת, כי בוגנה יזנח את העסקה ויתעלם מפניותיו של שגב לאחר שהשקיע במבנה סך של 500,000 ₪ מבלי שיהיו בידיו בטחונות. (ואכן ע"פ נספח 37 לתצהיר התשובה של שגב  נתן  בוגנה לשגב שיק בטחון על סך 500,000 ₪ ביום 24/2/05). האמור בפניה זו מעיד,  כי למעשה לא נחתם כל מסמך סופי בין הצדדים, עד לשלב זה, אלא הצהרת כוונות בלבד. על כן אין לומר כי כבר בשנת 2003 חתם שגב על חוזה מוגמר להעברת זכויותיו.

89.       בעדותו בבית משפט העיד שגב כי המו"מ בינו לבין בוגנה התנהל משנת 2003 ועד לחתימת החוזים  בשנת 2005:

. כמה זמן התנהל המשא ומתן בינך לבין בוגנה לפני חתימת ההסכם הזה.

ת. ממתי שהוא אומר שהוא פנה אלי, ועד אשר עו"ד אשל עשה את ההסכם" (עמ' 20 לפרוטוקול).

ובהמשך:

ש. עו"ד אשל היה בשלב הזה בכלל בתמונה של ההתקשרות בשנת 03.20

ת. לא.

ש. כלומר זה מסמך שנערך בינך לבין בוגנה.

ת.  ז"א שביני לבין מר בוגנה נערכו מגעים וכל אחד מאיתנו ידע מה הוא רוצה. מר בוגנה היה נתון באותו הזמן במשפט ולא היה ברור אם בסוף המשפט הוא ירצה לעשות איתי את ההסכם. כל הדברים היו על תנאי.  בוודאי שאני חשבתי על כל צעד ועל כל נקודה בהתקשרות זו, במידה ותהיה. אבל לא היתה התקשרות עד שלא היה הסכם.

ש. המסמך זה הלא הוצג ולא הועבר למינהל, או לרשות המיסים ולא לשום גורם  שהוא.

ת.  נכון. הוא גם לא מסמך מחייב רק ההסכם מחייב. חצי מהמסמך הזה לא התקיים (עמ' 20-21 לפרוטוקול).

--- סוף עמוד  23 ---

אף מעדותו של בוגנה עולה כי החוזים בינו לבין שגב נחתמו רק בשנת 2005:

ש. תסביר לי למה מסוף 2004 כשהשלמת את הבנייה, רק ביוני או יולי 2005 פתחת את הסופר, למה בזמן הזה, אם הבנייה הושלמה, לא פתחת?

ת.  זה הליך, סגרנו חוזה בחודש שני 2005, בסוף 2/05 וזה הליך לבנות סופר כזה, זה לא מעכשיו לעכשיו. את הבנייה סיימתי בסוף   2004 לא את הבנייה של הסופר.

התחלנו בחודש 4/04 לבנות את הבניין, לקראת סוף הבנייה של הבניין היה בסוף 2004 סגרנו בחודש 2/05 את החוזה,  ואח"כ לקח כמה חודשים להתקין את המבנה כסופר.

(עמ' 104 לפרוטוקול) (הדגשה שלי ב.א).

ועוד:

ש. כשהגעת לעו"ד אשל, הבניין היה גמור מבחינת בנייה?

ת. כן. אבל הכל היה מותנה, אם החוזים לא ייסגרו, ההלוואה היתה אמורה לחזור אלי חזרה.  (עמ' 106 לפרוטוקול)( הדגשה שלי ב.א)

ובהמשך:

ש. למה לפני שאתה שם כסף אתה לא מבקש שיהיה גם רשום על שמך.

ת. אני מסביר שוב, אני את הכסף האמיתי שהוא קיבל, זה היה רק ביום חתימת החוזה, זה שאני נתתי לו הלוואה של חצי מליון , זה אני לקחתי את הסיכון, אבל העניין של הקנייה ממש, היתה רק ביום החוזה.  (עמ' 110 לפרוטוקול) (הדגשה שלי ב.א)

משכך, טענת המינהל בעניין זה נדחית ואני קובע כי אין המדובר בהסכם מכר מחייב. בהתאם לא מצאתי כי חוזה הפיתוח הופע עוד בשנת 2003. שגב עמד בתנאיו של חוזה הפיתוח ועל כן אף נחתם עימו חוזה חכירה.

--- סוף עמוד  24 ---

הפרת הסכם החכירה אל מול מצגי המינהל

90.       לטענת שגב, הוא הסתמך על מצגי המינהל – מצגים שנעשו על ידי פקידותיו, ה"ה אבינערי, שוורצברד ומלמד, תוך ידיעה, כי לאחר השלמת בנית המבנה וחתימה על הסכם חכירה יוכל להעביר את הזכויות בנכס ולשנות את יעוד המקרקעין.

מנגד טוען המינהל, כי אין לטענות שגב על מה לסמוך. שכן המינהל מעולם לא הסכים לשינוי יעוד. על כן, שגב מכר זכויות שימוש וחזקה במקרקעין לצדדים שלישיים ללא קבלת הסכמה מראש ובכתב של המינהל. זאת בניגוד לאמור בהסכם.

  

השאלה מאגדת את שאלת אינטרס ההסתמכות של שגב אל מול חובת ההגינות של המינהל:האם הימנעות המינהל משינוי יעוד המקרקעין, יש בה משום פעולה בניגוד למצג שהוצג בפני שגב ובניגוד להתחייבות המינהל לפעול בהגינות על פי מצגיו.

91.        אציין כבר עתה כי אף אם דברי נציגי המינהל לא הקימו הבטחה שלטונית בת אכיפה, עדיין היה בהם משום מצגים ברורים כלפי שגב, אשר יכול היה להבין מהם כי המינהל לא יתנגד לשינוי יעוד המקרקעין. שגב הסתמך על הדברים ושינה לאורם את מצבו לרעה. הפסיקה שהציבה את התנאים לתוקפה המחייב של הבטחה שלטונית הבהירה כי אלו נחוצים מקום בו "לא שינה האזרח את מצבו לרעה בעקבות ההבטחה" (בג"ץ 135/75 סאי-טקס קורפוריישן בע"מ נ' שר המסחר והתעשיה, פ"ד ל(1) 673, 676 [1975]). כי שינוי מצבו לרעה של מקבל ההבטחה "לא נדרש כתנאי לקשירת הרשות בהבטחותיה" אלא רלוונטי אך לשאלת קיומו של צידוק להשתחררות הרשות מהבטחתה (בג"ץ 142/86 "דישון" כפר שיתופי להתיישבות חקלאית נ' שר החקלאות, פ"ד מ(4) 523, 530 [1986]). אכן, בעוד שעקרון ההבטחה השלטונית "אינו נגזר עוד מדיני המניעות אלא מדיני הנאמנות והסבירות" (הנשיא ברק בבג"ץ 5178/04 מכללת מרכז הגליל למדע וטכנולוגיה נ' משרד החינוך, התרבות והספורט, [פורסם בנבו] [פורסם ביום 14.7.05), הרי "מי שהסתמך בתום לב ובסבירות על מצג של רשות מינהלית יכול לטעון למניעות כלפי המינהל" (ע"א 9657/03 מגן דוד אדום בישראל נ' הממונה על השכר והסכמי עבודה במשרד האוצר, פ"ד נח(6) 794, 809 [2004]).

 מקורה של מניעות זאת ב"עקרון תום הלב 'שהרי מטרת שני העקרונות אחת היא: מניעת התנהגות שאינה הוגנת'... כאשר צד אחד הציג מצג מסוים בפני צד אחר, והצד שכלפיו הוצג המצג הסתמך עליו בתום לב ובאופן סביר ושינה עקב כך את מצבו לרעה, עשוי הצד שהציג את המצג להיות מושתק מלהתכחש לו" (ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עיריית ירושלים, [פורסם בנבו] (ניתן ביום 22.1.09, פסקה 57). "תפיסת הצדק העומדת ביסוד תורת ההשתק הכללית יפה גם למצבים שבהם פרט מסתמך בסבירות ובתום לב על מצג

--- סוף עמוד  25 ---

של רשות מינהלית ומשנה בשל כך את מצבו לרעה. הימנעות מהשתקתה של הרשות עשויה לגרור תוצאות בלתי צודקות מבחינתם של הפרטים הבאים עמה במגע, ולהביא, למעשה, ל'ענישה' של אותם פרטים" (ע"א 6996/97 חברת א. עבאדה בע"מ נ' רשות הפיתוח, פ"ד נג(4) 117, 123 [1999]).

92.        השתק הבטחה במשפט המינהלי שונה מהשתק הבטחה במשפט הפרטי. השוני הוא בכך שהמשפט המינהלי נדרש להגן לא רק על האדם שסמך על מצגה של הרשות ושינה על פיו את מצבו לרעה. אלא גם על הציבור המפקיד בידי הרשות את הסמכות בנאמנות, על מנת שתפעילה אך ורק בדלת אמותיו של החוק ולשם קידום תכליתו. האפשרות למתח בין האינטרס הפרטי של מקבל ההבטחה לבין האינטרס הציבורי בשמירה על חוקיות מעשיהן של רשויות המינהל, דורש לערוך איזון קונקרטי בכל מקרה ומקרה בין שני אינטרסים אלו, תוך הכפפת ההחלטה באשר לאכיפת המצג לתוצאות אותו איזון. בלשונו של השופט י' כהן ב ע"א 831/76 לוי נ' פקיד השומה חיפה, פ"ד לב(1) 421, 435 [1977]:

"אין שוללים טענת השתק נגד רשות ציבורית, אלא בית המשפט בכל מקרה ומקרה שוקל מצד אחד את האינטרס הציבורי שבמניעת הטענה ומצד שני את העוול שנגרם לפרט, אשר סמך על המצג של הרשות, ובית המשפט רשאי לפסוק נגד הרשות אם לפי הצדק והיושר יש לקבל את הטענה".

בדומה לכך בג"ץ 840/97 סבית נ' ממשלת ישראל, פ"ד נז(4) 803, 814 [2003]:

"תפיסת הצדק שביסוד תורת ההשתק – בייחוד לנוכח חובת ההגינות המוגברת של הרשות כלפי האזרח – מצדיקה את החלת ההשתק דווקא במשפט המינהלי. אלא שהסעד שניתן לתת נגד הרשות, אכיפה או פיצויים, מותנה באיזון בין אינטרס הציבור ועקרון חוקיות המינהל לבין עניינו של פרט שהסתמך בתום לב ובסבירות על מצג של רשות מינהלית".

האיזון נדרש גם מקום בו מצגה של הרשות התייחס להקצאת קרקעות המדינה (בג"ץ 5023/91 פורז נ' שר הבינוי והשיכון, פ"ד מו(2) 793, 805-804 [1992]). השיקולים אותם יש לשקול במסגרת האיזון הנם בין היתר: "מידת הפגיעה בתקנת הציבור שעלולה לגרום אכיפת מצגה של הרשות; שוויו של השינוי לרעה שחל במצבו של המסתמך לעומת שווי אכיפת המצג והפגיעה באינטרסים של צדדים שלישיים העשויה להיגרם כתוצאה מן האכיפה" (ע"א 6996/97, לעיל, בעמ' 124).

  

--- סוף עמוד  26 ---

             במקרה שלפנינו, כפי שאראה, התנהלותו של המינהל היתה בלתי ראויה, וחסרת תום לב. מצגיהן של פקידותיו, כעולה מן הראיות שהונחו לפתחי, מובילות לכלל מסקנה כי התנהגותו של שגב הונחתה על ידן באופן אשר לא יצדיק את ביטולו של חוזה החכירה. אמנם, במסכת האזונים הראויה, לא יהא זה נכון לאכוף על המינהל את ההתחייבות העולה לכאורה מן המצגים שהוצגו לפני שגב – ובכך לפגוע בציבור. אולם, אין לפקוד על שגב את התנהלותו של המינהל, הגובלת – כעולה מן הראיות – בשערוריתיות, לצד חובתו של המינהל לעמוד על משמר חובותיו להגנה על נכסי הציבור, מוטלת עליו אף החובה לעשות זאת כראוי, ללא שרירות לב ותוך מסירת מידע בשקיפת ויצירת ודאות. כאשר פנה שגב לגברת אבינערי וביקש לברר את אפשרות שינוי היעוד, היה עליה להודיעו כי הדבר נאסר על פי חוק חובת המכרזים, או להודיעו כי מצבו האישי ישקל כגורם המאפשר שינוי יעוד, בטרם תפנה אותו לגורמים המופקדים על תכנון ובניה, ובכך תתניע את פעולותיו בהמשך בכיוון אשר יסתבר כי הובילו למבוי סתום. 

             המינהל רשאי ואף חייב למלא את תפקידו. אך ההתנהלות בה חזיתי, רחוקה מנוהג בתום לב תוך מילוי תפקידו בצורה ראויה והוגנת משך שנים ארוכות. משך תקופה זו, סבור היה שגב כי מבוקשו יענה. להלן אסקור את העובדות והנסיבות אשר הביאוני לכלל מסקנה כי אין לקבל את הודעת הביטול שניתנה על ידי המינהל.

            

93.        לשונו של הסכם החכירה-

 

בהסכם החכירה  נמצא לנו "בהואיל" התשיעי (נספח יד לתצהירה של גב אבינערי נציגת המינהל), כי קיימת אפשרות עקרונית לשינוי מטרות החכירה:

והואיל ואם מטרת החכירה היא לתעשייה או מלאכה, או לתיירות, הרי שבנוסף לתנאי החכירה שלהלן יחולו על החכירה לפי חוזה זה גם התנאים שבמבוא זה להלן:

(א) אם מטרת החכירה היא לתעשיה או מלאכה והחוכר יבקש מהמחכיר הסכמה לשנות את סוג התעשיה או המלאכה שנקבע ב"מטרת החכירה", יהיה המחכיר רשאי להתנות את מתן הסכמתו לכך, בין היתר, בשינוי אורך תקופת החכירה בהתאם להחלטות המחכיר כפי שהן מעת לעת, וכן בקבלת המלצה של משרד התעשייה והמסחר לשינוי המבוקש בסוג התעשייה או המלאכה  ולאורך תקופת החכירה המומלצת על ידו למטרה זו. (ההדגשה שלי – ב.א.).

--- סוף עמוד  27 ---

סעיף 4 לתנאי החכירה המהווה חלק מחוזה החכירה קובע:

המוחכר מוחכר לחוכר רק למטרה וליעוד האמורים במבוא לחוזה ואסור לחוכר להשתמש במוחכר או בחלק ממנו למטרה אחרת או לייעוד אחר בלי לקבל על כך הסכמה מפורשת  מראש ובכתב מאת המחכיר. (ההדגשה אינה במקור – ב.א.).

 

סעיף 9 לתנאי החכירה קובע:

(א) החוכר מתחייב לבקש את הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב אם ירצה לבצע איזה מהשינויים האלה:

(1) שינוי היעוד או מימוש שינוי היעוד של המגרש –מהיעוד המוגדר במבוא ליעוד אחר.

......

(ב) החוכר לא יבצע את השינוי שביקש. (ההדגשה אינה במקור – ב.א.).

ואילו סעיף 14 לתנאי החכירה קובע כי :

"החוכר אינו רשאי להעביר זכויות שבחוזה זה אלא בהסכמתו של המחכיר מראש ובכתב.  בסעיף זה "העברת זכויות "- כל אחת מאלה,  וזאת בין בתמורה ובין בלי תמורה, בשלמות או באופן חלקי , ובצורה כלשהי: (ההדגשה אינה במקור – ב.א.).

אין חולק, כי ממועד חתימת הסכם החכירה לא הופעלה נגריה במבנה. שגב עצמו העיד כך. אף אין חולק, כי  מטרתו ותכליתו של חוזה החכירה והפיתוח הייתה הקמת מפעל עץ ושגב אף מודה בכך. ברם, אין בכך כדי להשליך על השאלה האם מצגי המינהל גרמו לשגב להבין כי ניתן לשנות את יעוד המקרקעין. יש גם לזכור כי מאז חתימת הסכם הפיתוח ומשך קיומו של המבנה הקטן יותר, נוהלה במבנה נגריה על ידי שגב (ראה למשל סעיף  7 לתצהירו].

 

עדותו של שגב

94.       בתצהירו ובעדותו שטח שגב, בפני בית המשפט את הרקע לתכניותיו לשינוי יעוד המקרקעין. בסעיף 8 לתצהירו הצהיר שגב  כי בשנת 2000 התדרדר מצבו הבריאותי  עד כי הפך נכה. מצבו הבריאותי לא אפשר לו להמשיך ולנהל את הנגרייה באופן מלא. לדבריו" המינהל

--- סוף עמוד  28 ---

המליץ לי ואף הודיע לי על הסכמתו (באמצעות גב' אבינערי) – כי לאחר שתושלם הבניה אוכל להשכיר את המבנה, או למכור את הזכויות בו, או לשנות את יעודו תמורת תשלום עליו יוסכם". 

בעדותו, הודה שגב כי לא פנה במכתב למנהל בו הוא מסביר למנהל כי הוא מעוניין למכור את זכויותיו, אך הסביר כי הסיכומים בינו לבין המינהל היו סיכומים שבע"פ:

ש. האם נכון שאתה לא יכול להראות לי מכתב אחד שלך שמודיע למינהל כי אתה עשית הסכם או שאתה רוצה למכור למר בוגנה את החלק שלי ולעשות שם סופרמרקט, מכתב אחד שמעיד על כוונותיך באותה תקופה, לא בשנת  2005.

ת. אני רוצה לומר דבר כזה אני מצטער שהאמנתי לכל מילה של המינהל באותה תקופה. אני פניתי אליהם וכמו שאני מסתכל לך עכשיו בעיניים כך הסתכלתי לכרמלית בעיניים, וסיכמנו שאם אני לא יכול לעשות נגרייה וסובל מבעיות שלא היו לי בזמן חתימת החוזה, אתה תעשה את זה ואת זה, ואנחנו נחתום לך בסוף על שינוי יעוד או העברת זכויות. הדבר הזה אושר חד וחלק ביום 1.6.05 אחרי שאילן ואני יושבים מולה, אומרים לה שאני נגרייה אני סופר, ואין מניעה לאשר את הבקשה. הדברים נאמרו בעלפה ולא היה להם אישור בכתב, אני מצטער שכך המינהל התנהל, זה לא אני, אני הובלתי על ידי המינהל, אם המינהל היה מבקש את זה בכתב הוא היה מבקש בכתב, ואם תשובתו היתה ניתנת בכתב זה היה טוב. אבל הוא ניהל את זה כפי שניהל, ועתה מנסה להעביר את זה אלי. לשאלתך, לא שלחתי מכתב. (עמוד 21 לפרוטוקול).

שגב טען לאורך כל עדותו, כי המינהל ידע שבכוונתו לפתוח עסק אחר תחת "מפעל למוצרי עץ" כפי שנכתב בחוזים שנחתמו בינו לבין המינהל. כך ענה בעדותו כי המינהל ידע על תוכניותיו:

. למה אילן בוגנה צריך להיות חתום על הסכם עם בניית נגרייה. יש לו עניין בנגרות.

ת. היתה לנו כוונה בידיעת המינהל שהנגרייה אז תהיה משהו אחר, לאילן אין עניין בנגרות אלא בסופר. אני ידעתי מהתחלה שהוא רוצה

--- סוף עמוד  29 ---

לעשות שם סופר באישור המינהל. הוא לא פנה למינהל, אני קיבלתי אישור שאפשר לעשות שם שינוי יעוד. הכנסתי את אילן לעניין, כיוון שיש אפשרות שיהיה שם סופר הכנסתי אותו לידיעה בכל דבר. כדי שלא יהיו בסוף בעיות שכאשר יפתח הסופר או העסק יחתם, הוא יגיד שמשהו לא מתאים לו, אז הכנסתי אותו לידיעה מהתחלה".

ובהמשך:

ש. אני מפנה אותך לסעיף 14 לאותו הסכם כוונות נספח 4 לתצהירך. זה בגלל הפיתוח והחכירה שבחוק, כך נאמר באותו סעיף. אני שואל האם נכון שכל הדרך וזה אגב תואם לחלוטין את מה שאנו טוענים ומר בוגנה טוען, מי שעמד מול המינהל, מי שהציג את עצמו כנגר פעיל ורוצה להקים נגרייה הוא דוד שגב.

ת. כן. אני הצגתי את עצמי כנגר מול המינהל, אבל היתה כוונה שיהיה שם סופר, המינהל אישר שינוי יעוד, בשנת 2000 שפניתי למינהל לא הכרתי את אילן. לא היתה לי כל כוונה לרמות את המינהל או את אילן. המינהל ידע שאני בבעיה והוא אמר שהוא יחתום לי כאשר אמצא פתרון, כולל שינוי יעוד והעברת זכויות. כל זה נעשה לא מאחורי גבו של המינהל. הוא לא ידע שזה אילן, לא ידע שזה סופר בשלב הזה, אבל זה לא משנה אם זה אילן או סופר. אלא משנה שהוא מוכן לעשות שינוי יעוד והעברת זכויות (עמ' 22 לפרוטוקול).

שגב אף הודה בעדותו, כי למעשה מעת החתימה על הסכם החכירה לא הפעיל במבנה נגריה. (עמ' 26 לפרוטוקול) לשיטתו כאשר חתם על הסכם החכירה ידעו גם הוא וגם המינהל כי אין בכוונתו להקים מפעל ליצור עץ: 

. אם כך, כאשר אתה חותם על חוזה החכירה בנוב' 04 אתה יודע על מסמך לא נכון.

ת. לא רק אני יודע, אלא גם המינהל ידע, בהסכמה ובידיעה ובתיאום מלא עימו". (עמ' 26 לפרוטוקול)

שגב הצהיר בסעיף 11.1 לתצהירו, כי טרם פתיחת הסופרמרקט ניגשו הוא ובוגנה למנהל ובדקו את האפשרות לבצע עסקה בנכס, מכירת חלק מהזכויות בו, והאפשרות כי בוגנה

--- סוף עמוד  30 ---

יעשה בו שימוש לצרכי מרכול. לשיטתו, הגב' אבינערי- ממונה מחוזית על מחלקת עסקאות במינהל - הודיעה להם כי אין כל מניעה לאשר המכירה והעברת הזכויות.  

95.       יש לציין כי טענותיו אלו של שגב בדבר ידיעת המינהל בדבר רצונו בשינוי יעוד המקרקעין והסכמתו לכך קודם לחתימת הסכם החכירה בשנת 2004, אינן מגובות במסמכים. כל טענותיו מתייחסות לאמרות שבע"פ. עם זאת, מצאתי את עדותו כנה ואמינה בעיני עד מאוד. שגב השיב תשובות כנות, אף כי ידע כי יש בכוחן של אלו לבוא לרעתו. פרט לדרך עדותו של שגב בכלל, גרסתו אף נתמכת במסמכים שהוצגו, כמבואר להלן.

96.       כאמור שגב טוען כי כל התנהלותו זו כפי שתוארה, נסמכה על התנהלות ומצגי המינהל. – להלן נבחן את והמסמכים הקשורים לעניין כפי שהוצגו ואת עדויותיהן של העדה המרכזית של המינהל הגב' כרמלית אבינערי (להלן:" אבינערי") - הממונה המחוזית על עריכת עסקאות במנהל מקרקעי ישראל מחוז צפון ובין היתר אף מטפלת בבקשות לשינוי יעוד( ראו עדותה בעמ' 49 לפרוטוקול) . ומי שלטענת שגב התנהלה מולו במנהל והטעתה אותו גבי האפשרות בדבר שינוי יעוד המקרקעין. והגב' שגית מלמד, אשר שימשה בין השנים 1996-2009 כמתכננת במחלקת תכנון במחוז צפון של המינהל.

א. לאחר חתימת החוזים בין בוגנה לשגב, הוגשה באמצע שנת 2005 בקשה לשינוי יעוד המקרקעין. במקביל הוגשה בקשה כאמור לוועדה המקומית לתכנון ובניה גליל מזרחי. 

ב. ביום 27/2/2005 הודיע עו"ד אשל למנהל על עסקת המכר שנערכה בין שגב לצח”ר ובהתאמה ביקש העברת זכויות משגב לצח”ר.

ג. הגב אבינערי אישרה כי כבר בפברואר 2005 נודע לה, כי שגב מבקש להעביר זכויותיו לצח”ר לאחר שהתקבלה במנהל הבקשה להעברת זכויות ביום 27/2/2005 (עמ' 52 לפרוטוקול).

ברם כאשר נשאלה האם השיבה למכתבו של עו"ד אשל מיום 27/2/2005 השיבה  בשלילה:

. מפנה לנספח ט"ו לתצהירך, האם למכתב זה של עו"ד אמיר אשל את השבת.

ת. לא.

ש. האם מישהו מהמינהל השיב.

ת. לא חושבת.

ש. מדוע את לא חושבת. מדוע לא השיבו למכתב הזה.

--- סוף עמוד  31 ---

ת. אני לא יכולה במאה אחוז להשיב כי אין לי את התיק."

(עמ' 56 לפרוטוקול)

ד. ביום 15/6/2005  החליטה  הוועדה המקומית לתכנון ובניה (נ/2) כדלקמן:

"סוג בקשה: היתר

....

מהות:שינוי יעוד המבנה מנגריה לסופרמרקט למבנה מאושר

......

"לפרסם שימוש חורג מהיתר לפי סעיף 149 לחוק על סופרמרקט במקום נגריה באזור תעשיה  ולפעול בהתאם .

תנאים נוספים:

הסכמת הרשות המקומית על החניה המוצעת בש.צ.פ

קבלת חתימת ממ"י ע"ג תכניות

השלמת מתכנן שלד

הגשת נספח תחבורה ע"י מהנדס תחבורה".

ה.          מסתבר כי תהליך זה, של שינוי השימוש, נעשה בתמיכתו הפעילה של המינהל. שכן, ביום 1/6/2005 שלחה שגית מלמד ממחלקת התכנון של המינהל, מכתב לוועדה המקומית גליל מזרחי ( נספח 16 לתצהירו של שגב) אשר תחילתו נוסח קבוע מודפס:

"אבקש לדון בתיק ללא הסכמת מ.מ.י

ולהתנות את הסכמת הוועדה בתנאי מ.מ.י

אין מ.מ.י מחווה דעה במסמך זה באם תאושר הבקשה  והאם לאו.

בכתב ידה כתבה הגב' מלמד כך:

 1. הוגשה למשרדנו בקשה לשינוי שימוש  במבנה מתעשיה למסחר.

2. לפי בדיקתנו התכנית החלה במקום מספרה ג/ 12348 המאפשרת הקמת שימושים ביעוד תעשיה כדלקמן: מלאכה ותעשיה, אחסנה, מזנונים ובתי קפה.

3. נא התייחסותכם לבקשה, והאם מבחינת הוועדה הבקשה אינה מהווה שימוש חורג". 

בו ביום, כתבה הגב' מלמד אל אפרת דויטש, מנהלת מדור עסקות, מזכר לפיו" עקרונית אין מניעה לאשר את הבקשה ממליצה לקבל אישור עקרוני". (נספח א לתצהירה של מלמד). אין ספק כי דברים אלה מנוגדים לטיעוניו של המינהל. יש בהם כדי ללמד על הלך הרוח

--- סוף עמוד  32 ---

שהעביר המינהל הן לשגב והן לבוגנה. אם אכן סבור היה המינהל כי שינוי יעוד כלשהו נאסר, היה עליו להודיע על כך מידית, ולא לילך סחור – סחור.

הגב' מלמד נשאלה בדבר חוות דעתה באשר לשינוי יעוד המקרקעין, ואישרה כי מבדיקתה, עקרונית לא היתה מניעה לאשר את התכנית:

. האם את חוות דעתך המקצועית שאת מזכירה בתצהירך, את כתבת בכתב.

ת. כתבתי במזכר.

ש. האם את מוכנה להציג אותו.

ת. הוא צורף כנספח לתצהירי, נספח א'.

ש. זה אומר שחוות הדעת שלך שהתבקשת ליתן, היא בעצם המזכר נספח א' לתצהירך.

ת. כן. זו חוות הדעת הראשונית שלי בקשר להיתר בנייה.

ש. אני לא יודע אם זה ראשונית, את אומרת שזו חוות דעתך שהתבקשת בפן המקצועי.

ת. כן.

ש. לגבי נספח א' – נספח 17 לתצהירו של מר שגב. למעשה את הגעת למסקנה מהבדיקה שלך אני מצטט מתוך חוות דעתך "עקרונית נראה כי אין מניעה לאשר את הבקשה, ממליצה לקבל אישור עקרוני מהועדה המקומית" זו היתה מסקנתך.

ת. כן.

ש. זו חוות דעתך.

ת. כן.  (עמ' 74 לפרוטוקול)

בעדותה הסבירה הגב' מלמד  על סמך מה ניתנה חוות דעתה -

ש. תראי לי את המסמך שעליו הסתמכת. מי כתב בתוך המסמך שאת מראה לי, "הועדה המקומית בהחלטתה מיום 15.6.05 אישרה שימוש חורג מתעשייה לסופרמרקט בהתאם לסעיף 149 לחוק התכנון והבניה". מי כתב את זה.

--- סוף עמוד  33 ---

ת. אני בכתב ידי.

ש. את הגעת למסקנה שמבחינה עקרונית אין מניעה לאשר את הבקשה של מר שגב.

ת. כן.  (עמוד 75 לפרוטוקול).

 

ו. הגב' אבינערי נשאלה בדבר המזכר ששלחה הגב' מלמד אל הגב' אפרת דויטש על פיו עקרונית אין מניעה לאשר הבקשה   -

ש. מפנה אותך לסעיף 26 ב' לתצהירךאת מדגישה את מזכר פנימי, התייעצות פנימית -

ת. זה בפירוש התייעצות פנימית שלנו.

ש. אם מדובר במזכר פנימי, האם יש לו משמעות מיוחדת.

ת. שהוא פנימי, אין לכך הסכמה, רק בירור פנימי. זה בירורים פנימיים שהמשרד נוהג לעשות.

ש. מזכר פנימי זה משהו שאתם נותנים ללקוחות עותק ממנו.

ת. בדרך כלל לא.

ש. מדוע לא.

ת. כי זה פנימי שלנו.

ש. מדוע במקרה הזה נמסר למר שגב המזכר הפנימי.

ת. מגישים לי בקשה, אני חייבת לעשות בירורים ראשוניים, הכי פשוט וקל לומר לא, במקרה הזה עשינו את הבדיקות שלנו, פה היתה פנייה לועדה לבירור ראשוני איך מתייחסים לכל הבקשה הזאת. מאחר וזה פנייה לגוף חיצוני יכולנו ליתן העתק למר שגב.

ש. את באופן אישי מסרת למר שגב.

ת. לא אני, אפרת. (עמ' 57-58 לפרוטוקול)

לא ברורה לי תשובתה זו. מחד היא טוענת כי מדובר במסמך פנימי. מאידך היא פועלת להעברתו לגוף חיצוני, כגון הוועדה המקומית, אשר דנה בבקשות להיתרים ושימושים חורגים ויכלה להסתמך עליו. יתרה מכך מדוע היה צורך לפנות לוועדה ל"בירור ראשוני" כלשונה, שהרי לטענת המינהל מלכתחילה אין כל מקום לאשר בקשה לשינוי יעוד והדבר אינו תלוי בדעת רשויות התכנון. עצם העובדה כי המינהל פנה לגוף חיצוני במזכר כאמור,

--- סוף עמוד  34 ---

אשר מטרתו לאפשר את השימוש החורג, מלמדת על כך כי המינהל פעל באופן אקטיבי לאשר את פנייתו של שגב. יתר על כן, אם אכן היה מדובר ב"מזכר פנימי", מדוע זה נמסר העתק ממנו לשגב. ברי, כי כאשר נמסר מסמך כאמור לשגב, יסיק הלה, את אשר כל אדם סביר היה מסיק, ומסתמך עליו כעל עמדת המינהל בנדון.

ז. ביום 11/12/2005 החליטה הוועדה המקומית גליל מזרחי לאשר את הבקשה לשינוי יעוד המבנה מנגריה לסופרמרקט, בתנאים "לאחר הסכמת המינהל" (נספח 21א לתצהירו של שגב.)

ח. ביום 22/2/06 פנה יו"ר הוועדה המקומית לשגב והודיעו, כי עליו להשלים את תנאי ההיתר להסדרת השימוש במבנה גביו נתבקש היתר בניה להפעלת סופרמרקט. ביום 27/2/06 השיב שגב לוועדה כי הוא עושה כל שביכולתו לעמוד בדרישותיהם ואם ישנם עיכובים הם נגרמים בידי גורמי ממסד שונים (נספח 35 לתצהיר התשובה של שגב).

 

ט. ביום 6/6/06 שלחה  הגב' אבינערי מכתב לוועדה לתכנון ובניה גליל מזרחי בזו הלשון:

 

"הנדון: מגרש 5 בתכנית ג/12348-אזור תעשיה כפר תבור ע"ש שגב דוד

טרם המשך דיון בבקשה היזם לשינוי יעוד המבנה לסופרמרקט אבקשם להבהיר כיצד ניתן לאפשר שימוש מסחרי במוחכר/ במבנה  בהעדר פתרון חניה ע"פ התקן הקבוע בחוק, בתחום המגרש.

האמור לעיל בהתחשב בקבוע  בתקנון תכנית ג/12348 המדגיש מפורשות  כי התכליות המותרות  בתחומי השצ"פ הינן גינון, שבילים, פארק וכו' בלבד" .

שוב, אנו רואים כי המינהל אינו שולל על הסף את בקשתו של שגב. נהפוך הוא, הפעולה נסמכת על הבקשה, ויש בה משום הצהרה האומרת כי המינהל נכון לקבל את הבקשה, אלא שיש לבחון את הנתונים התכנוניים כנדרש לשם קבלת האישור.

בסעיף, 32 לתצהירה הצהירה העדה כי מאחר ובאותו שלב, התכנית לשינוי יעוד לא קודמה, היא פנתה לוועדה המקומית במכתב מיום 6/6/6 בניסיון לברר, בטרם המשך הטיפול בבקשה, כיצד ניתן לאפשר שימוש מסחרי בהעדר פתרון חניה. כאשר נשאלה  מדוע  לא קודמה התכנית במנהל כפי טענתה בסעיף 32 לתצהירה, השיבה:

. מפנה אותך לסעיף 32 בפסקה השניה לתצהירךמדוע היא לא קודמה במינהל בשלב המוקדם הזה.

--- סוף עמוד  35 ---

ת. כי הוא לא היה זכאי לעשות שימושים מסחריים.

ש. אז מדוע כתבה שגית שאין מניעה עקרונית נספח( 16] .

ת. שגית היא הרפרנט שלי שאיתה אני עושה את הבדיקות במחלקת התכנון, לפני שאני מוציאה תשובה אני עושה בירורים, במסגרתם אני עושה בירורים במחלקות, וזאת כדי ליתן תשובה מסודרת, ואם לא אז למה לא ומה אפשרויותיו, במסגרת זו פניתי לשגית אשר את הבירורים שלה ברמה התכנונית בלבד ולא זכות קניין, והיא עשתה את הבדיקות שלה מול הועדה המקומית.

ש. בכל זאת היא פנתה לועדה המקומית לתכנון ולבניה, למעשה התשובה היתה שאין שום בעיה לאשר את שינוי היעוד, בכפוף לתנאי של אישור המינהל. האם נכון.

ת. אני לא יודעת.

ש. את לא יודעת אם הועדה אישרה או שאת לא יודעת מה היא קבעה.

ת. אני לא יודעת מה היתה התשובה הספציפית לפנייתה של שגית, אבל אני יודעת שבסופו של יום לא ניתן היתר.

ש. זאת מאחר והמינהל לא חתם על ההיתר.

ת. יכול להיות. אני לא ערה לכל הסיבות מדוע לא ניתן, אני יודעת שבין היתר גם אנחנו לא חתמנו.

ש. מה היו הסיבות הנוספות.

ת. לא יודעת.

ש. האם לא ביררת לפני שערכת את התצהיר מה היתה החלטת הועדה בקשר לפנייה שלכם ובקשר לבקשה של שגב לשינוי יעוד ושימוש חורג.

ת. לא ביררתי.

ש. זה גם לא עניין אותך.

ת. ממש לא.

ש. לא לפני הכנת התצהיר ולא בזמן הרלוונטי.

ת. נכון, לא עניין אותי". (עמ' 58-59 לפרוטוקול).

--- סוף עמוד  36 ---

תשובה זו של גב'  אבינערי הינה תשובה לקויה ומתחמקת.

כאשר נשאלה הגב' אבינערי מה הייתה תשובתה של הועדה המקומית לפנייתה זו ומדוע היא לא צורפה השיבה,  כי אין לה תשובה:

ש. מפנה אותך לסעיף 33 לתצהירךאיפה תשובת הועדה המקומית. למה את מספרת לנו עליה ולא מצרפת המסמך המתאים.

ת. אין לי תשובה.

ש. כנ"ל לגבי ההתכתבות מטעם ראש המועצה. איפה המסמכים.

ת. כנראה בתיק.

ש. למה לא צירפת אותם.

ת. צודק.

ש. מה היתה תשובת המינהל לועדה המקומית.

ת. למה אתה סבור שהיינו צריכים לענות לו.

ש. האם היתה תשובה של המינהל.

ת. לא יודעת, צריכה לבדוק בתיק.

ש. האם בהתכתבות מטעם ראש המועצה, המינהל כתב לו משהו.

ת. אני לא זוכרת.

ש. את מצאת את המסמכים האלה בתיק המינהל.

ת. אם אני לא טועה, כל הסיפור עם ראש המועצה זה עלה באיזה ישיבה בפגישה עם גבי מנהל המחוז.

ש. לא היו התכתבויות.

ת. היו, אבל לא יודעת אם הוצאנו לכך התייחסות רשמית כלשהי.

( עמ' 59 לפרוטוקול)

המילים: "למה אתה סבור שהיינו צריכים לענות לו" – יצרו אצלי תחושת אי נוחות. מחד, פונה המינהל לגופים חיצוניים ואל האזרח הפונה אליו ונזקק לשירותיו, בתשובות מהן ניתן להבין כי עמדתו חיובית. מנגד, הוא אינו חש עצמו כמי שחייב לעמוד אחרי דבריו, או להשיב כלל לפונים אליו. התנהלותו זו הינה התנהלות מתנשאת שאינה ראויה. תוצאותיה נראות היטב בהליך זה המתנהל בפני.

--- סוף עמוד  37 ---

י. יש לציין, כי ביום 6/6/06 השיב צבי חקלאי, יו"ר הועדה לתכנון ובניה גליל מזרחי, לגב' אבינערי (נספח 4 לתצהירה של אורית גורפינקל), כי המועצה המקומית כפר תבור הקצתה חלק מהשצ"פ לצורך ביצוע אלמנט תומך בהפרשי גובה  הקרקע ומאחר ופעולה זו יצרה  שטח נוסף, לא תתנגד הוועדה אם במסגרת הגשת תכנית מפורטת יבוקש שינוי יעוד לתוספת הזו אשר תשמש כחנייה לכלי רכב. יש לציין כי המדובר באותה חלקת קרקע, אשר המינהל טוען כי שגב וקבוצת בוגנה השיגו בה את גבולו.

מכאן, שהמינהל ידע, כב באותו מועד, על כן שהשטח הנוסף הוקצה על ידי המועצה לשגב / קבוצות בוגנה.

כאשר נשאלה האם דרש המינהל מהמועצה המקומית כפר תבור להחזיר לו את השטח המיועד לשצ"פ בעקבות תלונת המינהל בדבר שימוש חורג, השיבה:

. לא י ודעת, לא זוכרת.

ש. יש להניח שאם את לא הצגת את המסמך שאת מעידה על הנוהל הזה, אז אין מסמך כזה.

ת. לא הייתי בונה על זה, יכול להיות שיש מסמך.

ש. האם השצ"פ הושב לכם.

ת. לא.

ש. האם יכול להיות מצב שאתם דרשתם להחזיר את השצפ (מדובר על שנת 2006) ובמשך 6 שנים לא החזירו את השצפ.

ת. יכול להיות.

ש. ואתם לא עושים כלום בעניין זה.

ת. יכול להיות.

ש. מדוע לא.

ת. כי יש לנו הרבה דברים להתעסק איתם. זה יעשה מתי שהוא. אתה צודק.

ש. אם אני אומר לך שעל פי המידע שיש בידיי אתם מעולם לא דרשתם מהעירייה להחזיר את השצפ.

ת. זה גם יכול להיות."  (עמוד 59 – 60 לפרוטוקול).

--- סוף עמוד  38 ---

גם הסיסמא: יש "לנו הרבה דברים להתעסק איתם", מאפיינת את התנהלות המינהל בפרשיה – המינהל ראה את השימוש החורגש נעשה לדבריו, בשצ"פ, היה עד למתרחש, ובכל זאת מילא פיו מים משך למעלה משנתיים עד שהתעורר להתריע בנדון.

יא. ביום 20.12.06 הוגש כתב אישום כנגד שגב וממאי  בגין בנית תוספת למבנה ללא היתר ובגין שימוש חורג במבנה בסטייה מהיתר. ביום 6/7/10 הודו שגב וממאי בעובדות כתב האישום והורשעו בהתאמה. בהערת אגב אציין כי המינהל זקף את הגשת כתב האישום לחובתו של שגב. ברם מי שבנה את תוספת הבניה הינה ממאי ולא שגב. כאשר בהתייחס לשימוש החורג, הרי ממסמכי הוועדה המקומית עולה, כי במידה והייתה ניתנת הסכמתו של המינהל לשינוי יעוד, לא היה מוגש כתב אישום. כיוון שאין חולק על כך כי נערכה פעולת בנייה ללא היתר בנייה, והשימוש שנעשה היה שימוש חורג, איני מצליח לרדת לסוף דעתו של המינהל המנסה לזקוף את עצם ההרשעה לחובתם של שגב בהליך זה שלפנינו, שעה שנקודות אלה אינן מהוות חלק מן הפלוגתאות בעניין הנדון כאן.

יב. ביום 8/5/2007 שלחה אורית גורפינקל מכתב לבוגנה (נספח 6 לתצהירה של אורית גורפינקל) בו ידעה אותו, כי ביום 7/5/2007 נפגשה עם  הגב' כרמלית אבינערי  הממונה המחוזית לעסקאות במנהל, הציגה בפניה תכנית של שינוי יעוד וקיבלה ממנה אישור עקרוני לביצוע התכנית. עוד ציינה במכתבה כי גם בוועדה המקומית גליל מזרחי וגם במינהל טרחו לציין בפניה כי שינוי היעוד יהיה כרוך בתשלום לא קטן.

כאשר נשאלה  האם התייחס המינהל בכתב לתכנית לשינוי תב"ע שהוגשה על ידי הגב' אורית גורפינקל, המתייחסת למקרקעין נשוא  תביעה זו, השיבה גם הפעם בשלילה:

. הגב' אורית גורפינקל הגישה למינהל תוכנית מפורטת לשינוי התב"ע.

ת. נכון.

ש. האם המינהל כתב איזה שהוא מכתב בתקופה שבין יוני 2007 לבין דצמ' 2007, למר שגב או לגב' גורפינקל המתייחס לתוכנית שהוגשה לכם.

ת. תשובה בכתב לא ניתנה כי היא באה פיזית. אני נתתי לה בעצמי תשובה בעל-פה.

ש. מדוע לא נכתב על כך משהו.

ת. כי היא קיבלה תשובה און לייין וחשבתי שהיא מסתפקת בזה.

--- סוף עמוד  39 ---

ש. אם אני אומר לך כי תשובה כזו לא ניתנה.

ת. מילה מול מילה.

ש. על כל פנים מכתב בעניין זה לא הוצא וגם המינהל לא הוציא.

ת. נכון. " (עמ' 60 לפרוטוקול).

יש לציין במאמר מוסגר, כי הגב' גורפינקל אשר העידה בבית המשפט, הצהירה בסעיף 9 לתצהירה ובסתירה מוחלטת לעמדתה של אבינערי, כי בפגישה שהתקיימה בין השתיים ביום 7/5/07, אישרה לה אבינערי את התוכנית לשינוי יעוד  באופן עקרוני ואף הודיעה לה כי יצטרכו לשלם עבור שינוי היעוד. כך אף נמצא לנו מכתבה של גורפינקל אל בוגנה המידע אותו בדבר תוצאות פגישתה עם הגב' אבינערי ומחזק את גרסתו של שגב כי התכנית לשינוי היעוד אושרה עקרונית על ידי הגב אבינערי (נספח 6 לתצהירה של גורפינקל).

יג. ביום 11/4/07 שלח עו"ד אשל מכתב נוסף למנהל בדבר העברת זכויות החכירה. ביום 10/6/2007 השיבה  יוכבד שוורצברג ראש ענף עסקות עירוניות במכתב לעו"ד אשל (נספח 1 לתצהירו של עו"ד אשל)  אשר כותרתו "בקשה להעברת זכויות":

"......

2. בתחילת שנת 2000 הגיש מר שגב בקשה לשינוי יעוד למסחר.

 הבקשה טרם אושרה במשרדנו וזאת בשל העדר פתרון חניה כפי שהובא לידיעת הוועדה לתכנון ובניה גליל מזרחי.

מכתבנו מיום 6/6/06 עם העתק לשגב.

3. למרות שהשימוש המסחרי טרם אושר, מפעיל מר שגב  במקום סופרמרקט גדול וזאת ללא הסכמתנו וללא כל הסדר חוזי וכספי מתאים.

4. לאור האמור לעיל, וכל עוד השימוש המסחרי אינו מוסדר, לא נוכל להענות לבקשת מרשך להעברת הזכויות בנכס."  (ההדגשה אינה במקור – ב.א.).

יד. ביום 17/12/2007 התקיימה ישיבה בנושא המקרקעין במנהל בנוכחות גבי ויסמן מנהל המחוז, כרמלית אבינערי מנהלת מחלקת עסקות, שני נציגי מנהל נוספים ודוד שגב. בפרוטוקול הישיבה נכתב (נספח 4 לתצהירו של עו"ד אשל) בין היתר:

בקשת היזם לאפשר השימוש במוחכר כסופרמרקט נדחתה על הסף והואיל ועפ"י החלטות ונהלי המינהל, לא ניתן לאפשר שינוי יעוד, בקרקע ששוקה בפטור ממכרז לתעשיה.   

 

.....

--- סוף עמוד  40 ---

סוכם:

על היזם חוכר להמציא  התייחסות התמ"ת- הגוף אשר המליץ לפטור ממכרז.

עם קבלת התייחסותם יבחן המחוז/ מנהל כיצד להתייחס לבקשה  בזיקה לחוק חובת המכרזים ונהלי המכרז.

...

על היזם לפנות לאלתר השטח שנתפס על ידו ללא  כל אישור המינהל (שטח השצ"פ המשמש כחניה)"  .

בסעיף 35 לתצהירה הצהירה אבינערי כי ביום 17/12/07, בישיבה שהתקיימה במשרדי המינהל בנוכחות שגב נדחתה פנייתו פעם נוספת. כאשר נשאלה האם היו דחיות קודמות השיבה כי "הדחיות היו בעל פה" (עמ' 60 לפרוטוקול). עוד טענה כי הטיפול  שלה בלקוחות הוא הן בע"פ והן בכתב וכי במקרה דנן מר שגב והגב' אורית גורפינקל  קיבלו הסברים בכתב  מה הסיכויים שלהם ומה הסיבות בגינן לא ניתן לאשר את בקשתם. על כן היא אף לא הוציאה תשובה בכתב. (עמ' 60 לפרוטוקול) כך אף ענתה בהמשך:

. בדברי הרקע בסעיף 5 נכתב בקשת היזם לאפשר שימוש במוחכר כסופר מרקט נדחתה על הסף. אנו מדברים על סיכום ש- 17.12.07 תראי לי מסמך או מכתב אחד שלכם, לא בעל פה, מכתב שנכתב לפני 17.12 בו בקשת היזם נדחתה על הסף.

ת. אין מכתב כזה.

ש. בניגוד למה שאת מצהירה בתצהיר את כתבת בסיכום פרוטוקול שכן ניתן למבנה לשמש כסופר מרק, ניתן לו אישור לשימוש חורג. מפנה לסעיף 4. את מאשרת את הדברים?

ת. כן.

ש. האם יש איזה שהוא מכתב שלכם ואני אומר שאני לא ראיתי מכתב כזה במסמכים שאני ראיתי שכותבים למר דוד שגב אלה הנהלים של המינהל,  זאת הדרך שאתה צריך לעבור על מנת לקבל את האישור שאתה מבקש. תאשרי לי שאין מכתב כזה.

ת. אני מאשרת שאין מכתב כזה, גם לא היה צריך מכתב כזה". ( עמ' 65 לפרוטוקול).

--- סוף עמוד  41 ---

שוב אנו רואים כי למעשה מעולם לא הוציא המינהל הודעה בכתב לפיה הוא אינו מאשר שינוי יעוד. למעשה, אף לא הוכח לנו, עד לישיבה מיום 17/12/07 כי הודעה שכזו ניתנה בעל פה. נראה כי אף בסופה של ישיבה זו לא התבקש  שגב לפנות את המקרקעין ואף לא להפסיק את פעילות המרכול במקום. אף עצם העובדה כי המינהל החליט לפנות למשרד המסחר והתעשיה וביקש את התייחסותו לבקשה – מלמדת על כך כי המינהל לא דחה את הפנייה גם בשלב זה.

 טו. על אף האמור בישיבה דלעיל, הרי ביום 6/8/08, כשמונה חודשים לאחר שהתקיימה הישיבה במנהל,  שלחה הגב' אפרת דויטש  מנהלת מדור עסקות  מכתב לוועדה המקומית לתכנון ובניה  גליל מזרחי (ת/3) מסמך זה סותר לכאורה את האמור בנספח 4 הנ"ל, ואלה הדברים האמורים בו:

הנדון: שגב דוד – מגרש 5/1 כפר תבור

1.על סמך אישורכם  מיום 4/7/05 אנו מטפלים  במתן אישור לשימוש חורג  מתעשיה למסחר .

2. ידוע לנו כי הנ"ל  עושה שימוש מסחרי מזה מספר שנים.

3. ע"פ נהלי המינהל יש לחייב דמי שימוש גם עבור התקופה  בה נעשה שימוש חורג ללא אישור משרדנו .

4. לצורך כך אבקש להודיעני בהקדם  מועד מתן רישיון העסק  למטרה המסחרית  בנכס.

5. הננו להדגיש כי מתן ההרשאה לשימוש חורג יינתן לתקופה של 3 שנים  מיום מתן אישורינו זאת כדי לאפשר לחוכר  הסדרת המצב התכנוני  בהתאם לשימוש בפועל.

6. יודגש כי משרדנו לא יאפשר חידוש ההרשאה  מעבר לתקופה שתינתן. (ההדגשה אינה במקור – ב.א.).

מתוכן הדברים ניתן ללמוד כי עמדת המינהל ביחס לפניתו של שגב היתה חיובית, וכי המינהל מסכים לשימוש חורג לתקופה קצובה.

על מכתב זה נכתב בכתב ידה של הגב' אבינערי  "ע"פ הנחית גבי יש להעביר התיק לטיפול משפטי להפסקת השימוש + גבית דמ"ש" (ראו עדותה בע"מ 66 לפרוטוקול)

--- סוף עמוד  42 ---

טז. בסעיף 38 לתצהירה טוענת העדה אבינערי, כי  ביום 30/11/2009 הודיע המינהל לשגב על ביטולו של החוזה. "זאת לאור אי תיקון ההפרות היסודיות על אף הדרישות החוזרות". ברם, העדה הודתה בעדותה, כי למעט פניה אחת בכתב מיום 30/8/2009, אשר כותרתה "התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים", כל הדרישות היו בע"פ, וכי "נאמר לו להפסיק את השימוש גם כאשר היינו בפגישה אצל ויסמן" (עמ' 62 לפרוטוקול). לי לא ברור מה הפגישה בה מדברת העדה. במידה והיא מתייחסת לישיבה מיום 17/12/2007 בה השתתף גבי ויסמן, לא נמצא לנו בפרוטוקול  אשר נכתב על ידה, דבר גבי הפסקת החורג השימוש  למעט בקשת פינוי שטח השצ"פ  שנתפס ללא אישור המינהל. 

יח. בתצהירה, טוענת הגב' אבינערי, בניגוד לטענות שגב, בוגנה ודורית גורפינקל, כי בכל פעם שהנוגעים באו למשרדה לדון בנושא המקרקעין, היא הבהירה כי קימת מגבלה והיא הצורך במינימום של 7 שנות פעילות תעשייתית במבנה ממועד חתימת חוזה החכירה. כאשר נשאלה האם הודיע המינהל בכתב לשגב כי בעקבות מגבלה זו לא יתאפשר לשנות את היעוד לשימוש מסחרי , השיבה בשלילה:

ש. תראי לי מכתב האומר שאין לו שום סיכויי לקבל את השימוש המסחרי כיון שלא נערך מכרז. את לא כתבת מכתב כזה.

ת.  נכון.

ש.  גב' שרצברג לא כתבה מכתב כזה?

ת.  אני אבדוק במכתבים שלה עוד פעם.

ש.  תראי לי מכתב אחד מ- 2005 שאומר את זה.

ת.  אני מעיינת במכתבים. אין לי מכתב מ- 2005.

ש.  תראי לי מכתב אחד מ- 2006 שאומר את זה שאין לו שום סיכוי.

ת.  אין אף מכתב כזה. גם לא ניתן אישור אחר. (עמ' 64 לפרוטוקול).

למעשה נמצא לנו כי ממועד בקשתו של שגב  במחצית שנת 2005 לשינוי יעוד המקרקעין, מועד בו נאמר לו ולאחרים כי בקשת היעוד תאושר, לא נמצאה בחומר הראיות כל ראיה, או אמרה שהיא, המלמדת על מגבלת זמן מינמלי, הנדרשת לניהול העסק כעסק תעשייתי ממועד חתימת חוזה החכירה.

--- סוף עמוד  43 ---

יט. בשאלון שנשלח למנהל (ת/1א) נשאלה אבינערי, בשאלה מספר 4 "מתי לראשונה העלה הנתבע בפני התובע את הטענה כי הבקשה לשינוי שימוש אינה יכולה להתאשר עקב הקצאת הקרקע בפטור ממכרז"?

כ.          בתצהיר תשובתה לשאלון, השיבה העדה – "כבר בחוזה הפיתוח נכתב במפורש מהו השימוש המותר ובשים לב לכך כי מדובר בהתקשרות בפטור ממכרז למטרות תעשיה, לא ניתן, על פי נהלי המינהל, לשנות יעוד או שימוש בטרם חלפו 7 שנים ממועד חתימת חוזה החכירה. פניתו של מר שגב למנהל  לשינוי מטרת החוזה  נערכה ע"פ המסמכים שבתיק רק באמצע 05, לאחר שבפועל הוא לא עשה כל שימוש במקרקעין למטרת ההקצאה בכל השנים שקדמו לכך". בתשובתה זו אין משום מענה ישיר לשאלה. המסקנה העולה מתשובתה זו הינה כי המינהל לא טרח, מעבר להתקשרות החוזית ולדברים שנרשמו בחוזים, להבהיר לשגב, כי אין בידו לשנות את מטרת השימוש.

 

97.        יש לשים לב כי הגב' אבינערי העידה, (עמ' 57 לפרוטוקול) כי  כבר בשנת 2005 הגיש שגב בקשה לשינוי יעוד מקרקעין. (ראו גם מכתבה של הגב  שגית מלמד מיום 1/6/2005 [נספח 16 לתצהירו של שגב] לפיו הוגשה בקשה לשינוי יעוד טרם מועד זה). על אף זאת לא נמצא לי, כל מכתב שנשלח מהמינהל לשגב, המבהיר כי אין כל אפשרות לבצע שינוי יעוד מקרקעין, מאחר ולא חלפו 7 שנים בשימוש ההקצאה. יתרה מכך, בסעיף 25 לתצהירה טוענת אבינערי, כי "על פי נהלי המינהל, בקשה מעין זו עוברת סדרה של בדיקות על ידי כל המחלקות הרלבנטיות במחוז לשם קבלת חוות דעתן, בטרם מועברת הבקשה לבחינת והחלטת וועדת עסקאות". בהמשך היא מסבירה בסעיף 26 לתצהירה "כי בנסיבות אלה הועברה תחילה הבקשה לקבלת חוות דעת גב' שגית מלמד -שבירו ממח' התכנון". מדוע אם כן הועברה בקשתו של שגב בכלל לבדיקה, שהרי לטענת המינהל לא ניתן לאשר שינוי יעוד לאור העובדה כי לא נעשה שימוש במקרקעין למטרה לה נועדו משך 7 שנים.

             מן האמור, משתקפת עמדתו של המינהל, כפי שהוצגה בפני שגב ובוגנה – עמדה ברורה, שאין בה כל שיקוף של עמדתו של המינהל כיום, במסגרת ההליכים שבפני.

עמדה כה ברורה של המינהל כפי שהוצגה עד כה, הנה נתון רב חשיבות מבחינת האזרח אשר בפניו הוצגו הדברים.

היעלה על הדעת, כי המינהל הטוען למגבלה כה ברורה, על פיה אין אפשרות כלל לשנות ייעודם של מקרקעין, לא מגיב מידית, ואינו שולח הודעה מסודרת למגיש הבקשה לשינוי היעוד.  איני מאמין לטענתה של הגב' אבינערי, לפיה היא הודיעה על כך לשגב ו/או למי מטעמו בעל פה. אף עדותה ותצהירה של הגב' אורית גורפינקל מחזקים עמדה זו. אף אם

--- סוף עמוד  44 ---

הייתי מקבל טענתה  של הגב' אבינערי, איני סבור כי ראוי כי רשות מנהלית אחראית ומסודרת כגון המינהל לא תודיע עמדתה בצורה כתובה, וחד משמעית. 

מאמין אני לטענתו של שגב, לפיה לאורך כל השנים, עוד בטרם החתימה על חוזה החכירה,  הביעה הגב' אבינערי עמדה ברורה בדבר יכולתו של שגב, להביא לשינוי יעוד מקרקעין. הבעת עמדה שכזו יכולה הייתה להתפרש בעיני האדם הסביר כעמדה מוסמכת בשם המדינה שניתן לכלכל על פיה התנהגות, חרף החוזה הכתוב הנמצא בידיו של שגב, כי "אין מניעה עקרונית לאישור התכנית". אדם סביר ותם לב, המקבל דברים אלה, אינו אמור ואינו יכול להעלות על דעתו כי לכשיגיע הדבר לשם קבלת אישורה הפורמאלי האמור, ישנה המינהל את עמדתו מקצה אל קצה.        

        

98.        טען בפני המינהל כי שגב העביר זכויותיו לאחרים מבלי שביקש הסכמתו- מעשה המהווה משום הפרת חוזה. אלא שמסתבר כי דווקא נוהליו של המנהל מחייבים את חוכרי המקרקעין לנהוג כך. מעדותה של הגב' אבינערי עולה כי ככלל המינהל אינו דן בעסקה שבין שני צדדים אלא לאחר קבלת ההסכם, בין שני הצדדים וטופס בקשה חתום":

. כמי שהתנסתה בהרבה עסקאות מול המינהל, תאשרי כי הנוהל הרגיל שלכם הוא שאתם לא דנים בעסקה בין שני צדדים, אלא הם קודם מגישים את ההסכם שבין הצדדים ואז מתחילים את הדיון.

ת. נכון שכתנאי שלנו, הוא ההסכם וטופס בקשה חתום על ידי שני הצדדים."  (עמ' 52 לפרוטוקול)

ובהמשך:

. אם למישהו זכות על פי זכות חכירה והוא רוצה להעביר אותה, אני הבנתי שמדברי  שהמינהל לא ידון בבקשת העברת זכויות לפני שיביאו בפניו חוזה חתום בין הצדדים. זה משפט נכון?

ת. אנו לא פותחות בקשה במערכת ליצור הערת אזהרה כזו כל עוד שלא התקבל הסכם בין הצדדים וטופס בקשה חתום. וכן שאין הפרות על חוזה החכירה.

ש. כשאת כותבת בסעיף 22 לתצהירך שההסכמים נכרתו בניגוד לכל נוהל ודין, מה את רוצה שיעשו הצדדים שמודעים שצריך לקבל את הסכמת המינהל, וצרפו את חוזה החכירה כנספח להסכם ואת אישור

--- סוף עמוד  45 ---

הזכויות ומביאים אותו עכשיו לקבלת הסכמתך. למה ההסכם הוא בניגוד לדין.

ת. כי בהסכם שלנו, עקרונית, מילה במילה חייב לקבל את הסכמתנו לפני שהוא חותם על הסכם. אני ממציאה אישורים כאלה, כשחברות פונות אנו ממציאים אישורים כאלה. לא כולם פונים. לא כולם קובעים לנו עובדה בשטח.

ש. אני שואלת אותך כעו"ד שעוסקת במקרקעין, יש לי דירה בה זכויות חכירה ואני רוצה למכור אותה וכמובן שידוע לי שדרושה הסכמת המינהל ושני הצדדים יודעים זאת. מה המלצתך כאשת מינהל ותיקה, האם לא קודם להחתים את ההסכם להביאו בפניך לקבלת הסכמתך?

ת. ממש לא. א' צריך לעשות אבחנה.. צריך לעשות אבחנה בין מגורים לתעסוקה, אנו משתדלים לתת פריביליגה למתן תשובות, ויש עסקאות שאינ מטפלת און ליין הכל נסגר באותו רגע, תן לי לחדש לכם, עו"ד נבון, כשיש מצבים שלא מוכרים במינהל מקרקעי ישראל. אני רוצה להגיד לך שעו"ד מסודר לטעמי ומניסיוני, צריך לעשות בדיקה, לקבל אישור זכויות בנכס טרם הוא כורת הסכם עם קונים. או קונה. הוא צריך לברר שאין הפרות. לפני שהוא הולך ומתקשר. (עמוד 67 לפרוטוקול) (ההדגשה אינה במקור – ב.א.).

הגב' אבינערי ניסתה להסביר בעדותה כי היה על הצדדים לפנות למנהל בטרם חתמו על הסכמים ולבקש את אישורו בצורה מסודרת. יחד עם זאת כאשר נשאלה לאחר מכן האם נכון היה לעשות את ההסכמים, השיבה בחיוב.

ש. אני מפנה אותך לנספח 12 לתצהיר התובע. יש לנו פה את ההסכם שערך מרשי בפברואר 05' ומצורפים לו חוזי החכירה ואישור הזכויות. תאשרי לי שדווח לך ההסכם והוא דווח על שני נספחיו חוזה החכירה ואישור הזכויות.

ת. צודקת.

ש. אני שואלת, טוב שעשיתי את ההסכם?

ת. עשית מעולה.  (עמ'  67 לפרוטוקול).

--- סוף עמוד  46 ---

דברים אלה עומדים בניגוד לעדותה הנחרצת של הגב' אבינערי בסעיף 32 לתצהיר עדותה, לפיה חתימת חוזה בטרם קבלת הסכמת המינהל הינה "בניגוד לכל נוהל ודין". איני מקבל דברים אלה, ואין לי אלא להצר על גרסה זו שאינה תואמת לאמת. גרסה זו מלמדת על התנהלות דו- מימדית של המנהל.

99.        מדברים אלה ניתן ללמוד על נוהל בלתי תקין ובלתי סביר בו נוקט המינהל. כבר ראינו לעיל, כי המינהל אינו נוהג ליתן תשובות ברורות למתקשרים, הפונים אליו בשאילתות, לגבי אפשרויות לבצע עסקאות או לשנות יעוד או שימוש במקרקעין. עתה למדים אנו כי לא רק שהמינהל ממלא פיו מים כאשר בא האזרח לברר את אפשרויותיו, אלא שמסתבר כי הוא דורש, כתנאי לפניה, המצאת חוזה בין החוכר לבין הרוכש. בהתנהלות זו טמון אבסורד. שכן, ממה נפשך? אם התקשרות חוזית כאמור מהווה משום הפרת חוזה החכירה. הכיצד יוכל האזרח לדעת על כך אם הוא לא יפר את חוזה החכירה?

על כן, איני יכול לקבל את התנהלותו של המינהל כלפי המתקשרים עימו כהתנהגות ראויה וסבירה, כפי שיש לצפות מגוף שלטוני בעל מעמד כה מרכזי ושליטה בצומת התקשרויות, בנכסי דלא – ניידי.

על כן, נמצא כי המינהל עצמו אינו סבור כי ניתן לקיים כלשונן את הוראות חוזי החכירה בהן התקשר, ומכאן, שהתקשרות כאמור, אינה נתפסת על ידי המינהל כהפרה יסודית של חוזה החכירה.

אף אם הייתי יוצא מנקודת הנחה כי היה על שגב לקבל אישור מהמינהל טרם החתימה על החוזים, מדוע זה לא הגיב המינהל בתשובה ברורה, לפנייה לאישור חוזים אלו.  שהרי אין חולק כי דווח למנהל על עריכת החוזים כשלושה ימים לאחר עריכתם  ביום 27/2/2005. מדוע לא פנה המינהל מיידית לצדדים, והבהיר כי טרם חתימה על חוזה יש לפנות אליו לקבלת אישור העברת זכויות? וכי הוא אינו מאשר מלכתחילה התנהלות זו .

בהערת אגב אציין, כי מצאתי את עדותה של גב אבינערי, לא אמינה, לקונית ומגמתית, אשר כל מטרתה לגבות את התנהלות המינהל. ניכר היה בעדותה כי גיבשה גרסה, שאינה עולה בקנה אחד עם מכלול הנסיבות אשר הביאו את מר שגב עד הלום, תוך ניסיון לתרץ את התנהלותו הבלתי סבירה של המינהל.

לאור כל האמור, אני קובע, כי עובדי המינהל הציגו בפני שגב מצגים, לפיהם ישונה יעוד הקרקע, וכי אלו גרמו לו להאמין כי יוכל להעביר זכויותיו לאחרים.

--- סוף עמוד  47 ---

תחולת החלטה 1455

100.      לטענת המינהל, היה על שגב, בהתאם לנוהלי המינהל, לנהל עסק לתעשיית עץ בנכס משך 7 שנים לפחות ממועד חתימת חוזה החכירה.

             ברם, בהתאם לנוהל, שעמד בתוקפו במועד כריתת חוזה הפיתוח (נוהל 31.11) – נמצא כי שינוי מטרת ההקצאה של קרקע, שהוקצתה בפטור ממכרז למפעלי תעשיה ומלאכה קודם לחלוף שבע שנים ממועד אישור העסקה (להבדיל ממועד כריתת חוזה החכירה) ילווה ב-"אישור/המלצת משרד התמ"ס ואישור המינהל", ולאחר מכן – באישור המינהל בלבד (להלן: הנוהל הקודם). בהחלטת המינהל מס' 1455, מתאריך 31.8.2005, נקבע בניגוד לאמור בנוהל הקודם,  כי לא ניתן יהיה לאשר עוד שינוי במטרת ההקצאה כאמור, וזאת בטרם חלוף שבע שנים ממועד החתימה על חוזה החכירה. נוכח החלטה 1455, תיקן המינהל אף את הוראות הנוהל הקודם, תוך סטיה מסוימת מנוסח החלטה 1455, כי שינוי המטרה יתאפשר רק לאחר שבע שנים "ממועד סיום תקופת הסכם הפיתוח", להבדיל ממועד חתימת חוזה החכירה, כאמור בהחלטה 1455 (להלן: הנוהל החדש) (ראו בגץ 10284/08 יצחק אליהו עבודות עפר בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (28/12/09).

החלה רטרואקטיבית של הנוהל

 

101.     האם יש להחיל את החלטה 1455 רטרואקטיבית?

ככלל, אין מניעה לפרש חיקוק ככזה החל רטרואקטיבית. השאלה אם ראוי לפרש כך חוק מסוים תלויה בתכליתו של אותו חיקוק. בין השאר, יש לבדוק האם הסמכות  שהחיקוק מעניק היא פוגעת או מטיבה. גבי תקנות, קימת חזקה כי מותר ליתן להם תוקף למפרע, בכפוף למבחן הסבירות. חזקה כזו אינה קימת גבי הוראות מינהל. נראה כי אף לא קימת חזקה הפוכה, לפיה, אין מקום ליתן להן תוקף למפרע.  עם זאת, השאלה, האם ניתן ליתן תוקף למפרע להוראת מינהל, תלויה, בכל מקרה, בנסיבות התקנת החיקוק ובנסיבות המקרה. המשותף בין תקנות והוראות מינהל הוא, כי אין מניעה להקנות להן תחולה למפרע. על כן עובר מרכז הכובד,  גם כאן וגם כאן, לבחינת נסיבותיו של כל מקרה. בכל מקרה תשקף ההכרעה איזון ראוי בין טובת הציבור, לרבות הפגיעה בפעילות המינהל, ולבין טובת הפרט, לרבות ההגנה על זכויות מוקנות. (ראה  יצחק זמיר, "הסמכות המינהלית", כרך ב' , 1996 ע"מ 975).  על כן, סבורני כי החלתן של הוראות מינהל למפרע תיעשה בהתאם לכללים אלה. ומכאן, רק כאשר נמצא לנו טעם מיוחד, ניטה לקבל החלת תחולה רטרואקטיבית של הוראות מינהל.

בספרו של המלומד יצחק זמיר בע"מ 976, נאמר:

--- סוף עמוד  48 ---

"לדעתי ראוי לקבוע חזקה פרשנית שהמחוקק לא הסמיך את הרשות המינהלית להקנות לתקנות או להוראות מינהל תוקף למפרע. אכן החזקה, כדרכן של חזקות פרשניות, צריכה להיות ניתנת לסתירה בכל מקרה, לפי לשון החוק או תכלית החוק. אך לצורך זה נדרש טעם מיוחד. בהעדר טעם מיוחד לא תהיה הרשות המינהלית מוסמכת לפעול למפרע. חזקה כזאת נדרשת למען העיקרון של שלטון החוק וההגנה על זכויות אדם. על הבסיס של חזקה כזאת ניתן לקבוע הבחנות בין סוגי מיקרים, שבהם החזקה מקבלת יותר תוקף או, להיפך, שבהם היא נחלשת, או אפילו נסתרת".  

ואכן, הלכה ברוח זו נפסקה בפסה"ד בבג"ץ 10284/08 הנ"ל וכן, בבג"ץ 6884/07 נאות בית וגן בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] [6.4.10]. ביחס להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ביחס לשינוי יעוד.

במקרה שלפנינו, אמור היה המינהל לפעול על פי הוראות נוהל 3.11, הוראה זו הקנתה למוסדות המינהל שיקול דעת רחב לדון ולהחליט בשינוי מטרות החכרת הנכס, עוד בטרם חלפו 7 שנים, ממועד אישור העסקה – דהיינו עוד קודם לחתימת הסכם הפיתוח או החכירה. שגב פנה למינהל בחודש פברואר 2005 – עת עמדה הוראת הנוהל בתוקפה, ואף לאחר שחלפו 7 שנים ממועד אישור העסקה. על כן, רשאי היה להניח כי המינהל ידון בפנייתו וישקלה.

ואזכיר, כי פרט לפנייתו של עו"ד אשל, אשר פנה בשם שגב ובוגנה בחודש פברואר 2005, פנה שגב למנהל עוד בשנת 2000 לאחר שלקה בשני התקפי לב [ראה סעיף 8 תצהירו ועדותו בעמוד 19] וביקש את שינוי היעוד [ראה גם עמוד 33 לפרוטוקול]. ואכן, עובדת המינהל, יוכבד שוורצברג [סגניתה של אבינערי] מאשרת במכתבה מיום 10.6.07 [נספח 23 לתצהירו של שגב] כי שגב פנה עוד בשנת 2000 בבקשה לשינוי יעוד.

סוגיית מחלתו של שגב לא הועמדה בפני כפלוגתא, ויש לקבלה כעובדה שאינה שנויה במחלוקת. אף נמצאו לנו ראיות, בלתי נסתרות, לפיהן שגב הפעיל נגריה בנכס, לאחר שהקים עליו בניין ששטחו 250 מ"ר בלבד [ראה עדותו בעמוד 19 – 20 לפרוטוקול].

102.      ברם, עצם העובדה כי קבעתי כי המינהל הציג בפני שגב מצגים בדבר נכונותו העקרונית לשנות את השימוש בקרקע ורשאי היה לעשות כן על פי הנוהל הקיים, עדיין אינה מקנה לשגב זכות קניינית כי אכן שינוי היעוד יבוצע על ידי המינהל. אמנם פקידי המינהל יצרו אצלו ציפייה סבירה כי אכן המינהל יהא נכון לבחון ובפועל בחן – בעין אוהדת את הבקשה לשינוי יעוד, אך לא נמצאה כל התחייבות או הבטחה, בין מנהלית, ובין בעוצמה פחותה ממנה, כי אכן, בסופו של יום, ינתן האישור המיוחל לשינוי היעוד. אין ספק כי התנהלותו של המינהל היתה בלתי ראויה, הן מבחינת ההתייחסות לפניות והן מבחינת "גרירת

--- סוף עמוד  49 ---

הרגליים" אשר אפיינה את התנהלותו. עם זאת, התשובות שקיבל שגב וכל מי מטעמו, לא כללו התחייבות ברורה, כי אכן יותר לו שינוי השימוש בנכס. על כן, הוא לא היה רשאי להחליט על שינוי השימוש בנכס באורח חד צדדי. שגב קיבל לרשותו נכס, המהווה נכס מנכסי הציבור, על מנת שישמש לצרכי הקמת מפעל באזור עדיפות לאומית, ולא לשימוש אחר.

הקצאת נכסים כאמור, בפטור ממכרז, הינו חריג לחוק חובת המכרזים. ההקצאה נועדה להעניק כלים יצרניים ותעסוקתיים לתושבי אזורי העדיפות הלאומית, וככזאת תעשה במשורה, תוך הטלת מגבלות על השימוש בהם והעברתם לאחרים.

על כן, משקיבל שגב את הנכס האמור, ידע כי ההקצאה נועדה לשימוש קונקרטי בלבד – שיעשה על ידו. אמנם שינוי אפשרי, אולם הדבר ניתן לשיקול דעת הרשויות, ולא יעשה כדבר המובן מאליו. לעניין זה, איני מקבל את עדותו של שגב, אשר אינה עומדת בקנה אחד עם הראיות והמסמכים שהומצאו, ולפיה נאמר להם על ידי הגב' אבינערי, כי אין מניעה לשינוי היעוד. אף נספח 17 לתצהירו, אינו מלמד על כך. [שלא לדבר על כך, שבוגנה, אשר נכח בפגישה, אינו מעיד כך]. כאמור, קבעתי גם כי שגב אף לא הוכיח קיומה של הבטחה שלטונית.

לפיכך, איני מקבל את תביעת התובע לסעד של הצהרה, לפיו יש לראות בתוכניות שהוגשו על ידו למינהל כחתומות על ידי המינהל. אף לא אעמיד את שיקול דעתי חלף שיקול דעתו של המינהל, ואקבע כי אכן יטיב המינהל עשות, לו ישקול כיום בצורה ראויה, את פנייתו של שגב לשינוי השימוש. שכן, חלפו כ- 16 שנים מיום ההחלטה של ההקצאה ובמשך פרק זמן החמיר מצבו הבריאותי של שגב, אשר שוב אינו אדם צעיר.

103.      כל שנותר לחובת המינהל, הינו מצגי שווא רשלניים שניתנו על ידי עובדותיו לשגב, כפי שפירטתי לעיל באריכות ובסעדים הנובעים מכך, כפי שאפרט בהמשך.

שגב תובע אין ספור סעדים כספיים בגין "פרשה זו". בין היתר הוא דורש את השבת כל הכספים אשר שילם בגין רכישת הנכס, הקמת המבנה, הוצאות פיתוח, עבודות תמיכה, הקמת מסלעה, התאמת המבנה למרכול וכיוצא בכאלה [ראה סעיף 48 לסיכומיו בכתב].

יוצא איפוא, כי שגב שואף להחזיק בידיו את הנכס על כל הבנוי בו, כשיעודו כבר שונה, ובמקביל לקבל חזרה לכיסוי כל אגורה שהשקיע בו, מן הטפחות ועד המסד, לרבות דמי רכישתו ודמי הבניה עליו. דרישה זו, האופפת גם את הסעדים ההצהרתיים להם הוא עותר – הינה כה מופרכת, עד כי איני רואה כל מקום להתייחס אליה. יתר על כן, על פי כתב התביעה מופיעים סעדים הכספיים כסעדים חליפיים לסעד ההצהרתי, ולא כפי המופיע בסיכומיו בכתב.

--- סוף עמוד  50 ---

הוא הדין אף בהפסדים שכביכול נגרמו לו בגין הצעה קונקרטית שקיבל, להתקנת מערכת סולרית על גג המבנה, לרבות אבדן רווחים ל- 20 השנים הבאות. עילה זו אינה מופיעה כלל בכתב התביעה. שגב לא הוכיח כי לו היה פונה למינהל, בעת שבנכס פועלת נגריה, לא היה נענה. הנזק הינו מרוחק ואין לכללו בתחום צפיות אנשי המינהל, בעת שהציגו בפני שגב את מצגיהם. על כן, איני רואה מקום להתייחס לסעד כספי זה.

104.      כאמור שגב תובע פיצויים בגין נזקים שנגרמו לו עקב מצגי השווא של המינהל. לעניין זה, הוכיח שגב כי המינהל התנהג כלפיו בחוסר תום לב, ויצר בליבו צפיות כי בקשותיו יענו. עם זאת, אין המצגים שהוצגו בפנינו על ידי פקידי המינהל מגיעים לדרגת מצג שווא רשלני.

מכל מקום, את הנזק בגין עוולה המבוססת על מצג שווא רשלני יש לבחון "בהתאם לשאלה מה היה המצב לולא הוצג מצג השווא ולא בהתאם לשאלה מה היה קורה לו הדברים שנאמרו היו אמת" [ע.א 5460/94 הכס מפעלי מזון בע"מ נ' בנק המזרחי המאוחד [פורסם בנבו] [29.6.97], או כפי שמצאנו בע.א. 5610/99, צלסקי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ראשל"ץ, פ"ד נא [1] 97 [1977].

מנגד, סבורני כי לפחות נזקיו הלא ממוניים של שגב הוכחו, ולעניין זה מקבל אנוכי את טיעוניו כי נגרמו לו טרחה, עוגמת נפש ודאגות הטורדות את מנוחתו משך השנים, אשר מקורן בצפייתו שנוצרה עקב התנהלות עובדי המינהל [ולעניין זה נטל המינהל על עצמו את האחריות לשאת בנזקים שנגרמו על ידי עובדותיו, לו יוכח כי אלה חבות בנזיקין כלפי שגב].

סבורני כי יש מקום להעריך את נזקיו הלא ממונים הללו של שגב – אשר מקורן בהתנהגות בלתי סבירה של עובדי המינהל על דרך האומדנא. מנגד, יש לחייבו בדמי שימוש בגין המבנה, בגין התקופה בה שימש כמרכול – משך כ 4.5. שנים. סבורני כי הפרש דמי השימוש במעבר לדמי השכירות המהוונים [ששילם מראש בעת חתימתו על חוזה הפיתוח], מתקזז כנגד נזקיו הלא ממונים, באופן שהמינהל לא יחוב בתשלום פיצויים, ושגב לא יחוב בהפרש דמי השימוש בגין התקופה האמורה, ובכך תקוזזנה התביעות ההדדיות בעניין זה.

105.      ומכאן לסעד העיקרי הנתבע על ידי שגב – סעד ההצהרה לפיו הסכם החכירה שחתם עליו תקף וכי אין תוקף להודעת הביטול.

סבורני כי נוכח קביעותיי העובדתיות באשר להתנהלות המינהל, לא היה מקום לביטול החוזה על ידי המינהל לאחר שההפרות תוקנו, עם סגירת המרכול בתום שנת 2009.

סגירת המרכול ופינויו על ידי קבוצת בוגנה, הביאה לכך ששוב לא נעשה כל שימוש חורג בנכס, וכי אלמלא התביעות התלויות ועומדות, ניתן להשיבו לשימושו הקודם, אלא אם יבקש עתה שגב לשנות את השימוש והמינהל יאשר זאת.

--- סוף עמוד  51 ---

המינהל ידע פרק זמן מושך על הפרות הסכם הפיתוח וחוזה החכירה. הוא ידע על כוונתו של שגב לשנות השימוש בנכס, וידע על ההסכם עם בוגנה, לפחות מחודש פברואר 2005. חרף זאת, המשיך המינהל ליצור מצגים כלפי שגב, ואפשר לו ולבוגנה לנקוט בצעדים לשינוי השימוש והיעוד – מבלי שיפעל כפי המתחייב.

106.      הדרך הנכונה לביטול החוזה, מופיעה בסעיף 7 לחוק החוזים [תרופות בשל הפרת חוזה] להלן: "חוק החוזים תרופות"] תשל"א – 1970 הקובע:

"(א) הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית.

(ב) היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן לחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות העניין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול.

(ג) ניתן החוזה להפרדה לחלקים והופר אחד מחלקיו הפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל אלא את החלק שהופר; היתה בהפרה גם משום הפרה יסודית של כל החוזה, זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו".

על פי הוראות סעיף 7 הנ"ל מותנה היקפה של זכות הביטול בטיב ההפרה.

סעיף 8 לחוק החוזים תרופות קובע:

"ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7 [ב] ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה, תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה".

מסעיפים אלו אנו למדים כי נפגע מהפרה יסודית זכאי לבטל החוזה תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה. ואילו נפגע מהפרה, שאינה יסודית, זכאי לבטל את החוזה רק לאחר שנתן לנפגע אורכה לקיומו של החוזה והחוזה לא קוים תוך זמן סביר לאחר מתן האורכה. (ראו גם רע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עיריית מעלה אדומים פ"ד נו [5], 779, עמוד 787 – 799 [2002]].

כאשר הפרת החוזה היא יסודית – וכך אף לכאורה במקרה דנן, רשאי היה המינהל הנפגע לבטל את החוזה. משבחר באפשרות זו, היה עליו להודיע לצד המפר על ביטול החוזה (ראו ג' שלו. דיני חוזים 546 [מהדורה שניה, תשנה"ה]). הטעם לכך הוא, כי הצד המפר זכאי לדעת

--- סוף עמוד  52 ---

האם החוזה בטל לאור הפרתו, ולהסתמך על כך (ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב – הקואופרטיבי המאוחד להובלה בע"מ פד מ [4] 533, 545 [1986]).

ברם, סעיף 8 לחוק החוזים [תרופות בשל הפרת חוזה] קובע כי הודעת הביטול צריכה להינתן תוך זמן סביר לאחר שנודע לנפגע על ההפרה. "זמן סביר" לעניין הודעת ביטול שונה הוא ממקרה למקרה, ויש לפרשו בהתחשב במהותו ובטיבו של החוזה ובהתנהגותם של הצדדים. זאת על רקע נסיבותיו המיוחסות של כל מקרה ניתן למדוד ולקבוע, אם הודעת הביטול ניתנה תוך זמן סביר. (ראו ע"א 42/86 אבידוב ב' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ  פ"ד מג [2] 513, 516 [1989]).

אין ספק בליבי, כי במקרה דנן, לא ניתנה הודעת הביטול תוך זמן סביר, בעוד ההפרה נעשתה בשנת 2005, ניתנה הודעת הביטול רק סמוך להגשת התביעה בשנת 2009.

הלכה היא כי כאשר חולף הזמן הסביר למתן הודעת ביטול, אין לבטל חוזה אם ניתן לפרש את חלוף הזמן כוויתור הנפגע על זכות הביטול.

107.      ראינו, במקרה שלפנינו, כי עוד בחודש יוני 2007 [מכתב יוכבד שוורצברג מיום 10.6.07 – נספח ט"ז 2 לתצהירה של אבנערי] ציין המינהל כי מופעל באתר סופרמרקט ללא הסכמה, ברם לא ניתנה כל התרעה הנוגעת לביטול החוזה. [דבר התואם אף עדותה של הגב' גורפינקל, לפיה ביום 7.5.07 התקיימה ישיבה עם הגב' אבינערי, אשר דנה באישור התוכנית]. גם בישיבה עם מנהל המחוז, מר ויסמן, מיום 17.7.07, בה לכאורה הודע לראשונה על אי הסכמת המינהל לתוכנית, עדיין ביקש המנהל את הסכמת משרד המסחר והתעשיה, ודרש רק את פינוי השצ"פ שנתפס שלא כדין, מבלי להתריע על ביטול חוזה החכירה [ראה נספח 4 לתצהיר עו"ד אשל]. רק ביום 12.2.08, נשלחה הודעת מר ויסמן כי אין מקום להכשרת ההפרה. עם זאת, גם בשלב זה טרם טרח המינהל לשלוח הודעת ביטול, או התרעה וארכה לפני ביטול.

מנגד, ביום 6.8.08 פנה המנהל לועדה המקומית בנדון, ובה באמצעות הגב' אפרת דויטש והודיע על הסכמתו לשימוש חורג. וכן גילה דעתו גם בשלב זה, כי יתכן והינו משלים עם השרץ.

רק ביום 30.8.09 – נשלח מכתב התראה מטעם ב"כ המינהל, עו"ד דהן, ובו דרישה להפסקת השימוש, הריסת המבנה המשמש למטרה מסחרית וסילוק יד משטח הפלישה [שהינו השצ"פ בלבד]. עוד נאמר כי אם לא ימלא שגב אחר הוראות ההתראה, ינקטו נגדו הליכים משפטיים לרבות ביטול חוזה החכירה [המכתב מצוי בנספח 27 לתצהיר שגב]. חלפו 30 יום והודעת ביטול לא ניתנה.

--- סוף עמוד  53 ---

ביום 30.11.09 – חודשיים לאחר חלוף המועד, נשלח מכתב המבטל את חוזה החכירה [נספח 28]. כאמור ביום 30.12.09 הופסק השימוש החורג, והמבנה פונה על ידי קבוצת בוגנה.

108.      סבורני, כי התנהלותו זו של המינהל לא היתה סבירה, כפי שהתנהג עד סמוך לפני תקופת זו. אמנם ניתנה ארכה בת 30 יום, אולם בנסיבות העניין, ולאור התנהלותו של המינהל במשך השנים שקדמו למשלוח מכתב ההתראה, פרק הזמן לסילוק ההפרה שניתן במכתב ההתראה, לא היה סביר. רואים אנו כי בפועל פעלו בעלי הדין, שגב וקבוצת בוגנה על פי הנדרש במכתב ההתראה, והביאו להפסקת ההפרות, תוך פרק זמן סביר של 4 חודשים.

בכך למעשה נתמלאו דרישות המינהל. התביעה עצמה הוגשה מטעם המינהל רק ביום 21.2.10 – דהיינו כמעט כחודשיים לאחר שההפרה חדלה, וזאת בהליך תביעה שכנגד.

יש לזכור כי פרט לכך שהודעת הביטול אמורה להינתן תוך פרק זמן סביר, הרי גם היא אמורה להיות מופעלת בדרך מקובלת ובתום לב [ראה ע.א. 158/80 שלום נ' נטחה פ"ד לו

[4] 793 811 [1982]; גבריאלה  שלו, דיני חוזים, [תשנ"ה] 54. גם לעניין זה חלה הוראת סעיף 29 לחוק החוזים [חוק כללי] התשל"ד – 1974, בדבר שימוש בדרך מקובלת ובתום לב בזכות הנובעת מחוזה. התנהלותו של המינהל במקרה דידן, אינה מעידה על התנהגות מקובלת וסבירה. יתר על כן, הודעת הביטול אמורה הייתה להינתן רק לאחר ארכה הולמת. המינהל לא טרח לבטל את החוזה במועד, בו נודעה לו ההפרה, אלא נטע תקוות שווא בליבו של שגב, משך תקופה ממושכת, שאינה יכולה להיחשב כ"פרק זמן סביר".

109.      על כן, סבורני כי שימוש בסעד הדרסטי של ביטול החוזה אינו ראוי, במיוחד כאשר התביעה הוגשה לאחר סילוק ההפרה.

לפיכך, דיינו כי הפרת החוזה תוקנה על ידי שגב תוך פרק זמן סביר.

על כן, תביעת המינהל לביטול חוזה החכירה תוך חיוב שגב בתשלום פיצויים- נדחית.

לאור כל האמור, אני מקבל את תביעתו של שגב וקובע, כי הסכם החכירה שנחתם בינו לבין מנהל מקרקעי ישראל- ביום 8/11/2004 והמתייחס למקרקעין הידועים כגוש 17036 חלקה:3 (ולאחר פרצלציה חלקה:94), חלק ממגרש 5 בישוב כפר תבור בשטח של 1,894 מ"ר שריר וקיים וכי הודעת הביטול של הסכם החכירה מטעם המינהל הינה חסרת תוקף. בהתאם תביעת המינהל נדחית למעט תביעתו לתשלום דמי שימוש.

באשר לתביעה לדמי שימוש – כאמור לעיל, החלטתי לקזזם כנגד נזקיו הלא ממונים של שגב.

--- סוף עמוד  54 ---

התביעה נגד בוגנה נדחית, באשר אלה פינו את הנכס ואת השגת הגבול בשצ"פ כחודשיים לפני הגשת התביעה.

באשר להוצאות, הרי משנתקבלה תביעתו העיקרית של שגב ונדחתה תביעתו העיקרית של המינהל, החלטתי לחייב את המינהל לשאת בהוצאותיו של שגב, בסכום כולל של 50,000 ₪ ובהוצאותיו של בוגנה בסך 10,000 ₪.

התביעה שכנגד שהוגשה ע"י קבוצת בוגנה.

 

1.          התובעים שכנגד, בפרק זה, צח”ר ממאי ובוגנה [המכונים בפרק זה: "התובעים"] טוענים כי הוטעו על ידי שגב ועל ידי עו"ד אשל, שהציגו פניהם אינפורמציה שאינה נכונה, בעטיה נגרמו להם נזקים. כאשר עו"ד אשל אף התרשל במילוי תפקידו כעו"ד המייצגם, ובכך הביא לנזקיהם. אקדים מסקנה לניתוח ואומר כי דעתי, אותה אפרט בהמשך הדברים, היא כי יש לדחות את תביעתם.

2.          טענתם העיקרית של התובעים היא, כי הסכם המכר בין שגב לצח”ר נחתם עקב הטעית שגב את צח”ר. אף טענה זו דינה להידחות  זאת ממספר טעמים.

3.          תחילה אציין, כי במקביל לטענה ז,ו טענו התובעים, כי בטרם מיסוד ההסכמות בין בוגנה צח”ר וממאי לשגב, ערך בוגנה בדיקה אצל המועצה המקומית ורשויות התכנון והבניה, ומצאן כי אין כל מניעה לשינוי יעוד המקרקעין לשימוש לסופרמרקט ולקבלת רישיון להפעלת סופרמרקט במקרקעין. (ראו סעיף 6 להודעת צד ג' וסעיף 7 לכתב התביעה שכנגד). טענותיהם סותרות עובדתית האחת את רעותה. שהרי אם  נערכו בדיקות אצל רשויות התכנון והבניה,  ונמצא כי אין מניעה לשינוי יעוד המקרקעין, ברי כי ידעו על הצורך בשינוי היעוד, וכי לא ניתן להפעיל סופרמרקט בטרם קבלת האישורים הנדרשים.

4.          יתרה מכך, מצאתי כי טענות התובעים בדבר אי ידיעתם את הצורך בשינוי יעוד מקרקעין והטעיתם על ידי שגב,  חסרות בסיס ונשענות על קנה רצוץ.

לטענת התובעים, שגב הטעה אותם ביחס לאפשרויות השימוש במקרקעין, ביוצרו מצג שווא, לפיו ניתן יהא להפעיל במקום סופרמרקט. שגב אף התרשל כלפיהם בהציגו מצג זה.

בעדותו טען שגב כי לא אמר לבוגנה כי לא ניתן להפעיל במקום סופרמרקט.

.  אתה אמרת לו שיש בעיה לפתוח שם סופר מרקט.

--- סוף עמוד  55 ---

ת.  אני אמרתי לו שעליו נתונה האחריות לשינוי היעוד הזה. עו"ד אשל גם אמר לו.

ש.  השאלה שלי הייתה האם אמרת לו שיש בעיה לפתוח במקום סופר מרקט.

ת.  לא.

ש.  ידעת שהוא הולך לפתוח סופר מרקט?

ת.  כן.

ש.  ולא אמרת לו, מטרת החכירה של המקום היא לנגריה

ת.  זה היה כתוב בכל המסמכים וזה היה ברור

ש.  אמרת או לא אמרת? מה אמרת?

ת.  אמרתי שזו נגריה, אם תרצה לעשות סופר מרקט תצטרך לעשות את זה לפני כן מול המינהל כחוק וגם כתבתי את זה.

ש.  אתה בעצם אומר כך, התחלתם לבנות והוא נתן הלוואה לצורך בניית סופר מרקט ואמרת לו שכרגע זה יכול להיות נגריה ואם תרצה תוכל לשנות את זה אז?

ת.  כן

ש.  לא סיכמתם שאם אי אפשר לשנות לסופר מרקט תחזיר לו את הכסף?

ת.  יש לו צקים לביטחון על כל סכום שהוא נתן לי, הוא יכל לצאת מתי שהוא רוצה" (עמ' 30 -31 לפרוטוקול).

לא מצאתי כי בכך הטעה שגב את בוגנה. ומדוע?

שכן, כאמור, שלושה חוזים נחתמו בין שגב לבוגנה וממאי. חוזה מכר, חוזה שכירות וחוזה שיתוף. לחוזה המכר ולחוזה השכירות צורף הסכם החכירה של שגב מול המינהל. לטענת בוגנה, חוזה החכירה בו נכתב מפורשות יעודם של המקרקעין לתעשיה ולצורך הקמת מפעל עץ, צורף להסכמים לאחר החתימה על החוזים.

ואכן, גם בוגנה מודה:

". שאל אותך חברי מתי נודע לך על חוזה החכירה, שאלתי האם שגב נתן לך העתק מההסכמים?

--- סוף עמוד  56 ---

ת. הוא נתן לי את ההסכמים, התחלנו את החוזה ב-25 לחודש, אז העו"ד צירף אותם. בתקופה שחתמנו על ההסכם לא קיבלתי העתק.

ש. למה לא ביקשת?

ת. לא ביקשתי. האמת שגם לא ידעתי שיש חוזים כאלה, הוא נראה לי אדם ישר. גם בדקתי במועצה ואמרו לי שזה שלו. (עמ' 104 לפרוטוקול).

אף אם הייתי מקבל טענתו זו של בוגנה- ואיני מקבלה- הרי מעיון בחוזים שנכרתו בין שגב לצח”ר, ממאי ובוגנה עולה, כי בכולם נכתב מפורשות כי יש לשנות את יעוד המקרקעין.

 כך, כבר בזיכרון הדברים עליו חתמו שגב ובוגנה מיום 9/3/03 ( נספח 5 לתצהירו של עו"ד אשל) הוסכם בין הצדדים כי:

"8. פתיחת הסופר תתבצע כחוק, רק לאחר השלמת כל המבנה, הגשת בקשה לשינוי יעוד הקרקע ורישיון עסק.

.........

13. לפני חתימת החוזה בין הצדדים יבדוק עו"ד העסקה שישנה דרך חוקית לביצוע התכנית של העברת חלק מהנכס מדוד לאילן  מבלי לפגוע בהסכם של דוד עם מנהל מקרקעי ישראל".

בסעיף 8 למסמך העקרונות, מיום 20.10.03, שנחתם בין הצדדים, עליו חתמו שגב ובוגנה (נספח 4 לתצהירו של שגב)  נכתב: 

"פתיחת הסופר תתבצע כחוק, רק לאחר השלמת כל המבנה, הגשת בקשה לשינוי יעוד הקרקע ורשיון עסק".

בהסכם המכר שנחתם בין צח”ר לשגב מיום 24/2/05, (נספח ג לתצהירו של בוגנה) נכתב בסעיף 11.3 כי "מוסכם על הצדדים כי ככל שהקונה ירצה לשנות את הייעוד של המקרקעין מהיעוד החל עליו ו/או ככל שירצה להשתמש בו באופן החורג מהשימוש המותר ע"פ הסכם החכירה הוא יעשה זאת בעצמו. עלויות ביצוע השינוי יעוד יחולו על הצדדים בחלקים שווים" (ההדגשה שלי – ב.א.). יש לציין, כי להסכם המכר צורף הסכם החכירה שנחתם בין שגב למנהל  בו נכתב כי מטרת החכירה היא מפעל למוצרי עץ.

--- סוף עמוד  57 ---

ובסעיף 7.1 להסכם השכירות שנחתם בין  שגב לממאי (נספח ד לתצהירו של בוגנה) נאמרו דברים מפורשים:

"מוסכם ומוצהר כי מטרת השכירות במושכר תהא שימושו של השוכר  יחד עם עובדיו  ו/או מנהליו ו/או מי מטעמו אר ורק לשם ניהול של כל עסק חוקי בהתאם ליעוד הקרקע ("להלן העסק") והשוכר לא יהיה רשאי להשתמש במושכר לכל שימוש אחר , אך אם לא יהיה בכך משום פגיעה במושכר ו/או הכבדה על המשכיר יותר מאשר השימוש המוסכם במושכר ע"פ הסכם זה."

ובסעיף 7.2 נמצא לנו:

" השוכר מתחייב לפעול לשם קבלת ההיתרים  והרישיונות הנדרשים לשם ניהול העסק מיד עם חתימת הסכם זה על ידי הצדדים, לרבות שינוי יעוד המקרקעין ו/או קבלת אישור לשימוש חורג, כך שניתן יהיה להפעיל בו עסק אותו ירצה השוכר להפעיל במושכר, רשיון עסק, וכל אישור אחר הנדרש לצורך הפעלת העסק במושכר" . (ההדגשה אינה במקור).

סעיף  7.3 להסכם קובע:

"למען הסר ספק מובהר כי חובת השגת הרישיון חלה על השוכר ועל חשבונו בלבד, ואין בהסכמת המשכיר להשכיר את המושכר לשוכרת משום מתן היתר ו/או רישיון ו/או אישור להפעלת ו/או שימוש במושכר. מוסכם כי הליך שינוי היעוד יבוצע על ידי השוכר ועל חשבונו אולם ההוצאות הקשורות בהיוון חדש של הקרקע הכרוכות בשינויי היעוד מתעשייה למסחר, לרבות מסי חובה ואגרות בגין שינוי היעוד יחולו על שני הצדדים בהתאם לחלקם היחסי במקרקעין".

סעיף 7.4 להסכם קובע:

"השוכר ישא בכל קנס ו/או היטל ו/או תשלום שיחול על המשכיר באם יחול כתוצאה מהפעלת סופר מרקט על המקרקעין ללא שינוי יעוד". (ההדגשה אינה במקור).

אף להסכם השכירות  שנחתם בין שגב וממאי צורף הסכם החכירה שנחתם בין שגב למנהל כנספח א.

--- סוף עמוד  58 ---

בהסכם שכירות בלתי מוגנת שנחתם בין צח”ר לממאי ביום 24/2/2005 (נספח ו' לתצהירו של בוגנה), נמצאו לנו סעיפים זהים במספרם ובתוכנם לסעיפים 7.1-7.4 להסכם  השכירות שנחתם בין שגב לממאי, המתייחסים בין היתר לשינוי היעוד. ומכאן, שחברי קבוצת בוגנה, היו מודעים לתנאים אלה והכניסום למערכת היחסים הפנימית שביניהם.

5.         מטעם התובעים העיד מר אילן בוגנה. בוגנה מעיד על עצמו כי הינו איש עסקים (עמוד 108 לפרוטוקול). בוגנה נחזה בעיני כאדם ממולח, כמי שעיניו בראשו, ועסקים הינם לחם חוקו, אשר ידע היטב מהו טיבן של העסקאות בהן הוא מתקשר.

כאשר נשאל בוגנה בעדותו, מתי לראשונה נודע לו על חוזה החכירה השיב כי לא הבין ולא ידע מהו חוזה פיתוח וחכירה:

. מתי לראשונה נודע לך על חוזה החכירה.

ת. בעניין של חוזה פיתוח וחוזה חכירה אני לא הבנתי ולא ידעתי מהו חוזה חכירה וחוזה פיתוח. רק סמוך למשפט הזה פתאום מגלה מה זה חוזה חכירה ופיתוח אבל שגב אמר לי שישבנו באחת הישיבות הוא אמר לי שהוא חייב להשלים ל- 800 מטר כדי להשלים עם המינהל את החוזים. עד היום לא יודע את ההבדל בין החוזים.

ש. מתי בפעם הראשונה שמעת את המושג "חוזה חכירה".

ת. עכשיו, לא מזמן, במהלך התיק. לא ידעתי מזה" (עמ' 92 לפרוטוקול).

איני מאמין לדברי בוגנה. שהרי בהסכם המכר שנערך בין צח”ר לשגב ( נספח ג לתצהירו של בוגנה) נכתב מפורשות ב"הואיל" הראשון:

"הואיל ומנהל מקרקעי ישראל הוא הבעלים של מגרש מס' 5 חלק 1 לפי תכנית מפורטת ג/בת/282 שמצוי על חלק מחלקה 3 בגוש 17036 בכפר תבור (להלן:" המגרש")".

ואילו ב"הואיל" השני:

"והואיל והמוכר הוא בעל זכויות חכירה מהוונות במקרקעין לתקופה שמסתימת ביום 19/72046 ע"פ חוזה חכירה המצ"ב א".

--- סוף עמוד  59 ---

אף בהצהרות המוכר נמצא לנו בסעיף 2.1, המוכר מצהיר בזה כי, "הוא בעל זכות החכירה והשימוש והחזקה היחודית בממכר".

6.          כידוע, "צד לחוזה שחתם על החוזה מבלי שקראו או תוך הסתמכות עיוורת על צד ג', מנוע מלטעון להפרת חובת הגילוי, שכן מנקודת מבט משפטית ואף מבחינה לוגית, לא ניתן לומר כי צד לחוזה שלא קראו, הוטעה בשל הפרת חובת הגילוי (ראו:ת"א(חיפה)284/05 RUTH SIMON SHARP נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, [פורסם בנבו] תק-מח 2006(2), 1385). אדם מוחזק כמי שיודע את תוכנו של מסמך עליו הוא חותם, ומי אשר לא טרח לקרוא הסכם עליו חתם, אין לו להלין אלא על עצמו בלבד (ראו: ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113 (1965); ע"א 1513/99 דטיאשוילי  נ' בנק  לאומי  לישראל בע"מ, פ"ד נד (3)   591  (1999))."

ע.א. 9044/04 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' יצחק צוניאשוילי, [פורסם בנבו] תק-על 2007(2) 5430, עמ' 5435).

וכן:

"לפי ההלכה המקובלת, חזקה היא, כי חתימתו של אדם על פני מסמך כלשהו, מהווה למעשה עדות מפורשת, לכך שנתן אדם זה את הסכמתו לתוכן האמור במסמך, לאחר שקרא והבין את מהותו (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117; רע"א 11519/04 יפה לבקוביץ נ' בנק הפועלים בע"מ, (טרם פורסם) [פורסם בנבו]; ובמיוחד נקבע, כי אמורים הדברים לעניין מסמכים מהותיים, כגון שטר משכנתה (ראו לעניין זה, ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל נ' לופו, פ"ד נד(2) 559; ע"א 6645/00 ערד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365, 376-375)."

(רע"א 8242/05 - הרצל דואק ואח' נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ ואח', [פורסם בנבו] תק-על 2005(4), 1388 ,עמ' 1390).

ובאשר לאדם , החותם על מסמך, לאחר שסמך על אחר, חלה הלכה זהה:

"בית-משפט זה חזר ושנה במספר הזדמנויות כי חתימתו של אדם על מסמך מהווה עדות לכך שאותו אדם קרא את המסמך, הסכים לאמור בו, והיה מודע למשמעות ולתוצאות חתימתו, ועל כן אין הוא יכול לנער חוצנו ממנו (ראו למשל, ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117; ע"א 1513/99 דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נד

--- סוף עמוד  60 ---

(3) 591, 594). לפיכך נפסק, כי על-פי רוב "אדם החותם על מסמך בלא לדעת תוכנו, לא יישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתום ובמה התחייב" (ע"א 467/64  הנ"ל, שם; ראו גם ע"א 419/79 אדלר חברה לבניין בע"מ נ' מנסור, פ"ד לד (4) 29, 38. שם, הובהר כי טענה בדבר בטלות חוזה לא תעמוד למי שלא טרח לקרוא על מה הוא חותם ולא עמד על ההשלכות הנובעות מכך). הוא הדבר, כאשר אדם חותם על מסמך מתוך הסתמכות עיוורת על עצת פרקליטו או יועץ אחר המהימן עליו (ע"א 413/79 הנ"ל). הלכה זו כוחה יפה, וביתר שאת, כאשר עניין לנו במסמכים בעלי חשיבות. שכן, ההיגיון מחייב כי החתימה עליהם לא תעשה בהיסח הדעת (ע"א 6645/00 עד נ' אבן, פ"ד נו (5) 365, 375-376; כן ראו ע"א 1548/96  בנק איגוד לישראל נ' לופו, פ"ד נד (2)559; רע"א 11519/04 לבקוביץ' נ' בנק הפועלים בע"מ (לא פורסם) [פורסם בנבו]). לאור האמור, נקבע בפסיקה כי הנטל להוכחת טענה מסוג זה בנוגע לבטלותו של חוזה הוא כבד מן הנטל הנדרש להוכחת טענות אחרות במשפטים אזרחיים, והמעלים טענה זו נדרשים לתמוך אותה "בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה" (ע"א 1548/96  הנ"ל, עמ' 570-571; ע"א 1513/99 הנ"ל, עמ' 594)."

(ע"א 1319/06 שלק ואח' נ' טנא נגה (שווק) 1981 בע"מ, [פורסם בנבו] תק-על 2007  (1) 3772, עמ' 3777).

דברים אלה יפים למקרה שבפנינו, והולמים את נסיבותיו. איני מקבל את טענותיו של בוגנה, לפיה התובעים לא ידעו דבר בדבר זכויות חכירה ומגבלותיהן. שהרי הדבר נכתב, שחור על גבי לבן, בחוזים עליהן חתמו.

גם העובדה כי הוא התקשר ראשית במסמכים מקדימים, בהם הלווה כספים לשגב, לצורך השלמת הבניה, על מנת שיעמוד בהסכם הפיתוח, מעידה על עצמה. בוגנה היה מעורב מאז שנת 2003 בנעשה בנכס. המסמכים אשר נערכו על ידו ועל ידי שגב [ללא מעורבות עו"ד] – היו ברשותו והוא פעל על פיהם. על כן, איני רואה כיצד זה יוכל לבוא ולטעון כי הולך שולל.

יתר על כן, עו"ד אשל, אשר היה יועצם המשפטי של שגב והתובעים, ציין בתצהיר עדותו הראשית:

"אני יידעתי את אילן בוגנה (להלן: "בוגנה"), שהמינהל היקצה את המקרקעין לשימוש למפעל למוצרי עץ וכי לא ניתן לעשות בו שום שימוש אחר ללא אישור המינהל ורשויות התכנון מראש. עובדה זו

--- סוף עמוד  61 ---

הובהרה על ידי היטב לבוגנה, ואף קיבלה ביטוי ברור גם מכל אחד מהמסמכים הבאים שנחתמו על ידו, כל שכן נוכח משקלם המצטבר. כמו כן עובדה זו נמסרה לבוגנה מפורשות על ידי שגב בנוכחותי".

אשל אף מציין מפורשות כי חוזה החכירה, אשר הוראותיו מפורשות, צורף בו במעמד לחוזה המפר שבין הצדדים, ובוגנה חתם עליו בשם צחר, כעדות לכך שהוא מודע לתוכנו והוראותיו. בעדותו בבית המשפט, חזר עו"ד אשל על הדברים, בעמדו על כך כי הוא הבהיר לבוגנה כי עליו לשנות את יעוד הנכס (ראה עדותו לאורך עמודים 113 – 115 לפרוטוקול). עדותו זו נשמעה אמינה, ונתמכת במסמכים שהוצגו כאמור.

7.          נסיונו של בוגנה  להציג מצג, לפיו לא ידע דבר בדבר הפעולות שיש לעשות נכשל. בעדותו אמר, כי   הטיל על אורית גורפינקל לעשות או שינוי יעוד או שימוש חורג:

". לפי הבדיקה שערכת ברשויות התכנון, מה היו צריכות להיות הפעולות שהיה צריך לעשות, לצורך שינוי היעוד.

ת. הועדה הוציאה לנו מסמך לפי זכרוני קודם כל הייתי צריך לעשות מה שכרוך בעסק עצמו, כיבוי אש, משטרה, וכל מה שכרוך, משרד הבריאות, כל מה שכרוך בעסק. בנוסף הטילו על אורית גרופינקל לעשות או שינוי יעוד או שינוי לשימוש חורג. היא פנתה אלי ואמרה אם אני מאשר, אמרתי שכל מה שצריך לעשות שתעשה. היה גם רשום שדרושה גם חתימת המינהל."(עמ' 94 לפרוטוקול)

מתצהיר עדותה של הגב' אורית גורפינקל, הנדסאית אדריכלות במקצועה, ומי שהגישה בקשה לשינוי יעוד מקרקעין ושימוש חורג, עולה כי בשנת 2006 פנה אליה בוגנה וביקש להסדיר את האפשרות לבצע שימוש מסחרי במבנה המצוי על המקרקעין (סעיף 3 לתצהירה). מסעיף 5 לתצהירה עולה כי הכינה וערכה עבור בוגנה בקשה לאישור שימוש חורג ושינוי יעוד מקרקעין. מהבקשה לשינוי יעוד המבנה שהוגשה על ידה (נספח 1 לתצהירה) עולה כי הבקשה הוגשה בשמו של שגב ובשמה של ממאי. ביום 8/5/2007 שלחה גורפינקל מכתב לבוגנה אשר נושאו "תוכנית תבע שינוי יעוד לתעשיה למסחר גוש 17036 מגרש 5". באותו מכתב עדכנה אותו גורפינקל כי קיבלה אישור עקרוני לתכנית ממהנדסת הוועדה לתכנון ובניה וכן אישור מהגב' אבינערי מהמינהל. באותו מכתב מעדכנת גורפינקל את בוגנה כי יש להשלים בתכנית המדידה את שטח השצ"פ ואף שואלת אותו איזה מודד הוא מעוניין לשכור. בעדותה בבית המשפט אישרה כי  הלקוח שלה היה בוגנה  וכי הוא זה ששילם את שכר טרחתה (עמ' 43 לפרוטוקול).

--- סוף עמוד  62 ---

כאשר נשאלה האם ידעה כי יש הגבלה ע"פ החוזה לפתוח עסק מלבד נגריה, השיבה:

. אחרי שמר בוגנה פנה אליך פנית לועדה המקומית, אז הכנת תוכנית והגשת אותן. אני מבין מכך שלא ידעת שיש הגבלה על פי החוזה לפתוח שם עסק אחר מלבד נגריה.

ת. אם אני עושה שימוש חורג, אז סימן שיש הגבלה. מה שקשור לחוזה עם המינהל אין לי מושג, אני לא בודקת את זה וזה לא מתפקידי." (ע"מ 45 לפרוטוקול)( הדגשה שלי ב.א).

בוגנה אף העיד לאחר מכן, כי פנה לאדריכלית באופן אישי:

ש. נכון שאתה פנית לאדריכלית באופן אישי.

ת. כן.

ש. אתה ידעת שהיא צריכה להסדיר את השימוש במינהל.

ת. אני הייתי בועדה והיתה גם האדריכלית, הם החליטו בועדה שהיא תעשה שינוי יעוד או שימוש חורג. זה מה שהיא היתה אמורה לעשות, היא שאלה אותי בסה"כ לגבי הסכום כמה שזה יעלה לי בסביבות ה- 5,000 ואמרתי לה שאני מאשר. היו לי בעלי מקצוע שעשו את העבודה. לא זוכר.

ש. בועדה וכן בדיונים התכנוניים עלה הנושא של הסכמת בעל הקרקע.

ת. כן.  (עמ' 110 לפרוטוקול).

8.         יתרה מכך, בשאלה מספר 23 לשאלון שנשלח אל בוגנה (סומן כ-ג/1) נשאל האם פנה למנהל על מנת לברר בנוגע לשינוי יעוד מקרקעין  לסופרמרקט, על כך השיב כי "ביום 1.6.05 נפגשנו במנהל ושם נאמר לנו כי מבחינת התב"ע אין מניעה לפתוח סופרמרקט במקום"( סומן ג/1/א).

מנגד, סתר בוגנה עצמו בעדותו בבית המשפט באומרו, כי לא ידע שנדרשת הסכמת המינהל לשינוי היעוד:

--- סוף עמוד  63 ---

". מתי בפעם הראשונה נודע לך שצריך לקבל הסכמת המינהל  כדי לעשות את העברת הזכויות.

ת. עכשיו, בזמן המשפט.

ש. האם אתה ידעת שכדי לעשות את שינוי היעוד בנכס מנגריה לסופר מרקט צריך לקבל את הסכמת המינהל. האם מישהו הסביר לך.

ת. אף אחד לא הסביר לי, לא ידעתי שצריך את הסכמת המינהל.

ש. מתי בפעם הראשונה נודע לך שדרושה הסכמת המינהל לשינוי היעוד מנגריה למרכול.

ת. במסמכים שקבלנו מהועדה, היינו בועדה, גם שגב ו